【文章內容簡介】 市的知名品牌，已經在重慶市民 中形成了良好的口碑，從這兩家商場在重慶的經營業(yè)績就可知道，它們具有較強的市場競爭能力和應變能力；其次，它們的經營思路和機制也不是一般的商家所能具有的，在主城區(qū)，多家商場的倒閉都是這兩大巨頭作用的結果。因此，本案必須作出比較新穎的合理的定位，并且制定出理想的推廣方案，才能對抗競爭。 但是，市場也并不是一兩家巨頭所能夠占據(jù)了的，畢竟他們不可能滿足所有購物者的需求，同時他們的經營也不是面面俱到。另外，他們的進入，還給本案帶來了商機，因為這樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來大量的人流，包括周 邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎，則市場機會就形成了。 ② 核心商圈地位的爭奪 涪陵區(qū)由興華中路、高筍塘路、廣場路、人民西路、人民東路等街區(qū)形成的涪陵區(qū)中心商圈，在這一商圈中，分別以高筍塘轉盤和南門山轉盤為中心形成了兩個次商圈。決定本案商業(yè)市場競爭環(huán)境的不僅僅是近期上市的商業(yè)物業(yè)競爭，還受到著本案所處的次商圈在涪陵商圈中的地位的影響。 本案位于廣場路和高筍塘路結合點，按人流方向和所處位置可歸屬于“南門山轉盤次商圈”。由于從南門山至人民東路要修步行街，“步行街”在我國作為正在興起的一種新的商業(yè)經濟現(xiàn)象，由于 規(guī)劃有序、街面整潔、購物環(huán)境好，從而在各個商圈中人氣最旺、商業(yè)氛圍最隆，逐漸成為其所在商圈中經營環(huán)境最佳的核心商圈；再者，商業(yè)中心也不是一兩家商家所能形成的，穩(wěn)固的商圈核心和良好的商業(yè)氛圍是靠多個品牌商家和眾多專業(yè)市場經過合理的整合形成的，在南門山轉盤旁將有重百和新世紀兩大品牌商場，而“高筍塘轉盤次商圈”中品牌商家較少，僅有“新大興”一家主力商場，顯然競爭力不及“南門山轉盤次商圈”。 因此，未來很有可能本案所在的“南門山轉盤次商圈”將會成為涪陵區(qū)商圈的核心商圈，從而處于優(yōu)越的商圈地位。 （ 4）涪陵區(qū)商業(yè)市場 總結 ① 涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂，經營還處于無序狀態(tài)； ② 涪陵區(qū)缺少規(guī)?；?、品牌化的商家，現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較弱，以高筍塘轉盤和南門山轉盤為交易中心的兩個新舊商圈都缺乏真正的凝聚力，在該區(qū)域商圈中缺少主力店，不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位，涪陵的商圈核心亟待形成； ③ 涪陵現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學的經營，從而使經營商品品質管理失控，假冒偽劣產品泛濫，商品售后服務沒有保障； ④ 涪陵區(qū)除建材市場、金穗路飲食一條街這兩個專業(yè)市場外，無其它專業(yè)市場，因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間； ⑤ 至今為止涪陵區(qū)城區(qū)內商業(yè)物業(yè)自身品質較低，無大規(guī)模、高檔次的標志性商業(yè)建筑； ⑥ 涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)管理還處于低級的安保水平，更無品牌物管公司進入； ⑦ 涪陵區(qū)的商業(yè)經營還都處于被動的侯客上門狀態(tài)，缺少傳播推廣和促銷。 （ 5）商業(yè)零售發(fā)展趨勢 隨著流通體制改革的進一步深入，市場竟爭繼續(xù)向多元化、多層次、多主體方向發(fā)展。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競爭白熱化程度不斷加劇；另一方面，具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業(yè)步行 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 街由于綜合功能強漸漸 受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結構調整中不斷向專業(yè)化發(fā)展。新一輪的商業(yè)革命將依靠精密策劃、準確定位和經營特色出奇制勝。 上個世紀 90 年代以來，中國零售業(yè)在高速發(fā)展中經歷著一場深刻的變革。它不僅使零售業(yè)成為經濟發(fā)展的熱點行業(yè)，而且對整個流通業(yè)乃至經濟運行方式都產生了積極影響。 隨著居民消費水平和購買力的提高，其消費需求，消費結構，消費方式，消費心理等都發(fā)生了變化，形成了巨大的消費市場和多樣化的消費需求。 近幾年，由于大量新建商廈陸續(xù)開業(yè)，市場競爭加劇，租金水平有所下降。零售企業(yè)相對于社會商品零售總額的上升和相對于 現(xiàn)實購買力過剩以及不合理的格局使行業(yè)平均利潤躍入最低點，多數(shù)商家在虧損中運行。租金水平普遍下調，新建商業(yè)物業(yè)空置率繼續(xù)上升。有的城市高達40%— 50%。許多省會城市的空置率也在 30%左右。（可考慮步行街的威脅和影響） 優(yōu)勝劣汰，適者生存的市場法規(guī)促使零售業(yè)的現(xiàn)有格局自行分解、重組、走向合理化。現(xiàn)在呈現(xiàn)良好發(fā)展勢頭的有連鎖店、倉儲店、專賣店、超市、精品店、購物中心等。還有如直銷、電視購物、網上購物等處于萌芽狀態(tài)的新興業(yè)態(tài)。 考慮到城市居民無法回避的、關系到個人生活的基本要求約束，以及農村居民特殊的消費習慣和消 費環(huán)境，中國消費品市場很難由于偶然因素或政治性因素影響而再度進入火暴增長階段。以結構調整為主，間或伴有一些小的局部性的消費熱潮的平穩(wěn)增長將是近段時期消費品市場運行總體特征。 綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢： 質量價格比更加合理，零售企業(yè)低利運行。隨著市場條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤的時代已結束。在低利狀態(tài)下運行和生存，零售企業(yè)只有降低成本，在經營和管理上練“真功夫”。 商品種類更多，特色經營、品牌經營和錯位競爭，是在高度競爭的市場經濟中零售業(yè)有效占有市場份額的途徑。為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費要 求，商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。 服務質量提高。在全國市場疲軟、商業(yè)企業(yè)效益滑坡、居民消費呈多元化的形勢下，基礎管理、全面質量管理和全面服務管理是成功的營銷手段之一?，F(xiàn)代商業(yè)服務內涵正在向更深更廣的領域延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪商場服務革新的方向。誰能提供具有附加價值，不斷滿足甚至超出顧客期望的優(yōu)質服務，誰就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場，從而獲得忠誠顧客的終生價值。 技術投入大，管理模式更先進。我國消費品市場已經由賣方市場走向買方市場、消費者的消費觀念、消費習慣、消費結構、消費傾向、消費決 策、消費權利等都發(fā)生了變化。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認識買方市場，根據(jù)消費變化，加強內部組織管理，增加管理技術含量，在營銷方式上創(chuàng)新，包括企業(yè)制度創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。 零售業(yè)態(tài)調整的速度加快。 1998 年是中國大百貨商場的倒閉年， 1999 年以后進入零售業(yè)態(tài)結構調整期，今年的調整速度大大快于以往，集休閑、娛樂、購物為一體的購物中心以及方便消費者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前景，并會很快進入成熟期，引發(fā)中國百貨業(yè)的革命。 零售業(yè)作為流通的最終通道對上游產業(yè)的拉動作用和主導化日趨呈現(xiàn)。經濟增 長由原來的投資驅動、生產導向轉向消費驅動和市場導向，流通產業(yè)對國民經濟和產業(yè)結構調整的相關作用增強。 中國社會經濟狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式，因此任何一個項目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當?shù)厍闆r相結合才能作出正確的決策。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫區(qū)腹心，為重慶市重點建設的城市之一。在涪陵區(qū)第一次“三代”會上，涪陵區(qū)委、區(qū)政府在堅持超前性、科學性的原則的基礎上，提出了涪陵區(qū)“城市化”發(fā)展戰(zhàn)略，并已制定出“后靠東移、西進北連”的戰(zhàn)略措施， 規(guī)劃重點建設董 中國最大管理資源中心 第 11 頁 共 23 頁 家灣片區(qū)、順江小區(qū)和太極工業(yè)園區(qū)，并與兩個政經合一的開發(fā)區(qū)（橋南經濟技術開發(fā)區(qū)和李渡私營經濟開發(fā)區(qū)）連成一片，加快城區(qū)基礎設施建設步伐和加大舊城改造力度。從這個規(guī)劃思路及目前的建設步伐可以看出：涪陵老城區(qū)將會建設成政治、經濟、金融和商貿業(yè)中心，而位于老城區(qū)中心的涪陵廣場將會在一段時間內成為重點建設的對象，假以時日，這里將會成為涪陵的文化中心和商商圈核心。 作為涪陵區(qū)的中心廣場 涪陵廣場與南門山轉盤相呼應，人口密集，交通便利，市政配套完善，商業(yè)服務業(yè)基礎雄厚，隨著步行街拆遷建設步伐的加快，以及重 百、新世紀這兩大商業(yè)巨頭的進駐，必將引起金融、商業(yè)界的關注，該片區(qū)成為商業(yè)核心地位已經指日可待。同時，由于幾大主力店的拉動，周邊區(qū)縣的人流也將會會聚于此，若本案定位準確、規(guī)劃合理，必將會成為涪陵商圈中商業(yè)核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點。 分析 （ 1） S（優(yōu)勢） ① 本案位居原商業(yè)圈的中心位置，人流量大，商業(yè)氛圍濃； ② 在高筍塘路和廣場路交匯處，臨近涪陵廣場，與廣場地下商場連為一體，外部交通順暢； ③ 步行街的興建從整體上提升了涪陵消費市場的層次，使涪陵老商業(yè)圈煥發(fā)青春、更加繁榮； ④ 重百、新世紀不久即將進駐涪陵南門山轉盤，使本案所在街區(qū)及步行街將成為涪陵商圈的核心商圈； ⑤ 本案有 萬余平方米的商業(yè)物業(yè)，體量規(guī)模較大，能形成一定的品牌效應； ⑥ 商場兩面臨街，且臨街面較長，物業(yè)展示面寬； ⑦ 由于地勢落差原因，在未來規(guī)劃中造就商場多層臨街，商業(yè)價值較高。 （ 2） W（劣勢） ① 商場臨街步道較窄，商場門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群； ② 商場 A棟和 B 棟高差較大，不在同一平面上，缺乏整體氣勢； ③ 廣場路街面較為陳舊狹窄，與高品質商業(yè)不太協(xié)調； ④ 拆遷費過高，導致成本 較高，壓縮了利潤空間； ⑤ 涪陵市場大多需求獨立門面，本案的大開間設計會縮小物業(yè)銷售的目標市場空間； ⑥ 交通車不便，只有一路交通車從此經過。 （ 3） O（機會） ① 涪陵區(qū)的工業(yè)發(fā)展較好，如太極、建陶、榨菜等知名企業(yè)的效益顯著，有效地擴大了就業(yè)機會，推動了涪陵經濟的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長，消費需求放大，對于商業(yè)物業(yè)的投資和經營需求空間也很大； ② 渝涪高速公路的全程通車，以及涪陵區(qū)特有的歷史人文景觀，帶動了涪陵旅游業(yè)的發(fā)展，從而使涪陵的商業(yè)貿易更加繁榮，拓展了涪陵商業(yè)物業(yè)市場； ③ 目前涪陵商業(yè) 市場雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經營規(guī)模與經營檔次都較低，市場空白點較多，只要對物業(yè)業(yè)態(tài)進行準確定位，經營前景一定美好； ④ 與涪陵消費力增長不相協(xié)調的是，涪陵目前沒有一家購物環(huán)境優(yōu)良的商場。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質，以及內部空間設計、交通設計、裝飾等上面認真磋研，建設一座涪陵區(qū)最有檔次，最有逛頭的購物場所，其經營狀況和商業(yè)價值一定會很理想； ⑤ 與重百、新世紀共同造勢，打造涪陵高檔商圈，能有效擴大該商圈的輻射半徑，既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”； ⑥ 引進品 牌店，提升本商場物業(yè)形象，打動消費者，形成良好的經營氛圍。 （ 4） T（威脅） ① 本案對面也將要拆遷，其拆遷和建筑過程所造成的噪音和污染，對本案的工地形象包裝會有一定的影響；再者，拆遷后興建的商業(yè)物業(yè)隨后入市，也會對本案構成一定的市場壓力； 中國最大管理資源中心 第 12 頁 共 23 頁 ② 涪陵規(guī)劃的步行街偏離本案約 400余米，步行街在我市已形成一種銳不可擋的經濟熱潮現(xiàn)象，該步行街的建成必將分流本案的消費人群； ③ 重百、新世紀入駐涪陵，且選址于步行街口南門山轉盤，挾其品牌優(yōu)勢，對本案會造成相當大的競爭壓力； ④ 本案在商業(yè)物業(yè)銷售上存在著兩個不可調和 的矛盾：一是，若不引進品牌店進入，物業(yè)品牌形象得不到提升內，物業(yè)價值難以提高，若引進品牌店入駐，則基本上采取租賃的方式，同時品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。其二，若商場投入使用后，銷售還在進行中，仍有很多鋪位無商家入駐經營，商業(yè)氛圍難以形成，商業(yè)價值亦難以提高，投資者或經營者就越是持觀望態(tài)度或產生抗性，因而產生連鎖反應，也就更加拒絕投資或經營。如何調和這些矛盾是本物業(yè)推廣的難題。 三、 商業(yè)物業(yè)的市場定位 1．定位原則 （ 1）定位在涪陵目前的商業(yè)市場空白點上； （ 2）與重百和新世紀的百貨業(yè)形成差異； （ 3）所定位的新型業(yè)態(tài)比較容易在涪陵市場上建立起品牌地位； （ 4）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價格； （ 5）能夠比較容易吸引品牌商家的進入； （ 6）能夠形成一定的競爭優(yōu)勢。 2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素 （ 1） 科學的規(guī)劃布局 （ 2） 便捷的交通組織 （ 3） 鮮明的人文景觀 （ 4） 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū) （ 5） 適用的商鋪面積 （ 6） 1 個主力店 （ 7） 優(yōu)秀的物業(yè)管理 （ 8） 優(yōu)惠的政策鼓勵 （ 9） 適合的銷售價位 3．業(yè)態(tài)定位 客觀認真地分析了涪陵商業(yè)產業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢，根據(jù)對涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析，我 們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場缺少高檔次的商業(yè)旗艦，再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境，（這具體包括：商圈內的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發(fā)展方向；商圈內消費者的收入水平及消費特征；營業(yè)范圍及時間是否受到某種限制；商圈內的商業(yè)繁華程度，商圈級別、店鋪數(shù)量、營業(yè)類型及競爭情況、商業(yè)經營者的資歷及開拓精神等。）為最