【正文】 CRM 的基礎(chǔ)是客戶，是積累的客戶。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。然而我們也時(shí)常會(huì)聽到房地產(chǎn)企業(yè)樓盤銷售受阻的消息。 銷售原則 2：案場(chǎng)管理；外在：提升產(chǎn)品的知名度出發(fā)，嚴(yán)格管理。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。根據(jù)其生活習(xí)性和特征，我們可以概括其身份特征為各行業(yè)拔尖人物 、成功的個(gè)體經(jīng)營(yíng)者、有某種特殊關(guān)系的消費(fèi)群體等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 本項(xiàng)目定位為眉山少有的高尚社區(qū)，絕對(duì)高端的奢適生活空間，奢侈卻更舒適。除了抓住本地區(qū)的高端客戶外，還要有相應(yīng)的策略在 外地開發(fā)客戶并推廣市場(chǎng) 。 考慮到市場(chǎng)的規(guī)律性和與身俱來的特質(zhì) 及其他項(xiàng)目成功操作案例，選擇在黃金強(qiáng)銷期推出是一個(gè)不錯(cuò)的選擇，那么作為一年之中的中后期就是比較好的時(shí)間，這樣一來在同期推出樓盤之中，由于整體實(shí)力的優(yōu)越性，這樣就可以在一定時(shí)間內(nèi)占到市場(chǎng)上屬于自己相應(yīng)的份額并加以伸張。 地塊位于城市經(jīng)濟(jì)中心 , 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)逐步加快，道路設(shè)施完備，綠化建設(shè)情況良好 , 且地塊位臨城市中心商圈，各大銀行、中小學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、菜市、大型超市、商場(chǎng)均在 15 分鐘步程以內(nèi)，生活相當(dāng)便利。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。眉山市房地產(chǎn)市場(chǎng)將會(huì)加速由地域性市場(chǎng)變?yōu)閰^(qū)域性市場(chǎng)，外地人士的購(gòu)買份額將會(huì)越來越大。 ① 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，居民收入穩(wěn)步增加，居民改善居住條件的愿望相當(dāng)迫切。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。中部為高層多層混合區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，容積率多在 2 以上。近年來政府提出要將之建設(shè)成為中國(guó)詩書城，本質(zhì)要求就是要體現(xiàn)出眉山的文化性。針對(duì)房地產(chǎn)投資過熱，投機(jī)炒作現(xiàn)象嚴(yán)重，房?jī)r(jià)泡沫成分等問題，國(guó)家一系列房地產(chǎn)新政出臺(tái)并實(shí)施，已經(jīng)開始對(duì)全國(guó)很多地區(qū)、省市房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)挠绊憽? ② 房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控難度加大。市場(chǎng)分工的明確使開發(fā)商變得更加理智，這些樓盤進(jìn)入產(chǎn)品優(yōu)化的時(shí)期，高品質(zhì)、有特色、有個(gè)性的樓盤將越來越多，而市民消費(fèi)將更趨向理性，消費(fèi)者挑選的空間越來越大，工程質(zhì)量、環(huán)境等綜合素質(zhì)較好的產(chǎn)品將受到歡迎。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 崇尚高品質(zhì)、高品位，以星級(jí)酒店為襯托，提升附加值，加之項(xiàng)目的 純高端樣品（ 27F、 29F 至尊云頂電梯公寓組團(tuán)、郡王級(jí)別墅、以及附帶的大師級(jí)園林綠化、智能化安防管理、高品質(zhì)公共配套設(shè)施和高科技建筑安防材料等）成為占有市場(chǎng)的重要武器，故項(xiàng)目全程都要加大渲染、烘托和利用好這一后天優(yōu)勢(shì)。特別是 2020 年后市場(chǎng)上的高端產(chǎn)品對(duì)話火藥味將會(huì)強(qiáng)烈，諸如“湖濱一號(hào)”等類似系列的產(chǎn)品將不斷涌出，將在市場(chǎng)上起到足夠反響，加之每個(gè)產(chǎn)品都富有其自身強(qiáng)大的吸引力。要注重營(yíng)銷策劃與設(shè)計(jì)、施工、園林等的銜接，以便策劃意圖有效的貫徹到產(chǎn)品上。 21 消費(fèi)群體論證 區(qū)域目標(biāo)人群 :老城區(qū) 商品房的客戶群主要集中在這里的原始生活人群 ,過往 四 面的鄉(xiāng)鎮(zhèn)人群 ,或者是對(duì)這面有著某種聯(lián)系的消費(fèi)人群 . 區(qū)域目標(biāo)職業(yè) :經(jīng)商個(gè)體戶 ,上班族等中產(chǎn) 以上 階級(jí) . 區(qū)域目標(biāo)消費(fèi)用途特征 :自住 ,出租或投資等 . 區(qū)域市場(chǎng)供應(yīng)較充足，銷售策略可比性強(qiáng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 本案價(jià)格論證 計(jì)劃本案整體均價(jià)在 3200 元 /M2 左右，我們建議價(jià)格走勢(shì)如下： ?我們建議開盤時(shí)推出可銷單元均價(jià) 3000 元 /M2，提高銷售量，減輕 后期 壓力 ； ?以后每 階段 推出單元價(jià)格逐步上揚(yáng)； ?價(jià)格低開高走，逐步上揚(yáng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 同時(shí)，根據(jù)客戶金字塔分析他們的特征，如：區(qū)域、家庭、工作地點(diǎn)、工作性質(zhì)、學(xué)歷等等，再來安排有的放矢的市場(chǎng)營(yíng)銷活動(dòng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 依托客戶金字塔來進(jìn)行房地產(chǎn)公司精確的客戶群細(xì)分，根據(jù)客戶金字塔，分析每一層的客戶屬性特征等進(jìn)行樓盤的客戶定位。 隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐漸成熟，消費(fèi)者已越來越趨于理性，房地產(chǎn)的價(jià)格是否被市場(chǎng)接受，關(guān)鍵在于房子背后被顧客所認(rèn)可的價(jià)值。 關(guān)系營(yíng)銷是以建立、維護(hù)、促進(jìn)、改善、調(diào)整 “ 關(guān)系 ” 為核心，給傳統(tǒng)的營(yíng)銷觀念注入了新的理念。也都取得了不俗的成績(jī)。 營(yíng)銷賣點(diǎn)分析 1， 地段，是九龍豪庭的最大賣點(diǎn)； 2， 原銀鵬酒店的名氣 ； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 依靠強(qiáng)大的專業(yè)資源網(wǎng)絡(luò)和扎實(shí)的市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)，金地顧問可以為 客戶提供專業(yè)、客觀、科學(xué)的具有現(xiàn)實(shí)操作性的解決方案。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料?，F(xiàn)在想就這方面的話題問您幾個(gè)問題，并希望以此建立起彼此之間的信息溝通與聯(lián)系。 20 基于政策優(yōu)勢(shì)等利好條件，社會(huì)形象對(duì)于項(xiàng)目成功推廣起到的作用以及在老百姓心目中的影響力特別重要，它可帶動(dòng)口碑宣傳，這是任何宣傳都不能比擬的，也是不能脫離的。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ③ 原材料價(jià)格上漲，開發(fā)成本增加。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長(zhǎng)。城鎮(zhèn)人口的生活水平有所改善，購(gòu)買力大大提高。 眉山城市新區(qū)主要職能有： 1）地區(qū)行政辦公中心，為地區(qū)各級(jí)行政及部門的辦公集中區(qū)。 九龍豪庭 營(yíng) 銷計(jì)劃書 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 眉山城市新區(qū)規(guī)劃目標(biāo)為：將本區(qū)建設(shè)成交通方便，公共設(shè)施配套，市政設(shè)施齊全，建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)，居住環(huán)境舒適優(yōu)美，工作環(huán)境清新宜人，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)繁榮的現(xiàn)代化新型城區(qū)。全市在崗職工人平均 工資 14246 元，城鄉(xiāng)居民人均儲(chǔ)蓄余額 7562 元。其中，房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) 30%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 10 足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。 11 前言： 隨著全國(guó)開始進(jìn)入０８奧運(yùn)年，對(duì)于眾多 商家而言，可以說是呈現(xiàn)出了空前的商機(jī)，作為我國(guó)的主力命門產(chǎn)業(yè)，四大支柱產(chǎn)業(yè)之首－－生機(jī)活現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，然而近期在我市，全省乃至全國(guó)都呈現(xiàn)出了＂不和諧之音＂，盡管各商家使盡渾身解數(shù)，但銷售近況也是大不如前，很多樓盤甚至出現(xiàn)不開張的局面．究竟是什么原因讓大好的機(jī)遇面臨著如此挫折呢？社會(huì)各界人士眾說紛紜，有＂國(guó)家調(diào)控說＂．＂市場(chǎng)飽和說＂等等，讓原本就飽受部分消費(fèi)者質(zhì)疑的樓市更蒙上了一層陰云，＂一傳百效應(yīng)＂讓很多購(gòu)房人士就此止住了＂前進(jìn)的步伐＂．當(dāng)然這是很多房產(chǎn)商家和房產(chǎn)人士都不愿看到的局面．拋開全國(guó)樓市共同面臨 的社會(huì)和國(guó)家的宏觀政策難題，為了指導(dǎo)以后項(xiàng)目的前進(jìn)方向，有必要對(duì)整個(gè)眉山市場(chǎng)，做一次深刻的，代表性，針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查．力爭(zhēng)以后的工作中避免出現(xiàn)行業(yè)難題，保證投資者的最大利益．為此本次調(diào)研主要采用實(shí)地調(diào)查，電話問詢，媒介搜集資料等搜集方式．力求數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性． 方向與動(dòng)態(tài)： 由于本次調(diào)研的主要目的是針對(duì)眉山電梯公寓，故此次調(diào)研夠繞其而轉(zhuǎn)．常言道：一個(gè)城市的高度就取決這個(gè)城市的房子有多高，高的房子有多少！雖然此語比較片面，但它也從客觀反映了一個(gè)城市做為＂高樓＂的影響力，這樣講大家不難看懂，那就是－－哪個(gè)發(fā)達(dá)的城市不是高樓林立，當(dāng)然高樓也是所有優(yōu)秀城市的必然過度，因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺與不可再生，基于能源保護(hù)原則是不會(huì)讓我們像從前那樣盲目擴(kuò)大開發(fā)面積的，搞笑點(diǎn)說這樣的話也會(huì)使人與人之間的距離越來越遠(yuǎn)，越來越陌生，畢竟人人需要溝通??！這樣就需要讓我們?cè)冢⒂邢薜耐恋兀⑸辖ㄔ欤o限的房源＂！盡量滿足地球人的要求．然而電梯公寓的面市在樓市中究竟得到的反響如何呢？可以這樣說，對(duì)于一線城市和已經(jīng)是以電梯公寓占絕對(duì)主導(dǎo)地位的二，三線城市，已經(jīng)不是什么話題．因?yàn)閷?duì)于那些城市的購(gòu)房者而言幾乎是沒有什么選擇的余地，夸張的說：多層， 低層房源就像大海撈針一般，即使有位置也是遠(yuǎn)乎其遠(yuǎn)，這樣也就失去了城市購(gòu)房的意義．作為眉山－－新興的地級(jí)城市，有著朝氣蓬勃的爆發(fā)力，近幾年房產(chǎn)勢(shì)頭呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象．盡管城市人口只有２０余萬，但憑借著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)（半小時(shí)成都經(jīng)濟(jì)圈），是大多數(shù)地級(jí)城市所不可比擬的，但眉山的房產(chǎn)過度卻是比較遲緩的，對(duì)于城市名片－－＂電梯公寓＂，卻是很長(zhǎng)一段時(shí)間才形成． 高樓的確立與發(fā)展： 很些時(shí)候眉山就被人稱之為＂一座沒有高樓的地級(jí)市＂，印象之中眉山第一家電梯公寓住宅為＂左岸半島＂，它成為了高樓開發(fā)的不二試金石．其 項(xiàng)目占地共７０畝左右，其中里面的建筑形態(tài)包括別墅，小高層和１８層的高層電梯公寓住宅，它的面市是在０４年７月，在０５年末期成雛形，面市距今有三年半載，在此之前有高樓，不過也是幾棟十二三層像農(nóng)行，工行，建行，郵電局這樣的＂ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 15 陸世紀(jì)景城＂對(duì)面，系屬城北高品質(zhì)社區(qū)較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)之對(duì)手，該社區(qū)占地面積約１１３畝，共１０００余戶，物業(yè)形態(tài)有別墅、多層、小高層、１７Ｆ、１８Ｆ、２２Ｆ高層電梯公寓，戶型面積從５９㎡－－１８０多㎡，其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，電梯均價(jià)位近２４００元／㎡．該社區(qū)分為三階段運(yùn)營(yíng)，景觀上為坡地綠化、林溪園林生活相融入，大型生活配套引進(jìn)該社區(qū)，如游泳池、健身館、網(wǎng)、籃、乒乓球場(chǎng)、私家幼兒園等．項(xiàng)目于０７年１２月進(jìn)入排號(hào)，當(dāng)時(shí)效果良好，主要公交路線有９、１４、１５路等． １４ .現(xiàn)代城： 現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)公司開 發(fā)，北京開發(fā)商，項(xiàng)目位于眉州大道西段，高速公路出口處不遠(yuǎn)，共兩塊地，共３００畝．目前所開發(fā)的為一號(hào)地塊，占地１７０畝，共近３０００戶，戶型面積從８５㎡－－１３５㎡，一梯四戶，為全高層大型電梯公寓社區(qū)，所有電梯公寓并列而成，目前已建成兩棟１８Ｆ電梯公寓，從推出到排號(hào)經(jīng)歷一年的時(shí)間，期間規(guī)劃方案不斷變動(dòng)，規(guī)劃配套上講算不上高品質(zhì)社區(qū)，提出口號(hào)為＂造老百姓買的起的好房子＂，其次以＂新中心站、城際列車、窗口大道等重點(diǎn)配套作為賣點(diǎn)，在０７年１０月開盤時(shí)推出均價(jià)位在２０００元／㎡不到，低于同期檔次房子價(jià)位３００元／㎡左 右，故因此起到了＂良好的銷售效果＂！目前推出房源也基本售磐．經(jīng)過該項(xiàng)目的公交路線主要是９路． １５．凱旋濱江： 領(lǐng)地集團(tuán)眉山第二號(hào)作品，項(xiàng)目位于湖濱路北段，市第三人民醫(yī)院旁，占地３９３３３㎡，項(xiàng)目采用復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)模式，以別墅、多層、小高層、１８Ｆ高層電梯公寓融合的物業(yè)形態(tài)，規(guī)劃色調(diào)強(qiáng)調(diào)人文教育、康居生態(tài)、旅游悠閑的生活方式，產(chǎn)品線較豐富，系為眉山高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目于０７年４月２１日開始銷售，后期分批次對(duì)外推出，共計(jì)６３０余戶，目前售出約９０﹪，其電梯公寓均價(jià)位在２４５０元／㎡以上，建筑結(jié)構(gòu)為框剪， 由于和＂電力花園＂交融，經(jīng)協(xié)商為納入同一社區(qū)管理．主要公交路線有７、１１、１５路． １６．湖濱一號(hào)： 信和房產(chǎn)聯(lián)合成都置信商旅地產(chǎn)強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手打造，系屬眉山目前最頂級(jí)的大型人文生態(tài)高品質(zhì)社區(qū)，項(xiàng)目位置在濱湖路東坡湖與岷江交匯處，居家而言，位置得天獨(dú)厚，俯瞰岷江和東坡湖，遠(yuǎn)看蟆頤觀山景，實(shí)為居家之典范，為迎合這一天然的地理?xiàng)l件，故在規(guī)劃上大下功夫，整個(gè)５０多畝的社區(qū)由２６Ｆ、３２Ｆ的超高層電梯公寓組團(tuán)圍景而成，幾乎全部照顧景觀，且園區(qū)內(nèi)引進(jìn)獨(dú)有的＂加州園林＂