【房地產(chǎn)】北京市通州區(qū)一個項目的策劃報告(編輯修改稿)
2025-06-25 23:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 物業(yè)管理18公頃占地面積，總建面45—50萬平方米，約4000戶，一定要聘用專業(yè)、有經(jīng)驗、專心的品牌物業(yè)管理公司。 項目開發(fā)太多太快，物業(yè)管理明顯滯后，產(chǎn)北京地產(chǎn)市場的一個通病?，F(xiàn)在北京比較出名的物業(yè)管理公司，雖然很專業(yè)，但不夠?qū)Ｐ?。一時間接了大量的樓盤，來不及培育人材，既使最好的中海物業(yè)管理公司也被現(xiàn)代投訴。 若聘國際知名的物業(yè)管理公司如收費太貴，普通住宅項目的業(yè)主承受不了，而且他們對國內(nèi)繁雜事項處理也缺乏經(jīng)驗。為了小區(qū)日后管理能更完善，開發(fā)商不應(yīng)逃避對用戶的責(zé)任。硬件若不能滿足用戶，就應(yīng)馬上做更換、修補；在沒有物業(yè)管理經(jīng)驗和人材的情況下，自行成立物管公司也是一種不負(fù)責(zé)任的行。首期外請物業(yè)公司，可節(jié)約時間及精力，快速回籠資金繼續(xù)開發(fā)后期。后期近50萬平方米則考慮方案一： 聘用品牌物業(yè)管理公司為顧問，小區(qū)自行管理。 方案二： 尋找一家專業(yè)的品牌物管公司與開發(fā)商聯(lián)合組構(gòu)一個真正為小區(qū)服務(wù)的合作物業(yè)管理公司。其優(yōu)點是： *引進(jìn)品牌的專業(yè)管理理念、專業(yè)形象、專業(yè)品牌，有利于提升物業(yè)品質(zhì)，增強置業(yè)者信心，促進(jìn)推廣； *開發(fā)商了解國內(nèi)實情、物業(yè)情況以業(yè)主情況，更能從業(yè)主的利益考慮，相互結(jié)合，可以化解物業(yè)管理與開發(fā)商的矛盾，減少入住后的磨合與問題踢皮球現(xiàn)象；越早介入，越能發(fā)現(xiàn)項目在設(shè)計和配套等方面的問題，減少后期麻煩；同時也減少未來接手時的突兀和問題積壓。 *有利于開發(fā)商對物業(yè)管理的監(jiān)督（如收費問題、維修問題等）、目標(biāo)要求；*有利于開發(fā)商專業(yè)的提高和經(jīng)驗總結(jié)，為下一個項目打基礎(chǔ)； *有利于開發(fā)商的整體口碑和品牌鏈的構(gòu)筑，培育市場的品牌忠誠度，以提高開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)效益； *在開發(fā)前期就著手組建，并配合銷售（如人員引導(dǎo)、簡單介紹等）、賣場管理、保安、導(dǎo)引等工作，讓置業(yè)者在期房認(rèn)購時就能體驗未來的物業(yè)管理體的形象和服務(wù)，就會大增強置業(yè)者信心； *應(yīng)不求物業(yè)管理公司眼前的高回報，要從開發(fā)商的整體效益和長遠(yuǎn)郊益出發(fā)，講究互補，最終為用戶服務(wù)，贏得口碑創(chuàng)出品牌，這才是最好的投資回報。 除了一般的物管服務(wù)外，在小區(qū)內(nèi)可考慮增加以下服務(wù)：*商務(wù)服務(wù)（訂票、打字、復(fù)印、傳真、上網(wǎng)、送報…） *有償清潔服務(wù)： *待招小保姆、阿姨服務(wù)； *訂餐、洗衣、訂車等服務(wù) *小兒托管服務(wù) *緊急醫(yī)療服務(wù) *家私，電器維修服務(wù) *老人保健計劃 *兒童課外培訓(xùn)計劃 *健康運動培育計劃 *裝修、維修、室內(nèi)設(shè)計服務(wù) *待租、轉(zhuǎn)租服務(wù) *社區(qū)健康定期預(yù)防計劃 *消遣興趣研習(xí)班（插花、陶藝收法、廚藝…） —，其它的額外服務(wù)以成本有償服務(wù)，盡可能利用社區(qū)內(nèi)4000多戶的量，與外界合作、合辦為小區(qū)用戶的服務(wù)事項。 由于直接影響到物業(yè)的后期銷售與增值，所以建議加強物業(yè)管理，適當(dāng)降低收費標(biāo)準(zhǔn)。 外觀設(shè)計A、 現(xiàn)代感、簡約時尚的造型及色彩B、 可采用涂料與石材、面磚相結(jié)合，讓人感覺既使用涂料也是為了設(shè)計上的時尚感而采用的。C、 建議斜屋頂，較為美觀，面磚要有個性，D、 盡量寬大的造型窗及陽臺，空調(diào)機位統(tǒng)一E、 樓門 、樓道、公共空間要顯示品質(zhì)1裝修標(biāo)準(zhǔn)外墻：高級面磚走廊：面磚窗戶：新型塑鋼窗或雙層玻璃廚衛(wèi)：預(yù)留上下水供暖：集中供暖，分戶計量供電：20—40A寬帶：百兆入小區(qū)、十兆入戶門禁：對講系統(tǒng)四、價格定位 （一）價格策略：（1） 市場原則：根據(jù)市場具體情況、競爭對手情況，價格要具 有更大的彈性，更具競爭力。 （2） 針對樓層、單元、朝向、景觀、噪音、采光、通風(fēng)、戶型 位置等作相應(yīng)調(diào)整（3） 增加價格靈活性。（4） 起價 A、 接近成本價 B、 極具吸引力，競爭力 C、 能有一定的轟動效益調(diào)價策略：開盤、封頂、竣工、現(xiàn)房各階段可考慮一次上調(diào)100—150元。起價要具有吸引力，低于市場同類項目價格的20%，調(diào)價隨著市場成交狀況：成交良好則適度漲價，成交抑制則折扣促銷。（5）朝向差 A、 因為是板樓，南北通透，戶型的朝向值相距比較少 B、 只能在戶型不同的面積、功能、景觀作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整 （6） 樓層差 由于物業(yè)戶型、朝向差不宜太高，樓層差應(yīng)爭取做比較高 三層價格最高，首層（可送花園、送地下室）四層其次，六、七層為復(fù)式（可送平臺）稍高，二層價格居中，五層價格最低（7） 付款差 付款差：2 % 一次性付款與分期最大付款相差3 % 一般付款差與施工的進(jìn)度、交付時間為正比，越接近交付，越少付款差 但考慮大部分置業(yè)者都選擇按揭付款，如把付款差價拉大意義不大，最高可考慮2 %的相差 由于現(xiàn)在不少置業(yè)者多很清楚一次付款與按揭付款對開發(fā)商而言是一樣的，故有經(jīng)驗懂殺價的買家多會要求報一次發(fā)性付款的底價，再改換按揭付款的方式，這會使銷售談判更被動，平均價也受影響 （二）價格執(zhí)行方案：首期建面4萬平方米（，）公寓均價3300元/平方米，商業(yè)均價6500元/平方米時期 內(nèi)部認(rèn)購 開盤 封頂 入住前均 3100 3200 3400 3600起價 2950 3050 3250 3450最高價 3300 3400 3700 350067層 2800 2900 3100 33005層 2650 2750 2950 3150 4層 2900 3000 3200 34003層 3000 3100 3300 35002層 2800 2900 3100 3300首層層 3000 3100 3300 35006—7層送平臺，首贈送花園與地下室底商均價7000元/平方米菜單式裝修方案：舒適板 450元/平方米高檔板 650元/平方米特裝板 900元/平方米裝修費用不計算入房價，入住前交
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