【正文】 －35歲受過大專以上高等教育的人數(shù)估計(jì)在27萬人。（圖19）三、上海小房型樓盤分析上海小房型樓盤情況（表2）□表2 上海小房型樓盤情況一覽表樓盤名稱開發(fā)商樓盤地址樓盤規(guī)模面積銷售價(jià)格銷售率My city榮聯(lián)房產(chǎn)江寧路橋一側(cè)400戶29—58/100%藍(lán)朝部落靜安地產(chǎn)萬航渡路858弄545戶24~505000~800098%巴黎時(shí)韻三金置業(yè)襄陽南路500號(hào)560戶24~579000~15000中福地產(chǎn)九江路/浙江路600戶38－4838－48萬98%中福地產(chǎn)陸家浜路/海潮路1027戶375500左右100%虹橋首席東苑房產(chǎn)吳中路829號(hào)200戶30~50/100%瑞安地產(chǎn)臨平路/四平路200戶5030萬元起100%奔騰新干線三寶置業(yè)寶山路/寶通路400戶35－5520萬上下95%公園3000新耀地產(chǎn)黃興路1618號(hào)200戶43~645100~5900100%淞虹居住區(qū)綠地集團(tuán)仙霞西路/福泉路/52~54//國際金融家興業(yè)投資浦東浦電路400號(hào)187戶501200080%海悅公寓金隆置地浦東大道580號(hào)/56~741000080%感性達(dá)利綠地集團(tuán)新疆路（烏鎮(zhèn)路）/40~627500~990095%Soho時(shí)代一天下恒豐路120號(hào)610戶43~82750098%獨(dú)立時(shí)代賽元房產(chǎn)海潮路/陸家浜路/33~5570008200/東方時(shí)空徐匯軟件虹橋路628號(hào)24945~8011000/上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況□表3 上海小房型樓盤定位及其相關(guān)配套情況表樓盤名稱項(xiàng)目定位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)相關(guān)配套My city單身公寓住宅洗衣房、健身、娛樂等藍(lán)朝部落酒店式服務(wù)公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等巴黎時(shí)韻產(chǎn)權(quán)式商務(wù)樓商住商務(wù)中心、健身、餐飲、娛樂等酒店式服務(wù)公寓辦公/小戶型躍層住宅住宅商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等虹橋首席單身公寓住宅娛樂、健身等單身公寓住宅便利店、飲食休閑、健身、網(wǎng)絡(luò)商務(wù)等奔騰新干線酒店式服務(wù)公寓住宅商務(wù)中心、家政服務(wù)、健身、娛樂休閑公園3000小戶型住宅住宅便利店、飲食休閑、健身淞虹居住區(qū)小戶型住宅住宅健身、娛樂國際金融家產(chǎn)權(quán)式酒店、住宅住宅較齊全海悅公寓產(chǎn)權(quán)式酒店辦公較齊全感性達(dá)利產(chǎn)權(quán)式酒店服務(wù)公寓辦公商務(wù)、家政服務(wù)等、娛樂、健身等SOHO時(shí)代酒店式SOHO辦公較齊全獨(dú)立時(shí)代酒店式公寓住宅游泳池、露天酒吧、健身、桌球、棋牌東方時(shí)空酒店式公寓住宅較齊全四、小房型市場的市場規(guī)模分析從目前的市場看，單身公寓表現(xiàn)為供應(yīng)不足。（圖18）50－70平方米、70－100平方米是被選擇最多的購房面積，將近有一半的被訪者選擇了這二項(xiàng)，便于投資的緊湊小戶型是投資者的主要需求房型。從職業(yè)看，各種行當(dāng)中，最多的是自由職業(yè)者，占31％，接下來依次是金融行業(yè)21％，企事業(yè)單位15％，以及媒介、IT、服務(wù)行業(yè)等。月收入２０００至４０００元的外地來者與追求獨(dú)立生活方式的上海本土青年構(gòu)成了上海的租房大軍，一旦有機(jī)會(huì)買房，他們樂于選擇地段好、品質(zhì)好，３０平方米～５０平方米的住宅作為過渡房。 小戶型消費(fèi)者分析□年輕白領(lǐng)和投資者鐘情小房型，其中投資者購買比例高達(dá)七成據(jù)有關(guān)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，今年上半年推出并已全部售罄的四個(gè)單身公寓項(xiàng)目客源進(jìn)行分析后發(fā)現(xiàn)，投資者占60％以上，其中一個(gè)項(xiàng)目的投資者竟高達(dá)90％。購買小戶型產(chǎn)品投入相對(duì)較小，經(jīng)濟(jì)壓力較輕。然而在上海市場上，小房型的產(chǎn)品長期被忽略，供應(yīng)量在總供給量中的比例小于3％，隨著這幾年購買客戶的年齡層越來越向下轉(zhuǎn)移，能適應(yīng)30歲以下年齡層的房子顯得太少?！醴?wù)優(yōu)勢：單身公寓因?yàn)橥惪驮醇?，總體服務(wù)成本低，服務(wù)效率高，很容易形成具有商業(yè)價(jià)值的有償服務(wù)規(guī)模效應(yīng)。單身公寓最明顯的特點(diǎn)，是將有限的空間資源加以科學(xué)配置，體現(xiàn)了青年人居住品位與居住觀念的進(jìn)步，也代表了上海住宅產(chǎn)品多樣化發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新階段。進(jìn)入2002年，soho時(shí)代、巴黎時(shí)韻、感性達(dá)利、海悅酒店、國際金融家、青年匯NO2等一大批小戶型物業(yè)先后推向市場，小戶型物業(yè)儼然成為市場的主流，與此同時(shí)，小戶型物業(yè)的銷售也第一次出現(xiàn)了滯銷現(xiàn)象，位于新疆路烏鎮(zhèn)路的感性達(dá)利面世以來，波瀾不驚，銷售前景堪憂，而巴黎時(shí)韻的銷售周期則為所有面世的小戶型物業(yè)之首，竟長達(dá)10個(gè)月之久。而位于陸家浜路南外灘地區(qū)的“青年匯”，以大空間自由分隔堪稱小房型的一次飛躍。緊接著，位于南浦大橋橋堍的“青年匯”登場，同樣引發(fā)搶購潮；12月初，位于老北站的、號(hào)稱“奔騰新干線”的酒店式全裝修小房型公寓，色彩絢麗的施工圍墻廣告剛一露面，短短5天內(nèi)，70％的房源即被預(yù)訂。從設(shè)計(jì)上看并無創(chuàng)新之處，且建筑體型很大，但由于單套面積很小，又是全裝修，開盤兩周即銷售一空。這便是上海最早的單身公寓。“白領(lǐng)公寓”（又稱“單身公寓”）。本案出售的將不是冰冷的建筑，而是具有人性化、向心力的都市家園。節(jié)目活動(dòng)：元旦新春聯(lián)歡會(huì)、六一少兒歌舞會(huì)、中秋賞月會(huì)、重陽節(jié)老人聯(lián)誼會(huì)等。每年定時(shí)、定期開展不同形式、不同對(duì)象、不同規(guī)模的社區(qū)活動(dòng)。 所謂個(gè)性化服務(wù) ，就是為每戶業(yè)主建立內(nèi)容詳盡的戶別檔案，根據(jù)不同業(yè)主的個(gè)人偏好、生活習(xí)慣和具體需求的不同，以及業(yè)主家庭人員結(jié)構(gòu)、年齡特點(diǎn)等， 為每戶業(yè)主度身定做一套個(gè)性化的服務(wù)計(jì)劃。在堅(jiān)持對(duì)物業(yè)實(shí)施規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化管理的同時(shí)，向業(yè)主提供便利周全的無償和有償特色個(gè)性化服務(wù)項(xiàng)目，并注重塑造樓宇的整體文化氛圍，把特色物管服務(wù)提升為品牌形象和新型的生活方式，為樓盤銷售提供新的支撐點(diǎn)?！鯅蕵肺乃囶悺獮闃I(yè)主提供休閑娛樂場□棋牌室□兒童游樂房；八、智能化設(shè)施現(xiàn)時(shí)市場對(duì)樓盤質(zhì)素的要求越來越高，大部份新落成樓盤都會(huì)加添不同程度的智能化系統(tǒng)，以配合市場的需要。本案作為一個(gè)現(xiàn)代化的住宅小區(qū)，會(huì)所設(shè)施及相應(yīng)服務(wù)是必不可少的，但本案所處的地理位置決定了本案的生活配套及其成熟完善，“大而全”的會(huì)所必定浪費(fèi)大量的社會(huì)資源。五、小區(qū)背景音樂系統(tǒng)小區(qū)的背景音樂系統(tǒng)可以構(gòu)建在小區(qū)緊急廣播系統(tǒng)的基礎(chǔ)上，可在上下班的高峰時(shí)間播放一些輕快的背景音樂以及當(dāng)天的氣象預(yù)報(bào)，帶給業(yè)主一天的好心情，凸現(xiàn)小區(qū)人性生活的內(nèi)涵。不必做成房前房后都有路可通，“有房就有路”的做法造成了人車到處穿行，道路面積增大，綠化減少的弊病，小區(qū)某些部分道路，做成步徑小路即可。三、小區(qū)燈光裝飾小區(qū)燈光除了夜晚照明的功能外，燈光裝飾的好壞將直接影響到景觀布置的層次感。□在朝北的最后兩排建筑之間建一個(gè)羅馬噴泉廣場，臺(tái)階噴泉、弧形跌水墻、三疊涌泉等各種水體形態(tài)，在周邊種植有多種植物，如樟樹、壯干棕櫚樹、黃金榕等。□植被盡量考慮采用樹木，花草固然能增景添色，成片植樹也很必要。 房型設(shè)計(jì)建議：□房型布局體現(xiàn)緊湊、實(shí)用功能強(qiáng)及動(dòng)、靜分離的特點(diǎn)；□客廳、餐廳自然分隔，南北通透；□合理控制廳的開間、進(jìn)深比例，層高做到至少3米□主入口自然過渡空間；□進(jìn)戶子母門設(shè)計(jì)；□廚房、餐廳銜接自然，便于開放式廚房設(shè)計(jì)；□景觀較佳位置的主臥適當(dāng)采用超寬弧型或270度轉(zhuǎn)角以及大飄窗設(shè)計(jì)，增強(qiáng)景觀效果；□房型盡量具備南、北陽臺(tái)及操作陽臺(tái)功能；□理利用剩余空間為房型增添儲(chǔ)藏及壁柜設(shè)計(jì)；□條件允許下，建議全明設(shè)計(jì)?！凹摇辈辉趦H僅是一個(gè)棲身之所，而應(yīng)該是業(yè)主的文化修養(yǎng)、社會(huì)地位、職業(yè)和經(jīng)濟(jì)條件等個(gè)人身份的象征，能在室內(nèi)結(jié)構(gòu)和戶外環(huán)境的配置上得到身心的修養(yǎng)。 綠化布局：營造一種處處有景、窗窗臨景、移步換景的效果綠化除具觀賞的功能外，還應(yīng)兼具實(shí)用性、休閑性，以人的參與性使綠化景觀更具人性化和親和力，注重內(nèi)部場所的營造，強(qiáng)化居住環(huán)境的特征識(shí)別性，使客戶產(chǎn)生認(rèn)同感，對(duì)“川寶花苑”的社區(qū)環(huán)境產(chǎn)生歸屬感。 產(chǎn)品定位：通過對(duì)競爭區(qū)域的調(diào)研與分析，及結(jié)合未來的市場需求，怎樣才能使我們的產(chǎn)品成為搶手貨、與周邊物業(yè)形成明顯市場區(qū)分，成為真正的市場空缺產(chǎn)品，又能快速去化，在一定投入的前提下獲取最大的利潤是本項(xiàng)目操作的關(guān)鍵?？驮炊ㄎ唬何飿I(yè)的有效包裝及成功推廣，由三大塊組成，也就是營銷系統(tǒng)的“三賣”原則：賣什么（樓盤賣點(diǎn)的組織及提煉）、賣給誰（購買客戶的類型區(qū)分）、怎么賣（具體的樓盤推廣方案及銷售手段），同樣明確了目標(biāo)消費(fèi)者定位的重要性。5. 與虹口一街之隔，會(huì)吸引一批中端客戶。opportunity（機(jī)會(huì)點(diǎn)）：1. 四川北路大型綠地興建、四川北路商業(yè)街改造。6. 頂層景觀價(jià)值weakness（弱勢）：1. 周邊環(huán)境較差。2. 區(qū)域內(nèi)已上市的皆是房型偏大的項(xiàng)目，體量小、房型配比偏小化,去化相對(duì)較快。 四、市政建設(shè)閘北區(qū)北部作為大型居住區(qū)已發(fā)展基本成熟，隨著地鐵一號(hào)線延伸段的通車，該區(qū)域的發(fā)展前景在某種程度上會(huì)接近“莘莊模式”。隨著2004年地鐵一號(hào)線延伸段的通車、蘇州河北岸的綜合治理及沿岸大規(guī)模綠化的興建，無疑將成為開發(fā)商必爭之地，拉近與市中心的距離。由于閘北彭浦地區(qū)早期擁有完善的生活配套設(shè)施以土地儲(chǔ)備豐富，加之共和立體交通體系全面竣工，即已拓寬的共和新路、共和新路高架、地鐵一號(hào)線延伸段及MM8的通車，給其沿線樓市帶來升值空間，將成新一輪房產(chǎn)銷售熱點(diǎn)之一。而共和新路高架及地鐵一號(hào)線延伸段通車，則將進(jìn)一步改善周邊的交通情況，提升其區(qū)域的便利性和樓盤附加值，贏得眾多白領(lǐng)及投資客?！醐h(huán)內(nèi)閘北涌入白領(lǐng)及投資客環(huán)內(nèi)閘北東臨西寶興路、東寶興路緊靠虹口區(qū)，南隔蘇州河，西至滬太路與普陀區(qū)相望。該板塊早期房產(chǎn)以永和小區(qū)為居民中心聚集區(qū)，通過近幾年市政變遷及市場熱點(diǎn)轉(zhuǎn)移到大寧綠地地區(qū)（浦西地區(qū)最大規(guī)模的綠地），使得眾多房地產(chǎn)開發(fā)商以“圍綠而建”為主題，憑借其環(huán)境好、觀景佳、房型選擇多樣為賣點(diǎn)拉動(dòng)了整個(gè)閘北房市。目前主力單價(jià)；39004800元/平方米，主力總價(jià)：。項(xiàng)目概況項(xiàng)目名稱 川寶花苑（暫名）項(xiàng)目位置 寶通路寶源路基地面積 24210㎡建筑面積 86520㎡建筑幢數(shù) 6幢高層建筑綠化率 %總戶數(shù) 814戶閘北房產(chǎn)市場：□彭浦地區(qū)主訴工薪階層與動(dòng)遷戶彭