【正文】 絕佳地塊位置：遠(yuǎn)離擁堵路段，拒絕嘈雜，此地塊周邊業(yè)態(tài)良好。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)銷售及經(jīng)營壓力不大。,花園洋房客戶： 追求有天或有地的類別墅生活方式； 國企品牌成為他們購買提供了信心保障； 認(rèn)可城市邊緣化的生活方式、有親近自然的內(nèi)心需求； 時(shí)間成本勝過交通成本，自駕車作為家庭的主要交通工具； 具有前瞻的眼光，認(rèn)同區(qū)域未來的發(fā)展前景； 絕大部分客戶屬于金字塔的中級(jí)向上那部分人群，對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)非常挑剔； 無論是第一次置業(yè)，還是第二次置業(yè)，這里都是他們的第一居所； 大部分客戶都早就具有置業(yè)能力，在看本項(xiàng)目之前并沒有碰到讓他們心動(dòng)的房子； 理性、內(nèi)斂、注重產(chǎn)品內(nèi)涵和居住的實(shí)體感受；,商業(yè)客戶,大型書店，文具用品市場等。,首次置業(yè)者 年齡：2535歲 家庭結(jié)構(gòu)：兩口之家或三口之家 職業(yè)：普通公務(wù)員、教師、白領(lǐng)、自由職業(yè)者 收入來源：薪金、經(jīng)營利潤 收入數(shù)額：3000元/以上 關(guān)心問題：價(jià)格、位置 購房目的：婚房、改善性住房 交通工具：以乘公交、打出租汽車為主，低檔私家車為輔 心理：缺少主見，喜歡追求潮流，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購買欲望。 二成受訪者會(huì)選擇現(xiàn)金一次性支付。 在貨款購房者中，商業(yè)貸款是主流，超過五成的受訪者會(huì)通過商業(yè)貸款。,年齡構(gòu)成,客戶家庭收入,購房目的,客戶關(guān)注因素,客戶購房偏好及信息渠道 購買面積,購買戶型,信息渠道,購房付款方式,方面： 貸款購房是唐山消費(fèi)者的主要購房方式。 路北區(qū)在售項(xiàng)目與待開盤項(xiàng)目數(shù)量之比為22：29 路南區(qū)在售項(xiàng)目與待開盤項(xiàng)目數(shù)量之比為4：16 從而可知2010年下半年及2011年房地產(chǎn)項(xiàng)目競爭壓力加大； 主力戶型以二居為主； 物業(yè)形態(tài)以高層為主，建筑結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆剪力墻為主； 樓盤推廣方式以戶外廣告、道旗、電視等為主。 項(xiàng)目周邊人員雜亂。 劣勢： 項(xiàng)目周邊尚未成熟。 價(jià)位相對(duì)于周邊項(xiàng)目最低。,金色和園,物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 宜居生態(tài)地產(chǎn),景觀居所 建筑類別 高層、小高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路南燕新路和新岳道交匯處,永樂園東500米 交通狀況 43路，40路，35路，78路正泰樓下車東行150米左右 開盤時(shí)間 2010424 入住時(shí)間 201110 占地面積:38760平方米 建筑面積:110000平方米 開工時(shí)間:20090816 竣工時(shí)間:20111031 總戶數(shù):927 容 積 率 2.20 綠 化 率 38% 物 業(yè) 費(fèi) 1.30元/平方米 劣勢： 在同區(qū)域、同物業(yè)類型中，價(jià)格最高。 地理位置優(yōu)越，處于唐山市中心。,唐山萬達(dá)廣場,路南區(qū)(包括南湖生態(tài)商務(wù)區(qū)),在售項(xiàng)目,物業(yè)類別 住宅、購物中心 商鋪 酒店 寫字樓 項(xiàng)目特色 復(fù)合地產(chǎn),配套商品房,投資地產(chǎn) 建筑類別 高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路南長青樓,緊鄰抗震紀(jì)念碑廣場東面 交通狀況 10特快、1111112244560、78路 開盤時(shí)間 2009718 入住時(shí)間 20111 占地面積:210000平方米 建筑面積:1000000平方米 開工時(shí)間:20090326 總戶數(shù):2006 容 積 率 3.56 綠 化 率 35% 物 業(yè) 費(fèi) 1.88元/平方米 劣勢：尾房，選擇余地小。 項(xiàng)目戶型以二居為主，接受人群廣。,軍創(chuàng)凱旋城,尾房項(xiàng)目:,物業(yè)類別 住宅 項(xiàng)目特色 配套商品房 建筑類別 小高層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路北衛(wèi)國路與朝陽道交匯處 交通狀況 公交車17，29，45，68，99，到空軍招待所下站下車北行50米即可到達(dá) 開盤時(shí)間 20095 入住時(shí)間 現(xiàn)房 占地面積:15948平方米 建筑面積:73703平方米 開工時(shí)間:20080701 竣工時(shí)間:20091231 總戶數(shù):607 容 積 率 3.50 綠 化 率 35% 物 業(yè) 費(fèi) 1.80元/平方米 準(zhǔn)現(xiàn)房，入住時(shí)間早。 項(xiàng)目安全系數(shù)高。 銷售價(jià)格相對(duì)于周邊項(xiàng)目價(jià)格較高。 劣勢： 項(xiàng)目地處鳳凰新城，競爭項(xiàng)目多。 人文環(huán)境好。在高層戶型中，“梧桐大道”設(shè)計(jì)了非常難得的三面采光的起居室。 項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)好。 項(xiàng)目位置好。月 物業(yè)公司 朗城物業(yè)有限公司 開 發(fā) 商 唐山中冶置業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價(jià):8500元/平米 戶型范圍:兩居:89115平米,三居:130196平米,四居:246平米 主力戶型:三居:130196平米 優(yōu)惠政策:一次性95折 推廣方式：報(bào)廣、廣播、口碑,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 項(xiàng)目的物業(yè)配套設(shè)施先進(jìn)人性化。 社區(qū)規(guī)模大，物業(yè)管理難度大。人員結(jié)構(gòu)層次不勻衡。為了增強(qiáng)小區(qū)的安全性與便捷性，采用車輛管理系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)、電視監(jiān)控系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)、可視對(duì)講系統(tǒng)、智能布線箱系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)等，全面打造智能化小區(qū)。 住宅外墻面采用100厚的擠塑聚苯板保溫，屋面采用115厚的擠塑聚苯板多層保溫體系，保證達(dá)到國家最新要求的65%的節(jié)能指標(biāo)；中空玻璃斷橋鋁外門窗，同時(shí)以太陽能熱水器，太陽能路燈等節(jié)電的設(shè)備和用具節(jié)約電能，降低用電能耗。 建筑設(shè)計(jì)人性化。 小區(qū)做到了真正的人車分流。由大型中心組團(tuán)景觀、內(nèi)庭園林組成，創(chuàng)新的采用枯山水的設(shè)計(jì)理念，打造了一個(gè)以水為主題的水社區(qū)。,鳳凰世家,物業(yè)類別 住宅、高檔住宅、別墅、花園洋房 項(xiàng)目特色 特色別墅,豪華居住區(qū),宜居生態(tài)地產(chǎn) 建筑類別 高層、小高層、多層、別墅 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路北友誼路與興源道交叉口西 交通狀況 46路、77路鳳凰世嘉站下車，30路38路德源里下車西行100米 開盤時(shí)間 20090808（住宅），別墅未開盤 入住時(shí)間 現(xiàn)房（住宅） 占地面積:268398平方米 建筑面積:560000平方米 開工時(shí)間:20081010 容 積 率 2.20 綠 化 率 32.80% 物 業(yè) 費(fèi) 1.50元/平方米 劣勢：項(xiàng)目規(guī)模大，物業(yè)管理難度大。 項(xiàng)目安全系數(shù)高。由庭院園林、景觀步行道、中心公園，點(diǎn)、線、面構(gòu)成的立體化園林景觀體系，四季有景，移步移景。全市房屋竣工面積157.57萬平方米，同比增長47%，其中，商品住宅竣工面積144.93萬平方米，增長47.6%。 1至11月，全市房地產(chǎn)開發(fā)房屋施工面積1413.62萬平方米，同比增長1.1倍。商業(yè)營業(yè)用房完成投資19.60億元，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的10.4%。 其中，商品住宅開發(fā)完成投資140.83億元，同比增長1.1倍，增幅比1至10月回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，占全市房地產(chǎn)開發(fā)投資的74.8%。 茶樓：唐山六福茶藝樓、金澤園茶藝樓、碧露軒茶樓等12家茶樓； 咖啡店：兩岸、上島、樂可可共6家咖啡店。 KTV、酒吧：亨利KTV、銀座KTV、天上人間，藍(lán)妮兒酒吧，亨利酒吧等娛樂場所TV、酒吧共計(jì)24。 經(jīng)濟(jì)型酒店：唐山世博商務(wù)酒店、唐山金檳酒店、唐山