【正文】 地產(chǎn)智庫(kù)天安數(shù)碼城 產(chǎn)業(yè)園區(qū) 天安城市花園 業(yè) 家 家業(yè) 無(wú)獨(dú)有偶，一脈相承 ；因此在推廣過(guò)程中，家業(yè)傳承 將會(huì)是未來(lái)的推廣主線。 “買(mǎi)方市場(chǎng)” 格局 —— 區(qū)域客 關(guān)注性?xún)r(jià)比、關(guān)注品質(zhì)，更重視物業(yè)居住價(jià)值。 投資型或其他客戶(hù)群體 —— 投資型客戶(hù)或其他客戶(hù)為補(bǔ)充客群。 m 房地產(chǎn)智庫(kù)46 緊抓區(qū)域客戶(hù) —— 整體客群定位仍以山觀本地區(qū)客戶(hù)以及本地區(qū)居住升級(jí)客群及內(nèi)部關(guān)系客群為主力客群。 具有區(qū)域情結(jié)，在區(qū)域周邊工作，力求便捷舒適的生活。市區(qū) 天安城市花園 客群區(qū)域 游離客戶(hù)群 ?接受 近郊居住概念 ； ?接受工作就業(yè)便利性概念； ?以追求更有品質(zhì)生活的 換房 需求為主； ?對(duì)于戶(hù)型面積需求主要偏向 舒適居家型戶(hù)型 ；小戶(hù)型需要進(jìn)行客戶(hù)測(cè)試； ?城東原住居民因長(zhǎng)期的生活習(xí)慣使他們內(nèi)心深處對(duì)城東產(chǎn)生了一種 居住情節(jié)和依賴(lài)感 ； ?敔山灣板塊的客戶(hù)分流； ?希望有高品質(zhì)的 居住環(huán)境及 生活方式 。 6009 6290 6283 6290 6131 6290 6250 6299 6371 6076 6178 6557 6663 6506 6284 6492 6660 6506 6599 6732 6910 單元均價(jià) 樓棟 均價(jià) 差價(jià) 1 6252元 /㎡ 117元 /㎡ 2 6135元 /㎡ 0 3 6577元 /㎡ 441元 /㎡ 4 6807元 /㎡ 671元 /㎡ 垂直調(diào)差 1樓層 價(jià)格系數(shù) 2樓層 價(jià)格系數(shù) 3樓層 價(jià)格系數(shù) 4樓層 價(jià)格系數(shù) 18 500 18 420 17 620 17 500 16 590 16 500 16 480 16 480 15 560 15 560 15 460 15 540 14 530 14 530 14 440 14 510 13 500 13 500 13 420 13 480 12 470 12 470 12 400 12 450 11 440 11 440 11 350 11 400 10 410 10 410 10 300 10 350 9 380 9 380 9 250 9 300 8 350 8 350 8 200 8 250 7 200 7 200 7 150 7 200 6 150 6 150 6 100 6 150 5 100 5 100 5 50 5 100 4 30 4 30 4 20 4 30 3 50 3 50 3 0 3 50 2 0 2 0 2 1500 2 0 1 17002300 1 17002300 1 18502500 1 1700 天安數(shù)碼城價(jià)目表參數(shù) 各棟參數(shù) 1棟 2棟 3棟 4棟 銷(xiāo)售面積 銷(xiāo)售套數(shù) 144 48 136 32 棟均價(jià) 6252 6135 6577 6807 銷(xiāo)售總金額 102144707 35812200 105743781 37774209 總銷(xiāo)面積 ㎡ 總銷(xiāo)金額 281474897 元 最低單價(jià) 1號(hào)樓 201——5554元 /㎡ 最高單價(jià) 4號(hào)樓 1702——7019元 /㎡ 總套數(shù) 360套 均價(jià) 6380元 /㎡ 底價(jià)匯總 m 房地產(chǎn)智庫(kù)44 客戶(hù)群體呈紡錘型結(jié)構(gòu)，客戶(hù)來(lái)源區(qū)域性強(qiáng)。 附加值： ? 絕大多數(shù)戶(hù)型具備贈(zèng)送飄窗面積； ? 一層戶(hù)型贈(zèng)送內(nèi)庭院、送地下室； 產(chǎn)品亮點(diǎn) 產(chǎn)品總結(jié) m 房地產(chǎn)智庫(kù)34 不足 規(guī)避 補(bǔ)救 小戶(hù)型居多，未見(jiàn)市場(chǎng)接受度 樣板房引導(dǎo)：突出空間舒適度； 營(yíng)造生活意境； 突出小戶(hù)型的總價(jià)優(yōu)勢(shì)； 以青年人實(shí)現(xiàn)自我獨(dú)立為主要生活主張； 2棟部分戶(hù)型結(jié)構(gòu)欠佳 銷(xiāo)售引導(dǎo) 展示多元化； 價(jià)格策略引導(dǎo)； 部分戶(hù)型有車(chē)流、噪音與采光不足 樣板房封閉式窗戶(hù)； 空調(diào)； 封閉式窗戶(hù)； 背景音樂(lè)、水聲 未來(lái)規(guī)劃引導(dǎo)； 客戶(hù)“風(fēng)水概念”引導(dǎo)； 清水房選址引導(dǎo)，避開(kāi)噪音單位 戶(hù)型設(shè)計(jì)不足及補(bǔ)救 產(chǎn)品總結(jié) m 房地產(chǎn)智庫(kù)35 項(xiàng)目 SWOT分析 四大優(yōu)勢(shì)： 景觀 優(yōu)勢(shì)： 項(xiàng)目有山有水，是 一塊 風(fēng)水寶地； 規(guī)模優(yōu)勢(shì)： 80萬(wàn)㎡大 型產(chǎn)業(yè)綜合體 ，自身完善大配套，形成居住大氛圍，片區(qū)稀有大盤(pán)，可塑造性高； 建筑園林優(yōu)勢(shì)： 大園林、大尺度、大氛圍 ； 三大劣勢(shì)： 生活 配套 不足 ： 生活配套不成熟，居住氛圍薄弱； 地段 偏遠(yuǎn) ： 地處 非繁華 邊緣，交通較為不便； 污染：東部為 工廠區(qū)，容易給客戶(hù)造成心理上的違和感； 三大機(jī)會(huì)： 城市 發(fā)展機(jī)會(huì)： 新城擴(kuò)張，城區(qū)發(fā)展方向； 服務(wù)機(jī)會(huì)： 通過(guò)引入品牌物管，提升客戶(hù)美譽(yù)度； 營(yíng)銷(xiāo)機(jī)會(huì)： 整合稀缺資源，制定高水準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)策略，提升項(xiàng)目形象，提高項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)可度； 三大威脅： 區(qū)域內(nèi) 競(jìng)爭(zhēng) ： 東方王府、蟠龍灣 等 樓盤(pán)的推 售 將分流大量客戶(hù)； 區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)： 壹號(hào)公館項(xiàng)目以及濱江板塊項(xiàng)目 對(duì) 本 項(xiàng)目銷(xiāo)售帶來(lái)威脅； 政策 威脅： 2023年政策調(diào)控 的持續(xù) ， 尤其改善型 需求將 受到 抑制； m 房地產(chǎn)智庫(kù)36 地塊 SWOT應(yīng)對(duì)策略 應(yīng)對(duì) 策略 優(yōu)勢(shì) Strength 劣勢(shì) Weak 機(jī)會(huì) Opportunity 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì) ? 結(jié)合項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)園獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，融入敔山灣板塊； ? 以高品質(zhì)形象和合理價(jià)格占領(lǐng)市場(chǎng)； ? 利用建筑規(guī)模，打大盤(pán)社區(qū)牌； ? 利用城市發(fā)展方向打造片區(qū)中高檔形象； ? 從城市發(fā)展軸上來(lái)確定項(xiàng)目的未來(lái)地段前景，削弱目前較偏劣勢(shì)； ? 通過(guò)組織“本案南部板塊持續(xù)開(kāi)發(fā)”說(shuō)辭引導(dǎo)削弱東部廠區(qū)對(duì)項(xiàng)目的影響； 威脅 Threaten 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅 把握住項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)條件，未來(lái)項(xiàng)目形象包裝上力求創(chuàng)新，做出特色，將各方威脅降到最低． 硬件整改、軟件包裝，項(xiàng)目定位有特色有創(chuàng)新，放眼未來(lái)，把握門(mén)戶(hù)之地機(jī)遇，彌補(bǔ)劣勢(shì)，避免正面威脅！ m 房地產(chǎn)智庫(kù)37 面臨問(wèn)題 分析問(wèn)題 判斷市場(chǎng)、自我剖析和尋找機(jī)會(huì) 解決問(wèn)題 營(yíng)銷(xiāo)突破，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值 思維導(dǎo)圖 Contents 市場(chǎng)分析 競(jìng)爭(zhēng)分析 2 1 提出目標(biāo) 實(shí)現(xiàn)目標(biāo) 產(chǎn)品分析 價(jià)值挖掘 價(jià)值分析 客戶(hù)群體 營(yíng)銷(xiāo)破局 資源整合 體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo) 推廣策略 資源整合 推廣渠道 推廣費(fèi)用 市場(chǎng)比較法 比較因素 本案 蟠龍灣 敔山嶺秀 東方王府 地理位置 9 10 9 交通狀況 9 10 10 區(qū)域前景 9 8 10 10 小區(qū)景觀 9 10 戶(hù)型結(jié)構(gòu)、功能 9 周邊、自身配套 10 9 9 噪音影響 9 10 物業(yè)管理 9 8 10 開(kāi)發(fā)商品牌 9 8 9 10 宣傳推廣 8 9 10 總計(jì) 86 88 97 92 39 由于項(xiàng)目預(yù)計(jì)推售時(shí)間為 2023年 5月，參考以上各因素 、市場(chǎng)供大于求觀望情緒以及快銷(xiāo)的銷(xiāo)售策略 ， 定價(jià) 對(duì)未來(lái)銷(xiāo)售價(jià)格 波動(dòng)設(shè)置為 5%， 主力 均價(jià)范圍為： 62656587元 /平米 具體價(jià)格在開(kāi)盤(pán)前一個(gè)月再度細(xì)化評(píng)估 本案價(jià)格 =（ 6600**70%+7000**10%+6900**20%）=6426元 /㎡ 市場(chǎng)比較法 比較因素 本案 蟠龍灣 敔山嶺秀 東方王府 參照系數(shù) % % % 參照比例 70% 10% 20% 項(xiàng)目售價(jià) 6426 6600 7000 6900 m 房地產(chǎn)智庫(kù)4棟為景觀樓王 東面為廠區(qū)，景觀效果差 南面東盛路噪音有影響 考慮地下車(chē)庫(kù)入口的噪音影響 酒店對(duì) 1棟、 2棟 7層以下有遮擋 水平調(diào)差 m 房地產(chǎn)智庫(kù)根據(jù)每棟樓朝向、采光、景觀等素質(zhì)進(jìn)行打分，統(tǒng)計(jì)各單位分差。南向小戶(hù)型設(shè)計(jì)有亮點(diǎn)。 1 2 3 4 產(chǎn)品對(duì)比 33 規(guī)劃布局： 矩列式布局，超大樓間距，對(duì)視程度減到最低 園林綠化： 組合得當(dāng)，能有效區(qū)隔各棟物業(yè)；集中性均好性突出，增加小區(qū)綠化度的同時(shí)提升物業(yè)價(jià)值與居住舒適度。 ? 2號(hào)樓產(chǎn)品相對(duì)會(huì)較難去化。分為地段價(jià)值驅(qū)動(dòng)、環(huán)境價(jià)值驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)品價(jià)值驅(qū)動(dòng)； ? 競(jìng)爭(zhēng) ：片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)激烈，資源盤(pán)仍然是未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的生力軍； ? 形勢(shì) ：房產(chǎn)政策持續(xù)收緊，未來(lái)形勢(shì)不容樂(lè)觀，需求抑制將進(jìn)一步加重 ； 市場(chǎng)前景不容樂(lè)觀，產(chǎn)品質(zhì)素提高，量減價(jià)小升； 未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈，中大戶(hù)型份額減縮。 名稱(chēng) （㎡） 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 四房（ 183） 206 六房（ 389） 48