【正文】 2024年10月23日星期三11時(shí)51分54秒Wednesday, October 23, 2024 抓住每一次機(jī)會(huì)不能輕易流失，這樣我們才能真正強(qiáng)大。下午11時(shí)51分54秒下午11時(shí)51分23:51:5424.10.23 每天都是美好的一天，新的一天開啟。2024年10月下午11時(shí)51分24.10.2323:51October 23, 2024 重規(guī)矩，嚴(yán)要求，少危險(xiǎn)。2024年10月23日下午11時(shí)51分24.10.2324.10.23 追求卓越，讓自己更好，向上而生。23:51:5423:51:5423:51Wednesday, October 23, 2024 不可麻痹大意，要防微杜漸。23:51:5423:51:5423:5110/23/2024 11:51:54 PM 安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。,合作從專業(yè)開始 創(chuàng)新從逾越開始 匯報(bào)到此結(jié)束 溝通現(xiàn)在開始 感謝聆聽,踏實(shí)，奮斗，堅(jiān)持，專業(yè)，努力成就未來。 2. 專業(yè)服務(wù)隊(duì)伍，套餐式服務(wù)模式，包括園藝師，中西餐廚師，音樂師，清潔師，按摩師等專業(yè)人員，提供日常清潔衛(wèi)生服務(wù)，園藝保養(yǎng)服務(wù)，餐飲服務(wù)，根據(jù)主人需要籌辦節(jié)日派對(duì)，生日派對(duì)，朋友聚會(huì)，客宴，家宴等。星級(jí)服務(wù)，體貼入微，為所有業(yè)主提供24小時(shí)的全方位多項(xiàng)目的酒店式服務(wù)，并能根據(jù)每一個(gè)客戶的需求提供各種特約服務(wù)。,附加值建議：物業(yè),自主經(jīng)營管家式物業(yè)管理模式,一、 管家式物業(yè)管理系統(tǒng)。同時(shí)實(shí)際銷售所針對(duì)的目標(biāo)客戶群，提供針對(duì)性的房源組團(tuán)。控制每次推盤房源量，基本控制在20套/批左右，小步快跑。 保證第一批銷售有良好開頭，盡量保證第一批快速售完并形成人氣，通過第一批所帶動(dòng)的人氣，迅速促成后面幾批房源銷售。,推廣策略,分批銷售原則,在工程進(jìn)度允許的情況下按景觀位置差異從劣到優(yōu)的順序分批銷售。,故我司提出以下推廣建議： 對(duì)于我們而言，一定要用多元化手段，巧借力，巧花錢，強(qiáng)調(diào)事件營銷、新聞營銷。,第三變、一個(gè)目標(biāo)，引來策略大變化。讓誠意客戶不能自拔，在提前選房的前提下，各個(gè)擊破，做足神秘感讓客戶感覺尊貴,為了快速銷售本項(xiàng)目，達(dá)到資金流的快速回籠，可采取企業(yè)內(nèi)部認(rèn)購的方式，國企內(nèi)部員工可拿出xx套房號(hào)來進(jìn)行福利發(fā)放，鼓勵(lì)其購買欲，給予適當(dāng)?shù)膬?yōu)惠。不定期的通知意向客戶可提前選房。,2010年9月——2010年10月,蓄水期,2010年11月——2010年12月,入市時(shí)機(jī),強(qiáng)銷期,2011年1月——2011年11月,11月,樣板區(qū)開放,樣板區(qū)開放,開盤,11.25,12.1,品牌傳播,第一變、提前收籌，利用樣板房帶來的 沖擊感提前收籌，避免客戶流失。,典型項(xiàng)目 確定價(jià)格,鳳凰世家 花園洋房：暫定價(jià)：88009800元/平米 層數(shù)：6層 普宅：三居：148平米 價(jià)格區(qū)間：68007950元/平米 層數(shù)：18層 層差價(jià)：50100元不等 優(yōu)惠政策：一次性每平米減300元,典型項(xiàng)目 確定價(jià)格,新天地鷺港 三居：130150平米（尾房） 裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝，且準(zhǔn)現(xiàn)房 層數(shù)：26層 均價(jià)：8100元/平米（130平米） 8600元/平米（143150平米） 層差:20元,上半年成交均價(jià)對(duì)比,路北區(qū)商品住房成交均價(jià)為6337元/平方米 路南區(qū)商品住房成交均價(jià)為6190元/平方米 高新區(qū)商品住房成交均價(jià)為5658元/平方米,鳳凰世家花園洋房：暫定價(jià)：88009800元/平米 普宅價(jià)格區(qū)間：68007950元/平米,新天地鷺港均價(jià)：8100元/平米,此定價(jià)為初步定價(jià)根據(jù)時(shí)間的不同以及市場的變化進(jìn)行微調(diào),從以上數(shù)據(jù)可以看出路北區(qū)在上半年成交均價(jià)中較高，為6337元㎡，我們的項(xiàng)目又在路北區(qū)，所以本項(xiàng)目住宅初步定價(jià)為63006500元左右，花園洋房90009500元左右，帶電梯洋房為11000元左右，2層商業(yè)21000元，4000平米商業(yè)1800019000元。,銷售計(jì)劃,本項(xiàng)目住宅為144套、商業(yè)4000㎡、花園洋房為16套、類別墅為8套，由于本案體量不是很大，所以銷售周期較短，在市場現(xiàn)狀不變的前提下銷售周期為1年半左右，如下圖：,2010.912月,20％ 開盤期,2011.27月,35％ 強(qiáng)銷期,2011.712月,35％ 持續(xù)期,2012.14月,10％ 尾盤期,銷售周期示意圖,價(jià)格定位,定價(jià)原則：市場引導(dǎo)，創(chuàng)造價(jià)值新標(biāo)準(zhǔn),由于本項(xiàng)目定位特殊，可供參照的同類型項(xiàng)目樣本不足，而且本項(xiàng)目推出時(shí)間較晚，不確定因素較多，要想去化速度快，就要參考市場成交均價(jià)，以略低于市場價(jià)格入市，才能成功，所以依據(jù)市場價(jià)格制定價(jià)格方法將作為本項(xiàng)目的靜態(tài)定價(jià)方法。,掌控環(huán)境得與失,時(shí)間與節(jié)奏是我們最大的收獲 活動(dòng)是把雙刃劍 做得好就成功做的不好就失敗 在現(xiàn)有市場下，客戶依然有著強(qiáng)勁的購買力，如何讓他們沖動(dòng)？主要是要挖掘購房時(shí)的沖動(dòng)與激情,變 變 變,關(guān)鍵詞：迅速、及時(shí)、改變 核心點(diǎn)：敏銳、洞察,掌控時(shí)間法則,項(xiàng)目與現(xiàn)狀的背離，應(yīng)對(duì)市場與客戶，穩(wěn)中求變方有勝算。,如何創(chuàng)造影響力？！,解決辦法：突破常規(guī)，進(jìn)入核心客戶群，只影響想要影響的人,第一步：尊貴 建立檔次感 第二步：高雅 建立形象感 第三步：稀缺 建立購買動(dòng)機(jī),第一步：尊貴 建立檔次感,形式：預(yù)約意向客戶進(jìn)行面對(duì)面訪談 地點(diǎn)：待定 目的：了解客戶對(duì)項(xiàng)目的區(qū)位與認(rèn)識(shí) 掌握第一手信息，外界沒有推廣的前提下增加客戶的尊貴感，達(dá)到口碑宣傳的目的,最新的資訊，獨(dú)特的方式，第一步出奇的成功，增加社會(huì)對(duì) 本項(xiàng)目的關(guān)注度，但需要注意的是吸引口徑和后期跟蹤,第二步：高雅 建立形象感,和周邊大學(xué)一起成立基金會(huì)，用萬分之一的售房款資助困難學(xué)生或?yàn)槠涮峁┥顜椭?，增加企業(yè)的高雅形象，同時(shí)提升項(xiàng)目知名度。,抓住核心競爭力敲定定位系統(tǒng),不同背景、不同受教育程度、不同的價(jià)值觀如何調(diào)和？,形象定位,機(jī)會(huì)amp。,總結(jié)客戶需求最求名利雙收,白開水,茶水,頂級(jí)龍井茶,不同的定位體現(xiàn)不同的價(jià)值,缺乏深度的地產(chǎn)開發(fā),注重品質(zhì)但缺乏主題的地產(chǎn)開發(fā),品牌、品質(zhì)、主題、文化、特色兼?zhèn)涞牡禺a(chǎn)開發(fā),只有針對(duì)目標(biāo)客戶的更高層次需求進(jìn)行基于無形價(jià)值的項(xiàng)目定位才能把我們帶入藍(lán)海競爭，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目價(jià)值的有效傳遞。但價(jià)值上限是其無法逾越的瓶頸。 現(xiàn)在要做的工作就是提前把這個(gè)前景描繪出來，讓消費(fèi)者提前認(rèn)知到項(xiàng)目的“新城中央”地段價(jià)值。,無可替代的高端價(jià)值體現(xiàn) 所有的產(chǎn)品形態(tài)都是可以復(fù)制的，而品牌價(jià)值需要的是長期的運(yùn)營積累，只有地段價(jià)值是無法復(fù)制，無法替代的。,建筑是冷的。,性價(jià)比：,環(huán)境： 高速近在咫尺，暢想自駕夢想；； 社區(qū)景觀帶：以“中央景觀為軸，主題綠化”作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則性理念，流水涓涓，恍然如世外仙境，仁者樂山，智者樂水，在此渾然天成。 周邊項(xiàng)目競爭壓力較大。,— 產(chǎn)品—,國企品牌 值得信賴,優(yōu) 勢 立體交通組織：