【正文】 反應，也就更加拒絕投資或經(jīng)營。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質，以及內部空間設計、交通設計、裝飾等上面認真磋研，建設一座涪陵區(qū)最有檔次，最有逛頭的購物場所，其經(jīng)營狀況和商業(yè)價值一定會很理想； ⑤ 與重百、新世紀共同造勢，打造涪陵高檔商圈，能有效擴大該商圈的輻射半徑，既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”； ⑥ 引進品 牌店，提升本商場物業(yè)形象，打動消費者，形成良好的經(jīng)營氛圍。 （ 2） W（劣勢） ① 商場臨街步道較窄，商場門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群； ② 商場 A棟和 B 棟高差較大，不在同一平面上，缺乏整體氣勢； ③ 廣場路街面較為陳舊狹窄，與高品質商業(yè)不太協(xié)調； ④ 拆遷費過高，導致成本 較高，壓縮了利潤空間； ⑤ 涪陵市場大多需求獨立門面，本案的大開間設計會縮小物業(yè)銷售的目標市場空間； ⑥ 交通車不便，只有一路交通車從此經(jīng)過。同時，由于幾大主力店的拉動，周邊區(qū)縣的人流也將會會聚于此，若本案定位準確、規(guī)劃合理，必將會成為涪陵商圈中商業(yè)核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點。從這個規(guī)劃思路及目前的建設步伐可以看出：涪陵老城區(qū)將會建設成政治、經(jīng)濟、金融和商貿業(yè)中心，而位于老城區(qū)中心的涪陵廣場將會在一段時間內成為重點建設的對象，假以時日，這里將會成為涪陵的文化中心和商商圈核心。 作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫區(qū)腹心，為重慶市重點建設的城市之一。經(jīng)濟增 長由原來的投資驅動、生產(chǎn)導向轉向消費驅動和市場導向，流通產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟和產(chǎn)業(yè)結構調整的相關作用增強。 1998 年是中國大百貨商場的倒閉年， 1999 年以后進入零售業(yè)態(tài)結構調整期，今年的調整速度大大快于以往，集休閑、娛樂、購物為一體的購物中心以及方便消費者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前景，并會很快進入成熟期，引發(fā)中國百貨業(yè)的革命。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認識買方市場，根據(jù)消費變化，加強內部組織管理，增加管理技術含量，在營銷方式上創(chuàng)新，包括企業(yè)制度創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、服務創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。 技術投入大，管理模式更先進?，F(xiàn)代商業(yè)服務內涵正在向更深更廣的領域延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪商場服務革新的方向。 服務質量提高。 商品種類更多，特色經(jīng)營、品牌經(jīng)營和錯位競爭，是在高度競爭的市場經(jīng)濟中零售業(yè)有效占有市場份額的途徑。隨著市場條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤的時代已結束。以結構調整為主，間或伴有一些小的局部性的消費熱潮的平穩(wěn)增長將是近段時期消費品市場運行總體特征。還有如直銷、電視購物、網(wǎng)上購物等處于萌芽狀態(tài)的新興業(yè)態(tài)。（可考慮步行街的威脅和影響） 優(yōu)勝劣汰，適者生存的市場法規(guī)促使零售業(yè)的現(xiàn)有格局自行分解、重組、走向合理化。有的城市高達40%— 50%。零售企業(yè)相對于社會商品零售總額的上升和相對于 現(xiàn)實購買力過剩以及不合理的格局使行業(yè)平均利潤躍入最低點，多數(shù)商家在虧損中運行。 隨著居民消費水平和購買力的提高，其消費需求，消費結構，消費方式，消費心理等都發(fā)生了變化，形成了巨大的消費市場和多樣化的消費需求。 上個世紀 90 年代以來，中國零售業(yè)在高速發(fā)展中經(jīng)歷著一場深刻的變革。一方面，在前幾年，新商廈以驚人的速度倍增，外資零售業(yè)大舉進入，超市、專業(yè)店如雨后春筍般出現(xiàn)，競爭白熱化程度不斷加??；另一方面，具有休閑、購物和娛樂功能的購物中心以及商業(yè)步行 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 23 頁 街由于綜合功能強漸漸 受到青睞；零售業(yè)的業(yè)態(tài)也在結構調整中不斷向專業(yè)化發(fā)展。 （ 4）涪陵區(qū)商業(yè)市場 總結 ① 涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布比較混亂，經(jīng)營還處于無序狀態(tài)； ② 涪陵區(qū)缺少規(guī)?；⑵放苹纳碳?，現(xiàn)今的商圈輻射半徑較小，輻射能力較弱，以高筍塘轉盤和南門山轉盤為交易中心的兩個新舊商圈都缺乏真正的凝聚力，在該區(qū)域商圈中缺少主力店，不能形成區(qū)域的商業(yè)主體地位，涪陵的商圈核心亟待形成； ③ 涪陵現(xiàn)有的商業(yè)市場缺乏統(tǒng)一的管理和科學的經(jīng)營，從而使經(jīng)營商品品質管理失控，假冒偽劣產(chǎn)品泛濫，商品售后服務沒有保障； ④ 涪陵區(qū)除建材市場、金穗路飲食一條街這兩個專業(yè)市場外，無其它專業(yè)市場，因此具有開辟其它業(yè)種專業(yè)市場的空間； ⑤ 至今為止涪陵區(qū)城區(qū)內商業(yè)物業(yè)自身品質較低，無大規(guī)模、高檔次的標志性商業(yè)建筑； ⑥ 涪陵區(qū)商業(yè)物業(yè)管理還處于低級的安保水平，更無品牌物管公司進入； ⑦ 涪陵區(qū)的商業(yè)經(jīng)營還都處于被動的侯客上門狀態(tài)，缺少傳播推廣和促銷。由于從南門山至人民東路要修步行街，“步行街”在我國作為正在興起的一種新的商業(yè)經(jīng)濟現(xiàn)象，由于 規(guī)劃有序、街面整潔、購物環(huán)境好，從而在各個商圈中人氣最旺、商業(yè)氛圍最隆，逐漸成為其所在商圈中經(jīng)營環(huán)境最佳的核心商圈；再者，商業(yè)中心也不是一兩家商家所能形成的，穩(wěn)固的商圈核心和良好的商業(yè)氛圍是靠多個品牌商家和眾多專業(yè)市場經(jīng)過合理的整合形成的，在南門山轉盤旁將有重百和新世紀兩大品牌商場，而“高筍塘轉盤次商圈”中品牌商家較少，僅有“新大興”一家主力商場，顯然競爭力不及“南門山轉盤次商圈”。決定本案商業(yè)市場競爭環(huán)境的不僅僅是近期上市的商業(yè)物業(yè)競爭，還受到著本案所處的次商圈在涪陵商圈中的地位的影響。另外，他們的進入，還給本案帶來了商機，因為這樣可以形成新的更加緊密的商圈，增加商圈的外向輻射能力，帶來大量的人流，包括周 邊區(qū)縣的顧客，有巨大的人流量為基礎，則市場機會就形成了。因此，本案必須作出比較新穎的合理的定位，并且制定出理想的推廣方案，才能對抗競爭。 （ 2）涪陵商業(yè)物業(yè)調查 涪陵商業(yè)物業(yè)調查表： 項目名稱調查內容 宏泰經(jīng)典 御座名邸 朝發(fā)新城 太極百貨 發(fā)展商 涪陵宏泰實業(yè) 涪陵日興房產(chǎn) 朝發(fā)新城 太極集團 區(qū)位特征 人民東路 18 號中檔商業(yè)街 (位于規(guī)劃中的步行街 ) 涪陵廣場南沿規(guī)劃建設中的商業(yè)休閑中心 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街區(qū) 南門山規(guī)劃中的商業(yè)步行街 規(guī)模 5400 多㎡ 14000 多㎡ 1 萬多㎡ 1 萬多㎡ 類型 整體租售 (具體未定 ) 整體租售 重百大樓入住 新世紀百貨入住 業(yè)態(tài)定位 中高檔綜 合商場 中高檔綜合商場或專業(yè)商場 中高檔 中高檔 租售價格 售：一層 15000 元 /㎡； 二層 2500 元 /㎡；三層 2300 元 /㎡ 租： 80 元 /㎡ /月；售： 6500元 /㎡ 租售狀況 未租售 未租售 已確定 已確定 綜合評價 現(xiàn)實商業(yè)氛圍較差，預計前景較好 規(guī)劃中的商業(yè)休閑中心，大樓規(guī)劃設計屬區(qū)域一流，有較好的商業(yè)基礎 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可以帶動周邊商業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 規(guī)劃中的商步行街區(qū)，有很好發(fā)展前景，可以帶動周邊商業(yè)及相關產(chǎn)業(yè)發(fā)展 （ 3）競爭分析 ① 近期上市物業(yè)競爭分析 中國最大管理資源中心 第 9 頁 共 23 頁 以上商業(yè)物業(yè)在涪 陵區(qū)正在規(guī)劃建設的物業(yè)中具有代表性，對于本案具有一定的影響，這其中包括競爭威脅，也包括市場機會。這樣，這里恢復以前的雄風已指日可待，這里的發(fā)展也必將帶動相鄰的人民西路及廣場路段的發(fā)展。 同人民西路一樣，該街區(qū)在南門山一帶的商業(yè)氛圍和商業(yè)交易量已經(jīng)處于下降的趨勢，但從市政建設及房地產(chǎn)開發(fā)的形勢來看，這里孕育著巨大的希望。但是，這里也是商業(yè)潛力最大 的街區(qū)之一，如果市政規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)整治得當，將會帶來巨大的商機。 注：該調查路段主要為南門山至涪陵廣場段。這條街的商品主要以皮革為主，其次是服裝，而作為高收益的家電則幾乎沒有，其比例僅占 %。 注：該調查路段主 要為南門山至人民銀行段。 注：該路段的調查主要為高筍塘轉盤至黎明路轉盤段。而汽車、家俱這些大宗交易品在這里沒有市場空間。 該路段是涪陵區(qū)的通訊街區(qū)，各類通訊產(chǎn)品在該路段占據(jù)了主要地位，其中在比例為 %的家電類中，通訊產(chǎn)品占了 90%以上，這里更 確切地講是涪陵區(qū)的通訊市場，這里的的通訊門面在整個涪陵區(qū)也占了絕大多數(shù)。 具體租金水平如下 圖： 注：興華中路 — 調查路段起于高筍塘轉盤，止于黎明路轉盤 人民東路 — 調查路段起于南門山，止于紅豆夜總會 人民西路 — 調查路段起于南門山，止于人民銀行 ③ 主要街區(qū)分析 主城區(qū)內較具代表性的商業(yè)街區(qū)有高筍塘路、高筍塘轉盤、興華中路、廣場路、人民東路、 中國最大管理資源中心 第 8 頁 共 23 頁 人民西路等幾大片區(qū)，以高筍塘轉盤為中心的新商圈和以南門山轉盤為中心的老商圈這兩大商圈。就商業(yè)物業(yè)本身來講，也有多種因素的作用，包括臨街寬度、臨街進深、總面積、樓層、臨商圈中心的距離，以及臨主要交通樞紐（如車站、碼頭和機場）的距離，等等。在這些商業(yè)業(yè)態(tài)分布中，服裝、家電利潤居各業(yè)種之首。 綜合商場在涪陵區(qū)，綜合的整體經(jīng)營商場就只有新大興、愛家超市及山城超市，其實其他的分零經(jīng)營商場的經(jīng)營效益明顯不好，主要原因是：其一，經(jīng)營混亂，沒有鮮明的業(yè)態(tài)定位；其二，管理混亂，許多分零經(jīng)營的商場管理都是采用最原始的安保管理，對于物業(yè)的推廣和商業(yè)氛圍的營造都沒有明顯手段和合理措施，更缺乏品質控制和售后服務。這就給我們一個啟示，我們是否可以考慮在適當?shù)臉菍釉O置高檔家俱店，以滿足中心區(qū)的市民需求，同時也可以給商業(yè)物業(yè)定位尋找一個空白點。 家俱類 通過調查我們發(fā)現(xiàn)，涪陵區(qū)的家俱行業(yè)并不發(fā)達，在調查的幾大街區(qū)中，高檔的家俱店極少，而所有的家俱店也才 8家。 餐飲娛樂類 從上圖可以看出，餐飲娛樂在涪陵分布較為均衡，這中現(xiàn)象其實在其他城市也較為普遍。同時，如果學校、政府機構較多，則文化業(yè)的分布也較為密集。而作為老商業(yè)中心的廣場路到大東門一帶，卻沒有多大的比例，說明這里的業(yè)態(tài)仍傾向于以高收益 的商品為主。而高筍塘路的手機門面占了調查街區(qū)總和的 %，其中心地位是顯而易見的；其次是興華中路，占了 %；其它街區(qū)合計 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 23 頁 比例則僅僅才 %。 美容化妝類 這里所講的美容化妝類，包含了美容、化妝品、裝飾品等多種與人的美容及裝飾佩帶有關的產(chǎn)品及服務業(yè)，這種商業(yè)、服務業(yè)中，化妝品的利潤最高，超過了很多商業(yè)業(yè)種，作為新興商業(yè)中心的興華中路，這里街區(qū)環(huán)境好，人流量大，商品交易量大，是理想的化妝品銷售場所，而對于其它街區(qū)而言，是無法比擬的。 服裝類 服裝是獲取高額利潤的商品之一，這 就是幾條主要街道比例差異不太大的主要原因。而對于涪陵各街區(qū)來說，人民西路的皮革商業(yè)門面則占據(jù)了絕對地位， %的比例讓其它街區(qū)望塵莫及，其次是廣場路，該路段占了 %的比例。 從上圖可以看出，興華中路（高筍塘轉盤至黎 明路轉盤）占的面積比達 %，處于絕對優(yōu)勢，為商業(yè)集。 從上圖可以看出，以高筍塘為中心的興華中路、高筍塘路為商業(yè)集中區(qū)，其門面占總數(shù)量的比例高達 %，而其中興華中路（高筍塘轉盤至黎明路轉盤）占總數(shù)量的達 %，說明該路段處于商業(yè)集中區(qū)。經(jīng)過分析，我們可得到：作為中心商業(yè)，汽車類經(jīng)營因市場需求相對較小而所占商業(yè)門面數(shù)量比例較小，而服裝行業(yè)因利潤較大而經(jīng)營者多 ,其所占的門面數(shù) 量比例相對較大 。 通過實地調查，我們從不同街區(qū)臨街商業(yè)鋪面所經(jīng)營的商品種類，經(jīng)營面積以及租金走勢等多個層面進行了綜合比較和整理。涪長高速公路使涪陵與重慶主城區(qū)的距離縮短約 13 公里，特別是全長 2500 米的黃草山隧道貫通，使往來車輛免去了翻山越嶺之苦，行車更為安全、快捷，涪陵及三峽庫區(qū) 與重慶主城區(qū)聯(lián)系更為密切。消費貸款的增速明顯高于各項貸款。 （ 13）金融機構加大對涪陵區(qū)經(jīng)濟建設的資金投入，個人消費信貸穩(wěn)步增長 全區(qū)金融系統(tǒng)貫徹國家貨幣信貸政策，多方組織資金，利用直接貸款、商業(yè)信用、上級行直貸點貸等形式加大對基礎設施建設、重點行業(yè)、重點產(chǎn)業(yè)及高新技術產(chǎn)業(yè)的資金投入 ,全年投入各類貸款 億元，有力地支 持了經(jīng)濟的發(fā)展。 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 23 頁 （ 12）全區(qū)個體私營企業(yè)去年納稅突破六千萬元 目前，全區(qū)個體工商戶累計已達 17800 戶，私營企業(yè)達 538 戶，個體私營經(jīng)濟從業(yè)人員突破3 萬人。預計全