【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 電視購(gòu)物、網(wǎng)上購(gòu)物等處于萌芽狀態(tài)的新興業(yè)態(tài)?？紤]到城市居民無(wú)法回避的、關(guān)系到個(gè)人生活的基本要求約束，以及農(nóng)村居民特殊的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)環(huán)境，中國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)很難由于偶然因素或政治性因素影響而再度進(jìn)入火暴增長(zhǎng)階段。以結(jié)構(gòu)調(diào)整為主，間或伴有一些小的局部性的消費(fèi)熱潮的平穩(wěn)增長(zhǎng)將是近段時(shí)期消費(fèi)品市場(chǎng)運(yùn)行總體特征。綜合分析，商業(yè)零售業(yè)將呈現(xiàn)如下發(fā)展趨勢(shì)：質(zhì)量?jī)r(jià)格比更加合理，零售企業(yè)低利運(yùn)行。隨著市場(chǎng)條件變化，零售業(yè)獲取超額利潤(rùn)的時(shí)代已結(jié)束。在低利狀態(tài)下運(yùn)行和生存，零售企業(yè)只有降低成本，在經(jīng)營(yíng)和管理上練“真功夫”。商品種類更多，特色經(jīng)營(yíng)、品牌經(jīng)營(yíng)和錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，是在高度競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中零售業(yè)有效占有市場(chǎng)份額的途徑。為滿足顧客多樣化和不同檔次的消費(fèi)要求，商品種類朝著品牌系列的縱深和廣度發(fā)展。服務(wù)質(zhì)量提高。在全國(guó)市場(chǎng)疲軟、商業(yè)企業(yè)效益滑坡、居民消費(fèi)呈多元化的形勢(shì)下，基礎(chǔ)管理、全面質(zhì)量管理和全面服務(wù)管理是成功的營(yíng)銷手段之一。現(xiàn)代商業(yè)服務(wù)內(nèi)涵正在向更深更廣的領(lǐng)域延伸，多功能，全方位、多元化是新一輪商場(chǎng)服務(wù)革新的方向。誰(shuí)能提供具有附加價(jià)值，不斷滿足甚至超出顧客期望的優(yōu)質(zhì)服務(wù)，誰(shuí)就能獲得并保有顧客，占據(jù)市場(chǎng)，從而獲得忠誠(chéng)顧客的終生價(jià)值。技術(shù)投入大，管理模式更先進(jìn)。我國(guó)消費(fèi)品市場(chǎng)已經(jīng)由賣方市場(chǎng)走向買方市場(chǎng)、消費(fèi)者的消費(fèi)觀念、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)傾向、消費(fèi)決策、消費(fèi)權(quán)利等都發(fā)生了變化。這就要求商業(yè)企業(yè)者全面認(rèn)識(shí)買方市場(chǎng)，根據(jù)消費(fèi)變化，加強(qiáng)內(nèi)部組織管理，增加管理技術(shù)含量，在營(yíng)銷方式上創(chuàng)新，包括企業(yè)制度創(chuàng)新、組織創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、手段與方法創(chuàng)新等。零售業(yè)態(tài)調(diào)整的速度加快。1998年是中國(guó)大百貨商場(chǎng)的倒閉年，1999年以后進(jìn)入零售業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)調(diào)整期，今年的調(diào)整速度大大快于以往，集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物為一體的購(gòu)物中心以及方便消費(fèi)者的商業(yè)步行街在我市有良好的發(fā)展前景，并會(huì)很快進(jìn)入成熟期，引發(fā)中國(guó)百貨業(yè)的革命。零售業(yè)作為流通的最終通道對(duì)上游產(chǎn)業(yè)的拉動(dòng)作用和主導(dǎo)化日趨呈現(xiàn)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)由原來(lái)的投資驅(qū)動(dòng)、生產(chǎn)導(dǎo)向轉(zhuǎn)向消費(fèi)驅(qū)動(dòng)和市場(chǎng)導(dǎo)向，流通產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的相關(guān)作用增強(qiáng)。中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和零售業(yè)的發(fā)展情況在不同的地區(qū)將有不同的表現(xiàn)形式，因此任何一個(gè)項(xiàng)目都必須把零售業(yè)的發(fā)展規(guī)律與當(dāng)?shù)厍闆r相結(jié)合才能作出正確的決策。作為重慶市兩大副中心之一的涪陵，位于三峽庫(kù)區(qū)腹心，為重慶市重點(diǎn)建設(shè)的城市之一。在涪陵區(qū)第一次“三代”會(huì)上，涪陵區(qū)委、區(qū)政府在堅(jiān)持超前性、科學(xué)性的原則的基礎(chǔ)上，提出了涪陵區(qū)“城市化”發(fā)展戰(zhàn)略，并已制定出“后靠東移、西進(jìn)北連”的戰(zhàn)略措施，規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)董家灣片區(qū)、順江小區(qū)和太極工業(yè)園區(qū)，并與兩個(gè)政經(jīng)合一的開(kāi)發(fā)區(qū)（橋南經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和李渡私營(yíng)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)）連成一片，加快城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)步伐和加大舊城改造力度。從這個(gè)規(guī)劃思路及目前的建設(shè)步伐可以看出：涪陵老城區(qū)將會(huì)建設(shè)成政治、經(jīng)濟(jì)、金融和商貿(mào)業(yè)中心，而位于老城區(qū)中心的涪陵廣場(chǎng)將會(huì)在一段時(shí)間內(nèi)成為重點(diǎn)建設(shè)的對(duì)象，假以時(shí)日，這里將會(huì)成為涪陵的文化中心和商商圈核心。作為涪陵區(qū)的中心廣場(chǎng)涪陵廣場(chǎng)與南門山轉(zhuǎn)盤(pán)相呼應(yīng)，人口密集，交通便利，市政配套完善，商業(yè)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)雄厚，隨著步行街拆遷建設(shè)步伐的加快，以及重百、新世紀(jì)這兩大商業(yè)巨頭的進(jìn)駐，必將引起金融、商業(yè)界的關(guān)注，該片區(qū)成為商業(yè)核心地位已經(jīng)指日可待。同時(shí)，由于幾大主力店的拉動(dòng)，周邊區(qū)縣的人流也將會(huì)會(huì)聚于此，若本案定位準(zhǔn)確、規(guī)劃合理，必將會(huì)成為涪陵商圈中商業(yè)核心主力店之一而成為市民及投資者注目的焦點(diǎn)。（1）S（優(yōu)勢(shì)）① 本案位居原商業(yè)圈的中心位置，人流量大，商業(yè)氛圍濃；② 在高筍塘路和廣場(chǎng)路交匯處，臨近涪陵廣場(chǎng)，與廣場(chǎng)地下商場(chǎng)連為一體，外部交通順暢；③ 步行街的興建從整體上提升了涪陵消費(fèi)市場(chǎng)的層次，使涪陵老商業(yè)圈煥發(fā)青春、更加繁榮；④ 重百、新世紀(jì)不久即將進(jìn)駐涪陵南門山轉(zhuǎn)盤(pán)，使本案所在街區(qū)及步行街將成為涪陵商圈的核心商圈；⑤ ，體量規(guī)模較大，能形成一定的品牌效應(yīng)；⑥ 商場(chǎng)兩面臨街，且臨街面較長(zhǎng)，物業(yè)展示面寬；⑦ 由于地勢(shì)落差原因，在未來(lái)規(guī)劃中造就商場(chǎng)多層臨街，商業(yè)價(jià)值較高。（2）W（劣勢(shì)）① 商場(chǎng)臨街步道較窄，商場(chǎng)門前只有較寬闊的空間才能有效截流和聚集人群；② 商場(chǎng)A棟和B棟高差較大，不在同一平面上，缺乏整體氣勢(shì)；③ 廣場(chǎng)路街面較為陳舊狹窄，與高品質(zhì)商業(yè)不太協(xié)調(diào)；④ 拆遷費(fèi)過(guò)高，導(dǎo)致成本較高，壓縮了利潤(rùn)空間；⑤ 涪陵市場(chǎng)大多需求獨(dú)立門面，本案的大開(kāi)間設(shè)計(jì)會(huì)縮小物業(yè)銷售的目標(biāo)市場(chǎng)空間；⑥ 交通車不便，只有一路交通車從此經(jīng)過(guò)。（3）O（機(jī)會(huì)）① 涪陵區(qū)的工業(yè)發(fā)展較好，如太極、建陶、榨菜等知名企業(yè)的效益顯著，有效地?cái)U(kuò)大了就業(yè)機(jī)會(huì)，推動(dòng)了涪陵經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，市民收入有了較大幅度增長(zhǎng)，消費(fèi)需求放大，對(duì)于商業(yè)物業(yè)的投資和經(jīng)營(yíng)需求空間也很大；② 渝涪高速公路的全程通車，以及涪陵區(qū)特有的歷史人文景觀，帶動(dòng)了涪陵旅游業(yè)的發(fā)展，從而使涪陵的商業(yè)貿(mào)易更加繁榮，拓展了涪陵商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)；③ 目前涪陵商業(yè)市場(chǎng)雖然較為繁榮，但業(yè)態(tài)分布雜亂，經(jīng)營(yíng)規(guī)模與經(jīng)營(yíng)檔次都較低，市場(chǎng)空白點(diǎn)較多，只要對(duì)物業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行準(zhǔn)確定位，經(jīng)營(yíng)前景一定美好；④ 與涪陵消費(fèi)力增長(zhǎng)不相協(xié)調(diào)的是，涪陵目前沒(méi)有一家購(gòu)物環(huán)境優(yōu)良的商場(chǎng)。如果能在本物業(yè)的外觀造型、材質(zhì)，以及內(nèi)部空間設(shè)計(jì)、交通設(shè)計(jì)、裝飾等上面認(rèn)真磋研，建設(shè)一座涪陵區(qū)最有檔次，最有逛頭的購(gòu)物場(chǎng)所，其經(jīng)營(yíng)狀況和商業(yè)價(jià)值一定會(huì)很理想；⑤ 與重百、新世紀(jì)共同造勢(shì)，打造涪陵高檔商圈，能有效擴(kuò)大該商圈的輻射半徑，既能留住本地的客戶，又能吸引外區(qū)域客戶，把“蛋糕”做大，以謀求“多贏”；⑥ 引進(jìn)品牌店，提升本商場(chǎng)物業(yè)形象，打動(dòng)消費(fèi)者，形成良好的經(jīng)營(yíng)氛圍。（4）T（威脅）① 本案對(duì)面也將要拆遷，其拆遷和建筑過(guò)程所造成的噪音和污染，對(duì)本案的工地形象包裝會(huì)有一定的影響；再者，拆遷后興建的商業(yè)物業(yè)隨后入市，也會(huì)對(duì)本案構(gòu)成一定的市場(chǎng)壓力；② 涪陵規(guī)劃的步行街偏離本案約400余米，步行街在我市已形成一種銳不可擋的經(jīng)濟(jì)熱潮現(xiàn)象，該步行街的建成必將分流本案的消費(fèi)人群；③ 重百、新世紀(jì)入駐涪陵，且選址于步行街口南門山轉(zhuǎn)盤(pán)，挾其品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)本案會(huì)造成相當(dāng)大的競(jìng)爭(zhēng)壓力；④ 本案在商業(yè)物業(yè)銷售上存在著兩個(gè)不可調(diào)和的矛盾：一是，若不引進(jìn)品牌店進(jìn)入，物業(yè)品牌形象得不到提升內(nèi)，物業(yè)價(jià)值難以提高，若引進(jìn)品牌店入駐，則基本上采取租賃的方式，同時(shí)品牌形象越高的商家所付的租金亦越低。其二，若商場(chǎng)投入使用后，銷售還在進(jìn)行中，仍有很多鋪位無(wú)商家入駐經(jīng)營(yíng)，商業(yè)氛圍難以形成，商業(yè)價(jià)值亦難以提高，投資者或經(jīng)營(yíng)者就越是持觀望態(tài)度或產(chǎn)生抗性，因而產(chǎn)生連鎖反應(yīng)，也就更加拒絕投資或經(jīng)營(yíng)。如何調(diào)和這些矛盾是本物業(yè)推廣的難題。三、 商業(yè)物業(yè)的市場(chǎng)定位1．定位原則（1）定位在涪陵目前的商業(yè)市場(chǎng)空白點(diǎn)上；（2）與重百和新世紀(jì)的百貨業(yè)形成差異；（3）所定位的新型業(yè)態(tài)比較容易在涪陵市場(chǎng)上建立起品牌地位；（4）能夠最大限度地提高物業(yè)的銷售價(jià)格；（5）能夠比較容易吸引品牌商家的進(jìn)入；（6）能夠形成一定的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。2．業(yè)態(tài)定位必須考慮的因素（1） 科學(xué)的規(guī)劃布局（2） 便捷的交通組織（3） 鮮明的人文景觀（4） 合理的業(yè)態(tài)功能分區(qū)（5） 適用的商鋪面積（6） 1個(gè)主力店（7） 優(yōu)秀的物業(yè)管理（8） 優(yōu)惠的政策鼓勵(lì)（9） 適合的銷售價(jià)位3．業(yè)態(tài)定位客觀認(rèn)真地分析了涪陵商業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢(shì)，根據(jù)對(duì)涪陵區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)分布格局的分析，我們發(fā)現(xiàn)該區(qū)商業(yè)市場(chǎng)缺少高檔次的商業(yè)旗艦，再加之本物業(yè)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、規(guī)模優(yōu)勢(shì)、便利的交通環(huán)境和所處的總體商業(yè)環(huán)境，（這具體包括：商圈內(nèi)的人口密度、人口流量；商圈的輻射范圍及發(fā)展方向；商圈內(nèi)消費(fèi)者的收入水平及消費(fèi)特征；營(yíng)業(yè)范圍及時(shí)間是否受到某種限制；商圈內(nèi)的商業(yè)繁華程度，商圈級(jí)別、店鋪數(shù)量、營(yíng)業(yè)類型及競(jìng)爭(zhēng)情況、商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的資歷及開(kāi)拓精神等。）為最大程度的發(fā)揮項(xiàng)目具有的優(yōu)勢(shì)條件，以比較先進(jìn)的商業(yè)業(yè)態(tài)和良好的購(gòu)物環(huán)境營(yíng)造商業(yè)氣氛，增加物業(yè)的附加值，以主力店、特色餐飲帶動(dòng)人氣、商氣，拉動(dòng)小商鋪銷售，爭(zhēng)取最大投資收益。我們擬將本物業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)定位為：以若干個(gè)現(xiàn)代情景主題商場(chǎng)為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心4．檔次定位由于重百和新世紀(jì)即將進(jìn)駐涪陵區(qū)，且其店址選擇在涪陵區(qū)新規(guī)劃的步行街口，擁有本案無(wú)可比擬的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和品牌優(yōu)勢(shì)，對(duì)本案物業(yè)銷售和未來(lái)商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)都形成了巨大的競(jìng)爭(zhēng)壓力，我們?nèi)绻谏虉?chǎng)檔次的定位上低于前兩個(gè)項(xiàng)目，必然在涪陵區(qū)的市場(chǎng)中失去自己應(yīng)有的地位，從而失去大量的客戶，也同時(shí)降低了自身物業(yè)的商業(yè)價(jià)值，這對(duì)于本物業(yè)的銷售或招商乃至于未來(lái)的經(jīng)營(yíng)都是不利的。因此，本物業(yè)品質(zhì)檔次的定位是：涪陵區(qū)最豪華、最具觀賞性、最有逛頭的高檔購(gòu)物中心5．概念定位（1）項(xiàng)目命名建議鑒于本案營(yíng)銷重點(diǎn)是商業(yè)物業(yè)部分，而博宇花園名稱缺乏商業(yè)物業(yè)應(yīng)有的吉祥、發(fā)達(dá)、恢弘、大氣等特點(diǎn)，只適合于住宅物業(yè)，不易傳達(dá)商場(chǎng)概念，有礙商業(yè)物業(yè)的品牌塑造，還會(huì)使很多有“財(cái)運(yùn)亨通”等心理要求的經(jīng)商人士產(chǎn)生抗性，也較難給商場(chǎng)的消費(fèi)者明顯的識(shí)別。我們擬定一個(gè)案名，供貴司參考：博宇帝都名稱釋義：博宇是開(kāi)發(fā)商企業(yè)名稱，原意為博大遼闊的天宇，是指視界高遠(yuǎn)，前途無(wú)限的意思。在博宇后加上帝都，意為天宇主宰者居住的城市，延伸為高貴豪華之所。該名稱音韻和諧，朗朗上口，易讀易記，且氣勢(shì)磅礴、意境高遠(yuǎn)，既有商業(yè)物業(yè)的吉祥、大氣，又有住宅物業(yè)的顯要、尊貴。博宇帝都作為項(xiàng)目名稱，還可以通過(guò)項(xiàng)目品牌的打造，帶動(dòng)企業(yè)品牌的提升。（2）概念提煉本物業(yè)概念應(yīng)體現(xiàn)購(gòu)物中心集休閑、運(yùn)動(dòng)、娛樂(lè)、購(gòu)物和餐飲為一體的現(xiàn)代化時(shí)尚購(gòu)物中心的內(nèi)涵，概念主題應(yīng)響亮、大氣，能夠顯示出涪陵區(qū)商業(yè)市場(chǎng)第一品牌的王者氣派。　 時(shí)尚之都——博宇帝都　 博宇帝都——傳遞新的生活文化　　博宇帝都——讓時(shí)尚裝扮您！讓美麗陪伴您！6．商業(yè)物業(yè)目標(biāo)投資者和經(jīng)營(yíng)者定位（1）涪陵區(qū)城區(qū)中小投資者（約占40%）根據(jù)我們對(duì)市場(chǎng)的調(diào)研顯示：目前涪陵區(qū)中心商圈的商鋪75%以上為租賃經(jīng)營(yíng)，但這些經(jīng)營(yíng)戶60%以上想擁有自己的商鋪，而目前能夠滿足他們要求的物業(yè)并不多，他們要求物業(yè)性價(jià)比較高，而且有較大的升值潛力。還有相當(dāng)一部分有一定存款的非經(jīng)營(yíng)戶或買斷工職者，或灰色收入層，都有投資或租賃經(jīng)營(yíng)的要求。這類投資者一般較理性，他們能夠承受的總價(jià)在20萬(wàn)以內(nèi)，多選擇一次性付款或分期付款或銀行按揭。（2）周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)投資者（約占20%）這類投資者多是爆發(fā)戶或鄉(xiāng)鎮(zhèn)干部，他們的投資理性比前者要差，只要廣告?zhèn)鞑ス膭?dòng)力強(qiáng)，就足以打動(dòng)其投資，但這類投資者更看重物業(yè)位置和外立面，所以在推廣上要注意區(qū)位優(yōu)勢(shì)的渲染、案場(chǎng)包裝和現(xiàn)場(chǎng)氣氣氛的營(yíng)造，這類投資者分期付款或一次性付款的較多。（3）周邊區(qū)縣投資者（約占10%）這類投資者比較看好涪陵區(qū)的商業(yè)發(fā)展前景，他們大多是灰色收入者，隱性收入較多，投資行為較謹(jǐn)慎，考察和觀望期較長(zhǎng)，但如果抓住他們的“心理”之后，是能夠爭(zhēng)取的。（4）中小企事業(yè)機(jī)構(gòu)（約占10%）這類投資者一般采用租賃的方式，多為辦公使用。他們比較看重物業(yè)在當(dāng)?shù)氐目诒蜗蠛偷匚?。?）大型商業(yè)機(jī)構(gòu)（約占20%）這類投資者的投資行為非常理性，通常要經(jīng)過(guò)一到兩年的市場(chǎng)研究和可行性分析，然后才作出投資決策。他們的投資一般采用租賃方式獲得物業(yè)的使用權(quán)，而且越是品牌知名度高的商業(yè)物業(yè)所付租賃費(fèi)用越低。但是這類機(jī)構(gòu)的到來(lái)，可以聚集人氣，增加商業(yè)氛圍，大大提升物業(yè)的價(jià)值。第二部分 業(yè)態(tài)功能分區(qū)和產(chǎn)品規(guī)劃建議一、商場(chǎng)各樓層功能分區(qū)1．主力店建設(shè)作為一個(gè)頗具規(guī)模的購(gòu)物中心，若沒(méi)有主力店的進(jìn)入，則很難提高其業(yè)態(tài)檔次、吸引人流形成旺市。目前，涪陵區(qū)各街區(qū)大型商場(chǎng)較少，有少數(shù)大商場(chǎng)中也沒(méi)有主力店，若“博宇帝都”設(shè)大型主力店，能在主力店的帶動(dòng)下，很快形成商業(yè)氛圍。這樣就可以讓商家或投資者得到聚集人氣的希望，同時(shí)也得到回報(bào)的希望。在大型商場(chǎng)中，主力店一般都設(shè)置在中上部，這樣是為了拉動(dòng)人流進(jìn)一步深入。因此，可在B棟四層A棟二層引進(jìn)如“肯德基”等品牌餐飲，設(shè)立兒童娛樂(lè)設(shè)施，拉動(dòng)人流上升。以品牌快餐或品牌零售商家作為“博宇帝都”的主力店。主力店中的內(nèi)部空間可根據(jù)入住商家的要求進(jìn)行設(shè)計(jì)。2．設(shè)立主題商場(chǎng)在激烈競(jìng)爭(zhēng)的商業(yè)化社會(huì)里，你沒(méi)有更多的東西給予消費(fèi)者，消費(fèi)者自然不會(huì)成為你的目標(biāo)客戶，因此，對(duì)主題商場(chǎng)進(jìn)行挖掘，就成為競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的商業(yè)零售業(yè)開(kāi)發(fā)的新趨勢(shì)，根據(jù)專家預(yù)測(cè)，主題商場(chǎng)將成為21世紀(jì)的發(fā)展主流。主題商場(chǎng)的優(yōu)異性主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：（1）主題商場(chǎng)能最大程度滿足個(gè)性差異化的需求，充分體現(xiàn)以人為本的營(yíng)銷理念；（2）主題商場(chǎng)可以使消費(fèi)者有的放矢，縮短周期，節(jié)約購(gòu)物時(shí)間；（3）主題商場(chǎng)可以誘發(fā)潛在的消費(fèi)，增加銷售收入；（4）主題商場(chǎng)可以提升消費(fèi)層次，引導(dǎo)消費(fèi)向縱深發(fā)展，樹(shù)立以質(zhì)量消費(fèi)為準(zhǔn)則的消費(fèi)觀念；（5）我們?cè)跇I(yè)態(tài)功能分布中以家電主題、男人主題、女人主題、兒童主題、餐飲娛樂(lè)主題設(shè)立多個(gè)主題商場(chǎng)，使“博宇帝都”成為以主題商場(chǎng)為主的集購(gòu)物、觀光、休閑、運(yùn)動(dòng)、餐飲、娛樂(lè)為一體的一站式購(gòu)物中心。3．樓層功能分區(qū)購(gòu)物中心在規(guī)劃布局上，至少要有一個(gè)核心主力店，多種功能的商業(yè)分區(qū)，情景互動(dòng)的購(gòu)物環(huán)境；要求各商區(qū)功能明確，不同功能商業(yè)區(qū)之間既有功