【房地產(chǎn)】北京市通州區(qū)一個項目的策劃報告-預(yù)覽頁
【正文】 即到該區(qū)；且有多條公交站點如3438729928支、84交通十分便利。 從周邊項目情況分析，大都中檔價格在2800—3300之間，新華聯(lián)家園智能化歐式高品位大社區(qū)通州樓盤又出黑馬通州一黑馬，已廣為人知，之所以該項目配合在配套上及價格上的優(yōu)勢，使項目極具吸引力均價定在2980元/平方米較適合該區(qū)域開盤項目。 通州區(qū)需求中，緊缺小戶型，即低首付、低月供的經(jīng)濟實惠型的房型。 物業(yè)管理缺乏全面、缺乏專業(yè)?？蛻粑幕潭容^高，中等學(xué)歷以上占90%，大專以上占65%， 收入較為穩(wěn)定，家庭月收入超過5000元。有車族占40%，多數(shù)乘公交車?！?公司職員 收入在3000—8000元/㎡之間的，能夠承受首付510萬元，月供1500—3000元的年輕人。因此，社區(qū)環(huán)境更適合老一代人的需求。在戶型選擇方面，他們多60平米左右的一居。 5配套 會所：我項目所處的位置，周邊配套是較齊全的，但客戶對會所卻存在兩種較對立的意見，一部分人認為無所謂，一部分人卻主為很重要。三、產(chǎn)品定位樓宇風(fēng)格：風(fēng)格一： 現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)時代特征，舍棄過分裝飾一切從功能出發(fā)，造型要有合適的比例，空間構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)簡潔。 首期設(shè)計建筑層數(shù)為7層，六、七層為復(fù)式并送平臺。E、一層底商，外掛石材。配套首期規(guī)模小，不設(shè)計會所，底商可部分彌補?，F(xiàn)在北京比較出名的物業(yè)管理公司，雖然很專業(yè)，但不夠?qū)Ｐ?。硬件若不能滿足用戶，就應(yīng)馬上做更換、修補；在沒有物業(yè)管理經(jīng)驗和人材的情況下，自行成立物管公司也是一種不負責(zé)任的行。其優(yōu)點是： *引進品牌的專業(yè)管理理念、專業(yè)形象、專業(yè)品牌，有利于提升物業(yè)品質(zhì)，增強置業(yè)者信心，促進推廣； *開發(fā)商了解國內(nèi)實情、物業(yè)情況以業(yè)主情況，更能從業(yè)主的利益考慮，相互結(jié)合，可以化解物業(yè)管理與開發(fā)商的矛盾，減少入住后的磨合與問題踢皮球現(xiàn)象；越早介入，越能發(fā)現(xiàn)項目在設(shè)計和配套等方面的問題，減少后期麻煩；同時也減少未來接手時的突兀和問題積壓。 外觀設(shè)計A、 現(xiàn)代感、簡約時尚的造型及色彩B、 可采用涂料與石材、面磚相結(jié)合，讓人感覺既使用涂料也是為了設(shè)計上的時尚感而采用的。起價要具有吸引力，低于市場同類項目價格的20%，調(diào)價隨著市場成交狀況：成交良好則適度漲價，成交抑制則折扣促銷。 電視推廣可以稍后，待樣版房做好后推出； 電臺應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風(fēng)期做預(yù)告； 通過全面廣告與樣板間的配合把高潮推至展銷會； 展銷會后的聯(lián)誼活動緊扣買家的心，通過送“大禮”買家希望介紹更多的朋友購買； 對媒體要通過不斷地制造新聞引起他們的關(guān)注，不停為他們準(zhǔn)備有內(nèi)容、有市場的稿件，不做太明顯的廣告但用媒體把項目炒起。 三、銷售工具的要求（一）銷售中心要求 面積約200—300㎡功能 * 樣板間： 1—2套樣板間，為一期銷售數(shù)量最多及最有代表性的戶型； * 接待處 * 銷售大廳* 有私敝談判空間 * 小型會議室 * 展示裝修建材設(shè)備的空間 * 展示裝修理套餐 * 有空間擺放沙盤* 展示的空間，掛展板或活動展板 * 兒童、幼兒玩耍區(qū) * 儲物室 * 保安人員值班空間 * 茶水間 l 員工放置衣服及包的空間 設(shè)計要求 * 樣板間有個性化的裝修設(shè)計 * 擺設(shè)有品味、特色，在京難得一見 * 銷售點中心通透、有陽光照射 * 能表現(xiàn)綠化 * 冷暖空調(diào)、衛(wèi)生、茶水、音響設(shè)備要考慮 * 大窗、落地窗 * 能明顯展示物業(yè)的名稱、VI * 要考慮如何業(yè)的智能化、不少于5條電話直線 * 注意晚間燈光的處理 * 有背景音樂 * 足夠的車位 * 外部綠化* 整個工地的包裝要有計劃（二）印刷宣傳品的要求 時間上保證 數(shù)量要合適 成本控制合適 有檔次與物業(yè)其他推廣及包裝搭配 選用特別的剪裁、紙張 能有效表現(xiàn)攝影、圖片 宣傳品要按不同時期不同類型的目地制作 VI、形象需要（信封、信紙、手提袋、名片、禮品包裝） DM、需要（小折頁、單張、邀請信） 銷售需要（平面圖、裝修套餐、裝修標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則圖） 簽約需要（售價表、臨時買賣合約、訂購單、付款方式、購房須知） 展示需要（展板、海報、通告板、剪貼……） 新聞發(fā)布、儀式、聯(lián)誼會需要（計劃書、方案書、報告書……） 四、宣傳推廣的工具與形式（一） 常用宣傳推廣工具 購房/置業(yè)說明書 名片、信封、信紙 模型、戶型沙盤 賣場（展示廳、接待廳、洽談廳、樣板間） 工地圍墻 路標(biāo)、廣告牌、燈箱 橫幅、掛布 銷售人員工作服 展板、海報 展銷會/流動展銷布置 戶型圖、銷售價目表 客戶通訊 媒體通告、專題、新聞稿 推廣活動、印刷品 交通工具（售樓車）的包裝 （二）宣傳推廣形式 常用宣傳推廣形式 媒體的硬性廣告（報紙、電視、電臺、雜志、網(wǎng)站） 媒體的軟性報道為市場服務(wù)的研討會，講座，交流會（邀請政府有關(guān)部門、專家、學(xué)者參與） 為賣場服務(wù)的講座，咨詢會 聯(lián)合媒體舉辦的聯(lián)誼加發(fā)布活動 為買家舉辦的聯(lián)誼活動 展銷會 臨時、流動展示廳 直銷派發(fā)宣傳資料（DM） 本項目采用的宣傳推廣形式 銷售中心開放儀式 購房指導(dǎo)講座 圣誕新年聯(lián)歡會 情人節(jié)浪漫晚會 產(chǎn)品說明會 質(zhì)量保障計劃說明會 全方位個性化物業(yè)管理說明會 裝修套餐保險說明會 開盤儀式封頂儀式 教育、醫(yī)療保障說明會 生態(tài)環(huán)保社區(qū)說明會 （三）優(yōu)惠政策及促銷活動 配合推廣手法（時、術(shù)、勢），緊抓包裝原理（怕、貪、夢），應(yīng)考慮執(zhí)行以下優(yōu)惠政策或促銷活動。 利用工程形象和現(xiàn)房樣板間 利用已有客戶口碑 利用春、夏季房展會 利用專業(yè)評價 利用評比獲獎 利用媒體輿論 六、 掃尾階段 （2003年8月前） 配套設(shè)施的宣傳 社區(qū)活動開展 籌賓促銷 本篇所述，僅為宏觀方案，一個項目的成功操作，仍需經(jīng)過系列操作基本流程進行貫徹施行，例如動腦會議議題，企劃路線確立、廣告計劃擬定、廣告主題草案等，由于屬基本作業(yè)流程，因而在本報告中不做詳盡表述，具體流程操作手法可待深入研討后再行制定。產(chǎn)品打造成功了，只是項目成功的基礎(chǔ)之一，更加嚴峻的挑戰(zhàn)，應(yīng)該說是來自于所有參與運作本案的工作人員對自身的再度完
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