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正文內(nèi)容

涪陵博宇帝都商業(yè)地產(chǎn)項目全程策劃方案商業(yè)地產(chǎn)(編輯修改稿)

2025-06-22 21:30 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 市的知名品牌,已經(jīng)在重慶市民 中形成了良好的口碑,從這兩家商場在重慶的經(jīng)營業(yè)績就可知道,它們具有較強(qiáng)的市場競爭能力和應(yīng)變能力;其次,它們的經(jīng)營思路和機(jī)制也不是一般的商家所能具有的,在主城區(qū),多家商場的倒閉都是這兩大巨頭作用的結(jié)果。因此,本案必須作出比較新穎的合理的定位,并且制定出理想的推廣方案,才能對抗競爭。 但是,市場也并不是一兩家巨頭所能夠占據(jù)了的,畢竟他們不可能滿足所有購物者的需求,同時他們的經(jīng)營也不是面面俱到。另外,他們的進(jìn)入,還給本案帶來了商機(jī),因為這樣可以形成新的更加緊密的商圈,增加商圈的外向輻射能力,帶來大量的人流,包括周 邊區(qū)縣的顧客,有巨大的人流量為基礎(chǔ),則市場機(jī)會就形成了。 ② 核心商圈地位的爭奪 涪陵區(qū)由興華中路、高筍塘路、廣場路、人民西路、人民東路等街區(qū)形成的涪陵區(qū)中心商圈,在這一商圈中,分別以高筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為中心形成了兩個次商圈。決定本案商業(yè)市場競爭環(huán)境的不僅僅是近期上市的商業(yè)物業(yè)競爭,還受到著本案所處的次商圈在涪陵商圈中的地位的影響。 本案位于廣場路和高筍塘路結(jié)合點,按人流方向和所處位置可歸屬于“南門山轉(zhuǎn)盤次商圈”。由于從南門山至人民東路要修步行街,“步行街”在我國作為正在興起的一種新的商業(yè)經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象,由于 規(guī)劃有序、街面整潔、購物環(huán)境好,從而在各個商圈中人氣最旺、商業(yè)氛圍最隆,逐漸成為其所在商圈中經(jīng)營環(huán)境最佳的核心商圈;再者,商業(yè)中心也不是一兩家商家所能形成的,穩(wěn)固的商圈核心和良好的商業(yè)氛圍是靠多個品牌商家和眾多專業(yè)市場經(jīng)過合理的整合形成的,在南門山轉(zhuǎn)盤旁將有重百和新世紀(jì)兩大品牌商場,而“高筍塘轉(zhuǎn)盤次商圈”中品牌商家較少,僅有“新大興”一家主力商場,顯然競爭力不及“南門山轉(zhuǎn)盤次商圈”。 因此,未來很有可能本案所在的“南門山轉(zhuǎn)盤次商圈”將會成為涪陵區(qū)商圈的核心商圈,從而處于優(yōu)越的商圈地位。 ( 4)涪陵區(qū)商業(yè)市場 總結(jié) ① 涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂,經(jīng)營還處于無序狀態(tài); ② 涪陵區(qū)缺少規(guī)?;?、品牌化的商家,現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小,輻射能力較弱,以高筍塘轉(zhuǎn)盤和南門山轉(zhuǎn)盤為交易中心的兩個新舊商圈都缺乏真正的凝聚力,在該區(qū)域商圈中缺少主力店,不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位,涪陵的商圈核心亟待形成; ③ 涪陵現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學(xué)的經(jīng)營,從而使經(jīng)營商品品質(zhì)管理失控,假冒偽劣產(chǎn)品泛濫,商品售后服務(wù)沒有保障; ④ 涪陵區(qū)除建材市場、金穗路飲食一條街這兩個專業(yè)市場外,無其它專業(yè)市場,因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間; ⑤ 至今為止涪陵區(qū)城區(qū)內(nèi)商業(yè)物業(yè)自身品質(zhì)較低,無大規(guī)模、高檔次的標(biāo)志性商業(yè)建筑; ⑥ 涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)管理還處于低級的安保水平,更無品牌物管公司進(jìn)入; ⑦ 涪陵區(qū)的商業(yè)經(jīng)營還都處于被動的侯客上門狀態(tài),缺少傳播推廣和促銷。 ( 5)商業(yè)零售發(fā)展趨勢 隨著流通體制改革的進(jìn)一步深入,市場竟?fàn)幚^續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。一方面,在前幾年,新商廈以驚人的速度倍增,外資零售業(yè)大舉進(jìn)入,超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn),競爭白熱化程度不斷加?。涣硪环矫?,具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業(yè)步行 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 街由于綜合功能強(qiáng)漸漸 受到青睞;零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結(jié)構(gòu)調(diào)整中不斷向?qū)I(yè)化發(fā)展。新一輪的商業(yè)革命將依靠精密策劃、準(zhǔn)確定位和經(jīng)營特色出奇制勝。 上個世紀(jì) 90 年代以來,中國零售業(yè)在高速發(fā)展中經(jīng)歷著一場深刻的變革。它不僅使零售業(yè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的熱點行業(yè),而且對整個流通業(yè)乃至經(jīng)濟(jì)運行方式都產(chǎn)生了積極影響。 隨著居民消費水平和購買力的提高,其消費需求,消費結(jié)構(gòu),消費方式,消費心理等都發(fā)生了變化,形成了巨大的消費市場和多樣化的消費需求。 近幾年,由于大量新建商廈陸續(xù)開業(yè),市場競爭加劇,租金水平有所下降。零售企業(yè)相對于社會商品零售總額的上升和相對于 現(xiàn)實購買力過剩以及不合理的格局使行業(yè)平均利潤躍入最低點,多數(shù)商家在虧損中運行。租金水平普遍下調(diào),新建商業(yè)物業(yè)空置率繼續(xù)上升。有的城市高達(dá)40%— 50%。許多省會城市的空置率也在 30%左右。(可考慮步行街的威脅和影響) 優(yōu)勝劣汰,適者生存的市場法規(guī)促使零售業(yè)的現(xiàn)有格局自行分解、重組、走向合理化?,F(xiàn)在呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭的有連鎖店、倉儲店、專賣店、超市、精品店、購物中心等。還有如直銷、電視購物、網(wǎng)上購物等處于萌芽狀態(tài)的新興業(yè)態(tài)。 考慮到城市居民無法回避的、關(guān)系到個人生活的基本要求約束,以及農(nóng)村居民特殊的消費習(xí)慣和消 費環(huán)境,中國消費品市場很難由于偶然因素或政治性因素影響而再度進(jìn)入火暴增長階段。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主,間或伴有一些小的局部性的消費熱潮的平穩(wěn)增長將是近段時期消費品市場運行總體特征。 綜合分析,商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢: 質(zhì)量價格比更加合理,零售企業(yè)低利運行。隨著市場條件變化,零售業(yè)獲取超額利潤的時代已結(jié)束。在低利狀態(tài)下運行和生存,零售企業(yè)只有降低成本,在經(jīng)營和管理上練“真功夫”。 商品種類更多,特色經(jīng)營、品牌經(jīng)營和錯位競爭,是在高度競爭的市場經(jīng)濟(jì)中零售業(yè)有效占有市場份額的途徑。為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費要 求,商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。 服務(wù)質(zhì)量提高。在全國市場疲軟、商業(yè)企業(yè)效益滑坡、居民消費呈多元化的形勢下,基礎(chǔ)管理、全面質(zhì)量管理和全面服務(wù)管理是成功的營銷手段之一?,F(xiàn)代商業(yè)服務(wù)內(nèi)涵正在向更深更廣的領(lǐng)域延伸,多功能,全方位、多元化是新一輪商場服務(wù)革新的方向。誰能提供具有附加價值,不斷滿足甚至超出顧客期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù),誰就能獲得并保有顧客,占據(jù)市場,從而獲得忠誠顧客的終生價值。 技術(shù)投入大,管理模式更先進(jìn)。我國消費品市場已經(jīng)由賣方市場走向買方市場、消費者的消費觀念、消費習(xí)慣、消費結(jié)構(gòu)、消費傾向、消費決 策、消費權(quán)利等都發(fā)生了變化。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認(rèn)識買方市場,根據(jù)消費變化,加強(qiáng)內(nèi)部組織管理,增加管理技術(shù)含量,在營銷方式上創(chuàng)新,包括企業(yè)制度創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。 零售業(yè)態(tài)調(diào)整的速度加快。 1998 年是中國大百貨商場的倒閉年, 1999 年以后進(jìn)入零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整期,今年的調(diào)整速度大大快于以往,集休閑、娛樂、購物為一體的購物中心以及方便消費者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前景,并會很快進(jìn)入成熟期,引發(fā)中國百貨業(yè)的革命。 零售業(yè)作為流通的最終通道對上游產(chǎn)業(yè)的拉動作用和主導(dǎo)化日趨呈現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)增 長由原來的投資驅(qū)動、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費驅(qū)動和市場導(dǎo)向,流通產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強(qiáng)。 中國社會經(jīng)濟(jì)狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式,因此任何一個項目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當(dāng)?shù)厍闆r相結(jié)合才能作出正確的決策。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵,位于三峽庫區(qū)腹心,為重慶市重點建設(shè)的城市之一。在涪陵區(qū)第一次“三代”會上,涪陵區(qū)委、區(qū)政府在堅持超前性、科學(xué)性的原則的基礎(chǔ)上,提出了涪陵區(qū)“城市化”發(fā)展戰(zhàn)略,并已制定出“后靠東移、西進(jìn)北連”的戰(zhàn)略措施, 規(guī)劃重點建設(shè)董 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 23 頁 家灣片區(qū)、順江小區(qū)和太極工業(yè)園區(qū),并與兩個政經(jīng)合一的開發(fā)區(qū)(橋南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)和李渡私營經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))連成一片,加快城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和加大舊城改造力度。從這個規(guī)劃思路及目前的建設(shè)步伐可以看出:涪陵老城區(qū)將會建設(shè)成政治、經(jīng)濟(jì)、金融和商貿(mào)業(yè)中心,而位于老城區(qū)中心的涪陵廣場將會在一段時間內(nèi)成為重點建設(shè)的對象,假以時日,這里將會成為涪陵的文化中心和商商圈核心。 作為涪陵區(qū)的中心廣場 涪陵廣場與南門山轉(zhuǎn)盤相呼應(yīng),人口密集,交通便利,市政配套完善,商業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)雄厚,隨著步行街拆遷建設(shè)步伐的加快,以及重 百、新世紀(jì)這兩大商業(yè)巨頭的進(jìn)駐,必將引起金融、商業(yè)界的關(guān)注,該片區(qū)成為商業(yè)核心地位已經(jīng)指日可待。同時,由于幾大主力店的拉動,周邊區(qū)縣的人流也將會會聚于此,若本案定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理,必將會成為涪陵商圈中商業(yè)核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點。 分析 ( 1) S(優(yōu)勢) ① 本案位居原商業(yè)圈的中心位置,人流量大,商業(yè)氛圍濃; ② 在高筍塘路和廣場路交匯處,臨近涪陵廣場,與廣場地下商場連為一體,外部交通順暢; ③ 步行街的興建從整體上提升了涪陵消費市場的層次,使涪陵老商業(yè)圈煥發(fā)青春、更加繁榮; ④ 重百、新世紀(jì)不久即將進(jìn)駐涪陵南門山轉(zhuǎn)盤,使本案所在街區(qū)及步行街將成為涪陵商圈的核心商圈; ⑤ 本案有 萬余平方米的商業(yè)物業(yè),體量規(guī)模較大,能形成一定的品牌效應(yīng); ⑥ 商場兩面臨街,且臨街面較長,物業(yè)展示面寬; ⑦ 由于地勢落差原因,在未來規(guī)劃中造就商場多層臨街,商業(yè)價值較高。 ( 2) W(劣勢) ① 商場臨街步道較窄,商場門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群; ② 商場 A棟和 B 棟高差較大,不在同一平面上,缺乏整體氣勢; ③ 廣場路街面較為陳舊狹窄,與高品質(zhì)商業(yè)不太協(xié)調(diào); ④ 拆遷費過高,導(dǎo)致成本 較高,壓縮了利潤空間; ⑤ 涪陵市場大多需求獨立門面,本案的大開間設(shè)計會縮小物業(yè)銷售的目標(biāo)市場空間; ⑥ 交通車不便,只有一路交通車從此經(jīng)過。 ( 3) O(機(jī)會) ① 涪陵區(qū)的工業(yè)發(fā)展較好,如太極、建陶、榨菜等知名企業(yè)的效益顯著,有效地擴(kuò)大了就業(yè)機(jī)會,推動了涪陵經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展,市民收入有了較大幅度增長,消費需求放大,對于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營需求空間也很大; ② 渝涪高速公路的全程通車,以及涪陵區(qū)特有的歷史人文景觀,帶動了涪陵旅游業(yè)的發(fā)展,從而使涪陵的商業(yè)貿(mào)易更加繁榮,拓展了涪陵商業(yè)物業(yè)市場; ③ 目前涪陵商業(yè) 市場雖然較為繁榮,但業(yè)態(tài)分布雜亂,經(jīng)營規(guī)模與經(jīng)營檔次都較低,市場空白點較多,只要對物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確定位,經(jīng)營前景一定美好; ④ 與涪陵消費力增長不相協(xié)調(diào)的是,涪陵目前沒有一家購物環(huán)境優(yōu)良的商場。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質(zhì),以及內(nèi)部空間設(shè)計、交通設(shè)計、裝飾等上面認(rèn)真磋研,建設(shè)一座涪陵區(qū)最有檔次,最有逛頭的購物場所,其經(jīng)營狀況和商業(yè)價值一定會很理想; ⑤ 與重百、新世紀(jì)共同造勢,打造涪陵高檔商圈,能有效擴(kuò)大該商圈的輻射半徑,既能留住本地的客戶,又能吸引外區(qū)域客戶,把“蛋糕”做大,以謀求“多贏”; ⑥ 引進(jìn)品 牌店,提升本商場物業(yè)形象,打動消費者,形成良好的經(jīng)營氛圍。 ( 4) T(威脅) ① 本案對面也將要拆遷,其拆遷和建筑過程所造成的噪音和污染,對本案的工地形象包裝會有一定的影響;再者,拆遷后興建的商業(yè)物業(yè)隨后入市,也會對本案構(gòu)成一定的市場壓力; 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 23 頁 ② 涪陵規(guī)劃的步行街偏離本案約 400余米,步行街在我市已形成一種銳不可擋的經(jīng)濟(jì)熱潮現(xiàn)象,該步行街的建成必將分流本案的消費人群; ③ 重百、新世紀(jì)入駐涪陵,且選址于步行街口南門山轉(zhuǎn)盤,挾其品牌優(yōu)勢,對本案會造成相當(dāng)大的競爭壓力; ④ 本案在商業(yè)物業(yè)銷售上存在著兩個不可調(diào)和 的矛盾:一是,若不引進(jìn)品牌店進(jìn)入,物業(yè)品牌形象得不到提升內(nèi),物業(yè)價值難以提高,若引進(jìn)品牌店入駐,則基本上采取租賃的方式,同時品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。其二,若商場投入使用后,銷售還在進(jìn)行中,仍有很多鋪位無商家入駐經(jīng)營,商業(yè)氛圍難以形成,商業(yè)價值亦難以提高,投資者或經(jīng)營者就越是持觀望態(tài)度或產(chǎn)生抗性,因而產(chǎn)生連鎖反應(yīng),也就更加拒絕投資或經(jīng)營。如何調(diào)和這些矛盾是本物業(yè)推廣的難題。 三、 商業(yè)物業(yè)的市場定位 1.定位原則 ( 1)定位在涪陵目前的商業(yè)市場空白點上; ( 2)與重百和新世紀(jì)的百貨業(yè)形成差異; ( 3)所定位的新型業(yè)態(tài)比較容易在涪陵市場上建立起品牌地位; ( 4)能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價格; ( 5)能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入; ( 6)能夠形成一定的競爭優(yōu)勢。 2.業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 ( 1) 科學(xué)的規(guī)劃布局 ( 2) 便捷的交通組織 ( 3) 鮮明的人文景觀 ( 4) 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū) ( 5) 適用的商鋪面積 ( 6) 1 個主力店 ( 7) 優(yōu)秀的物業(yè)管理 ( 8) 優(yōu)惠的政策鼓勵 ( 9) 適合的銷售價位 3.業(yè)態(tài)定位 客觀認(rèn)真地分析了涪陵商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢,根據(jù)對涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析,我 們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場缺少高檔次的商業(yè)旗艦,再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境,(這具體包括:商圈內(nèi)的人口密度、人口流量;商圈的輻射范圍及發(fā)展方向;商圈內(nèi)消費者的收入水平及消費特征;營業(yè)范圍及時間是否受到某種限制;商圈內(nèi)的商業(yè)繁華程度,商圈級別、店鋪數(shù)量、營業(yè)類型及競爭情況、商業(yè)經(jīng)營者的資歷及開拓精神等。)為最
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