河北唐山西山道高端住宅項目營銷報告銷售推廣方案(編輯修改稿)
2024-10-28 18:44 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 河北軍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 最低價:5800元/平米 均價:6500元/平米(僅20套) 最高價:7210元/平米 戶型范圍:一居77平米,兩居8788平米,三居112138平米 主力戶型：二居 優(yōu)惠政策:無,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)劣勢分析: 優(yōu)勢：現(xiàn)房，即買即住。 項目戶型以二居為主，接受人群廣。 超大樓間距，最大可達(dá)78米。 劣勢：尾房，選擇余地小。 項目建筑多為板塔結(jié)合，部分戶型設(shè)計不合理。,唐山萬達(dá)廣場,路南區(qū)(包括南湖生態(tài)商務(wù)區(qū)),在售項目,物業(yè)類別 住宅、購物中心 商鋪 酒店 寫字樓 項目特色 復(fù)合地產(chǎn),配套商品房,投資地產(chǎn) 建筑類別 高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路南長青樓,緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場東面 交通狀況 10特快、1111112244560、78路 開盤時間 2009718 入住時間 20111 占地面積:210000平方米 建筑面積:1000000平方米 開工時間:20090326 總戶數(shù):2006 容 積 率 3.56 綠 化 率 35% 物 業(yè) 費 1.88元/平方米月 物業(yè)公司 大連萬達(dá)物業(yè)管理有限公司唐山分公司 開 發(fā) 商 唐山萬達(dá)投資置業(yè)有限公司 均價：8900元/平米，30000元/平米(商鋪) 戶型范圍：兩居88平米，四居193231平米 主力戶型：三居114139平米 優(yōu)惠政策：一次性91折,按揭93折 推廣方式：戶外廣告、報廣、口碑,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 開發(fā)商勢力大，名牌知名度高。 地理位置優(yōu)越，處于唐山市中心。 配套成熟，生活方便。 劣勢： 在同區(qū)域、同物業(yè)類型中，價格最高。 以商業(yè)地產(chǎn)為主，住宅為輔，居住環(huán)境雜亂。,金色和園,物業(yè)類別 住宅 項目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所 建筑類別 高層、小高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路南燕新路和新岳道交匯處,永樂園東500米 交通狀況 43路，40路，35路，78路正泰樓下車東行150米左右 開盤時間 2010424 入住時間 201110 占地面積:38760平方米 建筑面積:110000平方米 開工時間:20090816 竣工時間:20111031 總戶數(shù):927 容 積 率 2.20 綠 化 率 38% 物 業(yè) 費 1.30元/平方米月 物業(yè)公司 昌隆物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 唐山市昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價：6700元/平米 主力房型：兩居8890平米（三居113143平米） 優(yōu)惠政策：一次性96折，按揭98折 推廣方式：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報廣,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 項目所處位置為南湖生態(tài)區(qū)，升值潛力大。 價位相對于周邊項目最低。 戶型設(shè)計人性化，使用率高。 劣勢： 項目周邊尚未成熟。 交通不便利。 項目周邊人員雜亂。,通過以上項目可知: 在售項目90%以上為現(xiàn)房或準(zhǔn)現(xiàn)房； 價格區(qū)間在67008900之間，且優(yōu)惠政策：一次性在96折98折之間，按揭在98折99折之間；萬達(dá)為91折。 路北區(qū)在售項目與待開盤項目數(shù)量之比為22：29 路南區(qū)在售項目與待開盤項目數(shù)量之比為4：16 從而可知2010年下半年及2011年房地產(chǎn)項目競爭壓力加大； 主力戶型以二居為主； 物業(yè)形態(tài)以高層為主，建筑結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆剪力墻為主； 樓盤推廣方式以戶外廣告、道旗、電視等為主。,消費者購房需求分析,— 客戶—,職業(yè)特征,從上圖中可以看出工業(yè)、文化、機(jī)關(guān)單位等為主力目標(biāo)群,家庭構(gòu)成,本項目客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主。,年齡構(gòu)成,客戶家庭收入,購房目的,客戶關(guān)注因素,客戶購房偏好及信息渠道 購買面積,購買戶型,信息渠道,購房付款方式,方面： 貸款購房是唐山消費者的主要購房方式。 唐山目前貸款首付款比例在4050%之間。 在貨款購房者中，商業(yè)貸款是主流，超過五成的受訪者會通過商業(yè)貸款。 公積金貸款的比例也比較高，近三成。 二成受訪者會選擇現(xiàn)金一次性支付。,通過以上在售項目的客群分析，可得 本項目的客戶定位：,二次置業(yè)者 年齡：3555歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三口以上 職業(yè)：政府機(jī)關(guān)干部、高級公務(wù)員、國有企業(yè)管理層 收入來源：薪金、經(jīng)營利潤 收入數(shù)額：5000元/月以上 關(guān)心問題：價格、位置、戶型 購房目的：改善居住環(huán)境 交通工具：以中低檔私有汽車、單位配車為主 心理：缺乏自信、有一定的攀比心理。,首次置業(yè)者 年齡：2535歲 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家或三口之家 職業(yè)：普通公務(wù)員、教師、白領(lǐng)、自由職業(yè)者 收入來源：薪金、經(jīng)營利潤 收入數(shù)額：3000元/以上 關(guān)心問題：價格、位置 購房目的：婚房、改善性住房 交通工具：以乘公交、打出租汽車為主，低檔私家車為輔 心理：缺少主見，喜歡追求潮流，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。該類客戶群的存在對于項目推廣起著推波助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。,花園洋房客戶： 追求有天或有地的類別墅生活方式； 國企品牌成為他們購買提供了信心保障； 認(rèn)可城市邊緣化的生活方式、有親近自然的內(nèi)心需求； 時間成本勝過交通成本，自駕車作為家庭的主要交通工具； 具有前瞻的眼光，認(rèn)同區(qū)域未來的發(fā)展前景； 絕大部分客戶屬于金字塔的中級向上那部分人群，對產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常挑剔； 無論是第一次置業(yè)，還是第二次置業(yè)，這里都是他們的第一居所； 大部分客戶都早就具有置業(yè)能力，在看本項目之前并沒有碰到讓他們心動的房子； 理性、內(nèi)斂、注重產(chǎn)品內(nèi)涵和居住的實體感受；,商業(yè)客戶,大型書店，文具用品市場等。（滿足周邊大學(xué)） 大型商場超市（滿足社區(qū)配套） 電影院（滿足文化市場）,本項目周邊餐飲類較少。社區(qū)配套商家暫時進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)銷售及經(jīng)營壓力不大。,結(jié)語,一個具有濃厚的西部情結(jié)， 對生活和居住品質(zhì)/精益求精的知本階層。,— 產(chǎn)品—,國企品牌 值得信賴,優(yōu) 勢 立體交通組織： 絕佳地塊位置：遠(yuǎn)離擁堵路段，拒絕嘈雜，此地塊周邊業(yè)態(tài)良好。 方正靈動戶型：格局方正，空間靈動，分區(qū)合理，干濕動靜分區(qū)，最大程度保護(hù)主人的私密和便利；采光優(yōu)異，南北通透，邊戶型全明，超大露臺給陽光預(yù)留了一整片的位置，面積小，房間使用面積高，大大提升房間使用率；獨辟首層臥室，主臥面寬，起床即可迎接大片陽光；盡顯主人豪闊氣度； 建造用料和標(biāo)準(zhǔn)同聯(lián)排別墅，現(xiàn)澆剪力墻保證產(chǎn)品安全品質(zhì)； 劣勢： 本項目體量過小，不易形成人氣，不能與大盤進(jìn)行攀比，周邊業(yè)態(tài)較為空白，區(qū)位相對較差。 周邊項目競爭壓力較大。,SWOT分析,稀缺城市類別墅； 金牌社區(qū)，低密度稿舒適度的高品質(zhì)生活享受； 超低價即可擁有唐山市區(qū)的城市別墅； 品牌開發(fā)商實力巨獻(xiàn)： 國企集團(tuán)，品牌開發(fā)商實力巨獻(xiàn)。,性價比：,環(huán)境： 高速近在咫尺，暢想自駕夢想；； 社區(qū)景觀帶：以
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