【正文】 浦地區(qū)（涵蓋共康新村）東臨粵秀路，南接延長(zhǎng)路，西至保德路與寶山路接壤。隨著共和新路南北高架的建成大大縮短了區(qū)位，同時(shí)，其開發(fā)的產(chǎn)品多以低價(jià)格、多房型為特點(diǎn)，客層以工薪階層、市中心動(dòng)遷居民為主。整個(gè)板塊涵蓋了永和地區(qū)、大寧綠地及閘北公園地區(qū)。代表樓盤：佳寧花園、歌林春天、望景苑、寧泰馨園、新梅共和城。近幾年，通過對(duì)蘇州河的綜合治理及美化，大大提高了沿岸樓盤的品質(zhì)，營(yíng)造出多個(gè)高檔親水樓盤?！踅煌?、綠地、水景交織彭浦地區(qū)：隨著上海市大規(guī)模的舊區(qū)改造，受動(dòng)遷費(fèi)限制，今后大部分動(dòng)遷居民將遷出中心地段向周邊低價(jià)地塊分流。環(huán)內(nèi)閘北：通過建成三個(gè)“十字架”即內(nèi)環(huán)高架與南北高架交叉、天目路與南北高架交叉、南北高架和中環(huán)形成交叉。配合綠地及水景的營(yíng)造，以其較高性價(jià)比的房?jī)r(jià)優(yōu)勢(shì)，將在上海房市扮演越來越重要的角色。41 / 41產(chǎn)品定位SWOT分析：Serength(強(qiáng)勢(shì))：1. 市場(chǎng)大環(huán)境、區(qū)域小環(huán)境平穩(wěn)趨好。5. 不夜城商圈、四川北路商圈、人民廣場(chǎng)CBD、北外灘CBD與本案相距15 分 鐘左右。4. 客戶面相對(duì)較窄。4. 相對(duì)于同等價(jià)位的閘北客戶有較大的吸引力。2. 周邊舊改項(xiàng)目可能會(huì)對(duì)本案后期推出的高層產(chǎn)生一定的阻力.3. 鄰近區(qū)域已與本案相似的項(xiàng)目將對(duì)本案產(chǎn)生直接影響。□ 其它區(qū)域（普陀、寶山）三條輕軌線的連動(dòng)是促成此類客戶購(gòu)買的主要因素，他們都對(duì)本案所在的區(qū)域有一定的認(rèn)同，回遷或因工作的原因□ 投資客戶本項(xiàng)目所在的區(qū)域，發(fā)展趨勢(shì)逐年增強(qiáng)，近四川北路、軌道交通的遠(yuǎn)景規(guī)劃將逐步提升地段的投資價(jià)值，本項(xiàng)目作為較早開發(fā)且具備一定品質(zhì)的樓盤，自然會(huì)引起投資客的關(guān)注。集中綠化除了觀賞價(jià)值尚可外，對(duì)于一個(gè)占地2萬多方的項(xiàng)目來說，必然會(huì)使景觀資源配置失衡，使得建筑、綠地、人之間的有機(jī)聯(lián)系被隔斷，讓小區(qū)因缺乏親和力而與一般公園無二?，F(xiàn)代人對(duì)“家”的理解具有明顯的心理性和生理性。 周邊個(gè)案皆以120平米的三房為主，而市場(chǎng)調(diào)查顯示，閘北區(qū)需求最大、去化最快的皆是100平米左右、總價(jià)50—70萬元的二房。□組團(tuán)以春、夏、秋、冬為主題，栽種適合各個(gè)季節(jié)的植被、花卉，使小區(qū)內(nèi)能夠四季有景，如成片的桂花、紅楓、白玉蘭、臘梅、竹子等等都會(huì)有一定的季節(jié)吸引人們觀賞，再用長(zhǎng)廊或回廊把小區(qū)四周串聯(lián)及圍合起來?！蹩拷p軌一面適當(dāng)退界，可能的話移植一些大樹，再用掛滿長(zhǎng)青藤的長(zhǎng)廊阻隔，以減少噪音塵土的污染，并可加強(qiáng)區(qū)內(nèi)的視覺效果，不靠近輕軌的周界的長(zhǎng)廊內(nèi)可以設(shè)置一些卵石步道、嵌在石桌上的棋盤等?！踉谛^(qū)景觀設(shè)置以康體養(yǎng)生的小區(qū)配套設(shè)施，根據(jù)不同的景觀主題設(shè)置相關(guān)的運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地，如：綠色慢跑步徑、獨(dú)木橋、兒童歡樂步徑、趣味籃球場(chǎng)、赤足卵石步徑等； □高低起伏的坡地設(shè)計(jì)會(huì)增強(qiáng)視覺的層次感與立體感，建議在高度允許的情況下，底層整體適當(dāng)抬高2米——3米，使低層去化的阻力減少一些。減少多余道路，掌握居民出行路線，出行頻率，然后據(jù)以確定道路網(wǎng)布置。小區(qū)休閑活動(dòng)區(qū)域的散步小道，也可做成帶高低起伏的路面，石板堆砌道面(或木屑鋪成路面)。由于對(duì)于住戶會(huì)所沒有一個(gè)統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，會(huì)所項(xiàng)目的組成可以是多種多樣的。具體設(shè)置如下：□健身房/韻律操房□室內(nèi)攀巖□乒乓房□咖啡吧□露天網(wǎng)球場(chǎng)□桑拿房□SPA美容美體館□壁球館□體能測(cè)試中心：特色項(xiàng)目，定期/不定期為業(yè)主免費(fèi)提供測(cè)試服務(wù)。九、物業(yè)管理創(chuàng)建“人性化物業(yè)服務(wù)”宣言通過明確本案的物業(yè)管理主題――“人性化服務(wù)”?！踹\(yùn)用近年酒店式服務(wù)公寓的理念和經(jīng)驗(yàn)，在公寓內(nèi)開展形式多樣的住戶服務(wù)項(xiàng)目，追求對(duì)于不同住戶提供不同的個(gè)性化服務(wù)，保證每一位住戶充分享受人性化的居住空間。無償、有償服務(wù)建議：無償服務(wù)：I. 代定報(bào)刊雜志II. 代為保管小件物品III. 代購(gòu)機(jī)票IV. 代定蒸餾水V. 代定出租車VI. 代購(gòu)物品VII. 代交公用事業(yè)費(fèi)VIII. 早晨叫醒服務(wù)IX. 定期提供義務(wù)診療有償服務(wù)：I. 代理物業(yè)租售II. 代為接送客人III. 居室裝潢IV. 家政服務(wù)V. 室內(nèi)清潔和綠化服務(wù)VI. 送餐服務(wù)VII. 洗車服務(wù)VIII. 家電維修社區(qū)活動(dòng)將加強(qiáng)住戶間交流與溝通社區(qū)文化活動(dòng)作為“人性化服務(wù)”的重要組成部分，由小區(qū)物業(yè)管理部統(tǒng)一負(fù)責(zé)，根據(jù)小區(qū)業(yè)主的實(shí)際需要，制訂完善的規(guī)章制度，擬定年度活動(dòng)計(jì)劃。體育活動(dòng)：短池游泳比賽、網(wǎng)球培訓(xùn)班和比賽、乒乓球比賽等。豐富業(yè)主的業(yè)余文化活動(dòng)，增強(qiáng)社區(qū)凝聚力。居住產(chǎn)權(quán)、商辦產(chǎn)權(quán)的酒店式服務(wù)公寓，目前小戶型產(chǎn)品雖被冠以各類名稱，但其實(shí)質(zhì)都屬服務(wù)式公寓。約在兩年前，有人將空置的整幢商品房，經(jīng)過簡(jiǎn)單裝修后拿出來，面向中層收入的白領(lǐng)出租，一般每個(gè)人負(fù)擔(dān)的費(fèi)用每月在500—1000元之間，結(jié)果情況相當(dāng)好。每戶29—58平方米不等。兩者相比，它的單套面積更小，比如24平方米；戶數(shù)更多，一梯達(dá)24戶；單價(jià)更高，每平方米超出了7000元。 市場(chǎng)出乎尋常的熱銷使小房型風(fēng)起云涌，西區(qū)藍(lán)朝部落、東北區(qū)的瑞虹新城、南區(qū)的虹橋首席推出的白領(lǐng)服務(wù)公寓，使2001年度小房型市場(chǎng)供應(yīng)量再次放大。并以“青年匯”為第二代后的第三代產(chǎn)品自居?？v觀目前市場(chǎng)上出現(xiàn)的單身公寓（包括出租、出售兩種形式），都具有面積偏?。?5－50平方米）、總價(jià)偏低（20－30萬元之間）、功能齊全（廳、衛(wèi)、廚皆有）、生活配套完善（提著皮箱即可入?。⒌囟慰拷兄行暮屯顿Y、自用兩相宜等特點(diǎn)?！豕δ軆?yōu)勢(shì)：?jiǎn)紊砉M足了“麻雀雖小，五臟俱全”的使用要求，即兼用性與多功能，充分體現(xiàn)了現(xiàn)代城市青年時(shí)尚生活理念。這類消費(fèi)者都有兩次置業(yè)的心理準(zhǔn)備。（三）是房產(chǎn)功能向投資方向轉(zhuǎn)移，除了居住、保值外，越來越多的消費(fèi)者已經(jīng)意識(shí)到，上海作為國(guó)際化大都市，國(guó)際友人、外省市來滬的暫住者使房屋租賃市場(chǎng)日益成熟，房屋的流通性越來越強(qiáng)，購(gòu)買小戶型的單身公寓，往往只需交付一筆不多的首期款，然后出租出去，用租金供樓，年收益率高，不失為長(zhǎng)線投資獲利的良好方式。（四）是為小戶型度身定制的帶裝修設(shè)計(jì)滿足購(gòu)房者和租房者的需求設(shè)計(jì)：地板、淋浴、廚房、衛(wèi)生間、封閉式陽臺(tái)等居家生活設(shè)施，只需拎個(gè)包就可入住已成為現(xiàn)實(shí)。（圖13）在購(gòu)房者中，女性市民更高達(dá)61％！ 上海是人才集中的現(xiàn)代大都市，人才的流動(dòng)量大，居住需求急劇上升。這顯示，投資型客戶年齡層次較輕，思維活躍，對(duì)新事物的接受能力較強(qiáng)，相對(duì)也比較具有投資概念。（圖17）市民打算投資買房的總預(yù)算中，20萬元以下占7．2％、20－30萬元占22．1％、30－50萬元占45．5％，購(gòu)房預(yù)算50萬元以上占25．2％。對(duì)投資回報(bào)率的看法，26．7％的投資型購(gòu)房者回答的是投資回報(bào)率越高越好，56．9％的回答是投資回報(bào)率適當(dāng)就可以。租賃市場(chǎng)的波動(dòng)必定會(huì)影響他們的購(gòu)房熱情，間接影響到二級(jí)市場(chǎng)。 因此專家預(yù)估，在近五年之內(nèi)，市場(chǎng)對(duì)單身公寓的需求量約在4到6萬戶左右；更為樂觀的預(yù)測(cè)甚至可達(dá)10萬戶。由此可見，單身公寓及市中心區(qū)小戶型房屋的需求量，在一定時(shí)間內(nèi)仍呈上升趨勢(shì)，無論買賣或是租賃，市場(chǎng)的潛力都是極大的。 配置如商務(wù)中心、醫(yī)療中心、洗衣房、健身房、美容院、超市、咖啡廳、銀行、郵 局等服務(wù)設(shè)施。 二、 裝修建議最忌繁復(fù)，提倡簡(jiǎn)單簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)單，再簡(jiǎn)單。采用開放式、壁龕式的廚房，不但可與廳堂共存，而且不必占用空間。三、 物業(yè)管理建議物業(yè)管理對(duì)本項(xiàng)目來說，意義不僅在于延緩物業(yè)的折舊，更在于會(huì)直接影響出租率及租金水準(zhǔn)。五、 保潔、保安小區(qū)的居住者一般自理能力較強(qiáng)，而白領(lǐng)租戶則多“懶人”?！?本案在房型、物管與大多數(shù)小戶型產(chǎn)品類似，但本案是整個(gè)項(xiàng)目的一部分，項(xiàng)目?jī)?nèi)大綠化、花園式的規(guī)劃可以共享，使這是本案立足小戶型市場(chǎng)的最大優(yōu)勢(shì)或說利器。2) 價(jià)格定位價(jià)格是刺激客戶購(gòu)買欲望的最直接的體現(xiàn)，但由于土地及建筑等相關(guān)成本的限制，同一區(qū)域的同類物業(yè)的價(jià)格相差不會(huì)太大；但房?jī)r(jià)偏低于市場(chǎng)價(jià)會(huì)給開發(fā)商帶來不必要的損失，偏高則容易造成銷售上的阻礙，影響資金回籠速度。臨近區(qū)域過渡型的年輕人，經(jīng)濟(jì)能力屬一般型。 酒店式公寓產(chǎn)品建議關(guān)于建筑風(fēng)格出于對(duì)本案整體狀況的通盤考慮，我們認(rèn)為，還有繼續(xù)加強(qiáng)的必要，在周邊地區(qū)顯示出獨(dú)特的風(fēng)格。梯腳線使用不銹鋼材質(zhì)，既能提高設(shè)計(jì)效果又能跳出老套的設(shè)計(jì)手法，給人新穎流暢的感覺。銷售策略（一）、價(jià)格策略考慮到本案面市的時(shí)機(jī)、物業(yè)特色、推廣方向、建議本案酒店式公寓全裝修價(jià)格定位在：6400元/平方米（均價(jià)）運(yùn)作恰當(dāng)可望達(dá)到6600元，甚至突破6900元/平方米。低開高走,分段提價(jià)鑒于目前的市場(chǎng)狀況和產(chǎn)品的建設(shè)周期，本司建議本案在預(yù)定階段和正式公開銷售初期的價(jià)格策略以稍低于市場(chǎng)的價(jià)格銷售。（二）、促銷策略開盤、封頂、交房時(shí)舉行促銷活動(dòng)。（三）、銷售管理每一位致電垂詢的客戶，至少聯(lián)系10次，郵寄資料3次，直到促成購(gòu)買。專案組構(gòu)成情況：專案小組成員職責(zé)專案行銷顧問監(jiān)控策劃，銷售各部分工作項(xiàng)目總協(xié)調(diào)，編制銷講資料與各類銷售文件現(xiàn)場(chǎng)營(yíng)業(yè)效果測(cè)試分析銷售情況，與專案經(jīng)理溝通協(xié)調(diào)，進(jìn)行銷售策劃及廣告策略調(diào)整與發(fā)展商及時(shí)溝通，通報(bào)銷售問題，并及時(shí)處理營(yíng)銷事務(wù)?！?綜合以上從市場(chǎng)大環(huán)境到區(qū)域小環(huán)境，以及競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的分析、切入市場(chǎng)的時(shí)間點(diǎn)來看，本案的市場(chǎng)預(yù)期總體上頗為有利，因此，我們乘星行企劃，將不以做產(chǎn)品的功利新態(tài)來對(duì)本案做簡(jiǎn)單的營(yíng)銷，我們會(huì)把“川寶花苑”當(dāng)作一件可以傳承世代的藝術(shù)品來升華推廣。二、廣告策略通過走交通體系 + 產(chǎn)品化路線，樹立本案差異化的市場(chǎng)新形象□首先，從周邊幾個(gè)個(gè)案來看，沒有一個(gè)是以產(chǎn)品作為主訴求點(diǎn)，本案應(yīng)以之有區(qū)隔方能突破既有的地段形象制約?！醣景敢越M團(tuán)為劃分方式的排列模式，強(qiáng)調(diào)一種建筑與景觀的互動(dòng)，最大限度地使有限的室外空間集合，又創(chuàng)造出開闊的內(nèi)部空間，有效地阻擋躁聲、塵土污染的同時(shí)，凸顯出潔凈、幽靜的內(nèi)部環(huán)境。□極具現(xiàn)代感的立面，大面積的玻璃采光、凸窗玻璃陽臺(tái)欄板，從整體入手、細(xì)致刻畫建筑外型，使之不單純滿足住宅的使用功能要求，同時(shí)注重給人以美的充分體現(xiàn)建筑與環(huán)境的融合、強(qiáng)調(diào)個(gè)性和歸屬感?！?以上的高綠化率、最藍(lán)的天、最白的云、花香、鳥語、蟲鳴，大自然才是最讓人心曠神怡的藝術(shù)家，奏響清越之聲，直抵心靈，“園林”式的整盤綠化，常青植物、保健植物，錯(cuò)落有致地讓你心處井然有序的綠色世界。□陽臺(tái)、露臺(tái)兼具遮陽的功能，建筑采用保溫隔熱的材料，減少空調(diào)的能耗，樓梯公燈因地制宜，自動(dòng)延時(shí)開關(guān)，節(jié)約能源消耗?！踽槍?duì)這三個(gè)目標(biāo)客戶層細(xì)分所對(duì)應(yīng)消化的本案戶型，我們?cè)凇靶绿斓亍钡目偘该?，分目?biāo)訴求：?jiǎn)紊碣F族→“愛情宣言”、二人世界→“青年守則”、三口之家→“溫馨私潮”，這樣整體形象明確，分段目標(biāo)清晰，利于市場(chǎng)