【文章內(nèi)容簡介】 （植物園南側(cè)） 東陵區(qū)農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)新城路 56號 沈北新區(qū)輝山農(nóng)業(yè)高新技術(shù)開發(fā)區(qū)人和街 168號 建筑類別 聯(lián)排別墅、獨棟別墅、 花園洋房 多層 獨棟別墅、聯(lián)排別墅、 情景洋房、小高 容積率 綠化率 43% 38% 60% 戶型面積 180320平米 85120平米 160200平米 銷售價格 起價： 6500元 /平方米 均價： 7000元 /平方米 獨棟別墅： 12023元 /平方米起 起價： 2680元 /平方米 最高價： 3088元 /平方米 起價： 3980元 /平方米 均價： 4776元 /平方米 最高價： 6728元 /平方米 總價：最低價 65萬 /套 最高價 159萬 /套 配套 會所、超市、美容院、 咖啡廳、干洗店、餐廳、 診所、藥店 交通 :21 16 3 430業(yè)主巴士 商業(yè)街 ,農(nóng)貿(mào)市場；輝山醫(yī)院，二中，育才，藥科大學(xué)，翔宇中學(xué)等 交通 :21 4303 2500平雙水景會所，有氧健身房、閱書館 , 東北育才、二中，輝山醫(yī)院 交通 :21 4303 泰盈地產(chǎn) 開發(fā)特色： ?項目開發(fā)數(shù)量較少，但重視項目品質(zhì)打造； ?集約型項目操作，注重開發(fā)效率，開發(fā)行為迅速； ?選擇開發(fā)面積中等以上的項目； ?所開發(fā)項目有向高端發(fā)展趨勢，所開發(fā)項目銷售價格走高； ?注重項目的生態(tài)性、適居性，注意項目周圍生活配套的形成； ?項目風(fēng)格偏于“中式”、“人文”、“儒雅”風(fēng)格。 奧林匹克花園 七里香堤 “ 1+4” 人文 +產(chǎn)品 人文：東方文化，儒雅氛圍 產(chǎn)品：產(chǎn)品品質(zhì)打造 1999 廣州碧桂園 首創(chuàng)免費看樓車服務(wù)，全現(xiàn)樓帶裝修發(fā)售 ,社區(qū)配套、園林綠化同期交付，顛覆地產(chǎn)界春節(jié)不賣樓傳統(tǒng)，創(chuàng)下開盤單月銷售洋房 3000套的輝煌 2023 華南碧桂園 別墅帶裝修發(fā)售，并獲得成功。短短 2年內(nèi)，華南碧桂園社區(qū)入住戶數(shù)近 3000戶，入住人口逾萬，成為華南板塊的超大型樓盤。 20232023 均安碧桂園、碧桂花城、荔城碧桂園 將運動休閑與房地產(chǎn)結(jié)合，均安碧桂園率先成為優(yōu)雅的高爾夫生活社區(qū) 轉(zhuǎn)戰(zhàn)佛山，碧桂花城推出后，連續(xù) 8期在短時間之內(nèi)售罄，銷售率達 100%，更榮獲“佛山樓市奧斯卡”之美稱。荔城碧桂園首期單位開售 3天即告售磬，其后一直供不應(yīng)求。 1992–1998 順德碧桂園 首創(chuàng)五星級會所配套，建立全國著名學(xué)區(qū)廣東碧桂園學(xué)校，成為南中國最大、最豪華的生活社區(qū)之一，前瞻性地開拓香港市場，成為 3萬港人的共同選擇 開卷力作 品牌旋風(fēng) 開創(chuàng)新時代 戰(zhàn)略布局 快速拓展 20232023 碧桂園鳳凰城 ,半島碧桂園、鶴山碧桂園、高明碧桂園、五邑碧桂園 ,華南碧桂園“山語” 、假日半島 ?土地儲備大 ,成本低 ,產(chǎn)品價格低 。 ?幾乎扮演房地產(chǎn)鏈條上的各個角色 。 ?擅長開發(fā)低密度住宅，其產(chǎn)品以別墅和多層洋房為主 。 ?產(chǎn)品創(chuàng)新 ,運營創(chuàng)新 ,營銷創(chuàng)新 ,注重品牌建設(shè) 。 ?項目規(guī)模大 ,產(chǎn)品配套齊全 。 碧桂園 核心競爭項目分析小結(jié) 競爭項目 核心競爭力 競爭策略 新加坡城 人文 +產(chǎn)品 唯美品格 理想新城 恒大綠洲 產(chǎn)品 +服務(wù) 環(huán)境 +產(chǎn)品 環(huán)境 +產(chǎn)品 +服務(wù) 陽光 100 環(huán)境 +產(chǎn)品 分期開發(fā)，避免同質(zhì)競爭 主打低密，規(guī)模實現(xiàn) 主打低密，品質(zhì)打造 完整的產(chǎn)品體系，便捷的城市切換 主打低密，便捷交通 泰盈地產(chǎn)以開發(fā)低密度項目見長，崇尚產(chǎn)品舒適性 碧桂園以區(qū)域開發(fā)見長，操作遠郊低密度項目經(jīng)驗豐富 巧占先機，開發(fā)節(jié)奏把空，形成產(chǎn)品風(fēng)格差異 便捷的城市交通，低密度整體均質(zhì) 競爭分析小結(jié) 競爭 策略 區(qū)域競爭 板塊競爭 項目競爭 大渾南區(qū)域占據(jù)沈陽區(qū)域競爭的優(yōu)勢地位 長白和奧體是區(qū)域內(nèi)的領(lǐng)跑者，站位明晰；于洪（臨河）、長青、渾南南部作為跟隨者并無明晰的形象區(qū)分和站位，發(fā)展空間大有可為 鎖定的重要競爭項目均屬中大規(guī)模項目，地理位置交通距離接近，產(chǎn)品形式雷同，價格也基本屬于同一平臺 立足渾南區(qū)域，充分借勢 與長白、奧體形成產(chǎn)品差異（容積率不同），主打低密感受；與于洪（臨河）、長青通過產(chǎn)品品質(zhì)塑造和區(qū)域價值挖掘獲得競爭優(yōu)勢 通過開發(fā)策略的制定規(guī)避強勢項目的直面競爭；通過產(chǎn)品力打造和產(chǎn)品形式的創(chuàng)新變化在同質(zhì)化競爭中決勝 市場 機會 。 指標 機會 ：數(shù)據(jù)研究支撐市場與需求的 成長 土地 機會： 城區(qū)芥蒂削減，外圍供應(yīng)漸成市場 主流 區(qū)域 機會： 大渾南區(qū)域是城市發(fā)展方向，中高端地位 無可置疑，立足區(qū)域，充分 借勢 板塊 機會： 主打低密為區(qū)域內(nèi)競爭重要策略，板塊價 值深入 挖掘 項目 機會 ：大規(guī)模項目開發(fā)策略有效制定， 突出 賣點 鎖定 客戶 。 本區(qū)域客戶特征分析◆ 本項目目標客戶聚焦◆ 本項目客戶訴求提煉◆ 大渾南區(qū) 萬科城 陽光 100 長白島 區(qū)域周邊典型項目客戶掃描 萬科新榆公館 唯美品格 伊麗亞特灣 理想新城 新加坡城 SR新城 萬科新里程 陽光 100客戶描述 客戶描述： 來自 和平、鐵西的客戶是主力 ，占約 40%50%，其次是沈河約占 20%，鐵西約占 20%； 客戶年齡集中在 35歲左右 ，企業(yè)中層、高級白領(lǐng)、政府公務(wù)員及醫(yī)生、教師等，均 有一定的財富積累 ，絕大部分客戶擁有 私家車 ； 外地客戶比例約占 10%，因看重位置、性價比和品牌而購買； 銷售初期由于交通不便利，價格較萬科城低約 1000元 /㎡， 當時客戶主要看重產(chǎn)品 性價比和多層產(chǎn)品形式 而購買；項目南側(cè)路修通后，價格基本可以和萬科城在一個水平，客戶也更多追求的是 景觀資源和社區(qū)環(huán)境 。 —— 陽光 100銷售 陽小姐 關(guān)鍵特征：地緣性 中堅階層 一定財富積累 私家車 影響因素：性價比 環(huán)境 交通 產(chǎn)品設(shè)計 與渾河景觀 質(zhì)量品質(zhì) 與周邊配套 大型成熟社區(qū) 萬科城客戶描述 客戶描述： 主要是來自 和平、沈河 的中高端客戶，依托勝利橋的便捷交通，吸引到附近的軍隊、政府官員和公務(wù)員，太原街附近的中高端商務(wù)人群等； 花園洋房客戶年齡層次偏高， 4550歲 為主，財富積累較多； 小高層客戶多為 7 80年 生人，擁有穩(wěn)定工作和較好的未來預(yù)期，屬于事業(yè)上升勢頭強勁的新中產(chǎn)階層； 小戶型客戶呈現(xiàn)兩極特征，有首次置業(yè)的 城市白領(lǐng) ，也有 養(yǎng)老型 客戶看重良好的居住環(huán)境； 追隨萬科品牌的 老帶新 客戶較多，約占 50%以上， 對萬科物業(yè)和產(chǎn)品非常信任 ，認為買萬科的房子比較有面子； 約 80%的客戶擁有私家車； 大部分客戶為 升級置業(yè) 客戶，看好長白島發(fā)展和生活環(huán)境。 —— 沈陽萬科銷售經(jīng)理 張先生 關(guān)鍵特征：地緣性 政府機關(guān)、公務(wù)員 升級臵業(yè) 私家車 影響因素：品牌 區(qū)域 品牌 與物管 產(chǎn)品設(shè)計 與渾河景觀 區(qū)域升值與周邊配套 客戶描述： 主要是來自 三好街、五愛街及渾南 工作生活的中高端人群； 客戶職業(yè)集中為公務(wù)員、私營業(yè)主、大學(xué)老師、醫(yī)生等，客戶整體 知識層次較高 ； 2835歲 之間客戶較多，均有一定的財富積累，看重這里較為低密的產(chǎn)品形式和生活環(huán)境，大部分是二次及二次以上的 升級置業(yè) ，首次置業(yè)客群比例很少； 創(chuàng)新的 ，也有部分作為投資和偶爾自住考慮的客戶； 社區(qū)目前的入住率不高， 有部分投資客戶購買 ，看好渾南未來的發(fā)展 升值潛力 和 萬科品牌 ； 大部分客戶擁有私家車。 —— 萬科新榆公館銷售經(jīng)理 房先生 關(guān)鍵特征：臨近區(qū)域 知識層次較高 升級臵業(yè) 投資考慮 影響因素：品牌 區(qū)域 低密 萬科新榆公館客戶描述 品牌 與物管 低密產(chǎn)品 產(chǎn)品創(chuàng)新 升值潛力、社區(qū)環(huán)境 客戶描述： 前期主要來自 和平、沈河及鐵西 區(qū) ,后期地域性漸漸不明顯了，因為項目 口碑傳播 較為廣泛； 周邊產(chǎn)業(yè)區(qū)客戶不足 10%,多為企業(yè)中高管； 客戶職業(yè)多為企事業(yè)單位中高層、大學(xué)老師、醫(yī)生等，客戶整體 知識層次和素質(zhì)較高 ； 客戶最為認可社區(qū)的 園林景觀 和整體氛圍，且創(chuàng)新的圍合形式和 產(chǎn)品品質(zhì)感 也得到客戶關(guān)注； 客戶幾乎均為 二次及二次以上置業(yè) ，很多客戶將次作為 周末度假 用； 目前已不做過多推廣，客戶上門量依然不少，多是老客戶帶新客戶，或老客戶重復(fù)購買 —— 唯美品格銷售 劉小姐 關(guān)鍵特征：知識層次較高 升級臵業(yè) 度假考慮 影響因素：景觀 品質(zhì)感 度假生活 唯美品格客戶描述 景觀 園林 低密產(chǎn)品 產(chǎn)品品質(zhì)感 未來升值潛力 理想新城客戶描述 客戶描述： 客戶主要為 周邊工作人群 ，二、三次置業(yè)者，以自住客為主，投資客極少，為自住升值型投資； 以 30歲以下、 50歲以上 的客戶為主，分別占 30%左右和 40%多，3040歲的客戶各約占 15%。年輕客戶主要來源于 附近育才中學(xué)老師 和 東大軟件園白領(lǐng) ，以購買二居為主。其中東大軟件園的曾經(jīng)組織過一次團購，一次性售出 300—— 400套； 50歲以上的客戶主要是因為孩子在育才上學(xué)而 遷就小孩 搬到此處，另外有一部分是來此 養(yǎng)老 ，主要看中價格比較便宜并且環(huán)境舒適； 客戶認為該項目價格較低，戶型比較滿意，建筑風(fēng)格也比較認可， 性價比高 ；社區(qū)環(huán)境好，有高爾夫球場，綠化面積很大，生活環(huán)境宜人，并且有社區(qū)巴士，生活比較方便； 客戶屬于 現(xiàn)實派 ，認可眼見為實。喜歡高品質(zhì)的產(chǎn)品，對于太前衛(wèi)的風(fēng)格和鮮艷的色彩有排斥，喜歡比較 沉穩(wěn)大氣 的色調(diào)，認為有 品質(zhì)感 ，看著舒服。 —— 理想新城銷售經(jīng)理 范先生 關(guān)鍵特征：周邊客群 多次臵業(yè) 兩極分化 教育資源 養(yǎng)老 影響因素：性價比 教育資源 社區(qū)環(huán)境 性價比 教育資源 社區(qū)環(huán)境 未來升值潛力 客戶描述： 主要來自 和平、沈河、大東 等周邊區(qū)域 ,以 中年置業(yè)客群 為主，多為二次及二次以上置業(yè)； 客戶的主要職業(yè)特征為：政府公務(wù)員、私營業(yè)主、企事業(yè)單位的白領(lǐng)及中層人員； 受韓國開發(fā)商影響，社區(qū)內(nèi)有很多韓國人購買； 二期中有 4棟樓為 市府機關(guān)團購 ； 購買客戶多看中項目所處的 區(qū)位 ， 交通便利 、未來生活 配套全，且有很高的 升值 預(yù)期； 小戶型客戶首先看重產(chǎn)品的 實用率 ，而非觀景視野、采光等方面。 —— SR國際新城銷售 張小姐 關(guān)鍵特征：周邊區(qū)域 多次臵業(yè) 白領(lǐng)、中層 政府人員 影響因素：區(qū)位 生活便利 未來升值 區(qū)位 區(qū)域升值力 戶型、實用率等產(chǎn)品因素 萬科新里程客戶描述 客戶描述： 30%是萬科 老業(yè)主 、沒有外地客戶、 二次置業(yè) 占多數(shù)（投資） 來此置業(yè)者以周邊大學(xué)城 教師、白領(lǐng) 居多，還有鄰近的大東、沈河區(qū)內(nèi)汽車城、五愛街的一些 私營業(yè)主 等； 購買客戶中投資比例較高，多選擇 90平米全南戶型，考慮性價比，屬于 地段升值收益型 客戶； 客戶購買主要看重 萬科品牌和物管 ，社區(qū)園林及戶型創(chuàng)新也得到了客戶認可； 項目周邊的 生活配套 ，如：大型超市、醫(yī)院的規(guī)劃，也是客戶購買的影響因素。 —— 萬科營銷部副經(jīng)理 張先生 關(guān)鍵特征：