【正文】 ；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導地位， 2020 年該市大力實施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略，成效較為顯著，工業(yè)增加值達到 億元，增長 %，對 GDP 增長的貢獻率為%，成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力，經(jīng)濟構(gòu)成較為健康，為保證整體社會經(jīng)濟良好運行和穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。規(guī)模以上工業(yè)實現(xiàn)增加值 億元，同比增長 %，比全省平均增速高 個百分點，實現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，同比增長 %。 3）固定資產(chǎn)投資： 固定資產(chǎn)投資迅速增長，全年全社會固定資產(chǎn)投資完成 310 億元，同比增長 %，投資總量創(chuàng)歷史最高水平，尤其是房地產(chǎn)投資，相比 2002 年，有了 2 倍的增長，房地 產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速。 個體、私營經(jīng)濟發(fā)展較快，全市個體經(jīng)濟實現(xiàn)零售總額 億元，增長 %，私營經(jīng)濟實現(xiàn)零售總額 億元，增長 %。城市居民人均住房使用面積 ㎡。 6）存在的問題： 經(jīng)濟和社會發(fā)展中存在的問題主要是經(jīng)濟結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，第三產(chǎn)業(yè)比重較少，縣域經(jīng)濟發(fā)展不夠協(xié)調(diào)，城市化水平低，經(jīng)濟實力有待進一步增強。濱城區(qū)要跨河發(fā)展到小營，擴大中心城市規(guī)模，突出大空間、大林帶、大綠地、大水面的生態(tài)濱州規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)完善配套“四環(huán)五?！惫こ蹋醪酱罱ㄉ鷳B(tài)園林型城市框架。將行政中心西移至黃河二路以北，新立河以西，起步區(qū)約 平方公里；經(jīng)濟開發(fā)區(qū)移至 220 國道兩側(cè)，杜店鎮(zhèn)政府以西，約 8 平方公里；道路建設(shè)以現(xiàn)有方格網(wǎng)為基礎(chǔ)，結(jié)合黃河二 路、黃河五路、黃河八路向西延伸，與新區(qū)道路、濱博高速公路相連接，構(gòu)成五橫七縱為主的城市道路網(wǎng)架。其商業(yè)部分由兩條商業(yè)小街共 68 套沿街商鋪組成，單層建筑面積 57 ㎡，局部雙層 ，經(jīng)營定位以鞋類批發(fā)零售和女士用品為主，又名女人街；沿黃河路商鋪上部為住宅，戶型面積 91～ 137 ㎡； SOHO 公寓由兩路交匯處的電梯 8層 48 套和沿渤海路的普通 5 層 76 套構(gòu)成，主力面積 57 ㎡。錦超認為其原因為濱州高收入群體中的公務(wù)人員、效益較好的企業(yè)管理人 員等其住房多以福利方式解決，有較強的資金積累和投資意識，但相對投資理念模糊，同時可供投資方式較少，該 SOHO 產(chǎn)品的推出成為濱州新的可投資產(chǎn)品，較易引導。 4）銷售價格：雙層商鋪： 2800 元 /㎡；三層商鋪 1500 元 /㎡； 5）簡 評：項目地理位置優(yōu)越，規(guī)劃產(chǎn)品基本面良好。預(yù)分為 228 個獨立單位分割銷售，主力分割面積 30～ 50 ㎡ /套。 該案采用的返租銷售方式是近年來商業(yè)物業(yè)家多采用的一種銷售手段，如運作得當對銷售有較大的促進作用，但是目前濱州消費者對此方式抗性極大，普遍持不信任態(tài)度，主要是因為當初繽紛現(xiàn)代城利用此方式炒作項目，創(chuàng)造了當時的價格新高 ，雖然銷售良好，但是項目招商極為失敗，始終未能進入運營階段，未兌現(xiàn)當初的反租承諾，造成了極壞的市場影響。 現(xiàn)代城（ MODERD TOMN）： 1）位 置：黃河二路與黃河一路（濱州大道）和渤海十八路與渤海十九路之間的整個區(qū)域 2）發(fā)展商：山東朝陽房地產(chǎn)開發(fā)有限公司； 3）項目簡況：該項目是目前濱州規(guī)劃最大的集商業(yè)、住宅 、休閑娛樂于一體的大型綜合社區(qū)，總建筑面積 40 萬平方米，其中商業(yè)近 10萬平方米，社區(qū)設(shè)有包含商業(yè)項目羅馬假日廣場在內(nèi)的大型開放式主題“體育公園”和以多層住宅為主的兼有洋房和別墅等多種住宅形態(tài)。 經(jīng)營業(yè)態(tài)：一層綜合性商鋪、二層服裝飾品三四層餐飲娛樂為主。 主力戶型面積：（ 2/2/1） ㎡、（ 3/2/2） ㎡、（ 5/2/2） ㎡、 ㎡（ 6/2/2）不等。配套完善，并且有大型停車場和休閑廣場；此外物業(yè)管理由專門公司運營。 5）簡 評：作為單純的商業(yè)項目該案量體較大，加之處于西區(qū)，而且雙面臨街，高起點高智能配套和專門的物業(yè)管理公司運營在一定程度上塑造了項目的品質(zhì)；雖然其規(guī)劃曾經(jīng)作出巨大調(diào)整，但是很難保證華聯(lián)超市和國美家電的進駐；可是其運用龍頭商業(yè)入住帶動招商和銷售的做法值得借鑒。一期已經(jīng)現(xiàn)房；二期計劃下半年啟動，預(yù)計 2020 年 5 月份左右入住。因此該項目在當?shù)負碛休^高的知名度 ， 應(yīng)該說，該樓盤屬于目前 較 為矚目的地產(chǎn)項目。 5）簡 評：項目是濱州首個電梯小高層觀景社區(qū)，借助了蒲湖景觀優(yōu)勢，而且推出 50 ㎡精英小戶型、 120 ㎡舒適家居型、 280 ㎡尊貴大戶型滿足了不同需求，這些無疑成為項目的優(yōu)勢賣點；可是由于濱州人民接受新事物的能力不是很強，所以預(yù)計項目在短期內(nèi)存在著一定程度的抗性。 4）銷售價格：主要售價為： 1980 元 /㎡，部分沿街在 2980 元 /㎡左右。 華濱 4）戶型面積和價格：主力戶型面積為： ㎡（ 2/2/1）、 ㎡（ 3/2/1）、 ㎡（ 3/2/2）和 ㎡（ 5/3/2）。 主力戶型面積在 90141 ㎡之間，以 90 ㎡（ 2/2/1）和 127（ 3/2/2）為主。 五、濱州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀和發(fā)展趨勢： 濱州房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀： 受房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)比較薄弱、起步較晚的影響，濱州市房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展階段，起點也較低。經(jīng)濟的持續(xù)增長為濱州房地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展環(huán)境和有利保障，房地產(chǎn)業(yè)也成為了刺激濱州經(jīng)濟的主要消費熱點。 5） 房產(chǎn)開發(fā)進入大盤時代 ，銷售模式發(fā)生巨大變化： 萬平方米的華濱對于整體 市場 來說，這 也 是趨 于 成熟的 標志。麗景花園”， 到目前為止尚未出現(xiàn)降價的現(xiàn)象。 3） 房產(chǎn)品質(zhì)將進一步得到提升 ： 競爭的加劇與消費者購買心理的日漸成熟，將迫使開發(fā)商將房子做精做細，這已在 04 年個別樓盤中得到體現(xiàn)。自從 青島東泰 進入濱州后，又進來了 浙江寧波、濟南建工 等知名品牌企業(yè)。 商圈結(jié)構(gòu)目前以銀座購物廣場、上海華聯(lián)超市濱州店等為代表的渤七路核心商圈、以新興商場為代表的老汽車站傳統(tǒng)商圈和開發(fā)區(qū)內(nèi)的以新汽車總站為核心的新興物流商圈為主。隨著西部開發(fā)區(qū)的興建，新的商業(yè)中心將在今后一段時期內(nèi)出現(xiàn)。 底層為外圍是六乃喜和 KFC 快餐店。 ※上海華聯(lián)超市（濱州店）： 位置：渤海七路與黃河二路交匯處（原百貨大樓） 規(guī)模：營業(yè)面積 50000 平方米，近 20000 種商品。 ※ 新興批發(fā)市場 ： 基本情況： 始建于 1995 年，占地 160 畝，建筑工程 4 萬平方米。 經(jīng)營范圍和狀況： 針織、鞋帽、五金交電、建材、土雜等商品 萬個品種，年交易額 2 億元。 七、地塊現(xiàn)狀分析： 地塊現(xiàn)狀： 地塊位于黃河五路和黃河六路 之間，渤海十六路兩側(cè)，西近公路局宿舍，北靠國土局宿舍和國稅局宿舍，南臨交通大廈和國稅局、通信公司，東至海關(guān)辦公樓；由東、西兩塊組成。麗景等規(guī)模小區(qū)眾多，人口密集且居住層次較高。 基地 SWOT 分析： Strenght(優(yōu)勢 ) Weakness（劣勢） Oportunty（機會） ※ 自然、人文環(huán)境優(yōu)良； ※ 政府重點發(fā)展方向的機遇； ※ 濱州 現(xiàn)狀商業(yè)形態(tài)的不足； ※ 新區(qū)建設(shè)初期所蘊含的巨大市場空間； ※ 與 城市主要機能設(shè)施可及性良好； ※ 區(qū)位優(yōu)勢明顯，利于借力造勢 ； ※ 大區(qū)域交通環(huán) 境 便利 ，可發(fā)展性良好； ※ 地塊規(guī)則平整、產(chǎn)品可塑性強； ※ 微觀機能 配套階段性單薄匱乏 ； ※ 主景觀線方向存在高層遮擋； ※ 基地一分為二缺乏完整性； ※ 土地性質(zhì)的局限； Threat（威脅） 對 應(yīng) 市 場 戰(zhàn) 略 ※ 政府頻頻推出平抑房價舉措，客戶觀望心態(tài)明顯，交易趨緩； ※ 現(xiàn)狀商業(yè)供應(yīng)量過大 競爭區(qū)域范圍廣泛 ； ※ 現(xiàn)狀市場特點對高端住宅的不利點； 八、地塊產(chǎn)品規(guī)劃初步 建議： 方案一： “ SHOPPING MALL” +SOHO 公寓； 裙樓 3～ 4 層，主樓 12～ 16 層，鑒于濱州高端商品住宅需求群體有限，但高端客源投資意識較強的需求現(xiàn)狀，建議主樓規(guī)劃為亦商、 亦住、亦投資的 SOHO 產(chǎn)品，不做純住宅規(guī)劃，以降低市場風險，提高產(chǎn)品總體利潤水平。 地塊位于為政府機關(guān)、行政單位、院校機構(gòu)生活區(qū)和辦公區(qū)域以及市政休閑區(qū)域的交匯處，是濱州高端消費群體最為集中的區(qū)域，同時西部新區(qū)目前還沒有形成必需的商業(yè)圈層，因此 “ SHOPPING MALL” 可以集合多方面的優(yōu)勢資源，具備良好的市場前景。在這種供求矛盾的作用下，就凸顯出其中的市場空白， “ SHOPPING MALL” 可以很好的彌補這一空白，當然前提是在確保硬件的基礎(chǔ)上強化軟件的塑造，至關(guān)重要的一點就是專業(yè)化的商業(yè)運營管理與服務(wù)。 該方案最大的問題是相對來講資金投入量較大，同時回收緩慢，如果能夠進行定向開發(fā)運作是最為理想的選擇，考慮到貴司的企業(yè)背景，在尋求此類項目的投資合作方面應(yīng)具有一定優(yōu)勢。 戶外媒體以及路 牌 、車體 廣告 ： ： 價格視數(shù)量和面積規(guī)格而制定，； 與其他城市一致，當?shù)氐牡禺a(chǎn)項目較為重視戶外廣告的發(fā)布，遺憾的是形式感與美感均不強。受費用的限制，報紙廣告投放比較少，取而代之的是 DM 直郵，據(jù)了解效果不錯。 關(guān)于前期銀行支持及按揭情況： 因當前銀行均為商業(yè)運作，地方政府干預(yù)力度較小，因此銀行支持問題需貴司與相關(guān)銀行具