【文章內(nèi)容簡介】 ３０００戶，戶型面積從８５㎡－－１３５㎡，一梯四戶，為全高層大型電梯公寓社區(qū)，所有電梯公寓并列而成，目前已建成兩棟１８Ｆ電梯公寓，從推出到排號經(jīng)歷一年的時間，期間規(guī)劃方案不斷變動，規(guī)劃配套上講算不上高品質(zhì)社區(qū)，提出口號為＂造老百姓買的起的好房子＂，其次以＂新中心站、城際列車、窗口大道等重點(diǎn)配套作為賣點(diǎn)，在０７年１０月開盤時推出均價位在２０００元／㎡不到，低于同期檔次房子價位３００元／㎡左 右，故因此起到了＂良好的銷售效果＂！目前推出房源也基本售磐．經(jīng)過該項(xiàng)目的公交路線主要是９路． １５．凱旋濱江： 領(lǐng)地集團(tuán)眉山第二號作品，項(xiàng)目位于湖濱路北段，市第三人民醫(yī)院旁，占地３９３３３㎡，項(xiàng)目采用復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，以別墅、多層、小高層、１８Ｆ高層電梯公寓融合的物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃色調(diào)強(qiáng)調(diào)人文教育、康居生態(tài)、旅游悠閑的生活方式，產(chǎn)品線較豐富，系為眉山高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目于０７年４月２１日開始銷售，后期分批次對外推出，共計(jì)６３０余戶，目前售出約９０﹪，其電梯公寓均價位在２４５０元／㎡以上，建筑結(jié)構(gòu)為框剪， 由于和＂電力花園＂交融，經(jīng)協(xié)商為納入同一社區(qū)管理．主要公交路線有７、１１、１５路． １６．湖濱一號： 信和房產(chǎn)聯(lián)合成都置信商旅地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，系屬眉山目前最頂級的大型人文生態(tài)高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目位置在濱湖路東坡湖與岷江交匯處，居家而言，位置得天獨(dú)厚，俯瞰岷江和東坡湖，遠(yuǎn)看蟆頤觀山景，實(shí)為居家之典范，為迎合這一天然的地理?xiàng)l件，故在規(guī)劃上大下功夫，整個５０多畝的社區(qū)由２６Ｆ、３２Ｆ的超高層電梯公寓組團(tuán)圍景而成，幾乎全部照顧景觀，且園區(qū)內(nèi)引進(jìn)獨(dú)有的＂加州園林＂風(fēng)情更是首屈一指，由于遠(yuǎn)離城市中心，生活配套相對 比較欠缺，實(shí)為＂少數(shù)人的天堂＂！此外由于社區(qū)品質(zhì)的過高端，短時間客戶群體的彌補(bǔ)值得商榷．目前公交路線主要是７路！ 結(jié)論： １ .通過以上具有代表性的高層樓盤分析，可知眉山市場在經(jīng)過 0 07 年度的洗禮沉寂后，高層次、高品質(zhì)房源是不斷推出，開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 16 發(fā)思路一下上了個臺階，市場開始變成了一個＂快魚吃慢魚＂的時代，因此成了實(shí)力者的臺階，還有招商引資帶來的實(shí)力開發(fā)商，故使競爭變得空前激烈！使本地開發(fā)商們不再孤單，形成直接的強(qiáng)強(qiáng)對話，加大投資力度． ２ .由于競爭愈來愈激烈，樓市也變成熟起來，競爭焦點(diǎn)將有樓盤之間的競爭逐 漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭．市場分工的明確使開發(fā)商們變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時期 .高品質(zhì)、重特色、富個性的樓盤將越來越多，同樣市民將更趨向理性，挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素較好的產(chǎn)品將受到青睞！ ３ .隨著０７年新政的不斷出臺，在相當(dāng)長的一段時間內(nèi)成交量相比０６年同期有下滑的跡象，特別是０７年末、０８年初，但房價的漲幅由于成本的增加和開發(fā)商壓力的增大，并沒有受影響，且保持著循序漸進(jìn)的上漲勢頭！ ４ .隨著本地購房者的挖掘填補(bǔ)不了市場的需求，眉山房地產(chǎn)市場已加速由地域性市場變?yōu)閰^(qū)域性 市場，外地人士的購房份額將越來越大，另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動性住房的需求量將顯著增加． 項(xiàng)目 SWOT 分析 (含解決方案 ) 市中心一環(huán)路內(nèi)、與母親河 —— 永通河相伴，與生俱來的先天地理?xiàng)l件決定了其獨(dú)有的地理優(yōu)勢，這是決定房地產(chǎn)銷售命脈之最大因素，因此形成的固有而完善的生活配套成為其特有的一大寶貴財(cái)富，當(dāng)然這也是其他社區(qū)難以比擬的。對此 ，在入市前應(yīng)就此大做文章，使之得到應(yīng)有的價值或超出消費(fèi)者的期望值，成為項(xiàng)目開發(fā)推出階段賴以生存而特有的生命線。 地塊位于城市經(jīng)濟(jì)中心 , 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好 , 且地塊位臨城市中心商圈，各大銀行、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市、大型超市、商場均在 15 分鐘步程以內(nèi)，生活相當(dāng)便利。 由于項(xiàng)目地理位置的優(yōu)越性，為規(guī)劃的施展拳腳提供了不二的舞臺，作為市中心唯一的大型高端電梯公寓、別墅組團(tuán)，整個社區(qū) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 崇尚高品質(zhì)、高品位，以星級酒店為襯托，提升附加值，加之項(xiàng)目的 純高端樣品（ 27F、 29F 至尊云頂電梯公寓組團(tuán)、郡王級別墅、以及附帶的大師級園林綠化、智能化安防管理、高品質(zhì)公共配套設(shè)施和高科技建筑安防材料等）成為占有市場的重要武器，故項(xiàng)目全程都要加大渲染、烘托和利用好這一后天優(yōu)勢。 作為舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，又是星級酒店重建規(guī)劃項(xiàng)目，本案的確立在地方上其重視地位得到的效果無疑會立竿見影，這樣就從形象角度解決或者規(guī)避在類似項(xiàng)目中所會經(jīng)常的突發(fā)事件，在市場上形成良好的口碑。 城區(qū)居民對該地塊的認(rèn)同度高，利于項(xiàng)目快速占領(lǐng)市場。 由于項(xiàng)目規(guī)劃的極其高端，對整個市場起到了指南針作用，其吸引力固然非常大，但俗語云：“成也風(fēng)云，敗也風(fēng)云”，正式因?yàn)轫?xiàng)目規(guī)劃的高不可攀，讓很多購房者也就此望而止步，這樣對于銷售命脈因素 —— 客戶的尋找，其難度顯而易見，畢竟眉山市場的購買力實(shí)在有限，如何在外地開發(fā)客戶并推廣市場，成為本盤成功推出的一個至關(guān)重要環(huán)節(jié) 。 因地塊帶有老城區(qū)固有的特性，所以項(xiàng)目周邊人文境況對于社區(qū)的推廣是一個關(guān)鍵，加之又是靠城偏西，周邊陳舊的景象對于高端購買力是一個制約因素，其性價比是值得考 驗(yàn)的，畢竟有錢人大多有層次，對于他們來說買房是為享受，而享受就來源于安全、環(huán)境和教育等眾多因素。 會 現(xiàn)行中國經(jīng)濟(jì)大躍進(jìn) , 西部大開發(fā) , 成都半小時經(jīng)濟(jì)圈后花園的形成 , 成際快速列車興建等絕好機(jī)遇下，在一定時間內(nèi)為房地產(chǎn)開 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 發(fā)提供了良好的舞臺和廣闊的空間，也為開發(fā)商們施展拳腳創(chuàng)造了機(jī)會。作為新興的地級城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性” , 也就為高端商品房開發(fā)提供了一席之地。 考慮到市場的規(guī)律性和與身俱來的特質(zhì) 及其他項(xiàng)目成功操作案例，選擇在黃金強(qiáng)銷期推出是一個不錯的選擇，那么作為一年之中的中后期就是比較好的時間，這樣一來在同期推出樓盤之中，由于整體實(shí)力的優(yōu)越性，這樣就可以在一定時間內(nèi)占到市場上屬于自己相應(yīng)的份額并加以伸張。 就目前處在發(fā)展中的中國國情來說，房地產(chǎn)無疑成為支柱產(chǎn)業(yè)龍頭，它的崛起帶動了 70 余種息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，受重視程度顯而易見。當(dāng)然目前的中國還是一個發(fā)展中國家，就要考慮更多的弱勢群體，住房條件就是關(guān)鍵，從這點(diǎn)上講，國家就非得從一定程度上抑制房地產(chǎn)的過度風(fēng)暴，近期的多次調(diào)控措施 ，在全國絕大部分范圍內(nèi)已起到一定成效。 但從實(shí)質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當(dāng)時間內(nèi)的抵制，因?yàn)榉慨a(chǎn)革命在對于我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展來講無疑是最好的推動力。 眉山作為一個富有活力的二線城市，且緊鄰大都市，實(shí)力者的不斷滲入，強(qiáng)強(qiáng)的商業(yè)競爭在所難免。特別是 2020 年后市場上的高端產(chǎn)品對話火藥味將會強(qiáng)烈，諸如“湖濱一號”等類似系列的產(chǎn)品將不斷涌出，將在市場上起到足夠反響，加之每個產(chǎn)品都富有其自身強(qiáng)大的吸引力。想必推出后在市場本來放量就本來大、接受力本就稀薄欠缺的情況下，難免一 翻惡戰(zhàn)，只有找準(zhǔn)自身項(xiàng)目的立足點(diǎn)，才能占領(lǐng)在市場競爭中的地位。 這一點(diǎn)也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。當(dāng)客戶了解項(xiàng)目后，撇開廣告策劃效應(yīng)和銷售人員對樓盤的包裝等因素，客戶自身是關(guān)鍵，畢竟現(xiàn)行市場購房者越來越趨于理性消費(fèi)，而考慮更多的是值不值得買這樣的房子、買下這樣的房子會給他帶來什么樣 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 的正面和負(fù)面效應(yīng)，從長遠(yuǎn)來講是否在本地市場作下這樣的“非常人投資”。而目前的眉山市場正是缺少這一長遠(yuǎn)理念者。這就需要通過整個市場的集體洗禮，通常不是一個案例就能改變的。 市場細(xì)分和客戶群體細(xì)分 ，針對目標(biāo)市場選擇合適的營銷策略。除了抓住本地區(qū)的高端客戶外，還要有相應(yīng)的策略在 外地開發(fā)客戶并推廣市場 。 VI 設(shè)計(jì)一定要體現(xiàn)出項(xiàng)目的品質(zhì)、賣點(diǎn)及優(yōu)勢，設(shè)計(jì)和廣告語力保大氣、鮮明、新穎、打動人心。 ，多方權(quán)衡以做到戶型、朝向、景觀上的均好性 。 、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者。并將前期策劃所涉及產(chǎn)品定位中的一個個細(xì)節(jié)按步驟予以執(zhí)行。要注重營銷策劃與設(shè)計(jì)、施工、園林等的銜接，以便策劃意圖有效的貫徹到產(chǎn)品上。 市場狀況及時對營銷方案進(jìn)行相應(yīng)的調(diào)整。 ■ 本案思路定位 形象定位 社會形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 基于政策優(yōu)勢等利好條件，社會形象對于項(xiàng)目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它可帶動口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。鑒于此，可將本案社會形象定位為“見證一個城市的成長”。 一個企業(yè)的形象是企業(yè)發(fā)展賴以生存的生命線，做好了企業(yè)形象就等于成功了一半以上，它是一張無形的名片，卻價值連城。長期在眉山的酒店經(jīng)營和建筑管 理為之奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)，鑒此企業(yè)形象可考慮定位為“ 風(fēng)雨同舟，東坡故里”?？梢愿鶕?jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗(yàn)融入房產(chǎn)思維 —— 以酒店式服務(wù)理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 本項(xiàng)目定位為眉山少有的高尚社區(qū)，絕對高端的奢適生活空間，奢侈卻更舒適。對此我們的訴求點(diǎn)在于：多數(shù)人的天堂，少有人的擁有！高端而不高調(diào)，稀有也可擁有！ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 消費(fèi)群體論證 區(qū)域目標(biāo)人群 :老城區(qū) 商品房的客戶群主要集中在這里的原始生活人群 ,過往 四 面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群 ,或者是對這面有著某種聯(lián)系的消費(fèi)人群 . 區(qū)域目標(biāo)職業(yè) :經(jīng)商個體戶 ,上班族等中產(chǎn) 以上 階級 . 區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)用途特征 :自住 ,出租或投資等 . 區(qū)域市場供應(yīng)較充足，銷售策略可比性強(qiáng)。 客戶問卷設(shè)計(jì)及執(zhí)行 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 住房消費(fèi)者問卷調(diào)查表 被訪人姓名： _________ 地址： ____________________ 電話： _____________ 訪問時間： 2020 年 __月 __日 ___時 ___分至 2020 年 __月 ___日 ___時 ___分 尊敬的先生、女士： 您好！我是九龍豪庭的訪問員，目前正在進(jìn)行一項(xiàng)居民住房需求與消費(fèi)者方面的情 況調(diào)查?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。您的回答無所謂對錯，只要是您真實(shí)的想法都會對我們有很大的幫助。我們將對您的回答嚴(yán)格保密，請不必有任何顧慮。謝謝您！ 住房需求調(diào)查 1． 您現(xiàn)在所住的房是屬于？ □ 自已所有 □ 父母所有 □ 單位所有 □ 其它 中管網(wǎng)房地