【正文】 解決了安置戶問題，開始在修建之中．主要公交路線有７、１４、１１路等． ４ .東城御景： 陽光置業(yè)開發(fā)，項目位于農(nóng)校后面，緊鄰義烏商貿(mào)城，為純１８Ｆ高層電梯公寓，一梯四戶，占地２０畝，共５０４戶，面積從８０多㎡－－１７０㎡，項目從０６年１２月進入銷售，目前已售出約８０﹪，小區(qū)均價在２４００元／㎡，目前小區(qū)正在修建之中，主要公交路線有７、１０、１４路等． ５ .東方首座： 恒興房產(chǎn)開發(fā)，為東方城市花園二期 ，項目地處黃金地段，濱湖路，緊鄰＂萬景臻席＂，條件十分優(yōu)異，可直觀東坡湖和岷江，項目共占地近７０畝，１０００余戶，建筑形態(tài)為１８Ｆ高層、２６Ｆ電梯公寓、少量別墅正圍合而建，框剪結(jié)構(gòu)，景觀以水景為主，目前已接受咨詢，面積從９１㎡－－１８８㎡，價位最高達到４２００元／㎡以上，均價在３０００元／㎡左右，工程目前正在前期準備中，主要公交路線有７、１４、１１路等． ６ .東方麗都： 信合房產(chǎn)聯(lián)合置信商旅開發(fā)，項目位于東坡湖大道，東坡湖公園旁，地理位置較好，周邊為大型商住社區(qū)，配套也相對完善，社區(qū)分為３期開發(fā)，項 目景觀采用＂澳洲風情＂，１、２期為多層，三期含有幾棟小高層電梯公寓，面積區(qū)間８０㎡－１７０㎡，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，目前社區(qū)１ .２期已經(jīng)開始交付使用，３期電梯公寓部分正在修建當中，目前其市場均價在２４００元／㎡左右，銷售也已接近尾聲，主要公交路線有１、２、１０、１１路等． ７ .凱旋帝景： 領(lǐng)地集團眉山序幕篇，項目地處東坡湖廣場對面，位置優(yōu)異，配套相對較完善，項目占地面積近１５０畝，共１０００余戶，建筑形態(tài)為別墅、多層、１８Ｆ高層遠景電梯公寓（直觀東坡湖），采用所有星座的命名方式圍合而建，以水景打造攝取，項 目分為３期開發(fā)，一二期主要是多層和別墅，目前已基本修建完畢，三期電梯公寓已接受咨詢，其價位最高在３２００多元／㎡，均價在２７００元／㎡左右，采用框剪結(jié)構(gòu)．主要公交路線有７、１４、１１路等． ８ .東坡國際花園： 衡達房產(chǎn)公司聯(lián)合中正房產(chǎn)開發(fā)，為湖濱印象系列作品，項目位于東坡國際大酒店對面，東坡湖中段，項目第一批次房源于０７ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 11 前言： 隨著全國開始進入０８奧運年，對于眾多 商家而言，可以說是呈現(xiàn)出了空前的商機，作為我國的主力命門產(chǎn)業(yè)，四大支柱產(chǎn)業(yè)之首－－生機活現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，然而近期在我市，全省乃至全國都呈現(xiàn)出了＂不和諧之音＂，盡管各商家使盡渾身解數(shù)，但銷售近況也是大不如前，很多樓盤甚至出現(xiàn)不開張的局面．究竟是什么原因讓大好的機遇面臨著如此挫折呢？社會各界人士眾說紛紜，有＂國家調(diào)控說＂．＂市場飽和說＂等等，讓原本就飽受部分消費者質(zhì)疑的樓市更蒙上了一層陰云，＂一傳百效應＂讓很多購房人士就此止住了＂前進的步伐＂．當然這是很多房產(chǎn)商家和房產(chǎn)人士都不愿看到的局面．拋開全國樓市共同面臨 的社會和國家的宏觀政策難題，為了指導以后項目的前進方向，有必要對整個眉山市場，做一次深刻的，代表性，針對性的市場調(diào)查．力爭以后的工作中避免出現(xiàn)行業(yè)難題，保證投資者的最大利益．為此本次調(diào)研主要采用實地調(diào)查，電話問詢，媒介搜集資料等搜集方式．力求數(shù)據(jù)的真實與完整性． 方向與動態(tài)： 由于本次調(diào)研的主要目的是針對眉山電梯公寓，故此次調(diào)研夠繞其而轉(zhuǎn)．常言道：一個城市的高度就取決這個城市的房子有多高，高的房子有多少！雖然此語比較片面，但它也從客觀反映了一個城市做為＂高樓＂的影響力，這樣講大家不難看懂，那就是－－哪個發(fā)達的城市不是高樓林立，當然高樓也是所有優(yōu)秀城市的必然過度，因為土地資源的稀缺與不可再生，基于能源保護原則是不會讓我們像從前那樣盲目擴大開發(fā)面積的，搞笑點說這樣的話也會使人與人之間的距離越來越遠，越來越陌生，畢竟人人需要溝通?。∵@樣就需要讓我們在＂有限的土地＂上建造＂無限的房源＂！盡量滿足地球人的要求．然而電梯公寓的面市在樓市中究竟得到的反響如何呢？可以這樣說，對于一線城市和已經(jīng)是以電梯公寓占絕對主導地位的二，三線城市，已經(jīng)不是什么話題．因為對于那些城市的購房者而言幾乎是沒有什么選擇的余地，夸張的說：多層， 低層房源就像大海撈針一般，即使有位置也是遠乎其遠，這樣也就失去了城市購房的意義．作為眉山－－新興的地級城市，有著朝氣蓬勃的爆發(fā)力，近幾年房產(chǎn)勢頭呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象．盡管城市人口只有２０余萬，但憑借著其獨特的區(qū)位優(yōu)勢（半小時成都經(jīng)濟圈），是大多數(shù)地級城市所不可比擬的，但眉山的房產(chǎn)過度卻是比較遲緩的，對于城市名片－－＂電梯公寓＂，卻是很長一段時間才形成． 高樓的確立與發(fā)展： 很些時候眉山就被人稱之為＂一座沒有高樓的地級市＂，印象之中眉山第一家電梯公寓住宅為＂左岸半島＂，它成為了高樓開發(fā)的不二試金石．其 項目占地共７０畝左右，其中里面的建筑形態(tài)包括別墅，小高層和１８層的高層電梯公寓住宅，它的面市是在０４年７月，在０５年末期成雛形，面市距今有三年半載，在此之前有高樓，不過也是幾棟十二三層像農(nóng)行，工行，建行，郵電局這樣的＂ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ③ 商品房價格將會穩(wěn)中有升。 10 足的矛盾以及消費者想購房與不敢購房、購不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 ③ 外來人口住房需求較大。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 8 米，增長 %，其中住宅 萬平方米，增長 44%。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長 30%。 7 由于本區(qū)域是新發(fā)展區(qū)域，故人口數(shù)量較東坡老城區(qū)少，但區(qū)域內(nèi)常住人口的消費能力并不低。全市在崗職工人平均 工資 14246 元，城鄉(xiāng)居民人均儲蓄余額 7562 元。 4）主要城市居住區(qū) 。 眉山城市新區(qū)規(guī)劃目標為：將本區(qū)建設成交通方便，公共設施配套，市政設施齊全，建設標準適當，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場經(jīng)濟繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 九龍豪庭 營 銷計劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4 ◇團隊優(yōu)勢 32 頁 ◇營銷賣點分析 32— 33 頁 ◇營銷推廣手段 33— 43 頁 ◇銷售階段控制 43— 46 頁 ◇公關(guān)策略 46 頁 ◇廣告策略 46— 55 頁 ◇廣告費用建議 55 頁 ◇推廣批次研究 55— 56 頁 ◇推廣節(jié)奏分析 56— 57 頁 ◇合作方式 57— 58 頁 ◇代理傭金 58— 59 頁 ◇進場時間 59— 60 頁 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 眉山城市新區(qū)主要職能有： 1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級行政及部門的辦公集中區(qū)。 開發(fā)區(qū)強度控制分區(qū)，建筑以多層為主。城鎮(zhèn)人口的生活水平有所改善，購買力大大提高。新區(qū)的居住人口多為政府公務員及中青年商務人士，且家庭組成多為三口之家或丁克家庭，他們的收入狀況良好，消 費習慣崇尚投資，消費能力強。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長。商品房銷售面積 萬平方米，其中住宅銷售面積 萬平方米 ,分別增長 %和 %。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ④ 眉山市去年經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。 ③ 原材料價格上漲，開發(fā)成本增加。 ④ 樓市變得更加成熟，競爭趨向激烈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 但從實質(zhì)上講，任何產(chǎn)業(yè)都有高潮和低谷，目前的低谷只待相當時間內(nèi)的抵制，因為房產(chǎn)革命在對于我國經(jīng)濟發(fā)展來講無疑是最好的推動力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 、多角度的、分階段的展示給置業(yè)者。 20 基于政策優(yōu)勢等利好條件，社會形象對于項目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它可帶動口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。這類群體以 眉山 市區(qū)和 周邊城鎮(zhèn) 為 主，其次是 眉山 各級 市縣 及想在 眉山 定居的外來客商。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ?根據(jù)上表，我們可以看出 同期同檔次 樓盤的價格在 22002800 元 /M2。 依靠強大的專業(yè)資源網(wǎng)絡和扎實的市場經(jīng)驗，金地顧問可以為 客戶提供專業(yè)、客觀、科學的具有現(xiàn)實操作性的解決方案。 31 一， 市場研究體 系 市面上 場研究，產(chǎn)品定位設計，項目規(guī)劃設計，園林概念設計 二， 策劃推廣體 系 項目營銷策劃，市場推廣戰(zhàn)略，形象包裝與執(zhí)行，品牌整合推廣，廣告創(chuàng)意及設計，媒介資源整合，危機公關(guān) 三， 銷售管理體 系 銷售培訓，銷售執(zhí)行，銷售控制 四， 質(zhì)量服務體 系 質(zhì)量體糸培訓，質(zhì)量體系監(jiān)控，質(zhì)量體系評價與改進 五， 投資顧問體系 資金運作咨詢，項目可行性分析，代辦前期開發(fā)手續(xù)，房地產(chǎn)政策咨詢 六， 客戶服務體系 投訴處理，增值服務 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 營銷賣點分析 1， 地段，是九龍豪庭的最大賣點； 2， 原銀鵬酒店的名氣 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。具體操作如：微笑、站門、倒水等。也都取得了不俗的成績。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 關(guān)系營銷是以建立、維護、促進、改善、調(diào)整 “ 關(guān)系 ” 為核心，給傳統(tǒng)的營銷觀念注入了新的理念。 房地產(chǎn)企業(yè)與顧客的關(guān)系 在房地產(chǎn)市場營銷中，房地產(chǎn)企業(yè)與顧客存在 5 種關(guān)系： （ 1）基本型，銷售人員向顧客推銷樓盤； （ 2）被動型，銷售人員負責樓盤的銷售，并鼓勵顧客有問題或建議時給企業(yè)打電話；（ 3）負責型，銷售人員售出樓盤后主動打電話給顧客，問是否滿意，存在什么問題；（ 4）能動型，銷售人員與顧客保持長期聯(lián)系，給顧客提供建造新樓盤的信息； （ 5）伙伴型，房地產(chǎn)企業(yè)與顧客 共同努力，幫助顧客更好地購買以及售后服務，雙方共同尋找合作機會。 隨著房地產(chǎn)市場的逐漸成熟，消費者已越來越趨于理性，房地產(chǎn)的價格是否被市場接受，關(guān)鍵在于房子背后被顧客所認可的價值。 納米營銷之二： 一對一營銷 客戶關(guān)系的基礎(chǔ)就是客戶 : 我們管理的是客戶以及與客戶的關(guān)系，那么我們是否已經(jīng)清楚的了解了我們自己的客戶？如果我們還沒有真正的了解我們的客戶，那么客戶關(guān)系又從何而來管理呢？ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 依托客戶金字塔來進行房地產(chǎn)公司精確的客戶群細分，根據(jù)客戶金字塔，分析每一層的客戶屬性特征等進行樓盤的客戶定位。我們來看看，房地產(chǎn)營銷的多數(shù)活動的受眾在自己的客戶金字塔的哪一層？ 從以往的客戶交易資料數(shù)據(jù)和潛在客戶數(shù)據(jù)中，我們已經(jīng)分析出客戶金字塔的構(gòu)成。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。而已經(jīng)成交的業(yè)主本身都有自己