【正文】 心 第 3 頁 共 30 頁 屋銷售價格上漲 %。據(jù)調(diào)查，有 60％的西安人認為西安越來越時尚，經(jīng)濟的發(fā)展帶給人們更多的物質(zhì)實惠，更重要的是使人們的幸福感和自豪感增強。正是由于他們的帶領(lǐng)，使得西安休閑娛樂消費趨勢發(fā)生了稍許變 化：酒吧不用鬧哄哄，烏煙瘴氣的樣子；咖啡廳門外的街道上不要人來人往，要多一些清靜；吃喝玩樂一應(yīng)俱全，吃了西餐還要喝上一杯純正的咖啡；在最短的時間里到達目的地，不要時不時的堵車，更不要找一個停車的地方難的象上天。人們開始試著到遠離城市喧囂的地方去 —— “農(nóng)家樂”的火熱就是一個很好的例子。在古代，皇城內(nèi)便是一個國家政治、經(jīng)濟、文化的中心，鐘樓、鼓樓便位于城墻內(nèi)，是古都西安的中心。 陜西師范大學(xué)、長安大學(xué)、音樂學(xué)院、郵電學(xué)院、外語學(xué)院等眾多高校都坐落在小寨。客觀地說，在西安的商業(yè)地位中，小寨商圈僅次于鐘樓商圈，也是商家的必爭之地，隨著這些項目的相 繼建成投入使用，小寨將煥發(fā)出更加迷人的風(fēng)采。 2020 年 12月 31 日，大雁塔北廣場正式對外開放，從此，大雁塔北廣場便深深地烙在了西安市民的心里。 曲江新區(qū)高舉 “ 旅游文化 ” 大旗，迅速匯聚了人氣，而人氣即意味著商機。 除了這幾個商圈外， 西高新紫微 MALL 為中心的新商業(yè)、 西安城東奧韻國際商業(yè)廣場、立豐購物廣場以及城北城市運動廣場商業(yè)街、韋曲大學(xué)城等商業(yè)項目都將對西安的商業(yè)發(fā)展起到積 極的促進作用。 ” 曲江新區(qū)管理委員會主任助理李平說到， “ 我們把以前由大項目所帶動的產(chǎn)業(yè)現(xiàn)在全部交給社會，交給廣大消費者、投資者，讓大家都能夠參與進來?；仡櫱聟^(qū)取得的空前成功，正是緣于曲江新區(qū)管委會營造了一種鼓勵人們干事業(yè)，支持人們干成事業(yè)的區(qū)域氛圍。如今，曲江環(huán)境的改變讓其區(qū)內(nèi)商業(yè)投資條件十分成熟，大項目所帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)也日益展現(xiàn)： 大雁塔廣場、大唐芙蓉園等項目所帶來的旅游、餐飲業(yè)；會展中心所帶來的酒店、餐飲業(yè)；成熟社區(qū)所帶來的休閑娛樂業(yè) …… 曲江商業(yè)面臨前所未有的大好機遇。 ” 兩個月前，黨聽到曲江要成立 “ 招商中心 ” 時，當?shù)弥孢M行區(qū)域項目招商時，一位本地商客興奮的說道。創(chuàng)富積聚效應(yīng)應(yīng)進一步提升，在曲江你不想賺錢都不行。 為了更好鼓勵廣大投資者，保證投資者的更本利益，曲江管委會對大型商業(yè)項目還設(shè)立了投資風(fēng)險金，即對奉獻較大、投資額度較大的項目，新區(qū)管委會將和你共同出資進行項目開發(fā)，待項目進入正常的收益階段后，曲江管委會會則全身退出。如今，曲江商業(yè)的全方位引爆已經(jīng)進入了倒計時，這里的每個項目、每塊土地都會成為眾多投資和商家競爭的熱點。 曲江商業(yè) 中國最大管理資源中心 第 10 頁 共 30 頁 第二部分 形象定位篇 一、街區(qū)背景概況 : 唐市作為大唐芙蓉園的功能區(qū)之一，分為唐集市、貢品一條街和戲樓廣場，位于大唐芙蓉園的最南部，西鄰鳳鳴九天劇院，北遙芳林苑賓館，緊臨南門，是集觀賞、游樂、消遣、體驗、交流、消費為一體的反映“眾商云集，內(nèi)外通融”的唐朝風(fēng)俗文化街。中央空 調(diào)、水、電、寬帶等物業(yè)配套一應(yīng)俱全；并且擁有 1000 多個車位的超大型停車場。 ? 新生活 —— 配合西安“ 國際大都市”的發(fā)展目標，街區(qū)給城市提供休閑化、時尚化、藝術(shù)化、國際 化、娛樂化的生活方式。 ? 新生活 —— 享受新天地，享受集“吃喝玩樂”為一體的最地道的異域異國特色美食（西餐、料理）、享受最特色的休閑娛樂文化（鄉(xiāng)村音樂、爵士音樂主題酒吧、咖啡、茶藝館、時尚精品店） ，感受城市另一面的全新時尚娛樂生活。 ? 新感受 —— 小橋流水、草坪綠地、迎風(fēng)搖曳的竹林，盡顯新天地園林式街區(qū)的婀娜身姿和風(fēng)情萬種。對于商務(wù)人士來說，來這里應(yīng)酬可以盡顯品味與尊貴，或者法式、或者美式、或者越南美食，與朋友盡情分享；然后到茶藝館品茗茶藝師現(xiàn)場精心泡制烏龍茶，最后再到紅酒吧或者雪茄吧，挑一瓶法國波爾多莊園的上品紅酒或者古巴雪茄，這樣的生活原比你到 KTV、夜總會愜意百倍；有時說不準你恰巧碰到北戲樓廣場正在舉辦搖滾音樂會，你可以和你的朋友們加入到火爆的現(xiàn)場，合著音樂的節(jié)拍，找回年 輕的感覺，徹底釋放自我。 ? 新信仰 —— 紙醉金迷、物欲橫流的現(xiàn)代都市生活，讓你漸漸迷失了自我，你已經(jīng)被現(xiàn)代都市生活所同化，所迷惑。 三、街區(qū)定位： （一）、 街區(qū)目標消費群定位 根絕街區(qū)的核心理念，分析消費心理需求，結(jié)合街區(qū)所處區(qū)域（西安曲江新區(qū)，一個具有文化加時尚元素的朝陽區(qū)域），結(jié)合街區(qū)規(guī)劃設(shè)計風(fēng)格及其他硬件設(shè)施，結(jié)合對區(qū)域內(nèi)商業(yè)環(huán)境競爭者的分析，我們將街區(qū)以下群體作為街區(qū)的： 主要目標消費群： 都市精英，城市骨干，小資階層。 ? 小資階層： 自己并不一定有錢，但絕對不愁吃喝，關(guān)鍵是他們有自己的圈子，愛玩，會玩，并且玩的高明，玩的絕對有品味。 ? 奔波與家庭和事業(yè)之間，工作壓力大，業(yè)余時間少，忙于各種人際交往（工作、生活、情感各方面），厭倦喧囂都市生活，渴望高品質(zhì)、休閑、清靜的生活。 （二）、街區(qū)商業(yè)性質(zhì)定位 商業(yè)地產(chǎn)大致分為以下六類 ：（ 1）商鋪（含各種 類型 店鋪）；（ 2）商場（含專業(yè)市 場）；（ 3）商業(yè)街（含步行街）；（ 4）超市 /大賣場（含倉儲中心）；（ 5）購物中心（含shopping mall）；（ 6）酒店式公寓。 餐飲美食 —— 異域異國西餐、特色中餐。 其功能包括： 特色休閑、娛樂享受，放松心情；異域異國餐飲品味；時尚精品店購物滿足。晚上先去吃個日本料理，然后到巴西咖啡館去與朋友談心，要了咖啡，也要了有名的古巴雪茄，美美的享受！這里沒有了城內(nèi)酒吧周邊的吵鬧，里面優(yōu)雅的音樂絲毫不含浮躁，讓我忙碌了一整天的身心終于得到了徹底的放松！新的感受，新的收獲。還有，雖所每周都是雙休，但孩子還小需要照顧，家務(wù)也需要人做，其實等于沒有休息日。我和老公在里面轉(zhuǎn)悠的時候突然讓我回想起我們談戀愛的某個情景。 ? C 小姐： 28 歲，某美術(shù)學(xué)院油畫系在讀博士生。我不僅 是這里的消費者，更是這里國際風(fēng)情和文化的鑒賞者。 他如是說：工作雖然忙，整天感覺睡不醒，但我卻是一個忠實的泡吧者，一個搖滾樂的愛好者，幾乎每天晚上都泡到 12 點以后！別人說我很有激情，我承認，別人說我崇尚西方文化，我承認，別人說我追求時尚潮流我也承認，但別人說我流于世俗，我則不承認！前幾年，對于泡吧，對于我而言是一種新奇， 可現(xiàn)在，我對于酒吧的要求提高了很多，首先，要有格調(diào)，而不是燈紅酒綠，其次，要提供高質(zhì)量的酒和服務(wù)，價格是其次，還有，要給人一種體驗酒吧文化的機會和場所，我認為這一點很重要。其中主題酒吧 30 家 ,咖啡店 2 家，茶藝館各 2 家，其它休閑娛樂吧 1 家。 ? 優(yōu)勢二：曲江新區(qū)的地理優(yōu)勢 大唐芙蓉園〃新天地位于 “西安富豪聚集區(qū)”和西安乃至西北地區(qū)旅游產(chǎn)業(yè)規(guī)模最大的游客集散地曲江新區(qū)，巨大的文化影響力，造就了非凡的財富凝聚力、造就了曲江豐厚的商業(yè)利潤空間。 ? 優(yōu)勢四：具備強大消費能力的人流、 坐擁 1400 萬大雁塔北廣場和大唐芙蓉園游客。 ? 優(yōu)勢六：現(xiàn)房現(xiàn)鋪精裝修 街區(qū)全部為現(xiàn)房現(xiàn)鋪，稀有級園林商業(yè)街區(qū)，大面積草坪，環(huán)繞水景，花園露臺，石板街道， 2 個主題廣場，布局合理 ，環(huán)境怡人， 有效聚集人氣。 ■上海新天地，老建筑改造成商業(yè)街區(qū)的成功經(jīng)典之作。融合了“車間文化＋當代藝術(shù)”，各類 電影展、繪畫展、視覺藝術(shù)展、建筑設(shè)計展、戲劇和現(xiàn)代舞演出、音樂展示及演出， 徹底 把一個廢舊 德國包豪斯風(fēng)格的國企軍工廠 區(qū)變?yōu)榱?藝術(shù) 社區(qū) ，變成了一個藝術(shù)愛好者的朝圣之地 。街區(qū)地處古城西安曲江新區(qū)核心地帶，兼具文化與時尚元素，針對城市中精英和白領(lǐng)階層，在仿唐風(fēng)格建筑的基礎(chǔ)上，將街區(qū)打造成一個具有國際風(fēng)情的，集休閑娛樂時尚為一體的商業(yè)街區(qū) 。 原則 3： 同業(yè)差異化、異業(yè)互補 對于街區(qū)三大業(yè)態(tài)組合，在同一業(yè)態(tài)內(nèi)，遵循差異化的原則，同一個商家絕對不能出現(xiàn)第二家（例如街區(qū)不能同時 出現(xiàn)兩個法式西餐）， 避免 街區(qū)內(nèi)部的 自身競爭 ；而在三大業(yè)態(tài)之間，遵循互補的原則， 滿足顧客消費 體驗 的選擇權(quán)，提高消費興趣。 業(yè)態(tài)比例格局 特色休閑娛樂吧 占 70％，共 35 家。其中中國特色精品店 2 家，國際化精品店 2家，精品書屋 1 家，時尚家居飾品店 1 家，藝術(shù)工作坊 2 家， 70％特色休閑娛樂吧 （ 35 家） 主題酒吧 30 家：包括鄉(xiāng)村音樂酒吧、爵士音樂酒吧等靜吧 咖啡店 2 家，茶藝館 2 家，其它休閑娛樂吧 1 家 15％異域異國特色餐飲 （ 8 家） 西餐 3 家：意式餐、法式餐、巴西餐等 東南亞餐 3 家：日本料理、韓國料理、泰餐等 中餐及休閑餐飲 2 家：素食、甜品店等 15％時尚精品店 （ 8 家） 中國特色精品店 2 家：玉器店、瓷器店 國際時尚精品店 2 家：紅酒吧、雪茄吧；精品書屋 1 家；時尚家居飾品店 1 家；藝術(shù)工作坊 2 家 備注：招商對象并不排除復(fù)合餐廳，如音樂主題餐廳，茶餐廳等特色休閑娛樂類品牌。 —— 進駐商戶免物業(yè)管理費、保險費。大唐芙蓉園〃新天地遵循“大品牌”運營 理念，通過整合推廣策劃和公關(guān)活動，圍繞“新感受、新生活、新信仰”的核心理念，打造“新天地品牌”，絕對不會出現(xiàn)“招商招租后無人問津”的狀況，而是以打造街區(qū)大品牌形象，帶動內(nèi)部各商家的發(fā)展，讓商家賺錢優(yōu)先。 原則 3：避免內(nèi)部惡性競爭 街區(qū)在經(jīng)營項目及商家的選擇上，根據(jù)三大業(yè)態(tài)定位，堅決不會引進內(nèi)容同質(zhì)化的商家，避免內(nèi)部商家的惡性競爭；在經(jīng)營上要求各商家必須通過自己特色的服務(wù)內(nèi)容和特色的經(jīng)營手段吸引顧客，杜絕街區(qū)內(nèi)部低價競爭，否則新天地將無條件清退相關(guān)商家。 街區(qū)運營目標 大唐芙蓉園〃新天地作為西安第一國際風(fēng)情休閑娛樂街區(qū)，一 方面填補了曲江乃至西安高品質(zhì)休閑商業(yè)的空白；另一方面為西安中產(chǎn)階層和廣大國內(nèi)外游客提供了一個國際化休閑娛樂場所。 ? 第三目標：到 2020 年 ，新天地將會成為一個國際文化交流的場所，成為一個聚會的地點，成為西安乃至全國的一流的國際風(fēng)情步行街區(qū)，成為西安的城市名片和時尚品牌符號。 （ 1）廣告推廣計劃（ 2020 全年總投入 180 萬元，其中 1 月－ 6 月計劃投入 120萬元，后期每月 10 萬元，對街區(qū)及入駐商家進行滾動宣傳。） 活動內(nèi)容 時間 節(jié)日類 時尚娛樂類 藝術(shù)類 暖場活動 電視類活動 2020 年 1 月 明星歌友會： 邀請國內(nèi)外演藝界一線明星見面會、歌友會。以這種趣味性、互動性的娛樂活動，充分讓來街區(qū)消費的顧客成為街區(qū)的常客。 （ 1）、物業(yè)部 經(jīng)營組織機構(gòu)圖。 （ 3）、實行消費會員制。