【正文】 －35歲受過大專以上高等教育的人數(shù)估計在27萬人。（圖19）三、上海小房型樓盤分析上海小房型樓盤情況（表2）□表2 上海小房型樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價格銷售率My city榮聯(lián)房產江寧路橋一側400戶29—58/100%藍朝部落靜安地產萬航渡路858弄545戶24~505000~800098%巴黎時韻三金置業(yè)襄陽南路500號560戶24~579000~15000中福地產九江路/浙江路600戶38－4838－48萬98%中福地產陸家浜路/海潮路1027戶375500左右100%虹橋首席東苑房產吳中路829號200戶30~50/100%瑞安地產臨平路/四平路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶山路/寶通路400戶35－5520萬上下95%公園3000新耀地產黃興路1618號200戶43~645100~5900100%淞虹居住區(qū)綠地集團仙霞西路/福泉路/52~54//國際金融家興業(yè)投資浦東浦電路400號187戶501200080%海悅公寓金隆置地浦東大道580號/56~741000080%感性達利綠地集團新疆路（烏鎮(zhèn)路）/40~627500~990095%Soho時代一天下恒豐路120號610戶43~82750098%獨立時代賽元房產海潮路/陸家浜路/33~5570008200/東方時空徐匯軟件虹橋路628號24945~8011000/上海小房型樓盤定位及其相關配套情況□表3 上海小房型樓盤定位及其相關配套情況表樓盤名稱項目定位產權性質相關配套My city單身公寓住宅洗衣房、健身、娛樂等藍朝部落酒店式服務公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡商務等巴黎時韻產權式商務樓商住商務中心、健身、餐飲、娛樂等酒店式服務公寓辦公/小戶型躍層住宅住宅商務、家政服務等、娛樂、健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等單身公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡商務等奔騰新干線酒店式服務公寓住宅商務中心、家政服務、健身、娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產權式酒店、住宅住宅較齊全海悅公寓產權式酒店辦公較齊全感性達利產權式酒店服務公寓辦公商務、家政服務等、娛樂、健身等SOHO時代酒店式SOHO辦公較齊全獨立時代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌東方時空酒店式公寓住宅較齊全四、小房型市場的市場規(guī)模分析從目前的市場看，單身公寓表現(xiàn)為供應不足。（圖18）50－70平方米、70－100平方米是被選擇最多的購房面積，將近有一半的被訪者選擇了這二項，便于投資的緊湊小戶型是投資者的主要需求房型。從職業(yè)看，各種行當中，最多的是自由職業(yè)者，占31％，接下來依次是金融行業(yè)21％，企事業(yè)單位15％，以及媒介、IT、服務行業(yè)等。月收入２０００至４０００元的外地來者與追求獨立生活方式的上海本土青年構成了上海的租房大軍，一旦有機會買房，他們樂于選擇地段好、品質好，３０平方米～５０平方米的住宅作為過渡房。 小戶型消費者分析□年輕白領和投資者鐘情小房型，其中投資者購買比例高達七成據(jù)有關調研數(shù)據(jù)顯示，今年上半年推出并已全部售罄的四個單身公寓項目客源進行分析后發(fā)現(xiàn)，投資者占60％以上，其中一個項目的投資者竟高達90％。購買小戶型產品投入相對較小，經濟壓力較輕。然而在上海市場上，小房型的產品長期被忽略，供應量在總供給量中的比例小于3％，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉移，能適應30歲以下年齡層的房子顯得太少?！醴諆?yōu)勢：單身公寓因為同類客源集中，總體服務成本低，服務效率高，很容易形成具有商業(yè)價值的有償服務規(guī)模效應。單身公寓最明顯的特點，是將有限的空間資源加以科學配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進步，也代表了上海住宅產品多樣化發(fā)展進入一個新階段。進入2002年，soho時代、巴黎時韻、感性達利、海悅酒店、國際金融家、青年匯NO2等一大批小戶型物業(yè)先后推向市場，小戶型物業(yè)儼然成為市場的主流，與此同時，小戶型物業(yè)的銷售也第一次出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，位于新疆路烏鎮(zhèn)路的感性達利面世以來，波瀾不驚，銷售前景堪憂，而巴黎時韻的銷售周期則為所有面世的小戶型物業(yè)之首，竟長達10個月之久。而位于陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年匯”，以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”登場，同樣引發(fā)搶購潮；12月初，位于老北站的、號稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短5天內，70％的房源即被預訂。從設計上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。這便是上海最早的單身公寓。“白領公寓”（又稱“單身公寓”）。本案出售的將不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家園。節(jié)目活動：元旦新春聯(lián)歡會、六一少兒歌舞會、中秋賞月會、重陽節(jié)老人聯(lián)誼會等。每年定時、定期開展不同形式、不同對象、不同規(guī)模的社區(qū)活動。 所謂個性化服務 ，就是為每戶業(yè)主建立內容詳盡的戶別檔案，根據(jù)不同業(yè)主的個人偏好、生活習慣和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結構、年齡特點等， 為每戶業(yè)主度身定做一套個性化的服務計劃。在堅持對物業(yè)實施規(guī)范化、標準化管理的同時，向業(yè)主提供便利周全的無償和有償特色個性化服務項目，并注重塑造樓宇的整體文化氛圍，把特色物管服務提升為品牌形象和新型的生活方式，為樓盤銷售提供新的支撐點?！鯅蕵肺乃囶悺獮闃I(yè)主提供休閑娛樂場□棋牌室□兒童游樂房；八、智能化設施現(xiàn)時市場對樓盤質素的要求越來越高，大部份新落成樓盤都會加添不同程度的智能化系統(tǒng)，以配合市場的需要。本案作為一個現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，會所設施及相應服務是必不可少的，但本案所處的地理位置決定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的會所必定浪費大量的社會資源。五、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂系統(tǒng)可以構建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎上，可在上下班的高峰時間播放一些輕快的背景音樂以及當天的氣象預報，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內涵。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人車到處穿行，道路面積增大，綠化減少的弊病，小區(qū)某些部分道路，做成步徑小路即可。三、小區(qū)燈光裝飾小區(qū)燈光除了夜晚照明的功能外，燈光裝飾的好壞將直接影響到景觀布置的層次感?！踉诔钡淖詈髢膳沤ㄖg建一個羅馬噴泉廣場，臺階噴泉、弧形跌水墻、三疊涌泉等各種水體形態(tài)，在周邊種植有多種植物，如樟樹、壯干棕櫚樹、黃金榕等?！踔脖槐M量考慮采用樹木，花草固然能增景添色，成片植樹也很必要。 房型設計建議：□房型布局體現(xiàn)緊湊、實用功能強及動、靜分離的特點；□客廳、餐廳自然分隔，南北通透；□合理控制廳的開間、進深比例，層高做到至少3米□主入口自然過渡空間；□進戶子母門設計；□廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設計；□景觀較佳位置的主臥適當采用超寬弧型或270度轉角以及大飄窗設計，增強景觀效果；□房型盡量具備南、北陽臺及操作陽臺功能；□理利用剩余空間為房型增添儲藏及壁柜設計；□條件允許下，建議全明設計?！凹摇辈辉趦H僅是一個棲身之所，而應該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會地位、職業(yè)和經濟條件等個人身份的象征，能在室內結構和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。 綠化布局：營造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的效果綠化除具觀賞的功能外，還應兼具實用性、休閑性，以人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力，注重內部場所的營造，強化居住環(huán)境的特征識別性，使客戶產生認同感，對“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產生歸屬感。 產品定位：通過對競爭區(qū)域的調研與分析，及結合未來的市場需求，怎樣才能使我們的產品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場區(qū)分，成為真正的市場空缺產品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤是本項目操作的關鍵?？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也就是營銷系統(tǒng)的“三賣”原則：賣什么（樓盤賣點的組織及提煉）、賣給誰（購買客戶的類型區(qū)分）、怎么賣（具體的樓盤推廣方案及銷售手段），同樣明確了目標消費者定位的重要性。5. 與虹口一街之隔，會吸引一批中端客戶。opportunity（機會點）：1. 四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。6. 頂層景觀價值weakness（弱勢）：1. 周邊環(huán)境較差。2. 區(qū)域內已上市的皆是房型偏大的項目，體量小、房型配比偏小化,去化相對較快。 四、市政建設閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已發(fā)展基本成熟，隨著地鐵一號線延伸段的通車，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會接近“莘莊模式”。隨著2004年地鐵一號線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興建，無疑將成為開發(fā)商必爭之地，拉近與市中心的距離。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設施以土地儲備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號線延伸段及MM8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一輪房產銷售熱點之一。而共和新路高架及地鐵一號線延伸段通車，則將進一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值，贏得眾多白領及投資客。□環(huán)內閘北涌入白領及投資客環(huán)內閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望。該板塊早期房產以永和小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過近幾年市政變遷及市場熱點轉移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使得眾多房地產開發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點拉動了整個閘北房市。目前主力單價；39004800元/平方米，主力總價：。項目概況項目名稱 川寶花苑（暫名）項目位置 寶通路寶源路基地面積 24210㎡建筑面積 86520㎡建筑幢數(shù) 6幢高層建筑綠化率 %總戶數(shù) 814戶閘北房產市場：□彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動遷戶彭