【正文】 千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 本案消費(fèi)者群體定位 ?依據(jù)市場(chǎng)調(diào)查 分析得出 高端產(chǎn)品是給崇尚追求生活的最佳回饋，“九龍豪庭”項(xiàng)目的騰空出世，給了少有人完美的生活享受和藝術(shù)追求。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。可以根據(jù)其成功的酒店管理經(jīng)驗(yàn)融入房產(chǎn)思維 —— 以酒店式服務(wù)理念發(fā)展房地產(chǎn)，給“下榻者”賓至如歸的至尊享受。 ■ 本案思路定位 形象定位 社會(huì)形象，企業(yè)形象，產(chǎn)品檔次 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 市場(chǎng)細(xì)分和客戶群體細(xì)分 ，針對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)選擇合適的營(yíng)銷策略。 這一點(diǎn)也不容小視，畢竟這是形成成交的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。作為新興的地級(jí)城市，房產(chǎn)行業(yè)發(fā)展還是比較年輕的，老百姓的居住生活將會(huì)由“居家型”逐漸轉(zhuǎn)向“享受性” , 也就為高端商品房開(kāi)發(fā)提供了一席之地。 城區(qū)居民對(duì)該地塊的認(rèn)同度高，利于項(xiàng)目快速占領(lǐng)市場(chǎng)。對(duì)此 ，在入市前應(yīng)就此大做文章，使之得到應(yīng)有的價(jià)值或超出消費(fèi)者的期望值，成為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)推出階段賴以生存而特有的生命線。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 ② 住房消費(fèi)需求日漸增大。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 （ 1）龐大的潛在市場(chǎng)需求 從市場(chǎng)需求來(lái)看，眉山市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍有龐大的需求空間。 ① 新盤(pán)、大盤(pán)集中上市，樓市急劇放量 受去年國(guó)家宏觀政策和眉山樓市自身發(fā)展周期的影響，今年將會(huì)是眉山樓市放量最為集中的一年。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 東坡區(qū)市民在厚重的文化氛圍中，在不斷增強(qiáng)城市意識(shí)、開(kāi)放意識(shí)、法制意識(shí)和現(xiàn)代生活環(huán)境意識(shí)，慢慢的形成了良好的城市社會(huì)風(fēng)氣和精神風(fēng)貌。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。 近年來(lái)眉山市及東坡區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展勢(shì)態(tài)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 5 ■ 市場(chǎng)研究 宏觀市場(chǎng)分析 在市場(chǎng)和政府兩只手的調(diào)配之下，眉山 “東擴(kuò) ”市場(chǎng)已呈現(xiàn)容量大、價(jià)格性能比好、未來(lái)前景比較樂(lè)觀的一個(gè)市場(chǎng)。 3 目 錄 ◇宏觀市場(chǎng)研究 5— 7 頁(yè) ◇眉山市場(chǎng)分析 7— 10 頁(yè) ◇競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 10— 16 頁(yè) ◇項(xiàng)目 SWOT 分析（含解決方案） 16— 19 頁(yè) ◇形象定位 19— 20 頁(yè) ◇消費(fèi)群體論證 20— 26 頁(yè) ◇價(jià)格定位 26— 29 頁(yè) ◇團(tuán)隊(duì)實(shí)力 30— 32 頁(yè) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤(pán)之系統(tǒng)資料。區(qū)內(nèi)高新技術(shù)工業(yè)為一類工業(yè)區(qū)，容積率按 控制，大部分多層建筑區(qū)容積率控制在 左右。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。在眾多的源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的傳統(tǒng)文化中，東坡文化、生態(tài)文化和長(zhǎng)壽文化尤為突出，這就形成了建設(shè)中國(guó)詩(shī)書(shū)城的文化支柱?？⒐し课菝娣e 萬(wàn)平方 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但至少目前看來(lái)對(duì)眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)有著自己的特殊性。 9 ⑤ 營(yíng)銷手法奇招百出，推廣水平再上層樓 開(kāi)發(fā)商外出 考察在帶來(lái)新產(chǎn)品的同時(shí)也帶來(lái)了新的營(yíng)銷推廣理念，集中上市帶來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)迫使開(kāi)發(fā)商在營(yíng)銷推廣層面上使出渾身解數(shù)，各種奇招層出不窮，精彩紛呈，各家廣告費(fèi)用的預(yù)算投入將有相當(dāng)數(shù)量的加大，而一些水平較高的策劃代理機(jī)構(gòu)、廣告運(yùn)作機(jī)構(gòu)也在這場(chǎng)大盤(pán)斗爭(zhēng)中得以一展身手，使得眉山房地產(chǎn)營(yíng)銷水平整體得到大幅提高。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較 大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。由于外地開(kāi)發(fā)商大批進(jìn)入，加之 本 年 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 利好刺激，開(kāi)發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度。 競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析 （眉山競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)詳細(xì)調(diào)研分析，潛在競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)發(fā)展特征分析） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 12 辦公大樓＂矗立在市中心．究竟是什么原因，讓眉山電梯公寓發(fā)展緩慢，接受力度是一個(gè)非常大的考驗(yàn)．畢竟眉山年輕，她不同于川內(nèi)同級(jí)別的地級(jí)城市，因?yàn)樗齻兊陌l(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了一段時(shí)間，有更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐帶動(dòng)，也就比眉山快了幾年，甚至十年以上，老百姓的接受意識(shí)自然不一樣，當(dāng)接受意識(shí)開(kāi)始變動(dòng)的時(shí)候，又對(duì)新鮮事 物的好奇程度特別敏感，之后去了解未來(lái)，發(fā)覺(jué)到多層的稀缺價(jià)值．這樣又使高層房屋銷售陷入低谷．真正說(shuō)高層在眉山的過(guò)度年是０５和０６年，這兩年眉山幾乎就沒(méi)有高層房屋成形面世，但０６年規(guī)劃的小區(qū)逐漸就開(kāi)始向高層靠齊，高層、高地位、高品質(zhì)成為了人們購(gòu)房談?wù)撦^多的話題，短時(shí)間高層規(guī)劃的社區(qū)就占據(jù)了主導(dǎo)地位，成了人們購(gòu)房的參照物和身份的象征等等．因?yàn)楣鈴慕ㄖ慕嵌葋?lái)說(shuō)各方面確實(shí)優(yōu)于一般的高層，如：節(jié)能材料的使用、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量保證、空間的自由分配等等．所以在０６年后期大部分社區(qū)高層房源進(jìn)入銷售的時(shí)候，走勢(shì)也開(kāi)始有所變好 .這樣 就逐漸增大了開(kāi)發(fā)商們的信心，為了在行業(yè)內(nèi)壯大實(shí)力，短時(shí)間銷售做出了短頻快的效率．但從客觀的講，地理位置也起到了特別重要的因素，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)電梯公寓的位置都是在眉山起著風(fēng)向標(biāo)主導(dǎo)地位的＂城東，東坡湖旁＂，然而一旦脫離這個(gè)＂地利＂，讓現(xiàn)在受到國(guó)家調(diào)控而不＂人和＂的情況，優(yōu)勢(shì)何在，看看０７年末受到宏觀調(diào)控后的部分電梯公寓大盤(pán)銷售和排號(hào)近況就一目了然，當(dāng)然還要看它們更多潛在的一些數(shù)據(jù)和整體概況．（僅針對(duì)電梯公寓特質(zhì)） 高樓競(jìng)爭(zhēng)力個(gè)案概況 １ .皇冠左岸： 景地基業(yè)開(kāi)發(fā)，是眉山第一家電梯公寓＂左岸半島＂的第二期，項(xiàng) 目位于濱湖路南段和東坡湖大道的交匯處，此地段位置較好，離老城區(qū)近且緊鄰東坡湖，周邊配套相對(duì)完善，項(xiàng)目由于一分為二，分為東，西兩區(qū)分段開(kāi)發(fā)，占地面積共約７０畝，共６９８戶，社區(qū)以水景為主，圍合而建，建筑形態(tài)以１７＋１Ｆ，１８Ｆ高層為主，配合小高層電梯公寓和別墅，花園洋房，高層建筑結(jié)構(gòu)為框剪，項(xiàng)目東區(qū)于０６年１１月進(jìn)入銷售，目前已基本售磐，房屋已成現(xiàn)房，景觀已具雛形，現(xiàn)行市場(chǎng)均價(jià)在２６００元／㎡，西區(qū)取名＂銘悅＂，項(xiàng)目正在修建當(dāng)中，于０８年１月１９接受咨詢，目前具體價(jià)格還未對(duì)外公開(kāi)，整個(gè)社區(qū)面積區(qū)間在３２㎡－－ ３６０㎡電梯公寓為３２㎡－－１７０多㎡．主要公交路線有１、２、７、１０、１１路等． ２ .山水園林： 地鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為碧輝園項(xiàng)目系列第４期．毗鄰＂皇冠左岸＂地理位置較好，周邊配套也相對(duì)完善，由于此項(xiàng)目分為兩塊地段，故分為Ａ、Ｂ兩區(qū)開(kāi)發(fā)，Ａ區(qū)地處蘇湖路，木材市場(chǎng)對(duì)面，約１５畝，已成現(xiàn)房，Ｂ區(qū)位于一環(huán)東路與大東街交匯處，與Ｂ區(qū)一河之隔，約３０畝，正在修建中，整個(gè)社區(qū)共３８０戶房源，項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層、１５＋１Ｆ高層電梯公寓為主，電梯公寓面積從９８㎡到１７０多㎡，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，采用德式建筑風(fēng)格，以 山水系列為主，全南北朝向，項(xiàng)目于０６年１０月底進(jìn)入銷售，目前已進(jìn)入尾期，主要是電梯公寓還有不到１０﹪，現(xiàn)行市場(chǎng)均價(jià)在２４００元／㎡，主要公交路線有１、２、７、１０、１１路等． ３ .萬(wàn)景臻席： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 14 年６月９日開(kāi)始銷售，效果良好，整個(gè)項(xiàng)目占地５０余畝，共６００多戶，建筑形態(tài)為多層、小高層商務(wù)樓、１８Ｆ高層層電梯公寓住宅（正觀東坡湖），建筑結(jié)構(gòu)為框剪，社區(qū)景觀以水景為主，戶型從８０ ㎡－－１９０㎡，電梯公寓最高價(jià)達(dá)到３３００元／㎡以上，均價(jià)在２８００元／㎡，目前正在修建和進(jìn)入銷售當(dāng)中．此地段交通較方便，主要公交路線有７、１０、１１、１４、８、１３、３路等． ９ .蘭溪花園７期： 蘭溪房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目位于市第一人民醫(yī)院背后，臨現(xiàn)中心站，物業(yè)形態(tài)為多層和高層，小區(qū)占地面積２６ .４畝，面積從９５㎡－－１４５㎡，有兩棟１８Ｆ電梯公寓屹立在小區(qū)中央，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀主要是綠化，目前正在接受咨詢，其均價(jià)在２５００元／㎡以上，目前工程正在籌建中，小區(qū)主要公交路線有７、１０、１１、１４、８、１ ３、３路等． １０．西班牙郡： 華祥房產(chǎn)公司所開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目地處東坡湖大道與文安路交匯處，占地６０余畝，共５３７戶，該片區(qū)為市政機(jī)關(guān)單位密集區(qū)，也是眉山目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是眉山的窗口大道形象區(qū)域．物業(yè)形態(tài)有小高層、高層、別墅混合而建，整個(gè)社區(qū)提出＂一個(gè)階層的加冕＂的戰(zhàn)略口號(hào)，引進(jìn)西班牙的建筑設(shè)計(jì)理念，以＂Ｙ ard— House”主題社區(qū)為最大賣點(diǎn)，如：蘭布拉大道、郡王會(huì)所等，傾力打造出眉山第一個(gè)＂概念式社區(qū)＂，０７年１月進(jìn)入銷售，在同期位置較好的電梯公寓商戰(zhàn)中，使自己的銷售份額占了一席之地，目前該項(xiàng)目已成 現(xiàn)房，銷售已接近尾聲，其電梯公寓市場(chǎng)均價(jià)近２５００元／㎡．公交路線主要有７、１０、１１、１４、１５、３路等． １１ .世代凱悅： 皓峰房產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目所在地為詩(shī)書(shū)北路現(xiàn)中心站旁，緊鄰＂紅頂世家＂和＂詩(shī)書(shū)廣場(chǎng)＂，該小區(qū)占地３０畝，共３９８戶，戶型從８６㎡－－１４５㎡不等，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、兩棟１８Ｆ高層電梯公寓，采用框剪結(jié)構(gòu)，部分房屋已成現(xiàn)房，項(xiàng)目從０７年初進(jìn)入銷售，效果不是很理想，售出不到６０﹪其設(shè)計(jì)是一個(gè)因素，景觀主要是綠化．公交路線主要有７、１０、１１、１４、８、１３、３、１５路等． １２．華陸世紀(jì)景城： 開(kāi)發(fā)公司為西安華陸集團(tuán)，為眉山開(kāi)幕篇作品，項(xiàng)目地處眉山窗口大道－－眉州大道與東坡湖大道交匯處，緊鄰詩(shī)書(shū)城廣場(chǎng)，為城北較好位置，項(xiàng)目占地１１０畝，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、高層．戶型面積從８９㎡－－１６９㎡，項(xiàng)目從０７年１１月進(jìn)入排號(hào)，效果良好．其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀以水景融入綠化，工程正在籌建中，主要公交路線有７、１０、１１、１４、３、１５路等． １３．燕語(yǔ)林森： 地鑫房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，為碧輝園５期作品，該期被評(píng)為＂全國(guó)綠色生態(tài)住宅示范小區(qū)＂，項(xiàng)目位于眉山窗口大道－－眉州大道 上，＂華 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 16 發(fā)思路一下上了個(gè)臺(tái)階，市場(chǎng)開(kāi)始變成了一個(gè)＂快魚(yú)吃慢魚(yú)＂的時(shí)代，因此成了實(shí)力者的臺(tái)階，還有招商引資帶來(lái)的實(shí)力開(kāi)發(fā)商，故使競(jìng)爭(zhēng)變得空前激烈！使本地開(kāi)發(fā)商們不再孤單，形成直接的強(qiáng)強(qiáng)對(duì)話，加大投資力度． ２ .由于競(jìng)爭(zhēng)愈來(lái)愈激烈，樓市也變成熟起來(lái)，競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將有樓盤(pán)之間的競(jìng)爭(zhēng)逐 漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)．市場(chǎng)分工的明確使開(kāi)發(fā)商們變得更加理智，這些樓盤(pán)進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期 .高品質(zhì)、重特色、富個(gè)性的樓盤(pán)將越來(lái)越多，同樣市民將更趨向理性，挑選的空間越來(lái)越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合因素較好的產(chǎn)品將受到青睞！ ３ .隨著０７年新政的不斷出臺(tái)，在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)成交量相比０６年同期有下滑的跡象，特別是０７年末、０８年初，但房?jī)r(jià)的漲幅由于成本的增加和開(kāi)發(fā)商壓力的增大，并沒(méi)有受影響，且保持著循序漸進(jìn)的上漲勢(shì)頭！ ４ .隨著本地購(gòu)房者的挖掘填補(bǔ)不了市場(chǎng)的需求，眉山房地產(chǎn)市場(chǎng)已加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性 市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)房份額將越來(lái)越大，另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加． 項(xiàng)目 SWOT 分析 (含解決方案 ) 市中心一環(huán)路內(nèi)、與母親河 —— 永通河相伴，與生俱來(lái)的先天地理?xiàng)l件決定了其獨(dú)有的地理優(yōu)勢(shì)，這是決定房地產(chǎn)銷售命脈之最大因素，因此形成的固有而完善的生活配套成為其特有的一大寶貴財(cái)富，當(dāng)然這也是其他社區(qū)難以比擬的。 作為舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目，又是星級(jí)酒店