【正文】 濱州地塊基礎(chǔ)市場(chǎng)報(bào)告 目 錄： 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境背景： 二、濱州市規(guī)劃思路概況： 三、濱州市區(qū)近年來(lái)土地出讓簡(jiǎn)況： 四、濱州代表性房地產(chǎn)項(xiàng)目簡(jiǎn)況： 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)： 六、濱州市區(qū)商業(yè)格局現(xiàn)狀： 七、地塊現(xiàn)狀分析： 八、地塊產(chǎn)品規(guī)劃初步建議： 附： A、濱州 媒體狀況 ： B、相關(guān)規(guī)費(fèi)： C、其他問題： 一、宏觀市場(chǎng)環(huán)境背景： 城市概況： 1濱州市概況： 濱州市 位于山東省北部、黃河三角洲腹地 。 東臨東營(yíng)市，南連淄博市，西南與濟(jì)南市交界，西與德州市接壤，西北隔漳 衛(wèi)新河與河北省海興縣、黃驊市相望 ，是黃河文化和齊文化的發(fā)祥地，革命年代是著名的渤海根據(jù)地， 建國(guó)以來(lái) 一直 是山東省社會(huì)經(jīng)濟(jì)比較落后和欠發(fā)達(dá)的區(qū)域， 隨著 環(huán)渤海開發(fā) 、 黃河三角洲開發(fā) 和 “ 海上山東 ” 建設(shè)兩大跨世紀(jì)工程的 實(shí)施 。 作為黃河三角洲中心城市 的 濱州市 ， 城市建設(shè)初具規(guī)模，經(jīng)濟(jì) 實(shí) 力不斷增強(qiáng)， 城市 功能日趨完善，帶動(dòng)輻射能力有了 一定的 提高。 境域人口： 境域橫跨黃河兩岸，總面積 平方公里 , 2020 年底全市總?cè)丝?萬(wàn)戶 萬(wàn)人， 其中 非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人 。 市區(qū)建成區(qū)面積 平方公里，建成 區(qū)人口 58 萬(wàn) 。 行政區(qū)劃： 濱州市轄濱城區(qū)、濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、無(wú)棣縣、陽(yáng)信縣、沾化縣、惠民縣、博興縣、鄒平縣兩區(qū)六縣。全市 18 個(gè)鄉(xiāng)， 57 個(gè)鎮(zhèn)， 9 個(gè)辦事處 。 區(qū)位特征： 濱州 位于 渤海灣的地理軸心， 與朝鮮半島、日本列島隔海相望。 是 京津塘和山東半島兩大經(jīng)濟(jì)區(qū)的結(jié)合部 和 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈與 黃河經(jīng)濟(jì)協(xié)作 帶的交匯點(diǎn)。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈的崛起，黃河經(jīng)濟(jì)帶的振興，為濱州的開發(fā)奠定了 良好的 基礎(chǔ)。 交通條件 ： 濱州 距濟(jì)南機(jī)場(chǎng) 130 公里 ,距青島機(jī)場(chǎng)、港口 250 公里 ， 濱博高速公路、 205 國(guó)道、 220 國(guó)道構(gòu)成了 對(duì)外 公路 交通骨架，已經(jīng)形成了三縱三 橫一環(huán)的公路交通框架網(wǎng)絡(luò) 。 濱州市是山東的海上北大門， 地處套爾河的濱州港，口門水深，納潮量大 ， 萬(wàn)噸級(jí)港口黃驊港正在建設(shè) ， 將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟一條更為經(jīng)濟(jì)便捷的出海航道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)和中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐。 區(qū)位機(jī)遇： 從國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展格局來(lái)看，濱州是環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈上的重要一環(huán)，處于黃河經(jīng)濟(jì)帶的龍頭位置，隨著濱州海港和德煙鐵路、濱博高速公路的建設(shè)，濱州作為山東的海上大門，將為魯北、魯中、魯西和中原地區(qū)開辟一條更為經(jīng)濟(jì)便捷的海上通道，成為連接?xùn)|北經(jīng)濟(jì)區(qū)與中原經(jīng)濟(jì)區(qū)的樞紐，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了濱州的區(qū)位優(yōu)勢(shì) 。 目前，與韓國(guó)、新加坡、港臺(tái)等國(guó)家和地區(qū)正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)移，向周邊國(guó)家尋求投資與合作的伙伴。而濱州市的資源、勞動(dòng)力和巨大開發(fā)潛能，正是適應(yīng)了這種區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展上的互補(bǔ)性，從而進(jìn)一步加強(qiáng)了濱州市的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。 資源狀況： 濱州市地域遼闊，資源豐富，呈現(xiàn)出地多、礦富、水豐、海闊、物美的特點(diǎn)。 濱州市礦產(chǎn)潛在總值 1400 億元，居全省第六位 ， 全市已探明的礦產(chǎn)有 26 種，已開發(fā) 15 種 。 是全國(guó)第二大油田 —— 勝利油田的主采油區(qū)，有豐富的石油、天然氣資源和鹽鹵資源，是全國(guó)著名的石油、石油化工基地。海岸線 239 公里，有豐富的 海洋、灘涂資源， 是山東省第二大海鹽生產(chǎn)基地和全國(guó)四大漁場(chǎng)之一 ， 富產(chǎn)原鹽及東方對(duì)蝦、梭子蟹、文蛤等名貴海、淡水產(chǎn)品。濱州市黃河兩岸一望無(wú)際的魯北平原，具有建設(shè)大型農(nóng)牧業(yè)基地的條件。除盛產(chǎn)棉花、小麥、玉米、大豆、水稻等主要農(nóng)產(chǎn)品外，名優(yōu)土特產(chǎn)資源相當(dāng)豐富。 如 被譽(yù)為 中華金絲小棗第一縣 無(wú)棣縣 的 金絲小棗 、鴨梨之鄉(xiāng) 陽(yáng)信 的 陽(yáng)信鴨梨； 以及 沾化冬棗、鄒平張高水杏 、 惠民蜜桃、和 全國(guó)八大名牛世界三大黑牛之一的渤海黑牛 等 ； 1 濱城區(qū) 概況： 濱城區(qū) 東鄰東營(yíng)市利津縣，西毗惠民、陽(yáng)信縣，北接沾化縣，南界博興縣和淄博市的高 青縣。 2000 年 6 月撤銷濱州地區(qū)和縣級(jí)濱州市，設(shè)立地級(jí)濱州市，縣級(jí)濱州市改為濱州市濱城區(qū)。 濱城區(qū)是濱州市委、市政府 駐 地，是全市政治 、 經(jīng)濟(jì)、文化中心。 境域人口： 南北長(zhǎng) 44 公里，東西寬 33 公里 ， 總面積 1040 平方公里。共 計(jì) 萬(wàn)戶、 萬(wàn)人。其中非農(nóng)業(yè)人口 萬(wàn)人 。 行政區(qū)劃： 轄 5 鎮(zhèn) 3 鄉(xiāng) 6 個(gè)街道辦事處 ： 市東街道辦事處、彭李街道辦事處、市西街道辦事處、市中街道辦事處、北鎮(zhèn)街道辦事處、蒲城街道辦事處，濱北鎮(zhèn)、里則鎮(zhèn)、堡集鎮(zhèn)、小營(yíng)鎮(zhèn)、舊鎮(zhèn)鎮(zhèn)，尚集鄉(xiāng)、單寺鄉(xiāng)、梁才鄉(xiāng) 。 1 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)概況： 濱州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)位于濱州新市區(qū)西部，屬省級(jí)開發(fā)區(qū)，轄區(qū)面積 平方公里 ， 設(shè)杜店、范集、張官、劉六、何集五個(gè)管區(qū)， 其中 開發(fā)區(qū) 10 平方公里 ，中心區(qū)域 8 平方公里， 是濱州市委、市政府在實(shí)施“追趕戰(zhàn)略”和“工業(yè)興市戰(zhàn)略”的重點(diǎn)開發(fā)區(qū)域。 享有市級(jí)管理權(quán)限，具有縣級(jí)政府行政職能， 實(shí)行“封閉式管理、開放式經(jīng)營(yíng)”的運(yùn)行體制 。下設(shè)辦公室、經(jīng)濟(jì)發(fā)展局、社會(huì)事業(yè)發(fā)展局、規(guī)劃建設(shè)局、財(cái)政局等內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)及國(guó)稅、地稅、公安、工商、國(guó)土資源、規(guī)劃、環(huán)保等分支機(jī)構(gòu)。 根據(jù)濱州市委、市政府重新修立的《關(guān)于進(jìn)一步改善投資環(huán)境，加快招商引資的若 干規(guī)定》等一系列優(yōu)惠政策和措施辦法， 在開發(fā)區(qū)內(nèi)可享受更加 靈活、優(yōu)惠的待遇 和服務(wù) 。如一事一議的原則和 投資 3000 萬(wàn)美元以上或每畝平均投資超過(guò) 100 萬(wàn)元人民幣的項(xiàng)目，土地?zé)o償提供使用 等 。 自 2001 年 4 月成立 以來(lái)， 經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)按中心城市的配套標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行市政建設(shè)， 基礎(chǔ)設(shè)施框架初步成形，服務(wù)功能日趨完善 ， 主要布局 為 工業(yè)區(qū)、高貿(mào)區(qū)和生活居住區(qū) 。形成 了 七橫四縱的道路主框架，輻射 30 平方公里 ， 承載能力明顯增強(qiáng)。 規(guī)劃了輕紡、機(jī)械、電子、食品等幾大工業(yè)園區(qū)。先后有魏橋科技工業(yè)園、活塞工業(yè)園、高新技術(shù)創(chuàng)業(yè)服務(wù)中心、現(xiàn) 代物流中心、百利皮革制品工業(yè)園（美國(guó)）、 中明時(shí)裝有限公司（韓國(guó)）、富爾特汽車濾芯紙項(xiàng)目（中德合資）、魯北四通商貿(mào)城、泰樂益康科技有限公司（美國(guó)）、龍欣電子有限公司（香港）、弘大商貿(mào)城等一批項(xiàng)目落戶開發(fā)區(qū)。截止目前，立項(xiàng)入?yún)^(qū)項(xiàng)目達(dá) 95 個(gè)，項(xiàng)目總投資 160 億元。其中，已投產(chǎn)項(xiàng)目 12 個(gè)，總投資 億元；在建項(xiàng)目 31 個(gè)，總投資 億元。 城市宏觀經(jīng)濟(jì)背景概況： 1）國(guó)民生產(chǎn)總值： 年份 2000 2001 2002 2020 2020 GDP（億元） GDP 增長(zhǎng)率 % % % % % 人均 GDP（元） 7498 8466 9361 11123 14133 據(jù)統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)快報(bào)， 2020年濱州市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元，居全省十七地市的第十三位，從人均 GDP 來(lái)看則居第十一位，略低于全省平均水平，但是其 GDP近年來(lái)一直保持持續(xù)增長(zhǎng)的勢(shì)頭，且去年增速達(dá)到 %，為十年來(lái)的最高水平，顯示出了良好2020 年 山 東 各 市 人 均 G DP 對(duì) 比（ 元）11123233981055839528202211104333762112118266 10218 8027333723590243191106312152137271366101000020000300004000050000省均 濱州 濟(jì)南 青島 淄博 棗莊 東營(yíng) 煙臺(tái) 濰坊 濟(jì)寧 泰安 威海 日照 萊蕪 臨沂 德州 聊城 菏澤 的發(fā)展勢(shì)頭； 分析濱州市 GDP 構(gòu)成，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，第二產(chǎn)業(yè)增加值 億 元，第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，三產(chǎn)比例為 ： ： ；第二產(chǎn)業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位， 2020 年該市大力實(shí)施“工業(yè)興市”戰(zhàn)略，成效較為顯著，工業(yè)增加值達(dá)到 億元，增長(zhǎng) %，對(duì) GDP 增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為%，成為拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿?，?jīng)濟(jì)構(gòu)成較為健康，為保證整體社會(huì)經(jīng)濟(jì)良好運(yùn)行和穩(wěn)定發(fā)展奠定了良好的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 2）工業(yè)經(jīng)濟(jì)： 濱州市輕工業(yè)發(fā)展領(lǐng)先于重工業(yè)，經(jīng)過(guò)多難的培育已 形成 紡織、化工、機(jī)械、輕工、食品、建材、造紙、印刷等門類比較齊全的工業(yè)體系。紡織、化工、機(jī)械、食品等四大 支柱產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)明顯。 2020 年全市規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)新增 141 家，達(dá) 556 家。規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 億元，同比增長(zhǎng) %，比全省平均增速高 個(gè)百分點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品銷售收入 億元，同比增長(zhǎng) %。 紡織工業(yè)是 濱州的 骨干龍頭行業(yè)， 山東魏橋紡織集團(tuán)是山東省 26 家 特大型企業(yè)和中國(guó)企業(yè) 500 強(qiáng)之一，是世界上最大的棉紡織企業(yè) ； 山東濱州印染集團(tuán)有限責(zé)任公司是目前中國(guó)生產(chǎn)規(guī)模最大的綜合型印染生產(chǎn)企業(yè)曾獲中國(guó)國(guó)有印染企業(yè)產(chǎn)量、利潤(rùn)、利稅、自營(yíng)出口創(chuàng)匯 六連冠 ； 山東亞光紡織集團(tuán)是以出口為主的大型現(xiàn) 代化家用紡織品生產(chǎn) 企業(yè)，是 全國(guó)最大的高檔毛 巾 生產(chǎn)和出口基地 。 化學(xué)工業(yè)已初步形成了以石油化工、鹽化工、油脂化工為主的產(chǎn)業(yè)框架，是全國(guó) 14 個(gè)精細(xì)化工基地之一。 山東魯北企業(yè)集團(tuán)總公GDP 構(gòu)成16%57%27%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè) 司 以磷石膏制硫酸聯(lián)產(chǎn)水泥獨(dú)家知識(shí)產(chǎn)權(quán)為支撐， 通過(guò) 實(shí)施鹽化工、煤化工、油化工