【正文】 了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 11 前言： 隨著全國開始進(jìn)入０８奧運(yùn)年，對于眾多 商家而言，可以說是呈現(xiàn)出了空前的商機(jī)，作為我國的主力命門產(chǎn)業(yè)，四大支柱產(chǎn)業(yè)之首－－生機(jī)活現(xiàn)的房地產(chǎn)行業(yè)，然而近期在我市，全省乃至全國都呈現(xiàn)出了＂不和諧之音＂，盡管各商家使盡渾身解數(shù)，但銷售近況也是大不如前，很多樓盤甚至出現(xiàn)不開張的局面．究竟是什么原因讓大好的機(jī)遇面臨著如此挫折呢？社會各界人士眾說紛紜，有＂國家調(diào)控說＂．＂市場飽和說＂等等，讓原本就飽受部分消費(fèi)者質(zhì)疑的樓市更蒙上了一層陰云，＂一傳百效應(yīng)＂讓很多購房人士就此止住了＂前進(jìn)的步伐＂．當(dāng)然這是很多房產(chǎn)商家和房產(chǎn)人士都不愿看到的局面．拋開全國樓市共同面臨 的社會和國家的宏觀政策難題，為了指導(dǎo)以后項(xiàng)目的前進(jìn)方向，有必要對整個(gè)眉山市場，做一次深刻的，代表性，針對性的市場調(diào)查．力爭以后的工作中避免出現(xiàn)行業(yè)難題，保證投資者的最大利益．為此本次調(diào)研主要采用實(shí)地調(diào)查，電話問詢，媒介搜集資料等搜集方式．力求數(shù)據(jù)的真實(shí)與完整性． 方向與動態(tài)： 由于本次調(diào)研的主要目的是針對眉山電梯公寓，故此次調(diào)研夠繞其而轉(zhuǎn)．常言道：一個(gè)城市的高度就取決這個(gè)城市的房子有多高，高的房子有多少！雖然此語比較片面，但它也從客觀反映了一個(gè)城市做為＂高樓＂的影響力，這樣講大家不難看懂，那就是－－哪個(gè)發(fā)達(dá)的城市不是高樓林立，當(dāng)然高樓也是所有優(yōu)秀城市的必然過度，因?yàn)橥恋刭Y源的稀缺與不可再生，基于能源保護(hù)原則是不會讓我們像從前那樣盲目擴(kuò)大開發(fā)面積的，搞笑點(diǎn)說這樣的話也會使人與人之間的距離越來越遠(yuǎn)，越來越陌生，畢竟人人需要溝通啊！這樣就需要讓我們在＂有限的土地＂上建造＂無限的房源＂！盡量滿足地球人的要求．然而電梯公寓的面市在樓市中究竟得到的反響如何呢？可以這樣說，對于一線城市和已經(jīng)是以電梯公寓占絕對主導(dǎo)地位的二，三線城市，已經(jīng)不是什么話題．因?yàn)閷τ谀切┏鞘械馁彿空叨詭缀跏菦]有什么選擇的余地，夸張的說：多層， 低層房源就像大海撈針一般，即使有位置也是遠(yuǎn)乎其遠(yuǎn)，這樣也就失去了城市購房的意義．作為眉山－－新興的地級城市，有著朝氣蓬勃的爆發(fā)力，近幾年房產(chǎn)勢頭呈現(xiàn)出一派欣欣向榮的景象．盡管城市人口只有２０余萬，但憑借著其獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢（半小時(shí)成都經(jīng)濟(jì)圈），是大多數(shù)地級城市所不可比擬的，但眉山的房產(chǎn)過度卻是比較遲緩的，對于城市名片－－＂電梯公寓＂，卻是很長一段時(shí)間才形成． 高樓的確立與發(fā)展： 很些時(shí)候眉山就被人稱之為＂一座沒有高樓的地級市＂，印象之中眉山第一家電梯公寓住宅為＂左岸半島＂，它成為了高樓開發(fā)的不二試金石．其 項(xiàng)目占地共７０畝左右，其中里面的建筑形態(tài)包括別墅，小高層和１８層的高層電梯公寓住宅，它的面市是在０４年７月，在０５年末期成雛形，面市距今有三年半載，在此之前有高樓，不過也是幾棟十二三層像農(nóng)行，工行，建行，郵電局這樣的＂ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 12 辦公大樓＂矗立在市中心．究竟是什么原因，讓眉山電梯公寓發(fā)展緩慢，接受力度是一個(gè)非常大的考驗(yàn)．畢竟眉山年輕，她不同于川內(nèi)同級別的地級城市，因?yàn)樗齻兊陌l(fā)展已經(jīng)經(jīng)歷了一段時(shí)間，有更多的支柱產(chǎn)業(yè)支撐帶動，也就比眉山快了幾年，甚至十年以上，老百姓的接受意識自然不一樣，當(dāng)接受意識開始變動的時(shí)候，又對新鮮事 物的好奇程度特別敏感，之后去了解未來，發(fā)覺到多層的稀缺價(jià)值．這樣又使高層房屋銷售陷入低谷．真正說高層在眉山的過度年是０５和０６年，這兩年眉山幾乎就沒有高層房屋成形面世，但０６年規(guī)劃的小區(qū)逐漸就開始向高層靠齊，高層、高地位、高品質(zhì)成為了人們購房談?wù)撦^多的話題，短時(shí)間高層規(guī)劃的社區(qū)就占據(jù)了主導(dǎo)地位，成了人們購房的參照物和身份的象征等等．因?yàn)楣鈴慕ㄖ慕嵌葋碚f各方面確實(shí)優(yōu)于一般的高層，如：節(jié)能材料的使用、結(jié)構(gòu)的質(zhì)量保證、空間的自由分配等等．所以在０６年后期大部分社區(qū)高層房源進(jìn)入銷售的時(shí)候，走勢也開始有所變好 .這樣 就逐漸增大了開發(fā)商們的信心，為了在行業(yè)內(nèi)壯大實(shí)力，短時(shí)間銷售做出了短頻快的效率．但從客觀的講，地理位置也起到了特別重要的因素，因?yàn)殚_發(fā)電梯公寓的位置都是在眉山起著風(fēng)向標(biāo)主導(dǎo)地位的＂城東，東坡湖旁＂，然而一旦脫離這個(gè)＂地利＂，讓現(xiàn)在受到國家調(diào)控而不＂人和＂的情況，優(yōu)勢何在，看看０７年末受到宏觀調(diào)控后的部分電梯公寓大盤銷售和排號近況就一目了然，當(dāng)然還要看它們更多潛在的一些數(shù)據(jù)和整體概況．（僅針對電梯公寓特質(zhì)） 高樓競爭力個(gè)案概況 １ .皇冠左岸： 景地基業(yè)開發(fā)，是眉山第一家電梯公寓＂左岸半島＂的第二期，項(xiàng) 目位于濱湖路南段和東坡湖大道的交匯處，此地段位置較好，離老城區(qū)近且緊鄰東坡湖，周邊配套相對完善，項(xiàng)目由于一分為二，分為東，西兩區(qū)分段開發(fā)，占地面積共約７０畝，共６９８戶，社區(qū)以水景為主，圍合而建，建筑形態(tài)以１７＋１Ｆ，１８Ｆ高層為主，配合小高層電梯公寓和別墅，花園洋房，高層建筑結(jié)構(gòu)為框剪，項(xiàng)目東區(qū)于０６年１１月進(jìn)入銷售，目前已基本售磐，房屋已成現(xiàn)房，景觀已具雛形，現(xiàn)行市場均價(jià)在２６００元／㎡，西區(qū)取名＂銘悅＂，項(xiàng)目正在修建當(dāng)中，于０８年１月１９接受咨詢，目前具體價(jià)格還未對外公開，整個(gè)社區(qū)面積區(qū)間在３２㎡－－ ３６０㎡電梯公寓為３２㎡－－１７０多㎡．主要公交路線有１、２、７、１０、１１路等． ２ .山水園林： 地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園項(xiàng)目系列第４期．毗鄰＂皇冠左岸＂地理位置較好，周邊配套也相對完善，由于此項(xiàng)目分為兩塊地段，故分為Ａ、Ｂ兩區(qū)開發(fā)，Ａ區(qū)地處蘇湖路，木材市場對面，約１５畝，已成現(xiàn)房，Ｂ區(qū)位于一環(huán)東路與大東街交匯處，與Ｂ區(qū)一河之隔，約３０畝，正在修建中，整個(gè)社區(qū)共３８０戶房源，項(xiàng)目建筑形態(tài)為多層、小高層、１５＋１Ｆ高層電梯公寓為主，電梯公寓面積從９８㎡到１７０多㎡，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，采用德式建筑風(fēng)格，以 山水系列為主，全南北朝向，項(xiàng)目于０６年１０月底進(jìn)入銷售，目前已進(jìn)入尾期，主要是電梯公寓還有不到１０﹪，現(xiàn)行市場均價(jià)在２４００元／㎡，主要公交路線有１、２、７、１０、１１路等． ３ .萬景臻席： 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 13 萬景房產(chǎn)公司開發(fā)，眉山老牌開發(fā)公司，為萬景系列第４號作品，項(xiàng)目地處黃金地段－－濱湖路與紅星路延段交匯處，最大優(yōu)點(diǎn)為正視東坡湖，高層次更可觀岷江，周邊配套相對還是比較完善，項(xiàng)目采用＂外圓內(nèi)方＂式構(gòu)建，建筑形態(tài)為多層、小高層、１８Ｆ高層電梯公寓圍合而建，項(xiàng)目已接受排號，分為兩種卡的形式進(jìn)行優(yōu)惠和選房，小區(qū)占地４０余 畝，共近６００戶，面積從９０㎡－－ １７０㎡，估計(jì)推出后均價(jià)在２８００元／㎡左右，目前社區(qū)已基本解決了安置戶問題，開始在修建之中．主要公交路線有７、１４、１１路等． ４ .東城御景： 陽光置業(yè)開發(fā)，項(xiàng)目位于農(nóng)校后面，緊鄰義烏商貿(mào)城，為純１８Ｆ高層電梯公寓，一梯四戶，占地２０畝，共５０４戶，面積從８０多㎡－－１７０㎡，項(xiàng)目從０６年１２月進(jìn)入銷售，目前已售出約８０﹪，小區(qū)均價(jià)在２４００元／㎡，目前小區(qū)正在修建之中，主要公交路線有７、１０、１４路等． ５ .東方首座： 恒興房產(chǎn)開發(fā)，為東方城市花園二期 ，項(xiàng)目地處黃金地段，濱湖路，緊鄰＂萬景臻席＂，條件十分優(yōu)異，可直觀東坡湖和岷江，項(xiàng)目共占地近７０畝，１０００余戶，建筑形態(tài)為１８Ｆ高層、２６Ｆ電梯公寓、少量別墅正圍合而建，框剪結(jié)構(gòu)，景觀以水景為主，目前已接受咨詢，面積從９１㎡－－１８８㎡，價(jià)位最高達(dá)到４２００元／㎡以上，均價(jià)在３０００元／㎡左右，工程目前正在前期準(zhǔn)備中，主要公交路線有７、１４、１１路等． ６ .東方麗都： 信合房產(chǎn)聯(lián)合置信商旅開發(fā)，項(xiàng)目位于東坡湖大道，東坡湖公園旁，地理位置較好，周邊為大型商住社區(qū)，配套也相對完善，社區(qū)分為３期開發(fā)，項(xiàng) 目景觀采用＂澳洲風(fēng)情＂，１、２期為多層，三期含有幾棟小高層電梯公寓，面積區(qū)間８０㎡－１７０㎡，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，目前社區(qū)１ .２期已經(jīng)開始交付使用，３期電梯公寓部分正在修建當(dāng)中，目前其市場均價(jià)在２４００元／㎡左右，銷售也已接近尾聲，主要公交路線有１、２、１０、１１路等． ７ .凱旋帝景： 領(lǐng)地集團(tuán)眉山序幕篇，項(xiàng)目地處東坡湖廣場對面，位置優(yōu)異，配套相對較完善，項(xiàng)目占地面積近１５０畝，共１０００余戶，建筑形態(tài)為別墅、多層、１８Ｆ高層遠(yuǎn)景電梯公寓（直觀東坡湖），采用所有星座的命名方式圍合而建，以水景打造攝取，項(xiàng) 目分為３期開發(fā)，一二期主要是多層和別墅，目前已基本修建完畢，三期電梯公寓已接受咨詢，其價(jià)位最高在３２００多元／㎡，均價(jià)在２７００元／㎡左右，采用框剪結(jié)構(gòu)．主要公交路線有７、１４、１１路等． ８ .東坡國際花園： 衡達(dá)房產(chǎn)公司聯(lián)合中正房產(chǎn)開發(fā)，為湖濱印象系列作品，項(xiàng)目位于東坡國際大酒店對面，東坡湖中段，項(xiàng)目第一批次房源于０７ 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 14 年６月９日開始銷售，效果良好，整個(gè)項(xiàng)目占地５０余畝，共６００多戶，建筑形態(tài)為多層、小高層商務(wù)樓、１８Ｆ高層層電梯公寓住宅（正觀東坡湖），建筑結(jié)構(gòu)為框剪，社區(qū)景觀以水景為主，戶型從８０ ㎡－－１９０㎡，電梯公寓最高價(jià)達(dá)到３３００元／㎡以上，均價(jià)在２８００元／㎡，目前正在修建和進(jìn)入銷售當(dāng)中．此地段交通較方便，主要公交路線有７、１０、１１、１４、８、１３、３路等． ９ .蘭溪花園７期： 蘭溪房產(chǎn)開發(fā)，項(xiàng)目位于市第一人民醫(yī)院背后，臨現(xiàn)中心站，物業(yè)形態(tài)為多層和高層，小區(qū)占地面積２６ .４畝，面積從９５㎡－－１４５㎡，有兩棟１８Ｆ電梯公寓屹立在小區(qū)中央，建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀主要是綠化，目前正在接受咨詢，其均價(jià)在２５００元／㎡以上，目前工程正在籌建中，小區(qū)主要公交路線有７、１０、１１、１４、８、１ ３、３路等． １０．西班牙郡： 華祥房產(chǎn)公司所開發(fā)，項(xiàng)目地處東坡湖大道與文安路交匯處，占地６０余畝，共５３７戶，該片區(qū)為市政機(jī)關(guān)單位密集區(qū)，也是眉山目前重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，是眉山的窗口大道形象區(qū)域．物業(yè)形態(tài)有小高層、高層、別墅混合而建，整個(gè)社區(qū)提出＂一個(gè)階層的加冕＂的戰(zhàn)略口號，引進(jìn)西班牙的建筑設(shè)計(jì)理念，以＂Ｙ ard— House”主題社區(qū)為最大賣點(diǎn)，如：蘭布拉大道、郡王會所等，傾力打造出眉山第一個(gè)＂概念式社區(qū)＂，０７年１月進(jìn)入銷售，在同期位置較好的電梯公寓商戰(zhàn)中，使自己的銷售份額占了一席之地，目前該項(xiàng)目已成 現(xiàn)房，銷售已接近尾聲，其電梯公寓市場均價(jià)近２５００元／㎡．公交路線主要有７、１０、１１、１４、１５、３路等． １１ .世代凱悅： 皓峰房產(chǎn)公司開發(fā)，項(xiàng)目所在地為詩書北路現(xiàn)中心站旁，緊鄰＂紅頂世家＂和＂詩書廣場＂，該小區(qū)占地３０畝，共３９８戶，戶型從８６㎡－－１４５㎡不等，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、兩棟１８Ｆ高層電梯公寓，采用框剪結(jié)構(gòu)，部分房屋已成現(xiàn)房，項(xiàng)目從０７年初進(jìn)入銷售，效果不是很理想，售出不到６０﹪其設(shè)計(jì)是一個(gè)因素，景觀主要是綠化．公交路線主要有７、１０、１１、１４、８、１３、３、１５路等． １２．華陸世紀(jì)景城： 開發(fā)公司為西安華陸集團(tuán)，為眉山開幕篇作品，項(xiàng)目地處眉山窗口大道－－眉州大道與東坡湖大道交匯處，緊鄰詩書城廣場，為城北較好位置，項(xiàng)目占地１１０畝，物業(yè)形態(tài)有多層、小高層、高層．戶型面積從８９㎡－－１６９㎡，項(xiàng)目從０７年１１月進(jìn)入排號，效果良好．其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，景觀以水景融入綠化，工程正在籌建中，主要公交路線有７、１０、１１、１４、３、１５路等． １３．燕語林森： 地鑫房產(chǎn)開發(fā)，為碧輝園５期作品，該期被評為＂全國綠色生態(tài)住宅示范小區(qū)＂，項(xiàng)目位于眉山窗口大道－－眉州大道 上，＂華 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 陸世紀(jì)景城＂對面，系屬城北高品質(zhì)社區(qū)較強(qiáng)競爭之對手，該社區(qū)占地面積約１１３畝，共１０００余戶，物業(yè)形態(tài)有別墅、多層、小高層、１７Ｆ、１８Ｆ、２２Ｆ高層電梯公寓，戶型面積從５９㎡－－１８０多㎡，其電梯公寓建筑結(jié)構(gòu)為框剪，電梯均價(jià)位近２４００元／㎡．該社區(qū)分為三階段運(yùn)營，景觀上為坡地綠化、林溪園林生活相融入，大型生活配套引進(jìn)該社區(qū)，如游泳池、健身館、網(wǎng)、籃、乒乓球場、私家幼兒園等．項(xiàng)目于０７年１２月進(jìn)入排號，當(dāng)時(shí)效果良好，主要公交路線有９、１４、１５路等． １４ .現(xiàn)代城： 現(xiàn)代城房地產(chǎn)開發(fā)公司開 發(fā)，北京開發(fā)商，項(xiàng)目位于眉州大道西段，高速公路出口處不遠(yuǎn)，共兩塊地，共３００畝．目前所開發(fā)的為一號地塊，占地１７０畝，共近