【正文】 中國最大管理資源中心 第 1 頁 共 30 頁 商業(yè)街區(qū)運(yùn)營發(fā)展計劃書 2020 年 1 月 中國最大管理資源中心 第 2 頁 共 30 頁 第一部分 市場分析篇 一、 2020 年西安市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計（部分）： 西安市 2020 年生產(chǎn)總值 億元，按可比價格計算，比上年增長 %。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長%；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。 “ 十五 ” 期間，全市生產(chǎn)總值年均增長 %。按常住人口計算， 2020 年全市人均生產(chǎn)總值 17925 元，是 2000年的 倍。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由 2000 年的 :: 調(diào)整為 2020 年的::。 “ 十五 ” 期間三次產(chǎn)業(yè)年均增長速度分別為 %、 %和 %。全市在崗職工年平均工資 17654 元，比 2000 年增加 8475 元；城市居民人均可支配收入 9628 元，比上年增長 %，比 2000 年增加 3264 元， “ 十五 ” 期間年均增長%；農(nóng)民人均純收入 3460 元，比上年增長 %， “ 十五 ” 期間年均增長 %。城市居民人均生活消費(fèi)支出 7900 元，農(nóng)民人均生活消費(fèi)支出 2603 元，分別比上年增長 %和 %，其中食品消費(fèi)支出占生活消費(fèi)支出的比重分別為 %和%；其中用于改善住房條件、旅游、休閑的消費(fèi)支出分別是 30%、 8％和 15％，比 2000 年分別增加了 50％、 70％和 80％。 年末城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額 億元，比年初增長 %。全市居民消費(fèi)價格總水平比上年上升 %，其中居住價格上漲 %。商品零售價格下降 %。房 中國最大管理資源中心 第 3 頁 共 30 頁 屋銷售價格上漲 %。工業(yè)品出廠價格上漲 %。原材料、燃料、動力購進(jìn)價格上漲 %。 （資料來源 :西安市 2020 年國民經(jīng) 濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報 ） 從以上數(shù)據(jù)可以看出，西安市居民用于基本生活消費(fèi)的比例在逐年下降，而用于休閑和改善居住條件的支出在不斷增加，說明隨后物質(zhì)生活條件的不斷提升，人們開始注重精神層面的享受，而不斷提高的可支配支出為這些消費(fèi)提供了保障；另外不斷上漲的居民儲蓄和存款余額為基本生活以外的消費(fèi)提供了多余的空間，如用于休閑、娛樂、旅游的消費(fèi)支出。據(jù)調(diào)查，有 60％的西安人認(rèn)為西安越來越時尚，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶給人們更多的物質(zhì)實(shí)惠，更重要的是使人們的幸福感和自豪感增強(qiáng)。 二、西安休閑娛樂市場格局： （一）、西安休閑娛樂消費(fèi)趨 勢： 自身經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展及西安作為文化古都的優(yōu)勢，使得西安逐漸邁入國際大都市行列，西安人民的自豪感逐漸上升。隨著人們物質(zhì)文化生活水平的提高，在日常消費(fèi)中花在健身、旅游、休閑、娛樂等方面的費(fèi)用所占總支出的比例逐漸提高，人們更加注重衣食住行之外的精神享受。 城市白領(lǐng)、精英群體大多處于高檔次的消費(fèi)，這個群體有較高收入和學(xué)歷，年齡集中在 30— 45 歲之間，注重個兒生活品質(zhì)，追求高品位，他們對休閑娛樂消費(fèi)要求很高，同時也是城市高品質(zhì)休閑娛樂生活的意見領(lǐng)袖。正是由于他們的帶領(lǐng)，使得西安休閑娛樂消費(fèi)趨勢發(fā)生了稍許變 化：酒吧不用鬧哄哄，烏煙瘴氣的樣子；咖啡廳門外的街道上不要人來人往，要多一些清靜；吃喝玩樂一應(yīng)俱全，吃了西餐還要喝上一杯純正的咖啡；在最短的時間里到達(dá)目的地，不要時不時的堵車，更不要找一個停車的地方難的象上天。 中國最大管理資源中心 第 4 頁 共 30 頁 西安現(xiàn)有休閑娛樂市場上大量的酒吧、咖啡廳、特色餐飲、洗浴中心， KTV等具備了規(guī)模、具備了數(shù)量、具備了基本設(shè)施，但缺乏環(huán)境、缺乏品質(zhì)、缺乏軟性的服務(wù)，正像一名老外所說的：“在西安喝上一杯純正的巴西咖啡幾乎不可能！”。西安休閑娛樂市場面臨一次軟實(shí)力革命和重新洗牌，曾經(jīng)聞名一時以 “ 咖啡一條街 ” 而聞名 的德福巷已是昨日黃花，以南門里為核心的酒吧咖啡圈子已經(jīng)沒有了往日的繁榮。人們開始試著到遠(yuǎn)離城市喧囂的地方去 —— “農(nóng)家樂”的火熱就是一個很好的例子。 西安休閑娛樂市場展現(xiàn)出以下變化： （ 1）消費(fèi)群體年齡段擴(kuò)大；高端消費(fèi)群注重恬靜、品質(zhì)、放松、回歸，他們決定和引領(lǐng)著整個市場； （ 2）城內(nèi)酒吧咖啡等娛樂場所經(jīng)營開始走下坡，消費(fèi)群目的地逐漸向城邊及城外轉(zhuǎn)移，以追求高品質(zhì)消費(fèi)； （ 3）以西高新、曲江為代表的新興經(jīng)濟(jì)帶因為高端群體的入住及自身所具備的位臵、空間、交通、空氣質(zhì)量等因素，必然會成為西安休閑娛樂市場的 核心地帶。 （二）現(xiàn)有休閑娛樂市場分析： 以 鐘樓商圈 為中心的休閑娛樂市場已經(jīng)達(dá)到飽和。 鐘樓、鼓樓是十三朝歷史古都的經(jīng)典代表作，也是當(dāng)今西安的重要標(biāo)志。在古代，皇城內(nèi)便是一個國家政治、經(jīng)濟(jì)、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。正是由于這些歷史的淵源和積淀，成就了鐘樓商圈寸土寸金的商業(yè)地位 ，也造就了發(fā)達(dá)的休閑娛樂市場 。 休閑娛樂場所主要集中在南大街（如 babyface， mix 慢搖吧， 酷啦啦 、中國城、帕蘭朵等）、東大街（如 1＋ 1，八點(diǎn)半交友吧、陽光娛樂廣場等） 中國最大管理資源中心 第 5 頁 共 30 頁 小寨商圈 打造商業(yè) 旺地 。 。 陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。如此巨大的人流量必然會帶動商業(yè)的全面發(fā)展，多年來小寨形成了僅次于東大街的商業(yè)旺地。伴隨著西安市城市建設(shè)和投資環(huán)境的不斷改善，小寨地區(qū)的商業(yè)改造力度也空前加大。數(shù)百米長的好又多購物廣場主體已全部完成；小寨 〃 領(lǐng)秀城和百盛強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，為這一區(qū)域增添了大型購物百貨主流店；隨后潮流街區(qū)借勢發(fā)力，它們共同演繹了一首小寨商業(yè)升級交響曲，小寨的人脈再度提升?？陀^地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些項目的相 繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人的風(fēng)采。 曲江 新區(qū)以唐文化為中心的 商業(yè) 地產(chǎn)開始“井噴”。 大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、大唐不夜城，是首戰(zhàn) 。 2002 年下半年開始，西安曲江逐步走進(jìn)人們的視野，如今正成為發(fā)展最快、投資最旺的區(qū)域之一。 2020 年 12月 31 日，大雁塔北廣場正式對外開放，從此，大雁塔北廣場便深深地烙在了西安市民的心里。 “ 到北廣場看音樂噴泉 ” 已成為西安市民休閑和外地游客的必選項目。2020 年農(nóng)歷三月三日，曲江新區(qū)的又一個重大項目 ——— 大唐芙蓉園將向市民開放，這將是曲江發(fā)展史上的又一里程碑。另外，海 洋世界、大唐不夜城等項目也都在施工中。 曲江新區(qū)高舉 “ 旅游文化 ” 大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機(jī)。大雁塔北廣場兩側(cè) 20000 多平方米的商業(yè)配套近期也正式對外銷售、招商，據(jù)說，總共只有 100 多個銷售鋪位，結(jié)果登記購買者超過 500 人；曲江新區(qū)的又一個重大商業(yè)項目 ——— 大唐不夜城，有 “ 旅游文化 MALL” 之美譽(yù)，建成后，將形成特色鮮明的商業(yè)街區(qū)。 中國最大管理資源中心 第 6 頁 共 30 頁 2020 年初，曲江提出了 “200 億打造西部第一文化品牌 ” 的宏偉構(gòu)想， 30 個重大項目展現(xiàn)著一幅未來曲江的錦繡畫卷： 大雁塔北廣場、大唐芙蓉園、曲江海洋世界之后更有 ： ? 大唐芙蓉園新天地 —— 西安第一國際休閑娛樂商業(yè)街區(qū)； ? 曲江論壇 —— 中國第一個文化主題論壇； ? 大唐不夜城 —— 中國第一個文化 Mall； ? 絲綢之路雕塑園 —— 中國第一個絲綢之路主題雕塑園； ? 曲江歡樂世界 —— 中國西部第一的游樂公園； ? 曲江寒窯 —— 中國第一個愛情博覽園； ? 唐詩博覽園 —— 中國第一個唐詩文化主題公園； ? 唐華賓館及唐歌舞廳 —— 中國第一個唐文化體驗式主題賓館； ? 三藏佛教研究中心 —— 中國第一個國家級佛教文化研究中心； ? 大唐素食齋 —— 中國最大的素食齋。 除了這些 “ 第一 ” 之外，大唐通易坊、中國西部文物博覽中心、曲江 植物博覽園、大唐 芙蓉園 新天地、老西安博物苑、曲江電影城、萬畝生態(tài)林、秦二世陵保護(hù)和利用工程、杜陵保護(hù)和利用工程、西安音樂廳、曲江藝術(shù)團(tuán)、曲江高架觀光游覽車、西部民俗民居博覽園、大唐六街以及青龍寺、樂游原文化公園，陜西民俗、戲曲、文學(xué)藝術(shù)大觀園的建設(shè)，薈萃歷史文化、現(xiàn)代文化、地方文化、國際文化，一個唐風(fēng)新韻、承古開新的西部文化、旅游中心呼之欲出。 除了這幾個商圈外， 西高新紫微 MALL 為中心的新商業(yè)、 西安城東奧韻國際商業(yè)廣場、立豐購物廣場以及城北城市運(yùn)動廣場商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)項目都將對西安的商業(yè)發(fā)展起到積 極的促進(jìn)作用。 中國最大管理資源中心 第 7 頁 共 30 頁 三、曲江商業(yè)現(xiàn)狀描述： 文、旅、商齊頭并進(jìn) ， 財富浪潮撲面而來 。 曲江文化產(chǎn)業(yè)投資集團(tuán)作為曲江新區(qū)發(fā)展文化旅游產(chǎn)