【正文】 引入了先進的智能化管理系統(tǒng)，如可視對講帶室內(nèi)安防系統(tǒng)；小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)；背景音樂及公共廣播系統(tǒng)；無線巡更系統(tǒng)； 車輛出入口管理；門禁及一卡通管理系統(tǒng)；周界防盜報警系統(tǒng)；防雷接地系統(tǒng)等。 戶型設(shè)計不人性化，部分戶型——廳的設(shè)計采光不好。月 物業(yè)公司 唐山永和物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 唐山市興盛房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司 均價：8000元/平米（住宅尾房），14200元/平米（別墅） 主力戶型：兩居70103平米（一居：6165，三居：114117） 優(yōu)惠政策：暫無 推廣方式：戶外廣告、圍檔、網(wǎng)絡(luò),優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 小區(qū)景觀設(shè)計好。為了能夠使社區(qū)四季有景，運用了豐富的樹種以及景觀小品。車位空間讓位于步行空間，每個組團獨立的地下停車場真正做到了使人車分流。建筑全部采用規(guī)則方正的建筑形體，以控制建筑體形系數(shù)，減少空調(diào)和采暖的能源消耗。 小區(qū)安全系數(shù)高。 劣勢： 小區(qū)為普宅、洋房別墅混合體。 小區(qū)容積率較高，人口密度大。,梧桐大道,物業(yè)類別 住宅 項目特色 豪華居住區(qū),花園洋房 建筑類別 高層、多層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路北友誼東路東側(cè)，裕華道南路與朝陽道之間 交通狀況 56路、38路梧桐大道站下車即到 開盤時間 2008426 入住時間 現(xiàn)房 占地面積:187800平方米 建筑面積:491100平方米 開工時間:20080115 總戶數(shù):2800 容 積 率 2.00 綠 化 率 30% 物 業(yè) 費 2.48元/平方米戶式中央空調(diào)+新風+加濕”系統(tǒng)， 考慮到唐山干燥的氣候條件和工業(yè)城市的空氣質(zhì)量，“梧桐大道”特別采用戶式中央空調(diào)、新風及加濕系統(tǒng)，實現(xiàn)對居室溫度與濕度的自由控制。處于唐山市西北方向，遠離東部重工業(yè)帶，空氣質(zhì)量更佳。采用別墅的戶型設(shè)計理念，所有戶型實現(xiàn)明廚明衛(wèi)，大面寬、短進深、多陽臺設(shè)計，高層部分戶型進深更短至6.4米。在多層戶型中，設(shè)置入戶空中花園，其豪華主臥擁有大面積陽光主衛(wèi)和超大更衣間，別墅也自嘆弗如。本項目為唐山市首家高檔住宅。 生活相對市中心尚不完善。,榮泰尚都,物業(yè)類別 住宅、商鋪 項目特色 配套商品房,打折優(yōu)惠樓盤 建筑類別 高層、多層 裝修狀況 毛坯 物業(yè)地址 路北朝陽道與學院路交匯處西南角 交通狀況 20路、30路、38路天元小區(qū)下車東行200米 開盤時間 2009102 入住時間 20101230 占地面積:58801平方米 建筑面積:143993平方米 開工時間:20080815 竣工時間:20091130 總戶數(shù):1156 容 積 率 2.00 綠 化 率 35% 物業(yè)公司 眾和物業(yè)管理公司 開 發(fā) 商 唐山幫泰達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價:8000元/平米(住宅),22000元/平米(商鋪) 戶型范圍:一居55平米,兩居87102平米,三居139平米,躍層189220平米(住宅),72177平米(商鋪) 主力戶型:兩居:87102平米 優(yōu)惠政策:一次性96折,按揭98折 推廣方式：戶外廣告、報廣,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 位置優(yōu)越，地處鳳凰新城中心位置。小區(qū)引進的先進智能化管理系統(tǒng)運用了光纖入戶、可視對講、背景音樂、出入口監(jiān)控、車輛智能管理系統(tǒng)。 劣勢： 項目為住宅商業(yè)綜合體，且為非封閉式小區(qū)，人員較雜亂。月 物業(yè)公司 唐山凱旋物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 河北軍創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 最低價:5800元/平米 均價:6500元/平米(僅20套) 最高價:7210元/平米 戶型范圍:一居77平米,兩居8788平米,三居112138平米 主力戶型：二居 優(yōu)惠政策:無,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)劣勢分析: 優(yōu)勢：現(xiàn)房，即買即住。 超大樓間距，最大可達78米。 項目建筑多為板塔結(jié)合，部分戶型設(shè)計不合理。月 物業(yè)公司 大連萬達物業(yè)管理有限公司唐山分公司 開 發(fā) 商 唐山萬達投資置業(yè)有限公司 均價：8900元/平米，30000元/平米(商鋪) 戶型范圍：兩居88平米，四居193231平米 主力戶型：三居114139平米 優(yōu)惠政策：一次性91折,按揭93折 推廣方式：戶外廣告、報廣、口碑,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 開發(fā)商勢力大，名牌知名度高。 配套成熟，生活方便。 以商業(yè)地產(chǎn)為主，住宅為輔，居住環(huán)境雜亂。月 物業(yè)公司 昌隆物業(yè)管理有限公司 開 發(fā) 商 唐山市昌隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 均價：6700元/平米 主力房型：兩居8890平米（三居113143平米） 優(yōu)惠政策：一次性96折，按揭98折 推廣方式：戶外、網(wǎng)絡(luò)、報廣,優(yōu)劣勢分析：,優(yōu)勢： 項目所處位置為南湖生態(tài)區(qū)，升值潛力大。 戶型設(shè)計人性化，使用率高。 交通不便利。,通過以上項目可知: 在售項目90%以上為現(xiàn)房或準現(xiàn)房； 價格區(qū)間在67008900之間，且優(yōu)惠政策：一次性在96折98折之間，按揭在98折99折之間；萬達為91折。,消費者購房需求分析,— 客戶—,職業(yè)特征,從上圖中可以看出工業(yè)、文化、機關(guān)單位等為主力目標群,家庭構(gòu)成,本項目客戶的家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主。 唐山目前貸款首付款比例在4050%之間。 公積金貸款的比例也比較高，近三成。,通過以上在售項目的客群分析，可得 本項目的客戶定位：,二次置業(yè)者 年齡：3555歲 家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三口以上 職業(yè)：政府機關(guān)干部、高級公務(wù)員、國有企業(yè)管理層 收入來源：薪金、經(jīng)營利潤 收入數(shù)額：5000元/月以上 關(guān)心問題：價格、位置、戶型 購房目的：改善居住環(huán)境 交通工具：以中低檔私有汽車、單位配車為主 心理：缺乏自信、有一定的攀比心理。該類客戶群的存在對于項目推廣起著推波助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。（滿足周邊大學） 大型商場超市（滿足社區(qū)配套） 電影院（滿足文化市場）,本項目周邊餐飲類較少。,結(jié)語,一個具有濃厚的西部情結(jié)， 對生活和居住品質(zhì)/精益求精的知本階層。 方正靈動戶型：格局方正，空間靈動，分區(qū)合理，干濕動靜分區(qū)，最大程度保護主人的私密和便利；采光優(yōu)異，南北通透，邊戶型全明，超大露臺給陽光預(yù)留了一整片的位置，面積小，房間使用面積高，大大提升房間使用率；獨辟首層臥室，主臥面寬，起床即可迎接大片陽光；盡顯主人豪闊氣度； 建造用料和標準同聯(lián)排別墅，現(xiàn)澆剪力墻保證產(chǎn)品安全品質(zhì)； 劣勢： 本項目體量過小，不易形成人氣，不能與大盤進行攀比，周邊業(yè)態(tài)較為空白，區(qū)位相對較差。,SWOT分析,稀缺城市類別墅； 金牌社區(qū)，低密度稿舒適度的高品質(zhì)生活享受； 超低價即可擁有唐山市區(qū)的城市別墅； 品牌開發(fā)商實力巨獻： 國企集團，品牌開發(fā)商實力巨獻。,我們將給大地帶來什么建筑？給客戶帶來什么產(chǎn)品？給企業(yè)創(chuàng)造什么品牌？,精益思想，追求創(chuàng)新！ 在任何定位的前提下再次尋找對銷售有力的依據(jù),我們對項目的整合和規(guī)劃,在建筑的意義上，成為區(qū)域代表性、地標性建筑；,在品牌的意義上，成為企業(yè)品牌影響力