【文章內(nèi)容簡介】 銷售價格：雙層商鋪： 2800 元 /㎡；三層商鋪 1500 元 /㎡； 5）簡 評：項目地理位置優(yōu)越，規(guī)劃產(chǎn)品基本面良好。但是其開發(fā)順序及進度值得商榷，一方面降低了項目的利潤水平另一方面也在一定程度上表現(xiàn)處該司對商業(yè)尤其是超市產(chǎn)品市場前景的不太樂觀態(tài)度。 金寶島： 1）位 置：黃河三路與渤海十路交匯處西南； 2）公司組合：發(fā)展商：濱州大成置業(yè)股份有限公司；投資商：臺灣僑俯建設(shè)開發(fā)建設(shè)集團； 商務(wù)運營：溫州新港都商務(wù)運營有限公司 3）項目簡況：該項目主體四層，總建筑面積 萬㎡。產(chǎn)品定位為家庭娛樂購物中心，以 MALL 的產(chǎn)品形象對外推廣。預(yù)分為 228 個獨立單位分割銷售，主力分割面積 30～ 50 ㎡ /套。業(yè)態(tài)規(guī)劃為：一層時尚用品、化妝品、珠寶飾品等；二層男女服飾；三層體育、健身用品、文具、家電、家居用品、通訊器材等；四層餐飲娛樂、圖書、禮品、玩具、兒童樂園等； 4）銷售價格：采用三年租金一次性返還政策，年返租率 8%。 1F6800～ 7800 元 /㎡； 2F4800～ 5200 元 /㎡； 3F4200～ 4500 元 /㎡； 4F3200～ 3600 元 /㎡左右； 5）簡 評：該項目在產(chǎn)品包裝與推廣方面具有一定特色，但在銷售執(zhí)行方面做的較差。值得借鑒的是該司在推廣階段即引入了運營管理公司，對項目形象及銷售起到了極好的促進。 該案采用的返租銷售方式是近年來商業(yè)物業(yè)家多采用的一種銷售手段，如運作得當(dāng)對銷售有較大的促進作用，但是目前濱州消費者對此方式抗性極大，普遍持不信任態(tài)度，主要是因為當(dāng)初繽紛現(xiàn)代城利用此方式炒作項目，創(chuàng)造了當(dāng)時的價格新高 ，雖然銷售良好，但是項目招商極為失敗，始終未能進入運營階段，未兌現(xiàn)當(dāng)初的反租承諾，造成了極壞的市場影響。 弘大商貿(mào)城： 1）位 置：黃河五路與開元路交匯處西南； 2）發(fā)展商：濱州市弘大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 3）項目簡況：項目為規(guī)劃面積 20 萬平方米的開元小區(qū)的社區(qū)配套，共分為兩期，其中一期規(guī)劃面積在 10000 平方米左右，共計 6 棟排式結(jié)構(gòu)商鋪 170 余套，主要雙層局部三層；框架結(jié)構(gòu)，面積從 56200 平方米不等，于 2020 年 8 月開盤，目前銷售率約 30%50%。 4）銷售價格：雙層均價 2600 元 /平方米，銷 售旺季價格曾達(dá)到 2800 元 /平方米。 5）簡 評：該項目基本位于開發(fā)區(qū)的中心地段，并且臨近汽車站和魏橋集團、活塞工業(yè)園和皮革工業(yè)園，占據(jù)一定的區(qū)位和交通優(yōu)勢；并且作為大量體住宅項目的配套也具有一定的升值潛力，但由于周邊項目競爭激烈以及開發(fā)企業(yè)實力等方面的原因，在一定程度上影響了其銷售。 現(xiàn)代城（ MODERD TOMN）： 1）位 置：黃河二路與黃河一路（濱州大道）和渤海十八路與渤海十九路之間的整個區(qū)域 2）發(fā)展商：山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 3）項目簡況：該項目是目前濱州規(guī)劃最大的集商業(yè)、住宅 、休閑娛樂于一體的大型綜合社區(qū)，總建筑面積 40 萬平方米，其中商業(yè)近 10萬平方米，社區(qū)設(shè)有包含商業(yè)項目羅馬假日廣場在內(nèi)的大型開放式主題“體育公園”和以多層住宅為主的兼有洋房和別墅等多種住宅形態(tài)。 羅馬假日公園：總建筑面積 4 萬平方米，共計四層，地下一層地上三層，由主題式風(fēng)情商業(yè)街和臨街商鋪兩部分組成。主題式風(fēng)情商業(yè)街主要為特色風(fēng)情建筑，并規(guī)劃專門業(yè)態(tài)形式；臨街商鋪主要為沿黃河一路、二路和渤海十八、十九路的沿街面，以單層為主，局部雙層，并且與風(fēng)情商業(yè)街相連，形成整體商業(yè)網(wǎng)。預(yù)計下半年投入使用， 2020 年 6 月份開盤 ，前期銷售良好。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一層綜合性商鋪、二層服裝飾品三四層餐飲娛樂為主。 促銷手段： 5 年 40%利潤分成計劃、商業(yè)巨頭引進、五年無理由退鋪，并利用前期招商成功帶動后期銷售。 面 積：面積在 2070 ㎡不等，框架結(jié)構(gòu)可自由分割； 價 格：均價 4000 元 /平方米左右；其中沿街為 6000 元 /平方米左右。 住 宅：濱州市第一坐都市會所，以多層為主，并輔有部分洋房和別墅。 主力戶型面積：（ 2/2/1） ㎡、（ 3/2/2） ㎡、（ 5/2/2） ㎡、 ㎡（ 6/2/2）不等。 價 格：均價 1600 元 /平方米左右。 4）簡 評：該項目處于西區(qū)占據(jù)特定的交通、環(huán)境優(yōu)勢，并且外部配套相對完善，而且量體巨大，在住宅中引入商業(yè)概念，“體育公園”的健身功能也為項目獨特功能性配套，這些都有利于項目推廣，在早期也取得短暫良好的銷售表現(xiàn)；但是巨大的量體特別是在實際操作中很難保證返租回報落到實處，也是造成項目整體去化時的劣勢。 東方明珠商業(yè)廣場： 1）位 置：黃河五路與渤海十一路交匯處（區(qū)委黨校對過） 2）公司組合：發(fā)展商：濱州三圣商貿(mào)有限有限公司； 物業(yè)顧問：深 圳天龍商業(yè)物業(yè)管理公司 物業(yè)管理：粵港商業(yè)管理有限公司 3）項目簡況：項目沿黃河五路和渤海十一路，占據(jù)一定的區(qū)位優(yōu)勢；總建筑面積 萬平方米，項目共計四層，大小商鋪 700 余個，主力面積為 2050 平方米。配套完善，并且有大型停車場和休閑廣場；此外物業(yè)管理由專門公司運營。預(yù)計 2020 年五月份開盤，現(xiàn)在 已經(jīng)開始內(nèi)部預(yù)定，價格尚未制訂。 4）業(yè)態(tài)規(guī)劃：目前規(guī)劃業(yè)態(tài)對原始規(guī)劃業(yè)態(tài)進行大范圍調(diào)整 調(diào)整前：一層名牌服裝旗艦店、二層為精品服裝城、三層服裝家紡用品城、四層?xùn)|方明珠數(shù)碼城。 調(diào)整后：一層名牌服裝旗艦店、 二層為華聯(lián)超市和國美家電、三層主營服裝、四層為餐飲娛樂。 5）簡 評：作為單純的商業(yè)項目該案量體較大，加之處于西區(qū)，而且雙面臨街，高起點高智能配套和專門的物業(yè)管理公司運營在一定程度上塑造了項目的品質(zhì)；雖然其規(guī)劃曾經(jīng)作出巨大調(diào)整，但是很難保證華聯(lián)超市和國美家電的進駐；可是其運用龍頭商業(yè)入住帶動招商和銷售的做法值得借鑒。 湖左岸麗景新園： 1）位 置： 東起渤海十七路西至渤海十八路，北起黃河八路南至黃河七路。 2）發(fā)展商：青島東泰達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司濱州公司； 3）項目簡況：項目整體規(guī)劃面積 20 萬 平方米，利用近鄰中海之優(yōu)勢定位為典型的景觀住宅；并且外部社區(qū)和內(nèi)部功能配套完善；項目以多層住宅為主；項目分為兩期，一期主力戶型面積為 95 ㎡（ 3/1/1）、 124 ㎡（ 3/2/1）和 138 ㎡（ 3/2/2），二期在該基礎(chǔ)上增加了 160170㎡（ 4/2/2）面積戶型。一期已經(jīng)現(xiàn)房；二期計劃下半年啟動，預(yù)計 2020 年 5 月份左右入住。 4）銷售價格：一期均價在 2260 元 /㎡， 1F： 2200 元 /㎡； 2F： 2300 元 /㎡； 3F： 2300 元 /㎡； 4F： 2200 元 /㎡左右； 5F： 2300 元 /㎡（贈送閣樓）； 5）簡 評：該項目作為住宅項目量體同樣不小，由青島公司異地運營，由于瀕臨中海，加上配套和景觀優(yōu)勢， 廣告投放相對于當(dāng)?shù)貋碚f是大的 ； 本案的開發(fā)商源于地產(chǎn)開發(fā)的成熟的 青島 ，并已有多個項目的成功開發(fā)經(jīng)驗。在開發(fā)理念與開發(fā)手法上已步入成熟。更為可貴的是，公司具有創(chuàng)建精品的意識，有意在產(chǎn)品品質(zhì)上下功夫。因此該項目在當(dāng)?shù)負(fù)碛休^高的知名度 ， 應(yīng)該說，該樓盤屬于目前 較 為矚目的地產(chǎn)項目。 但是 由于市場競爭因素 和 消費者購買能力、產(chǎn)品本身 戶型偏大等 因素 ，給項目銷售帶來一定阻力。 望湖花園： 1）位 置：濱州市渤海八路南首 2）公司組 合：發(fā)展商：東方城建有限責(zé)任公司 高杜置業(yè)有限責(zé)任公司； 規(guī)劃設(shè)計：同濟大學(xué)規(guī)劃設(shè)計院 3）戶型面積：項目以多層為主，并且規(guī)劃 12 層的小高層，戶型面積配比為：（ 2/1/1） ㎡ 200 套；（ 3/2/2） ㎡ 40 套；（ 4/2/2） 套； （ 5/3/2） ㎡ 50 套。 4）銷售價格： 多層均價在 1700 元 /㎡，小高層價格為： 12F： 1780 元 /㎡左右； 38F 均價 1750 元 /㎡； 912F 均價： 1820 元 /㎡。 5）簡 評：項目是濱州首個電梯小高層觀景社區(qū)，借助了蒲湖景觀優(yōu)勢，而且推出 50 ㎡精英小戶型、 120 ㎡舒適家居型、 280 ㎡尊貴大戶型滿足了不同需求，這些無疑成為項目的優(yōu)勢賣點；可是由于濱州人民接受新事物的能力不是很強，所以預(yù)計項目在短期內(nèi)存在著一定程度的抗性。 濱州高杜建材城： 1）位 置：濱州市渤海八路南首，距離黃河二路 400 米。 2）發(fā)展商：濱州東方城建有限責(zé)任公司； 3）項目簡況：占地面積 萬平方米、建筑面積 4 萬平方米，營業(yè)房 327 間，附加用房 120 間。主力戶型為兩層，建筑面積為 92130㎡，適宜商務(wù)、居住以及辦公，主要以自用為主。 4）銷售價格：主要售價為： 1980 元 /㎡，部分沿街在 2980 元 /㎡左右。五年內(nèi)平均回報率每年 10%左右。 5）業(yè)態(tài)規(guī)劃： 主要有四個規(guī)?；瘜I(yè)化專賣區(qū)域： ※裝飾材料城：地面材料、墻體材料； ※水暖櫥衛(wèi)太陽能城：廚房用品、潔具、太陽能、門窗； ※新型建材燈飾城：新型品牌建材、各種燈飾照明； ※五金機電城：五金配套產(chǎn)品、各種機電設(shè)備。 5）簡