【正文】 別墅（ 470590) 41 合計 295 100% 四房兩廳 183平米 六房兩廳 389平米 m 房地產(chǎn)智庫嶺秀客群分析 市區(qū)以及周邊地區(qū)高端客群，在敔山灣板塊乃至整個江陰市場都有比較高的知名度和美譽度，產(chǎn)品定位純高端，客戶群與本案無沖突。 車位銷售政策： 車位目前售價 7萬 —8萬元 /個 m 房地產(chǎn)智庫嶺 秀 項目名稱 敔山灣嶺秀 開發(fā)商 杉杉地產(chǎn) 開發(fā)體量 約 14萬㎡ 建筑層數(shù) 低層住宅、 24層高層 裝修標(biāo)準(zhǔn) 無 銷售表價 7600元 /㎡ 銷售現(xiàn)狀 尾盤銷售。 該定價體系適用于超高層房源，利于高區(qū)去化，層差較小。 名稱 （㎡） 套數(shù) (套 ) 配比 (%) 兩房（ 90119） 554 三房（ 123149） 1290 四房（ 200249） 120 低層（ 270500） 135 二房兩廳 90平米 三房兩廳 138平米 三房兩廳 151平米 三房兩廳 123平米 m 房地產(chǎn)智庫金科王府客群分析 置業(yè)顧問訪談： 市區(qū)客戶與周邊地區(qū)客戶各占 50%，其中市區(qū)客戶大部分從芙蓉大道到達(dá)項目；周邊地區(qū)以云亭、長涇鎮(zhèn)區(qū)前往市區(qū)的客戶為主。 根據(jù)市場調(diào)研及競品項目價格提來分析：江陰樓盤定價垂直層差大約 3050元/m2 19棟 m 房地產(chǎn)智庫開盤日期： 2023年 1月 11日 三期 7高層，累計銷售 216套 銷售政策： 開盤表價均價 6700元， 一次性 97折，按揭 98折 車位銷售政策： 目前車位售價 7萬元 /個 蟠龍灣推售分析 5 6 7 m 房地產(chǎn)智庫 金 科 王 府 項目名稱 金科東方王府 開發(fā)商 金科置業(yè) 開發(fā)體量 約 28萬㎡ 建筑層數(shù) 低層住宅、 30層高層 裝修標(biāo)準(zhǔn) 無 銷售表價 7200元 /㎡ 銷售現(xiàn)狀 金科王府目前主力在售 5棟高層，均價 7200元 /㎡ 。 蟠龍灣客群分析 置業(yè)顧問訪談： 別墅以市區(qū)客戶為主，比例超過 80%； 高層以周邊鎮(zhèn)區(qū)客戶為主，包括山觀（ 20%）周莊、長涇、云亭等地區(qū)。項目三期小高層累計銷售 216套。片區(qū)內(nèi)競爭劇烈，景觀資源盤供應(yīng)明顯過剩，且在高價位搏殺。 在售項目 東區(qū)樓盤地圖 長 山 大 道 領(lǐng)秀 瑞府 東方王府 愛家名邸、尊邸 香頌里 山灣水榭 玫瑰莊園 藏品敔山灣 東方大院 敔山灣花園 m 房地產(chǎn)智庫12 競爭環(huán)境 項目輻射區(qū)域內(nèi)在售樓盤信息 樓盤名稱 住宅面積 總戶數(shù) (套） 主力戶型 開盤時間 現(xiàn)銷售率 銷售均價 核心賣點 敔山灣嶺秀 183m2590m2 295戶 183m2 4室 386m2 6室 2023年 8月 25日 52% 別墅 25000 高層 7600 一線湖景、奢華大宅 金科東方王府（四期） 90m2550m2 570戶 90m2 2房 150m2 3房 2023年 7月 30日 % 高層 大品牌開發(fā)，周邊配套齊全 蟠龍灣（一期） 100m2400m2 405戶 135m23房 168m23房 204m24房 2023年 6月 22日 % 低層 12023 多層 7700 高層 6100 坐擁山觀成熟配套， 50萬方大盤 蟠龍灣（二期） 66m2336m2 609戶 90m2 2房 150m2 3房 280m2 4房 336m2 6房 2023年 12月 18日 % 低層 15000 多層 8100 高層 6400 坐擁山觀成熟配套， 50萬方大盤 蟠龍灣（三期） 90m2402m2 495 109m2 2房 150m2 3房 280m2 4房 336m2 6房 2023年 1月 11日 % 低層 16000 多層 9000 高層 6700 坐擁山觀成熟配套， 50萬方大盤 片區(qū)內(nèi)產(chǎn)品多樣化，面積跨度大。 各區(qū)域供應(yīng)面積 各供應(yīng)價格 由此可見， 2023年的價格呈現(xiàn)小幅度增長。 1 2 3 4 后市預(yù)測 貸款持續(xù)收緊，銷售壓力加大，銷售周期將拉長，資金回籠放緩。 金融政策帶動的抑制及觀望情緒，開發(fā)商將在二、三季度凸顯資金吃緊，價格戰(zhàn)或?qū)⒅厝? 價格市場趨于平穩(wěn)增長，預(yù)計將呈現(xiàn)量減價小升的態(tài)勢。 市場趨勢 成交面積、成交價格 從以上圖表我們可以看出： ?2023年市場中大戶型需求客戶在波動中逐漸減少； ?區(qū)域客戶對成交單價接受度下半年已基本達(dá)到 60007000元 /平米； ?市場暢銷戶型主要為中三房產(chǎn)品； 樓盤布局全線開花，產(chǎn)品豐富，選擇 多樣各具特色 市區(qū)配套盤 ? 23個 ?項目有：弘建一品、君鄰世家、藍(lán)天華庭、虹橋大廈、中央金座、外灘名門、匯金公館、水墨江南等 推盤市場 產(chǎn)品形態(tài)豐富：高層、多層及別墅； 戶型多樣：主流 80140平米，二房 四房。供求比 1： ，明顯供大于求。1 天安城市花園一期 營銷執(zhí)行報告 意見稿 3 我們的目標(biāo) 形象 均價 速度 樹立天安城市花園高尚居家樣板 力爭達(dá)到 6500元 /㎡ 的現(xiàn)售價格 8個月完成推售量 80%的銷售速度 形象 均價 速度 目標(biāo)分解： 4 面臨問題 分析問題 判斷市場、自我剖析和尋找機會 解決問題 營銷突破，實現(xiàn)項目價值 思維導(dǎo)圖 Contents 市場分析 競爭分析 2 1 提出目標(biāo) 實現(xiàn)目標(biāo) 產(chǎn)品分析 價值挖掘 價值分析 客戶群體 營銷破局 資源整合 體驗營銷 推廣策略 資源整合 推廣渠道 推廣費用 5 市場分析 我們需要研判的市場問題 —— 成功的策略不是建筑在流行上而是建筑在趨勢上 我們需要對未來市場進(jìn)行做專業(yè)的研判，并 以此為依據(jù)制定具備前瞻性的項目營銷策略，確實我們的推售時機與推盤價格。 2023江陰地產(chǎn)走向如何？ 1 整體市場格局如何？ 2 天安數(shù)碼城項目發(fā)展方向如何？ 3 市場趨勢 供求關(guān)系 市場呈供 大于 求狀態(tài)，為買 方市場 2023年全年江陰商品房新增供應(yīng) ㎡，同比下降%； 2023年商品房成交㎡，同比上漲%。 全年指標(biāo) 2023 2023 同比漲跌 漲幅（ %） 套數(shù) 12725 10210 2515 % 面積（ m2） % 金額（萬元） % 均 價 普通住宅 6185 6843 658 % 底層住宅 12765 9637 3128 % 商鋪 9574 7061 2513 % 辦公 8530 7658 872 % 成交套數(shù) 12725套，較去年同期增加 2515套，同比漲幅%； 成交面積 ㎡，較去年同期增加 ㎡，同比漲幅 %； 成交均價 7509元 /㎡ ，較去年同期增加 666元 /㎡ ，同比漲幅 % (分形態(tài)見上表 )； 成交總額 ，較去年同期增加 ，同比漲幅 %。 景觀資源盤 ? 11個 ?項目有：敔山灣花園、蟠龍灣、藏品、東方大院、東方王府、愛家名邸、愛家尊邸、首創(chuàng)瑞府、金眾香頌里、山灣水榭、玫瑰莊園 9 市場趨勢 —— 預(yù)測江陰地產(chǎn)市場繼續(xù)保持穩(wěn)定增長 整體地產(chǎn)政策加重，一、二線城市將受到打壓，三、四線城市將成為投資者第二戰(zhàn)場。 市場產(chǎn)品供應(yīng)豐富，剛性需求消費比重將加大。 投資性需求受到持續(xù)壓制，或?qū)⑥D(zhuǎn)向政策相對寬松的商業(yè)地產(chǎn)項目 5 6 10 區(qū)域市場 東郊片區(qū)形象將于 2023年將實現(xiàn)平穩(wěn)增長的局面。 1363010 1146800 1026540 965402 728248 020230040000060000080000010000001202300140000016000007653 8656 5637 5426 5239 0202340006000800010000敔山灣片區(qū) 城中片區(qū) 城西片區(qū) 城北片區(qū) 城南片區(qū) m 房地產(chǎn)智庫11 當(dāng)前江陰東區(qū)在售項目均價主要分布在6000—7000元 /㎡ 。資源盤與非資源盤價格已形成明顯差異化，競品樓盤均價基本已達(dá) 64006700元 /㎡。 m 房地產(chǎn)智庫 蟠 龍 灣 項目屬區(qū)域內(nèi)配套成熟的大戶型產(chǎn)品，以山觀成熟配套和精裝修為主要賣點。 項目名稱 蟠龍灣 開發(fā)商 鼎陽置業(yè)