【房地產(chǎn)】和平花苑南苑策劃報(bào)告-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 可以感受到。2． 生態(tài)環(huán)保型建材的廣泛使用隨著生活水平的提高，人們對(duì)生活質(zhì)量的要求越來(lái)越講究，不僅要住得舒服，還要住得愜意，健康。體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保的措施 目標(biāo)：全力塑造生態(tài)環(huán)境1） 生態(tài)環(huán)境的系統(tǒng)指標(biāo)A 能源系統(tǒng) 進(jìn)入住宅小區(qū)的能源在一般情況下有電、燃?xì)?、煤。用于水景工程的景觀用水系統(tǒng)要進(jìn)行專(zhuān)門(mén)設(shè)計(jì)并將其納入中水系統(tǒng)一并考慮。居室內(nèi)達(dá)到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達(dá)到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證居民的衛(wèi)生和健康。F 綠色建筑材料系統(tǒng) 要提倡使用3R材料(可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用)；要選用無(wú)毒、無(wú)害、不污染環(huán)境的材料和產(chǎn)品；宜采用取得國(guó)家環(huán)境標(biāo)志的材料產(chǎn)品。減少氟利昂的排放及噪音污染。 F 網(wǎng)上醫(yī)療小區(qū)局域網(wǎng)上醫(yī)療、心理咨詢(xún)服務(wù)。紫丁香：著名氣觀賞植物，有芳香，象征浪漫。 H 推出生命綠卡工程可和附近的醫(yī)院聯(lián)合推出生命綠卡工程，如業(yè)主可享受定期專(zhuān)家體檢等服務(wù)。“中?！倍志褪且还P巨大的無(wú)形資產(chǎn)和寶貴資源，就是一種無(wú)形的巨大號(hào)召力和市場(chǎng)優(yōu)勝力，本案完全可以借足這一資源，號(hào)召客戶(hù)從和平南苑這個(gè)項(xiàng)目去發(fā)現(xiàn)中海、了解中海，找尋一些尚不為大眾所知的中海文化與中海對(duì)人性認(rèn)識(shí)的感人點(diǎn)。“和平南苑的項(xiàng)目也不例外。每一款建筑都是嘔心瀝血的作品，每一個(gè)人都可以為優(yōu)秀的建筑作品付出一切，忘記一切。 四、規(guī)劃建議 1． 戶(hù)型比例?？梢钥紤]合作的場(chǎng)所有：遠(yuǎn)洋廣場(chǎng)（浴場(chǎng)）新華醫(yī)院（定期體檢，健康顧問(wèn)服務(wù)）打虎山路第一小學(xué)（就學(xué)）國(guó)通酒店公寓（會(huì)所中泳池、演歌廳、專(zhuān)賣(mài)店等） 第三部分：有效客層劃分模式消費(fèi)者深度研究 我們擬對(duì)于目標(biāo)消費(fèi)者特征作一次深度研究，研究提綱如下：一、 研究目的168。 尋找高層住宅市場(chǎng)的新的亮點(diǎn)，和同質(zhì)成功個(gè)案的成功因子二、 研究的預(yù)期效果168。 競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案。 業(yè)界資深專(zhuān)家及其他個(gè)案一線(xiàn)銷(xiāo)售人員四、 研究方法我們針對(duì)不同的樣本考慮不同的方式。168。同時(shí)也通過(guò)訪談來(lái)了解消費(fèi)者對(duì)于開(kāi)發(fā)商的一些認(rèn)識(shí)。五、有效客層劃分方式本次有效客層劃分是為規(guī)劃定位以及銷(xiāo)售策略服務(wù)的，我們并不想在年齡段劃分、區(qū)域劃分或投資自住用途劃分上費(fèi)篇章，我們將自定義有效客層劃分的模式（客層的有效性在于較容易辨認(rèn)以及行為特征相對(duì)集中），其主要將涵蓋：新經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員/傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)從業(yè)人員/邊緣族群意見(jiàn)領(lǐng)袖/個(gè)性鮮明者/追隨者首次買(mǎi)房族群/二次置業(yè)族群/頻繁接觸族群 第四部分：銷(xiāo)售主導(dǎo)策略作為區(qū)域中的“領(lǐng)先者”定位，其銷(xiāo)售推廣的策略將以領(lǐng)先、獨(dú)創(chuàng)及氣勢(shì)為主導(dǎo)，其操作上應(yīng)有別與普通個(gè)案，為“地標(biāo)”個(gè)案的價(jià)位與銷(xiāo)售尋找支撐點(diǎn)。目前較為流行的做法是，綠化環(huán)境樣板區(qū)與售樓處統(tǒng)籌考慮配置，使之有互動(dòng)作用。四、堅(jiān)持低價(jià)入市 這是在楊浦多年實(shí)際運(yùn)作中最大的心得體會(huì)。建議售樓處設(shè)在轉(zhuǎn)角商場(chǎng)里，主要理由如下：1 施工場(chǎng)地的限制按現(xiàn)有場(chǎng)地和建筑布局，施工塔吊設(shè)于中心花園，施工過(guò)程中，對(duì)會(huì)所及周邊會(huì)有影響；2 商場(chǎng)的尺度優(yōu)勢(shì)商場(chǎng)具有層高達(dá)6米、平面寬敞、通透性好等特點(diǎn)，顯得更氣派，易于起到展示樓盤(pán)品質(zhì)；3 與樣板房的連接為方便客戶(hù)到樣板房看房，商場(chǎng)具有與之連接的地利優(yōu)勢(shì)，可設(shè)臨時(shí)看房通道。從成本上看，部分墻面、地面內(nèi)裝修可體現(xiàn)在商場(chǎng)租售價(jià)格的提高上。二樓設(shè)置以下分區(qū)：樣板房休息區(qū)樣板房外設(shè)休息區(qū)辦公區(qū) 第五部分：價(jià)格定位及價(jià)格分期策略一、本案銷(xiāo)售之均價(jià)定在5500元/平米 我們首先用二維矢量圖研究目前主要競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的位置。具體推案的次序如下：結(jié)構(gòu)封頂退外立面節(jié)點(diǎn)推出內(nèi)排精裝修景觀房配全套進(jìn)口家具（高潮），帶裝修均價(jià)7000元/平米； 學(xué)校系統(tǒng)購(gòu)房客是較不具殺價(jià)傾向的一類(lèi)，但或多或少通過(guò)各種關(guān)系獲得一些“必須”的折扣，而較難說(shuō)服、守價(jià)相對(duì)困難的是對(duì)品質(zhì)認(rèn)知度不高的普通中年以上房者。m2左右景觀套型二房：50～100元/具體方案包括：▲舉辦獨(dú)家樓盤(pán)展示暨“海都會(huì)”會(huì)員招募活動(dòng) 在高檔酒店．高檔商業(yè)場(chǎng)所或高檔娛樂(lè)場(chǎng)所，對(duì)象面向全市受過(guò)高等教育的人群或職業(yè)經(jīng)理人、企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員等，召開(kāi)樓盤(pán)專(zhuān)題發(fā)布會(huì)?！鴥?nèi)部認(rèn)購(gòu)業(yè)主集體簽約儀式。中國(guó)心”為核心概念的主題企業(yè)文化節(jié)活動(dòng)。以整個(gè)一本副刊來(lái)展示一個(gè)樓盤(pán)的品位及其包含的生活方式或理念，這在上海灘尚未出現(xiàn)過(guò)。這將是本案品牌延伸的極好途徑，也是達(dá)到針對(duì)客層的有效公共關(guān)系手段。五．分段營(yíng)銷(xiāo)策略 分段營(yíng)銷(xiāo)策略是在分析市場(chǎng)的基礎(chǔ)上，透徹了解供需，更注 重于行銷(xiāo)過(guò)程的整體控制，以整體眼光把握個(gè)案 ，同時(shí)每個(gè)階段都有側(cè)重點(diǎn)，并配備各種行銷(xiāo)手段的行之有效的推廣方法。 其次，從眾心理使客戶(hù)趨向于購(gòu)買(mǎi)人氣旺的物業(yè)，客戶(hù)在選擇物業(yè)時(shí)，一方面，會(huì)聽(tīng)取物業(yè)顧問(wèn)意見(jiàn)；另一方面，注重于物業(yè)的直接表現(xiàn)，人氣起了很大作用。二、坐銷(xiāo)與行銷(xiāo)相結(jié)合 打破傳統(tǒng)的主要依靠媒體的宣傳作用吸引客戶(hù)到現(xiàn)場(chǎng)成交的慣例，針對(duì)本案的客戶(hù)高檔化的特點(diǎn)，采取一系列化的SP活動(dòng)，走出現(xiàn)場(chǎng)，走進(jìn)其它場(chǎng)所，坐銷(xiāo)與行銷(xiāo)兩者強(qiáng)勢(shì)組合。銷(xiāo)售后臺(tái)包括銷(xiāo)售統(tǒng)計(jì)報(bào)表、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)報(bào)表、政府主管部門(mén)報(bào)表、后臺(tái)客戶(hù)報(bào)表和按揭管理報(bào)表等。 第八部分：全案前期運(yùn)作流程一、準(zhǔn)備工作 在開(kāi)始做全案營(yíng)銷(xiāo)企劃之前，我們將進(jìn)行如下準(zhǔn)備工作：l 消費(fèi)者特征研究主要分析有50萬(wàn)90萬(wàn)消費(fèi)者的特征以及他們的消費(fèi)偏好。二、工作方法 調(diào)研同類(lèi)總價(jià)段產(chǎn)品成功營(yíng)銷(xiāo)模式與失敗營(yíng)銷(xiāo)模式；消費(fèi)者調(diào)研。 產(chǎn)品深化定位。 策略創(chuàng)意DELPHI法頭腦風(fēng)暴法三、預(yù)期效果 本項(xiàng)目將根據(jù)中海公司提供的相關(guān)資料和我公司的信息收集的分析結(jié)果，達(dá)成以下目標(biāo)：預(yù)期困難：前期預(yù)訂情況總體雖然是樂(lè)觀的，但由于絕對(duì)總價(jià)因素以及未來(lái)預(yù)測(cè)面積與先前預(yù)計(jì)面積的差距等問(wèn)題，估計(jì)預(yù)訂期至少有50%的預(yù)訂客戶(hù)會(huì)有退房要求。二、預(yù)售許可證取得后，開(kāi)始接受房屋認(rèn)購(gòu)。其中放棄認(rèn)購(gòu)，則由定室單的第二、三順位頂上。三、 正式期開(kāi)盤(pán)。 預(yù)期困難：由于本次推案的價(jià)格走勢(shì)為低開(kāi)高走，造成前期預(yù)訂客戶(hù)心理價(jià)格與實(shí)際價(jià)格之間落差較大。在價(jià)格逐漸提升的同時(shí)，繼續(xù)擴(kuò)大樓盤(pán)市
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