商業(yè)地產項目經營全程解秘(編輯修改稿)
2025-09-19 09:30 本頁面
【文章內容簡介】 力；策略二、牽手商圈內的市場生態(tài)鏈。生態(tài)要素：商圈內各零售企業(yè)市場、商品、價格、客層以及經營理念、市場促銷、廣告模式等系列定位，直至形成商圈繁榮整體概念；策略三、差異化經營形成結構互補（以消費市場為指導）：市場定位差異化、產品定位差異化、消費者定位差異化、經營業(yè)態(tài)差異化、經營模式差異化、服務差異化等。二、未成熟商圈——綿里藏針地段價值的塑造第一招：借政策、借規(guī)劃炒地段價值；第二招：強調地段升值潛力；第三招：與有意于此圈的其他開發(fā)商聯(lián)手，共同宣傳推廣；第四招：在有住宅小區(qū)進駐的地方開發(fā)商業(yè)物業(yè)，匯小區(qū)人流成大人流；第五招：與政府聯(lián)手作項目，或與其他開發(fā)商/商家強強聯(lián)手做項目，減少風險成本；第六招：根據(jù)區(qū)域的規(guī)劃目標有針對性地定位，不能盲目開發(fā)。商業(yè)項目廣告操作流程：市場調查→廣告基點→品牌定位→客戶定位→廣告創(chuàng)作設計→廣告推廣→效果評估→品牌管理商業(yè)地產廣告常用八大訴求點：地段、價格、交通便利、付款方式、商家、配套、經營模式、情感需求商業(yè)地產廣告設計思維創(chuàng)新： 主題創(chuàng)新：廣告目標+信息個性+消費心理（顯眼、易懂、刺激、統(tǒng)一、獨特，避免同一化、擴散化、共有化）； 構思創(chuàng)新：構思與主題的切合； 形象創(chuàng)新：形象決定成敗。“綿里藏針”廣告模式：模式一：營造品牌優(yōu)勢 開發(fā)商本身的品牌營銷 開發(fā)商開發(fā)項目的品牌營銷 塑造全新的品牌營銷模式二：1+1＞2推廣模式核心概念：“化敵為友”，互存共榮，聯(lián)合宣傳，雙方共贏。模式三：牽手政府核心概念：政策支持和引導，樹立投資者信心。商業(yè)地產項目銷售策略全案別出心裁的構思＋迎合客戶心理策略一、商業(yè)物業(yè)的暢銷“方程式”步驟１、市場調研：制定市場營銷策略的前提和基礎；步驟２、供需分析：對特定地產市場狀態(tài)研究；步驟３、地段分析：商業(yè)地產開發(fā)關鍵；步驟４、項目定位：市場定位、功能定位、業(yè)態(tài)定位、檔次定位；步驟５、項目規(guī)劃設計：符合商業(yè)物業(yè)的經營內容、檔次定位；步驟６、確定銷售方案：結合廣告、價格等，善于運用銷售控制策略。策略二、洞悉投資消費者心理對策１、直擊心穴：別具特色的廣告，樹立品牌效應；對策２、創(chuàng)新主題：新穎的經營模式，極具潛力的成長空間，物有所值；對策３、性價誘惑：發(fā)達國家商鋪是住宅的６－８倍，我國是２－３倍；對策４、返租回報：實實在在的好處，有效解開投資心結；對策５、利潤追求：投資者最關心的是利潤回報：保值＋增值，錢生錢，利潤高（周期為６－８年，回報率約為１０％）；策略三、最具攻擊性租售技巧一、出售實戰(zhàn)技巧：技巧１、先售住宅后售鋪技巧２、只售不租技巧３、以租驗售技巧４、以租代售技巧５、先租后售技巧６、試用租售技巧７、回購銷售技巧８、“薄利多銷”技巧９、免息返本技巧１０、拍賣銷售技巧１１、升值銷售二、出租應對技巧１、差異化租金策略——品牌的差異化決定；２、整體出租優(yōu)勢：投入成本約等于零，工作量?。伙L險性小，綜合回報值高；無需投入人力物力資源進行管理；待物業(yè)升值和社區(qū)成熟后能收回經營，遠期回報值高。劣勢：失去經營自主權，可能出現(xiàn)人流混雜對物業(yè)形象有損的現(xiàn)象；承擔短期內無法實現(xiàn)高回報的風險。３、大面積分租——按功能組合分區(qū)，分割成大面積，整片招租；４、散鋪出租——招租工作量大，成本高，風險大，管理復雜。策略四、商業(yè)物業(yè)營銷創(chuàng)意33計全程式論壇營銷手法、強強聯(lián)合、社區(qū)文化和商業(yè)互動、新／老城區(qū)營銷手法、曲線救市營銷、復合商業(yè)營銷模式、無理由退鋪營銷創(chuàng)舉、特許經營加盟、打造一站式國際商貿平臺營銷、首席代理營銷模式、泛銷售、商鋪拍賣、特色
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