【正文】 九龍豪庭 營 銷計(jì)劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3 目 錄 ◇宏觀市場研究 5— 7 頁 ◇眉山市場分析 7— 10 頁 ◇競爭市場分析 10— 16 頁 ◇項(xiàng)目 SWOT 分析（含解決方案） 16— 19 頁 ◇形象定位 19— 20 頁 ◇消費(fèi)群體論證 20— 26 頁 ◇價(jià)格定位 26— 29 頁 ◇團(tuán)隊(duì)實(shí)力 30— 32 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4 ◇團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢 32 頁 ◇營銷賣點(diǎn)分析 32— 33 頁 ◇營銷推廣手段 33— 43 頁 ◇銷售階段控制 43— 46 頁 ◇公關(guān)策略 46 頁 ◇廣告策略 46— 55 頁 ◇廣告費(fèi)用建議 55 頁 ◇推廣批次研究 55— 56 頁 ◇推廣節(jié)奏分析 56— 57 頁 ◇合作方式 57— 58 頁 ◇代理傭金 58— 59 頁 ◇進(jìn)場時(shí)間 59— 60 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 5 ■ 市場研究 宏觀市場分析 在市場和政府兩只手的調(diào)配之下，眉山 “東擴(kuò) ”市場已呈現(xiàn)容量大、價(jià)格性能比好、未來前景比較樂觀的一個(gè)市場。眉山市在普及資源有限和不可再生理論的背景下，對(duì)新區(qū)出臺(tái)了有針對(duì)性的經(jīng) 濟(jì)政策及長期穩(wěn)定的區(qū)域規(guī)劃，以逐步拉動(dòng)新區(qū)所有行業(yè)的發(fā)展，彰顯城市的繁華。 其規(guī)劃具體如下： 居住人口 14 萬人，總建筑面積按 1200 萬平方米控制 。 眉山城市新區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為：將本區(qū)建設(shè)成交通方便，公共設(shè)施配套，市政設(shè)施齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。 眉山城市新區(qū)主要職能有： 1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級(jí)行政及部門的辦公集中區(qū)。 2）城市金融、貿(mào)易、商業(yè)、服務(wù)中心和文化體育中心。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 6 3）科研及高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 4）主要城市居住區(qū) 。 開發(fā)區(qū)強(qiáng)度控制分區(qū)，建筑以多層為主。沿江、濱湖區(qū)有部分低層建筑區(qū)，容積率控制在 1 以下。中部為高層多層混合區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，容積率多在 2 以上。區(qū)內(nèi)高新技術(shù)工業(yè)為一類工業(yè)區(qū)，容積率按 控制，大部分多層建筑區(qū)容積率控制在 左右。 近年來眉山市及東坡區(qū)國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展勢態(tài)。 2020 年，眉山全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 億元， GDP 增速達(dá)到 %。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達(dá)到 9126 元 ，人均生活消費(fèi)性支出 6358 元，恩格爾系數(shù)為 %。全市在崗職工人平均 工資 14246 元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額 7562 元。城鎮(zhèn)人口的生活水平有所改善，購買力大大提高。 東坡區(qū)的資源優(yōu)勢和生態(tài)建設(shè)優(yōu)勢十分明顯，政府正努力為市民打造一個(gè)更加出色的人居環(huán)境，市政規(guī)劃中新區(qū)是未來幾年重點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域。目前，區(qū)域內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好，配套設(shè)施建設(shè)也正在逐步完善中。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 7 由于本區(qū)域是新發(fā)展區(qū)域，故人口數(shù)量較東坡老城區(qū)少，但區(qū)域內(nèi)常住人口的消費(fèi)能力并不低。新區(qū)的居住人口多為政府公務(wù)員及中青年商務(wù)人士，且家庭組成多為三口之家或丁克家庭，他們的收入狀況良好，消 費(fèi)習(xí)慣崇尚投資，消費(fèi)能力強(qiáng)。 眉山歷史悠久，有著豐厚的文化土壤。近年來政府提出要將之建設(shè)成為中國詩書城，本質(zhì)要求就是要體現(xiàn)出眉山的文化性。在眾多的源遠(yuǎn)流長的傳統(tǒng)文化中，東坡文化、生態(tài)文化和長壽文化尤為突出，這就形成了建設(shè)中國詩書城的文化支柱。 東坡區(qū)市民在厚重的文化氛圍中，在不斷增強(qiáng)城市意識(shí)、開放意識(shí)、法制意識(shí)和現(xiàn)代生活環(huán)境意識(shí)，慢慢的形成了良好的城市社會(huì)風(fēng)氣和精神風(fēng)貌。東坡人濃郁的崇文意識(shí)，使之擁有健康的心態(tài)和良好的行為習(xí)慣，也使這個(gè)城市逐步走向城市現(xiàn)代化。 眉山市房地產(chǎn)市場的分 析 07 年眉山市全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資完成 億元，增長 %。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 30%。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。土地購置面積 萬平方米，增長 %。土地開發(fā)面積 萬平方米，增長 倍?？⒐し课菝娣e 萬平方 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 44%。商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅銷售面積 萬平方米 ,分別增長 %和 %。 房地產(chǎn)業(yè)在一片 漲聲 中迎來不可調(diào)和 的問題，隨著建材、能源等價(jià)格的飛漲。針對(duì)房地產(chǎn)投資過熱，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，房價(jià)泡沫成分等問題，國家一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)并實(shí)施，已經(jīng)開始對(duì)全國很多地區(qū)、省市房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊憽５辽倌壳翱磥韺?duì)眉山房地產(chǎn)市場的影響不大，眉山房地產(chǎn)市場有著自己的特殊性。 ① 新盤、大盤集中上市，樓市急劇放量 受去年國家宏觀政策和眉山樓市自身發(fā)展周期的影響，今年將會(huì)是眉山樓市放量最為集中的一年。 ② 急劇放量造成樓市競爭空前激烈 ③ 產(chǎn)品供應(yīng)百花齊放，部分產(chǎn)品形態(tài)將達(dá)到 國內(nèi)先進(jìn)水平 近年來眉山房地產(chǎn)商逐漸把眼光充分放向全國房地產(chǎn)發(fā)達(dá)地區(qū)和城市，甚至世界范圍，項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)之前先出門考察已經(jīng)成為很多房地產(chǎn)商做開發(fā)的先行步驟，隨著眾多新盤、大盤的陸續(xù)上市，今年眉山房地產(chǎn)市場將會(huì)出現(xiàn)眾多開發(fā)商外出泊來的國內(nèi)先進(jìn)新產(chǎn)品形態(tài)。 ④ 價(jià)格漲浮速度減緩，銷售速度相對(duì)減慢 房地產(chǎn)市場的急劇放量使行業(yè)的競爭加劇，使部分消費(fèi)者持幣觀望，從而影響到市場整體成交量，減慢樓盤銷售速度。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 9 ⑤ 營銷手法奇招百出，推廣水平再上層樓 開發(fā)商外出 考察在帶來新產(chǎn)品的同時(shí)也帶來了新的營銷推廣理念，集中上市帶來的激烈競爭迫使開發(fā)商在營銷推廣層面上使出渾身解數(shù)，各種奇招層出不窮，精彩紛呈，各家廣告費(fèi)用的預(yù)算投入將有相當(dāng)數(shù)量的加大，而一些水平較高的策劃代理機(jī)構(gòu)、廣告運(yùn)作機(jī)構(gòu)也在這場大盤斗爭中得以一展身手，使得眉山房地產(chǎn)營銷水平整體得到大幅提高。 （ 1）龐大的潛在市場需求 從市場需求來看，眉山市房地產(chǎn)市場仍有龐大的需求空間。 ① 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增加，居民改善居住條件的愿望相當(dāng)迫切。 ② 城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快，新增人口住房需求增長較大。 ③ 外來人口住房需求較大。 ④ 眉山市去年經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動(dòng)，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用日漸增大，與國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展基本同步。 （ 2）房地產(chǎn)市場發(fā)展不利因素 ① 信貸收緊，房地產(chǎn)貸款增勢將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 ② 房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控難度加大。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較 大的矛盾、投資高速增長與資金不 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 10 足的矛盾以及消費(fèi)者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ③ 原材料價(jià)格上漲，開發(fā)成本增加。開發(fā)商的開發(fā)壓力進(jìn)一步增大，建材價(jià)格上漲，必然對(duì)房價(jià)造成沖擊。 （ 3） 2020 年房地產(chǎn)市場預(yù)計(jì)走勢 ① 房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長。由于外地開發(fā)商大批進(jìn)入，加之 本 年 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 利好刺激，開發(fā)商普遍會(huì)加大投資力度。 ② 住房消費(fèi)需求日漸增大。眉山市房地產(chǎn)市場將會(huì)加速由地域性市場變?yōu)閰^(qū)域性市場，外地人士的購買份額將會(huì)越來越大。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā) 生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。 ③ 商品房價(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。 ④ 樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。競爭焦點(diǎn)將由樓盤之間的競爭逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競爭。市場分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎。 競爭市場分析 （眉山競爭市場詳細(xì)調(diào)研分析，潛在競爭市場發(fā)展特征分析） 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集