【文章內(nèi)容簡介】 約 。占客戶比例的 30%左右。 周邊人群的要求比較復(fù)雜，對產(chǎn)品要求比較挑剔，戶型多樣，小戶、中戶、大戶都有，對房價敏感，若本項目的房價稍低于周邊樓盤價，會對他們有吸引力。 解放西路沿路附近的上班族： 由于解放西路到本項目車程約 1020 分，因為交通方便、房價便宜，對他們有吸引力 . 市區(qū)客戶： 因交通便利、房價實(shí)惠、升值空間大，不乏大有人在。大部分為投資客或中低收入者。 鄰鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶： 隨著羅家新區(qū)的開發(fā)和羅家老鎮(zhèn)的改造，將會吸引羅家鎮(zhèn)周邊附近的鄉(xiāng)鎮(zhèn)村村民來羅家置業(yè)投資。 南昌東邊地市縣客戶： 這類人群主要是來省城投資遷居。 拆遷戶和流動人員： 隨著羅家新區(qū)的開發(fā)和羅家鎮(zhèn)的改造，將要拆遷大批的房子，雖然有安置房但是有一部人選購商品房。 城東的流動人員很多，有條件的也會選擇購房或租房 。 ○ 2 客戶購買動機(jī)分析： 購房動機(jī) 自住 改善居住 投資 生產(chǎn)經(jīng)營 投炒房 其它 占有比例 20% 20% 20% 20% 15% 5% 消費(fèi)型 投 資型 投機(jī)型 自住型：大多為第一次置業(yè)者，解決居住問題，多選擇小戶型和中戶型 改善居住型：多為二次置業(yè)者，為了改善居住環(huán)境選購新房，多選擇中大戶型。 投資型：房地產(chǎn)仍然作為投資品被人們看好會，今后仍然有不少的人投資房產(chǎn)作為增值保值的工具。由于本項目的前景看好，房價較低，有一定的投資價值。 經(jīng)營型：由于羅家新區(qū)有大量的商貿(mào)業(yè)，加上本區(qū)將開發(fā)不少的商業(yè)用房，將有不少的客戶購房用于生產(chǎn)經(jīng)營。 炒房型：今后雖然炒房不利，但仍有一部分人想從炒房獲利，由于本項目的價位較低，升值空間較大。 ○3 、 客戶身份分析： 客戶身份 村居 企業(yè)職工 公務(wù)員 私營業(yè)主 文教衛(wèi) 自由職業(yè) 比例 20% 20% 20% 30% 20% 10% 村民：主要是當(dāng)?shù)匾约爸苓呧忇l(xiāng)村民。 企業(yè)職工：主要是周邊的工廠企業(yè)、商業(yè)、員工。 公務(wù)員：主要當(dāng)?shù)刂苓吅统莾?nèi)政府機(jī)關(guān)，行政事業(yè)的干部。 私營業(yè)主：主要是當(dāng)?shù)睾椭苓吚习濉⒅懈邔咏?jīng)理、專業(yè)戶和小生意人士。 文教衛(wèi)：主要是周邊當(dāng)?shù)睾椭車奈幕逃?、醫(yī)療機(jī)構(gòu)的人。 自由職業(yè)：現(xiàn)在社會上有不少既無固定職業(yè)也沒有公司的自由職業(yè)人士，他們都是拉關(guān)系，提供信 息，臨時性合伙。只賭博，提供特色服務(wù)的人群。 ○ 客戶家庭結(jié)構(gòu)分析： 家庭成分 單身青年 新婚 三口之家 三代同堂 孤老 辦公休閑 倉儲 比例 5% 20% 30% 20% 5% 5% 5% 單身族： 主要指未婚大齡青年，離異單身和部分在校學(xué)生，這部分人群希望有一個私人空間，有一定的購買力，但市區(qū)房價大貴，多為選擇未裝修的小戶型過渡，一戶一廳 (50 ㎡左右 )。 新婚家庭 ：新婚青年，準(zhǔn)備結(jié)婚或已經(jīng)結(jié)婚成家的青年，多數(shù)都想與父母獨(dú)立生活，有一定的購買力。戶型選擇中小戶型，一戶 或二戶 (5070 ㎡左右 )。 三口之家： 當(dāng)前我國社會的主流家庭，有相當(dāng)?shù)馁徺I力，迫切需要居住或改善居住條件，他們多選擇中大戶型，二房或三房（ 90130 ㎡） . 三代同堂 ：我國有大多的三代同堂家庭，他們?yōu)榱颂靷愔畼罚矚g大家庭生活，尤其是當(dāng)?shù)鼐用瘛Ｋ麄冇泻軓?qiáng)的購買力，選擇大戶型：三房或四房（ 120150㎡）。 孤寡老人 ：隨著我們社會老齡化，有不少的孤寡老人，他們有一定的購買力或子女為其購買。選擇環(huán)境優(yōu)美的地方安度晚年，選擇一房或二房。面積 5070㎡。 休閑用房 :不少的客戶選擇郊區(qū)購房為了度假休閑 或偶爾邀朋友娛樂，約會等用。這部分人選擇戶型多樣。 辦公倉儲 ：另有一部客戶購房是為了辦公或公司作為辦事處用，或作為存放貨物倉庫。選擇戶型多樣。 二、 產(chǎn)品定位 ： 產(chǎn)品品質(zhì)定位：中高檔樓盤、主要體現(xiàn)在小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計與環(huán)境方面，建筑風(fēng)格以及建筑細(xì)部方面；而非一味追求用高檔材料和鋪張的配套?？山梃b“國家康居工程標(biāo)準(zhǔn)”。 產(chǎn)品形象定位：都市副中心，“江鈴”風(fēng)范之作， 產(chǎn)品風(fēng)格定位：新古典 +現(xiàn)代簡約風(fēng)格，加州風(fēng)情。 產(chǎn)品戶型定位：中小戶型為主： 5070 ㎡的小戶型占 25%； 80100 中戶型占 50%； 110130 ㎡中大戶型占 20%； 140— 150 大戶型占 5% 產(chǎn)品價位定位： 中低價位，單價適中、總價偏低 。比城中心區(qū)的房價便宜 20%左右；比昌東周邊的房價便宜 10%左右；比項目鄰近的樓盤貴 5%左右；比“政府限價房”稍高于 7%左右。 商業(yè)產(chǎn)品定位： 打造起步區(qū)商業(yè)娛樂中心。 打造起步區(qū)特色街區(qū)商業(yè)走廊。 輔助大型商業(yè)配套物業(yè) 。 營造小區(qū)生活便利店。 滿足于片區(qū)居民生活商服用房。 適應(yīng)中小投資者的需求。 三、項目產(chǎn)品策略 提示： ? 解讀起步區(qū)的總體規(guī)劃理念，因勢利導(dǎo)地做好項目的規(guī)劃。 ? 緊扣目標(biāo)市場精心做好產(chǎn)品的設(shè)計 ，提煉細(xì)節(jié)。 ? 借勢造勢、借題發(fā)揮、因勢利導(dǎo)使項目景觀環(huán)景與片區(qū)綠化景觀和公建環(huán)境融會貫通、融為一體。 ? 把握公建設(shè)施，緊跟或適當(dāng)超前大配套建設(shè)，彌補(bǔ)和完善小區(qū)設(shè)施配套 。 ? 營造綠色家園、生態(tài)系統(tǒng)、節(jié)能建筑高信價比和高附加值居住理念、產(chǎn)品形象。 一、羅家新區(qū) (起步區(qū) )的規(guī)劃方案解讀。 羅家新區(qū)（起步區(qū)）景觀環(huán)境和公建設(shè)施規(guī)劃圖 起步區(qū)的規(guī)劃理念與特色。 (1)規(guī)劃理念： “ 昌東水岸、羅家環(huán)碧 ”。 “水岸”和“環(huán)碧”是本區(qū)的亮點(diǎn)和重點(diǎn)，亮點(diǎn)在于突出水的主題，強(qiáng)調(diào)濱水生活。而重點(diǎn)在于 環(huán)形碧水圍繞的核心區(qū)的建設(shè)，同時暗示新區(qū)被包圍在綠地之中。藍(lán)色的水面和碧綠的林蔭帶共同奏響羅家新區(qū)起步區(qū)建設(shè)的樂章，共同構(gòu)筑起新區(qū)最佳的人居環(huán)境。 (2)、 規(guī)劃特色： 重點(diǎn)：營造具有強(qiáng)烈空間特色與形態(tài)特征的核心區(qū)，并以此作為展現(xiàn)本區(qū)形象的窗口。 亮點(diǎn)：已“水”為主題，營造兩橫兩縱三體，深入地塊的水網(wǎng)系統(tǒng)，強(qiáng)調(diào)濱水而居的生活。 建立貫穿南北的公建帶，聚集人氣，并為本區(qū)和整個新區(qū)提供最便捷的配套服務(wù)。 構(gòu)筑以環(huán)繞核心區(qū)的林蔭綠帶為“心”指狀發(fā)散的綠地系統(tǒng)，體現(xiàn)“均、好”性。 建設(shè)蜿蜒曲折，步移景換的環(huán)形生活性道路，并與環(huán)形林蔭帶結(jié)合，形成本區(qū)獨(dú)有的風(fēng)情線。 （ 3）、 規(guī)劃結(jié)構(gòu) ：本區(qū)的規(guī)劃結(jié)構(gòu)可概括為“一心、一帶、三點(diǎn)、雙環(huán)、兩軸、三片”。通過“雙環(huán)十西軸”串聯(lián)起核心區(qū)和三個居住片區(qū)，形成“五帶串聯(lián)”“順藤接瓜”的整體布局結(jié)構(gòu)。 一心 ：一心指本區(qū)中部約 50 公頃的核心區(qū)。核心區(qū)是整個新區(qū)的心臟。區(qū)內(nèi)主要設(shè)置高級住宅和商住綜合用地。是新區(qū)展現(xiàn)形象，營造特色的重點(diǎn)區(qū)域：核心區(qū)風(fēng)貌確定為以歐洲新古典風(fēng)格為主。建筑空間強(qiáng)調(diào)靈活與變化。或為昌東地區(qū)獨(dú)具魅力的歐洲小鎮(zhèn)。 一帶： 一帶指 羅家中路西側(cè)的公建帶。公建帶改變以往沿道路設(shè)置店鋪的構(gòu)想。強(qiáng)化商業(yè)坊的概念。并在街坊內(nèi)部形成貫穿南北的商業(yè)步行街。公建帶以解放東路北側(cè)的商業(yè)中心為起點(diǎn)。經(jīng)過解放東路口文化中心和羅家一路口中心廣場兩個重要公共節(jié)點(diǎn)。最后以位于鐵路北側(cè)的濱水公園為頭。公建帶位居全區(qū)的中央。服務(wù)合理。在便捷為全區(qū)服務(wù)的同時，成為本區(qū)最主要的公共空間帶。 三點(diǎn) ：三點(diǎn)指本區(qū)最主要的三個公共性節(jié)點(diǎn)：羅家一路口的文化中心節(jié)點(diǎn)：解放東路口的商業(yè)中心節(jié)點(diǎn)和濱水公園處的生態(tài)中心節(jié)點(diǎn)。三個節(jié)點(diǎn)均處于公建帶中、分居北部、中部和南部，由商業(yè)步 行街串聯(lián)為有機(jī)的系列。 雙環(huán)： 雙環(huán)指沿核心邊緣形成或 16 米的道路環(huán) 1020米的林蔭綠環(huán)。 16米的道路環(huán)不僅是本區(qū)最重要的聯(lián)系型支路，而且是本區(qū)最具人氣的生活性道路，道路環(huán)線型彎曲，在起到降低車速作用的同時，還起到視覺效果。而 1020米的林蔭帶綠環(huán)是核心區(qū)的綠色環(huán)境背景。綠帶將核心區(qū)包圍中央，形成強(qiáng)烈的邊界意向。同時也為本區(qū)居民提供了休閑漫步的最佳場所。 兩軸 ：兩軸指本區(qū)一橫一縱兩條發(fā)展軸線和景觀軸線。南北向軸線沿公建帶內(nèi)部商業(yè)步行街設(shè)置。串聯(lián)區(qū)內(nèi)的主要廣場、步行街等人行通道。東西軸線沿羅家一路設(shè)置依 托道路兩側(cè) 15 米 50 米的綠帶以及綠帶中的水系；形成本區(qū)綠化景觀與濱水環(huán)境的展示場所和最重要的通道。 起步區(qū)居住用地布局： (1) 居住用地與人口容量： 本區(qū)居住用地分 本區(qū)作為昌東地區(qū)重要的生活居住基地。 居住用地總用地面積 公頃。占總用地的 %。 居住建筑總面積約 萬，扣除教育和商用地后，凈居住建筑面積約 萬平米， 按 3540平米 /人的居住建筑面積指標(biāo)： 本區(qū)人口容量約 萬人，人口毛密度為 萬人 /平方公里。 （ 2） 本區(qū)住宅組團(tuán)布局與住宅形態(tài)。 本區(qū)住宅組團(tuán)的規(guī)模與形態(tài)引入“居住鄰里單位”的理念，以保持居民良好的鄰里關(guān)系為目標(biāo)。 本區(qū)居住用具體分為二類居住用地、商住用地以及中小學(xué)用地。 本區(qū)居住用地從居住型、住宅高度與形態(tài)、空間模式和建筑風(fēng)貌規(guī)劃分為殷王新村保留低層住宅、商住綜合用地圍合式住宅、核心區(qū)內(nèi)彎曲式條形住宅、小高層住宅、核心區(qū)外普通條形住宅五大類。從片區(qū)位置上共可劃分為核心區(qū)內(nèi)的三個高級居住片區(qū)及核心區(qū)外的三個居住片區(qū)。各個居住片區(qū)再由城市道路和綠地分割為多個居 住組團(tuán)，從而形成分區(qū)明確。層次豐富的居住用地分級。 核心區(qū)內(nèi)兩個高級居住片區(qū)，采用彎曲自由式的條形多層住宅，生態(tài)型島狀的點(diǎn)式當(dāng)居住宅群兩種形態(tài)。 中央公建帶內(nèi)商住用地片區(qū)，采用院式圍合的條形多層住宅形態(tài)。住宅院落設(shè)取中國傳統(tǒng)“院落空間”的精髓。注重院落的圍合或和私密性