【正文】 為及心理分析滿足基本居住需要，部分拆遷戶或變通工薪階層雖留意東部與CBD繁華、便利、但由于自身情況會(huì)搬遷至近郊，部分回遷者也多選擇價(jià)格在4000/平米以下的普通住宅，家庭購(gòu)房多選擇70－110平米面積戶型。在戶型選擇方面，他們多60平米左右的一居。這表明，作為購(gòu)房者自己的居住空間，房主對(duì)房子的朝向及通透是非?？粗氐?。 5配套 會(huì)所：我項(xiàng)目所處的位置，周邊配套是較齊全的，但客戶對(duì)會(huì)所卻存在兩種較對(duì)立的意見(jiàn)，一部分人認(rèn)為無(wú)所謂，一部分人卻主為很重要。在會(huì)所類(lèi)型的選擇上，男性多偏向于運(yùn)動(dòng)型，女性則選擇生活型的居多，家庭為孩子著想，多希望能皆顧藝術(shù)型。三、產(chǎn)品定位樓宇風(fēng)格：風(fēng)格一： 現(xiàn)代主義風(fēng)格，體現(xiàn)時(shí)代特征，舍棄過(guò)分裝飾一切從功能出發(fā)，造型要有合適的比例，空間構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)簡(jiǎn)潔。，來(lái)營(yíng)造一個(gè)寬敞的實(shí)用空間。 首期設(shè)計(jì)建筑層數(shù)為7層，六、七層為復(fù)式并送平臺(tái)。以下為模擬設(shè)計(jì)方案：方案一：通州地區(qū)代表身份與地位的含商業(yè)、會(huì)所、寫(xiě)字樓、高檔公寓的標(biāo)志性建筑占地面積：12000平方米總建筑面積：40000平方米（不含寫(xiě)字樓）公寓：32000萬(wàn)平方米；商業(yè)含會(huì)所：8000萬(wàn)平方米；寫(xiě)字樓： 平方米公寓成本按2600元/㎡計(jì)算 銷(xiāo)售均價(jià)定為3300元/㎡公寓銷(xiāo)售收入：3300元/㎡ X 32000㎡ = 利潤(rùn)： 700元/㎡ X 32000㎡ = 2240萬(wàn)元人民幣低商成本按3500元/㎡計(jì)算 銷(xiāo)售均價(jià)定為6500元/㎡低商含會(huì)所銷(xiāo)售收入：6500元/㎡ X 8000㎡ = 5200萬(wàn)元人民幣3000元/㎡ X 8000㎡ = 2400萬(wàn)元人民幣公寓與低商總銷(xiāo)售額： + 5200萬(wàn)元 = 公寓與低商利潤(rùn)合計(jì)：2240萬(wàn)元 + 2400萬(wàn)元 = 4640萬(wàn)元人民幣戶型比例 戶 型一居二居三居躍層（三、四居） 面 積㎡5065709090110120以上比 例30%40%20%10%一居：4570㎡，以50—65為主擁有獨(dú)立臥室獨(dú)立衛(wèi)生間1520㎡—可開(kāi)放、可封閉的廚房68㎡，廚房有操作陽(yáng)臺(tái)二居：65—100㎡，以70—90為主客廳面積2028㎡，—主臥面寬3米以上，步入式衣櫥，大二居主臥帶一衛(wèi)生間餐廳可與客廳一體亦可與廚房一體，廚房有操作陽(yáng)臺(tái)主、次臥雙面墻放置電源插座可考慮有儲(chǔ)藏間落地陽(yáng)臺(tái)、落地飄窗三居：90—130㎡,以90—110㎡為主；客廳2030㎡,—；，步入式衣櫥；雙衛(wèi)，主臥設(shè)計(jì)浴缸，客衛(wèi)設(shè)計(jì)淋??；設(shè)計(jì)儲(chǔ)藏間；陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)電源插座上下水；落地陽(yáng)臺(tái)，八角飄窗。E、一層底商，外掛石材。道路規(guī)劃、停車(chē)位A、 人車(chē)分流B、 避免過(guò)窄設(shè)計(jì)同時(shí)路與綠化間的植物相隔，沿路可建一些閱報(bào)欄，造型椅。配套首期規(guī)模小，不設(shè)計(jì)會(huì)所，底商可部分彌補(bǔ)。物業(yè)管理18公頃占地面積，總建面45—50萬(wàn)平方米，約4000戶，一定要聘用專(zhuān)業(yè)、有經(jīng)驗(yàn)、專(zhuān)心的品牌物業(yè)管理公司?，F(xiàn)在北京比較出名的物業(yè)管理公司，雖然很專(zhuān)業(yè)，但不夠?qū)Ｐ摹?若聘國(guó)際知名的物業(yè)管理公司如收費(fèi)太貴，普通住宅項(xiàng)目的業(yè)主承受不了，而且他們對(duì)國(guó)內(nèi)繁雜事項(xiàng)處理也缺乏經(jīng)驗(yàn)。硬件若不能滿足用戶，就應(yīng)馬上做更換、修補(bǔ)；在沒(méi)有物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和人材的情況下，自行成立物管公司也是一種不負(fù)責(zé)任的行。后期近50萬(wàn)平方米則考慮方案一： 聘用品牌物業(yè)管理公司為顧問(wèn)，小區(qū)自行管理。其優(yōu)點(diǎn)是： *引進(jìn)品牌的專(zhuān)業(yè)管理理念、專(zhuān)業(yè)形象、專(zhuān)業(yè)品牌，有利于提升物業(yè)品質(zhì)，增強(qiáng)置業(yè)者信心，促進(jìn)推廣； *開(kāi)發(fā)商了解國(guó)內(nèi)實(shí)情、物業(yè)情況以業(yè)主情況，更能從業(yè)主的利益考慮，相互結(jié)合，可以化解物業(yè)管理與開(kāi)發(fā)商的矛盾，減少入住后的磨合與問(wèn)題踢皮球現(xiàn)象；越早介入，越能發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目在設(shè)計(jì)和配套等方面的問(wèn)題，減少后期麻煩；同時(shí)也減少未來(lái)接手時(shí)的突兀和問(wèn)題積壓。 除了一般的物管服務(wù)外，在小區(qū)內(nèi)可考慮增加以下服務(wù)：*商務(wù)服務(wù)（訂票、打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、送報(bào)…） *有償清潔服務(wù)： *待招小保姆、阿姨服務(wù)； *訂餐、洗衣、訂車(chē)等服務(wù) *小兒托管服務(wù) *緊急醫(yī)療服務(wù) *家私，電器維修服務(wù) *老人保健計(jì)劃 *兒童課外培訓(xùn)計(jì)劃 *健康運(yùn)動(dòng)培育計(jì)劃 *裝修、維修、室內(nèi)設(shè)計(jì)服務(wù) *待租、轉(zhuǎn)租服務(wù) *社區(qū)健康定期預(yù)防計(jì)劃 *消遣興趣研習(xí)班（插花、陶藝收法、廚藝…） —，其它的額外服務(wù)以成本有償服務(wù)，盡可能利用社區(qū)內(nèi)4000多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務(wù)事項(xiàng)。 外觀設(shè)計(jì)A、 現(xiàn)代感、簡(jiǎn)約時(shí)尚的造型及色彩B、 可采用涂料與石材、面磚相結(jié)合，讓人感覺(jué)既使用涂料也是為了設(shè)計(jì)上的時(shí)尚感而采用的。 （2） 針對(duì)樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風(fēng)、戶型 位置等作相應(yīng)調(diào)整（3） 增加價(jià)格靈活性。起價(jià)要具有吸引力，低于市場(chǎng)同類(lèi)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的20%，調(diào)價(jià)隨著市場(chǎng)成交狀況：成交良好則適度漲價(jià)，成交抑制則折扣促銷(xiāo)。故案名應(yīng)具備： 能充分展示物業(yè)的理念獨(dú)特性 與物業(yè)的市場(chǎng)定位、買(mǎi)家定位、產(chǎn)品定位、售價(jià)定位相符 獨(dú)特性 容易留下深刻的印象 名字與VI協(xié)調(diào)、有美感 朗朗上口 帶有神秘、實(shí)力、品味、親和力的感覺(jué) 引發(fā)想象力 案名與物業(yè)是息息相關(guān)不用多解釋?zhuān)芤鈪R到案名的由來(lái)，物業(yè)特點(diǎn)與自身的關(guān)系一、 宣傳推廣運(yùn)作要點(diǎn) （一）時(shí)機(jī)的把握 項(xiàng)目正式推出之前就要有明確的推廣理念和思路，并做好相應(yīng)的推廣計(jì)劃和時(shí)間表； 推廣之前的相應(yīng)準(zhǔn)備一定要到位，關(guān)鍵的部分有：外觀設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)、賣(mài)場(chǎng)的設(shè)計(jì)和施工、戶外看板、售樓資料、樣板間、相關(guān)批文、模型、效果圖等； 所有條件具備之前，應(yīng)有媒體吹風(fēng)，“毛毛雨”； 正式推出，要有鮮明的主題概念，應(yīng)突出觀感的特點(diǎn)，通過(guò)房展會(huì)，一炮打響； 熱買(mǎi)期要有針對(duì)市場(chǎng)、買(mǎi)家的營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)推出； 以地段、設(shè)計(jì)、品質(zhì)、物業(yè)管理服務(wù)等做為延續(xù)期推廣主題，使物業(yè)不斷有新聞性、新動(dòng)作，在市場(chǎng)活躍； 在明年的春季房展會(huì)把項(xiàng)目推至另一高峰期； （二）造勢(shì)的把握 要把握好開(kāi)盤(pán)的氣勢(shì)。 電視推廣可以稍后，待樣版房做好后推出； 電臺(tái)應(yīng)在形象上不斷提示物業(yè)的位置，在吹風(fēng)期做預(yù)告； 通過(guò)全面廣告與樣