【正文】 鐵站、公交車線路、停車場等。 項目策劃和招商推廣：（1）、商場定位；（2）、形象包裝；（3）、商場布局設計；（4）、目標商戶組合；（5）、租金或分成比例之擬定；（6）、招商推廣策略制定和實施。 對消費者的消費習慣、收入、偏好及其購買力等做調研投資客戶研究研究范圍包括：人流量、停留時間、每次消費對不同類別的需求（吃喝玩樂）等。（2）、投資動向：包括投資類型、租金范圍及交納方式等。 ）（商場經(jīng)營企業(yè)的）形象定位（CIS系統(tǒng)）（1）、商場建筑外觀表現(xiàn)；建筑形狀、結構、顏色等；（2）、賣場購物氣氛表現(xiàn)；購物環(huán)境、賣場布局設計、櫥窗設計、形象展示、POP廣告等。生態(tài)要素：商圈內各零售企業(yè)市場、商品、價格、客層以及經(jīng)營理念、市場促銷、廣告模式等系列定位，直至形成商圈繁榮整體概念；策略三、差異化經(jīng)營形成結構互補（以消費市場為指導）：市場定位差異化、產(chǎn)品定位差異化、消費者定位差異化、經(jīng)營業(yè)態(tài)差異化、經(jīng)營模式差異化、服務差異化等。 ３、大面積分租——按功能組合分區(qū)，分割成大面積，整片招租；４、散鋪出租——招租工作量大，成本高，風險大，管理復雜。 第四步：確定招商客戶范圍依據(jù)項目的主題定位確定符合項目主題的主力客戶及特殊客戶。 制訂招商方案可行性：制定的招商方案要切合實際，目標要能夠實現(xiàn)，或通過努力能夠實現(xiàn)。 購物中心特別是大型購物中心的核心主力店適合放在經(jīng)營軸線或線性步行街的端點，不宜放置在中間，達到組織人流的效果。競爭差異化強調品牌店太古廣場的逆向思維——把最好的商品安置在最頂樓，創(chuàng)造了購物中心“越往樓上走租金越歸”的奇跡。經(jīng)營方式的選擇原則自營、聯(lián)營和租賃。 對招商活動中已簽約的項目要加快工作步伐，使其盡快進入實質性的籌備階段。 模式三：牽手政府核心概念：政策支持和引導，樹立投資者信心。 RF其中：IRS為飽和度指數(shù)；C為顧客總數(shù)；RE為每一位顧客的平均購買額；RF為商圈內商場的營業(yè)面積。（2）、特色化定位：商場特色主題和特色服務。 商圈研究（1）、城市發(fā)展狀況：包括GDP指數(shù)、人口分布、產(chǎn)業(yè)結構等。 對項目所在商圈作出基礎研究，另找出商圈的輻射范圍、營業(yè)品種、人流狀況及交通狀況消費者研究 超級消費群定位：通過對消費者的市場細分，最終確定消費群。未完待續(xù)商業(yè)地產(chǎn)項目營銷推廣策略招法一、積聚商圈策劃的戰(zhàn)略勢能“聚人氣，聚商氣”——有人氣才會有商機，人氣旺則商機顯。 包含統(tǒng)一的商戶結算、統(tǒng)一的營銷服務、統(tǒng)一的信息系統(tǒng)支持服務、統(tǒng)一的培訓服務統(tǒng)一的賣場布置指導服務、統(tǒng)一的行政事務管理服務、統(tǒng)一的物業(yè)管理服務等。法則二、專業(yè)互補，突破招商瓶頸層數(shù)越高人氣越弱。 及時總結經(jīng)驗教訓現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營招商創(chuàng)新模式法則一、無懈可擊的招商管理戰(zhàn)略現(xiàn)代大型商業(yè)物業(yè)管理運營的精髓：把松散的經(jīng)營單位和多樣的消費形態(tài)，統(tǒng)一到一個統(tǒng)一的經(jīng)營主題和信息平臺之上。 把握分寸，有理有節(jié) 對捕捉到的信息要繼續(xù)跟蹤，對新接觸的商家要保持聯(lián)系，促其簽約。 必須考慮：A、 改進收集資料、獲取信息的手段；E、 廣泛搜集各方資料A、 作用主要有：有助于穩(wěn)定整個項目的經(jīng)營，利于可持續(xù)發(fā)展；知名的主力店群入駐能吸引投資客的眼球，刺激銷售；主力店群各自擁有一定忠誠度的消費群體，保持一定客流基礎上發(fā)揮更大效用；主力店群的進駐能夠影響中小店的租金水平，提高項目整體租金收入。 開發(fā)商