【正文】 2023年 2月 14日星期二 11時(shí) 10分 59秒 11:10:5914 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 2月 14日星期二 上午 11時(shí) 10分 59秒 11:10: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :10:5911:10Feb2314Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 , February 14, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 2月 14日星期二 11時(shí) 10分 59秒 11:10:5914 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 :10:5911:10:59February 14, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 :10:5911:10Feb2314Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 , February 14, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 2023年 2月 14日星期二 11時(shí) 10分 59秒 11:10:5914 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 。 :10:5911:10:59February 14, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 :10:5911:10Feb2314Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 , February 14, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 3. 智能化網(wǎng)絡(luò)管理模式，由管家或業(yè)主憑卡訂購(gòu)服務(wù)套餐，實(shí)現(xiàn)物業(yè)服務(wù)實(shí)時(shí)一卡通付費(fèi)服務(wù)功能。 1. 管家為主體的物業(yè)管理模式，每戶業(yè)主專配一個(gè)管家，一管家可 510戶業(yè)主。保證業(yè)主、物業(yè)中心、服務(wù)中心實(shí)時(shí)在線服務(wù)。 推盤節(jié)奏 階段 目標(biāo) 廣告 價(jià)格 策略 導(dǎo)入期 促進(jìn)人氣 積累客戶 利用人氣 挖掘潛客戶 特定客戶挖掘 項(xiàng)目形象塑造 預(yù)熱期 強(qiáng)銷期 清盤期 引導(dǎo)性 廣告 分主題 廣告 全面性 廣告 針對(duì)性 廣告 競(jìng)爭(zhēng)性 價(jià)位 策略性 調(diào)價(jià) 穩(wěn)定調(diào)價(jià)（促銷） 適當(dāng)調(diào)價(jià) 引人注目 信息反饋 調(diào)整計(jì)劃 接受客戶預(yù)訂 分析預(yù)訂客戶 積累銷售勢(shì)能 控制推盤數(shù)量 客戶跟蹤簽約 客戶擴(kuò)散網(wǎng) 保留盤推出 產(chǎn)品吸引客戶 余屋攻擊計(jì)劃 公開期 引爆人氣 主攻顯客戶 分主題 廣告 策略性 調(diào)價(jià) 增加推盤數(shù)量 人氣吸引客戶 目標(biāo)客戶攻擊 附加值建議： 舒適健康型配套設(shè)施，體現(xiàn)人性化 ?門窗系統(tǒng)：高檔 斷橋隔熱鋁門窗 系統(tǒng)， LOWE玻璃 ； ?空調(diào)新風(fēng)系統(tǒng)： 戶式中央全熱交換新風(fēng)系統(tǒng) ； ?地板采暖系統(tǒng)：戶內(nèi)配置 地板采暖 系統(tǒng)； ?給水系統(tǒng)：配置為 PPR管材給水系統(tǒng)，二次給水為變頻給水系統(tǒng)； ?排水系統(tǒng)：排水系統(tǒng)配置為 UPVC螺旋降噪管材； ?強(qiáng)電系統(tǒng)：強(qiáng)電系統(tǒng)主要電氣元件配置為施耐德梅蘭日蘭； ?弱電系統(tǒng)：弱電電系統(tǒng)主要配置了 可視電話系統(tǒng)，一卡通系統(tǒng) ，周界安防系統(tǒng)，室內(nèi)緊急呼救系統(tǒng)，電子巡更，閉路監(jiān)控系統(tǒng)，火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)，背景音樂，衛(wèi)星電視系統(tǒng)； ?建筑外墻系統(tǒng)：外墻系統(tǒng)統(tǒng)為擠塑板保溫，工藝為大模內(nèi)置； ?入戶門系統(tǒng)：入戶門采用 高檔木質(zhì)飾面三防門 ； ?排風(fēng)系統(tǒng)：排風(fēng)系統(tǒng)采用變壓式排風(fēng)導(dǎo)系統(tǒng)； ?凈水系統(tǒng)：配置全屋式 中央凈水系統(tǒng) ； ?即開即熱熱水系統(tǒng)：戶內(nèi)配置儲(chǔ)水容積式 中央電熱水系統(tǒng) ，即開即熱形式。每一批推盤房源，適當(dāng)控制好、中、差房源的比例，一般控制在 1： 1： 1。 銷售進(jìn)程 推盤策略 低價(jià)不低質(zhì)，精準(zhǔn)營(yíng)銷 推盤策略： 前期按照和 開盤前持平 價(jià)格推出第一批房源，試探市場(chǎng)，根據(jù)第一批房源的市場(chǎng)接受程度，調(diào)整后面幾批房源的價(jià)格，基本按照 2%— 5%的速度提高價(jià)格。 ?在市場(chǎng)環(huán)境平穩(wěn)的情況下，保證每批銷售均價(jià)逐步上升。 硬性廣告塑形象 （ 1）戶外封殺主要街道（北新道、友誼路、新華西道、西山道等）； （ 2）平面硬廣告彰顯公司形象； （ 3）推廣主題：地段 +產(chǎn)品，雙核動(dòng)力城 軟性炒作造熱點(diǎn) 通過與媒介合作，提高本項(xiàng)目的知名度，以“首個(gè)高雅人文形式社區(qū)面世”為題，制造輿論。 推廣策略 組合推廣 少錢多點(diǎn) 唐山市現(xiàn)有廣告形式 NoImage 根據(jù)各個(gè)項(xiàng)目分析，其中車身、單立柱、站牌等戶外廣告運(yùn)用較廣，報(bào)紙、廣播宣傳單頁(yè)等軟性廣告運(yùn)用較廣。 第二變、一個(gè)電話，提前暗杠。 2。 。 入市時(shí)機(jī) 根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告顯示，眾多開發(fā)商都在金九銀十推出不同類型的產(chǎn)品，此階段項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力大，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)高，除了銷售受阻外，在此時(shí)間入市更會(huì)降低市場(chǎng)認(rèn)知度，因此我司提出的入市時(shí)機(jī)為 2023年 11月，此階段各項(xiàng)目推廣已接近尾聲，市場(chǎng)炒作已沒有以前的熱潮，本項(xiàng)目以一個(gè)高雅的身份出現(xiàn)更能抓住市場(chǎng)時(shí)機(jī)。 本項(xiàng)采取 “市場(chǎng)趨勢(shì)定價(jià)法” 推導(dǎo)出項(xiàng)目?jī)r(jià)格。 推盤計(jì)劃 26層住宅與 2層商業(yè)作為首先推出的產(chǎn)品，旨在提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度，商業(yè)為輔。 第三步：稀缺 建立購(gòu)買動(dòng)機(jī) ? 在企業(yè)形象和項(xiàng)目知名度提高的同時(shí)，結(jié)合組合推廣進(jìn)一步擴(kuò)充市場(chǎng)知名度，試機(jī)入市，制造火爆的銷售現(xiàn)場(chǎng)，形成稀缺的現(xiàn)狀，建立觀望已久的客戶購(gòu)買動(dòng)機(jī)。 抓住核心競(jìng)爭(zhēng)力敲定定位系統(tǒng) 不同背景、不同受教育程度、不同的價(jià)值觀如何調(diào)和？ 形象定位 機(jī)會(huì) 問題， 我們?cè)撊绾螒?yīng)對(duì)呢，項(xiàng)目突破在哪里？ —— 本項(xiàng)目的突破點(diǎn)： 重新定義項(xiàng)目，深度挖掘賣點(diǎn)；把握中高端客戶的需求，在品質(zhì)和服務(wù)上超越現(xiàn)有市場(chǎng)， 引領(lǐng)項(xiàng)目進(jìn)入巔峰時(shí)代！ R1： 如何與區(qū)域 融合 并有效 克服區(qū)域抗性 ？ R2： 如何 起勢(shì) 并建立 持續(xù)的 影響效 力 ？ 推廣形象 唯有實(shí)用主義 研究產(chǎn)品： 品牌 —— 國(guó)企 區(qū)域市場(chǎng)空白、未來(lái)即將成熟的區(qū)域環(huán)境、升值空間 市場(chǎng) 城市中西區(qū)、新城市人文主義風(fēng)格 產(chǎn)品標(biāo)簽 戶型完備、綠化園林、優(yōu)質(zhì)售后服務(wù) 產(chǎn)品細(xì)節(jié) 降價(jià)不降質(zhì) —— 獨(dú)特賣點(diǎn) =理性 實(shí)用主義 +獨(dú)特賣點(diǎn) =寬 =感性 理性 +感性 =印象深刻 =增加 占有欲 和 購(gòu)買欲 理性 =定位 感性 =案名 + Slogan +推廣主題 案名定位 西唐御園 新城時(shí)代 — 營(yíng)銷 — 不需要華麗的裝扮 依然會(huì)博得 滿 堂 彩 掌控影響力 隨風(fēng)潛入夜，潤(rùn)物細(xì)無(wú)聲 運(yùn)籌帷幄，決勝于千里之外 掌控營(yíng)銷影響力 三大法則 掌控環(huán)境法則 制造話語(yǔ)權(quán) 掌控時(shí)間法則 制造時(shí)間節(jié)點(diǎn) 掌控影響法則 制造影響力 掌控環(huán)境法則 關(guān)鍵詞：關(guān)系、聯(lián)想、感受 核心點(diǎn)：謀略、計(jì)劃 回避點(diǎn)：買賣 成功示例 制造影響力的掌控環(huán)境法則 問題：陌生的片區(qū)、陌生的項(xiàng)目；沒有售樓處、沒有樣板房、沒有宣傳資料、沒有知名度。 總結(jié)客戶需求最求名利雙收 白開水 茶水 頂級(jí)龍井茶 不同的定位體現(xiàn)不同的價(jià)值 缺乏深度的地產(chǎn)開發(fā) 注重品質(zhì)但缺乏主題的地產(chǎn)開發(fā) 品牌、品質(zhì)、主題、文化、特色兼?zhèn)涞牡禺a(chǎn)開發(fā) 只有針對(duì)目標(biāo)客戶的更高層次需求進(jìn)行基于無(wú)形價(jià)值的項(xiàng)目定位才能把我們帶入藍(lán)海競(jìng)爭(zhēng)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的有效傳遞。但價(jià)值上限是其無(wú)法逾越的瓶頸。 現(xiàn)在要做的工作就是提前把這個(gè)前景描繪出來(lái)，讓消費(fèi)者提前認(rèn)知到項(xiàng)目的“新城中央”地段價(jià)值。 無(wú)可替代的高端價(jià)值體現(xiàn) 所有的產(chǎn)品形態(tài)都是可以復(fù)制的，而品牌價(jià)值需要的是長(zhǎng)期的運(yùn)營(yíng)積累，只有地段價(jià)值是無(wú)法復(fù)制，無(wú)法替代的。 建筑是冷的。 性價(jià)比： 環(huán)境： ? 高速近在咫尺，暢想自駕夢(mèng)想；； ? 社區(qū)景觀帶：以“中央景觀為軸，主題綠化”作為規(guī)劃設(shè)計(jì)的原則性理念，流水涓涓，恍然如世外仙境，仁者樂山，智者樂水，在此渾然天成。 周邊項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力較大。 — 產(chǎn)品 — 國(guó)企品牌 值得信賴 ?優(yōu) 勢(shì) ?立體交通組織： ?絕佳地塊位置：遠(yuǎn)離擁堵路段，拒絕嘈雜，此地塊周邊業(yè)態(tài)良好。社區(qū)配套商家暫時(shí)進(jìn)駐意向不強(qiáng)，考慮到此類商家跟居民入住率關(guān)聯(lián)性強(qiáng)，隨著工程進(jìn)度的加快，后續(xù)銷售及經(jīng)營(yíng)壓力不大。 花園洋房客戶： ?追求 有天或有地的類 別墅生活方式 ； ?國(guó)企品牌 成為他們購(gòu)買提供了 信心保障 ； ?認(rèn)可城市邊緣化 的生活方式、 有親近自然的內(nèi)心需求 ； ?時(shí)間成本勝