【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 板色差、墻紙膠痕、吊頂毛糙等影響居住的問(wèn)題，遂要求A公司整改，但至今仍未整改完畢，故訴訟要求A公司按照雙方簽訂的蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同的約定，交付符合使用條件的房屋；支付逾期交房的利息及違約金；并賠償原告的租金損失、交通費(fèi)用。A公司認(rèn)為不存在逾期交房的情況，涉案房屋是符合法律規(guī)定及合同約定的交付條件的，房屋隨時(shí)可以辦理交付手續(xù)，至今未辦理交付手續(xù)的原因是原告拒絕收房，房屋的一般質(zhì)量瑕疵不能作為不辦理交房手續(xù)的條件，未交房的責(zé)任在于原告，被告不應(yīng)承擔(dān)逾期交房及損失的法律責(zé)任。法院經(jīng)審理認(rèn)為開發(fā)商交付的房屋存在質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商未及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期無(wú)法使用處于空置狀態(tài)，應(yīng)對(duì)上述期間內(nèi)原告因房屋空置產(chǎn)生的損失承擔(dān)責(zé)任，賠償相應(yīng)的租金損失。【案件評(píng)析】原被告雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房（全裝修房）銷售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效。A公司于2011年12月29日已取得涉案房屋《交付使用通知書》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收合格證》等兩書一證，符合法定及合同約定的交付條件。A公司并按合同載明的地址向上訴人送達(dá)了交付通知書，可從快遞公司的證明，及其他業(yè)主在合同約定的交房日期前已完成了同一小區(qū)的房屋交接手續(xù)的事實(shí)，得到印證。朱某主張A公司逾期交房，依據(jù)不足，其主張逾期交房損失及違約金的請(qǐng)求，法院不予支持。而因A公司交付的房屋確實(shí)存在一定的質(zhì)量問(wèn)題，依據(jù)合同約定，A公司負(fù)有相應(yīng)的保修義務(wù)，應(yīng)及時(shí)維修涉案房屋，并及時(shí)通知業(yè)主進(jìn)行驗(yàn)收，以減少損失，如未及時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行有效維修，導(dǎo)致房屋長(zhǎng)期無(wú)法使用處于空置狀態(tài)，理應(yīng)承擔(dān)因房屋空置無(wú)法使用產(chǎn)生的損失承擔(dān)賠償責(zé)任，賠償相應(yīng)的空置期租金損失?！痉ü籴尫ā糠课葙|(zhì)量是商品房買賣的最基本要求。商品房關(guān)系民生，價(jià)格不菲，老百姓往往傾其所有購(gòu)置一套住房，難免對(duì)房屋的質(zhì)量追求盡善盡美。全裝修房的裝修標(biāo)注因涉及用料、材質(zhì)、工藝的差異及業(yè)主感官差異，所謂質(zhì)量問(wèn)題更是林林總總，不勝枚舉。為有效解決糾紛、避免訴累，我們首先倡導(dǎo)雙方在合同中明確約定相應(yīng)的裝修標(biāo)準(zhǔn)；其次，倡導(dǎo)開發(fā)商應(yīng)該嚴(yán)格按照約定施工，保證裝修品質(zhì)，倡導(dǎo)業(yè)主針對(duì)不同的裝修質(zhì)量問(wèn)題，維權(quán)時(shí)亦應(yīng)區(qū)別對(duì)待，對(duì)商品房的主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量問(wèn)題或嚴(yán)重影響正常居住的質(zhì)量問(wèn)題，買房者有權(quán)要求解除合同，并要求開發(fā)商應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。就商品房出現(xiàn)非主體結(jié)構(gòu)的一般質(zhì)量瑕疵問(wèn)題，開發(fā)商負(fù)有保修義務(wù)，應(yīng)當(dāng)及時(shí)進(jìn)行維修，否則亦應(yīng)就擴(kuò)大的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。案例四：開發(fā)商逾期交房，業(yè)主能否要求退房？【基本案情】裁判文書：（2013）蘇中民終字第0948號(hào)民事判決書陸某于2011年1月13日與A公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》，合同約定購(gòu)買A公司開發(fā)的在建房屋一套，交房時(shí)間為 2011年11月30日，并約定若開發(fā)商逾期超過(guò)90日仍未交房的，購(gòu)房者有權(quán)單方面解除合同要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。合同簽訂后，陸某已按約付清房款，但A公司逾期交付房屋，其通知交房時(shí)間已逾期超過(guò)90日。2012年3月2日，陸某發(fā)出《解除合同通知書》，要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》，但A公司未同意。故訴訟要求解除雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》；A公司返還購(gòu)房款及利息，支付違約金及逾期付款利息損失。A公司辯稱，不同意解除商品房銷售合同的請(qǐng)求，根據(jù)合同約定除不可抗力外，而其在施工過(guò)程中多次存在電力、高考等情況被政府要求停工的情形，該停工的期限不應(yīng)作為逾期期限予以計(jì)算。法院經(jīng)審理認(rèn)為，延期交房屬實(shí)，陸某享有合同解除權(quán)?！景讣u(píng)析】雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，合法有效，雙方均應(yīng)恪守。本案中，合同約定A公司應(yīng)于2011年11月30日前向陸某交付房屋，逾期超過(guò)90日，陸某有權(quán)單方面解除合同。A公司雖抗辯在施工過(guò)程中多次存在電力，中高考等情況被政府要求停工的情形，可據(jù)實(shí)延期交房的問(wèn)題。但法院認(rèn)為，我市中高考要求停止建筑施工已成為眾所周知的事實(shí)，雙方在簽訂合同之前該要求已經(jīng)存在，不屬于不可抗力的范圍。另開發(fā)商在訂立商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)在確定交房時(shí)限時(shí)予以考慮電力供應(yīng)問(wèn)題，除極端異常造成的長(zhǎng)時(shí)間的停電外，一般性停電不屬于不可抗力。A公司實(shí)際交房的時(shí)間，已經(jīng)超過(guò)約定交付時(shí)間90日，構(gòu)成違約，且符合合同中約定解除的條件。陸某于2012年3月2日向A公司發(fā)出了《解除合同通知書》，次日，A公司收到該通知書，故法院確認(rèn)雙方簽訂的《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房銷售合同》于2012年3月3日解除。合同解除后，A公司應(yīng)當(dāng)全額返還上訴人已經(jīng)支付的購(gòu)房款，并承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。【法官釋法】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該按照合同約定的交房時(shí)間交付商品房，逾期交付的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期交付的違約責(zé)任，根據(jù)逾期情況及合同約定，購(gòu)房者可以選擇解除合同或要求支付逾期交房違約金。在此提醒廣大消費(fèi)者，購(gòu)買商品房簽訂商品房買賣合同時(shí)，房屋的交付時(shí)間一定要約定明確，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一旦產(chǎn)生逾期交房，充分利用法律的渠道主張自己的權(quán)利，以維護(hù)自身的合法權(quán)益。案例五： 能否以房屋空鼓、裂縫等質(zhì)量瑕疵拒絕收房【基本案情】裁判文書：（2012）園民初字第2045號(hào)民事判決書2009年8月，陳某與A公司簽訂《商品房銷售合同》，約定交房條件為提供相關(guān)的證件資料，并明確購(gòu)房者在收到房屋交接通知書之日起15日內(nèi)驗(yàn)收交接；驗(yàn)收后簽署房屋交接書，即為房屋正式交付。A公司未按約于2009年底交付房屋。逾期通知收房，陳某驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋有墻面空鼓、地坪裂縫、墻角滲漏等諸多質(zhì)量問(wèn)題，故未接受房屋要求整改。直到2012年7月，A公司修復(fù)完才將房屋交付陳某，并辦理交接手續(xù)。陳某認(rèn)為，A公司嚴(yán)重違約逾期交房達(dá)到918天，故要求A公司支付逾期交房的利息及違約金。A公司辯稱，該房屋已于2010年1月取得證件資料具備交房條件，已通知陳某收房，但由于陳某自身原因未辦理交房，其已履行交房通知義務(wù)，通知后不存在逾期交房；2010年3月10日陳某已驗(yàn)收房屋并簽署《交房驗(yàn)收表》，但陳某以房屋質(zhì)量為由拒絕辦理房屋交接，其已完成了交房義務(wù)。法院經(jīng)審理后確認(rèn)雙方的交房時(shí)間為2010年3月10日，A公司只承擔(dān)約定交房時(shí)間至2010年3月10日期間逾期交房利息及損失。【案件評(píng)析】房屋質(zhì)量問(wèn)題是老百姓關(guān)注的重大民生熱點(diǎn)，國(guó)家對(duì)此有強(qiáng)制性規(guī)定，老百姓購(gòu)房時(shí)也可就交房條件與開發(fā)商進(jìn)行特別約定。關(guān)于能否以質(zhì)量問(wèn)題拒絕收房?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十二條規(guī)定“因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗(yàn)確屬不合格，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持?！钡谑龡l規(guī)定“因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣人承擔(dān)?！庇纱丝煽闯?，業(yè)主可以根據(jù)房屋質(zhì)量嚴(yán)重程度選擇解除合同、賠償損失、修復(fù)等方式維權(quán)。本案中約定的交房條件已成就，且該房屋的質(zhì)量問(wèn)題并非房屋主體結(jié)構(gòu)不合格，對(duì)房屋使用不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，被告應(yīng)承擔(dān)質(zhì)量瑕疵的修復(fù)責(zé)任，故原告不得以此拒絕收房。但交付房屋存在質(zhì)量問(wèn)題導(dǎo)致延遲使用客觀屬實(shí)，開發(fā)商未及時(shí)維修及通知業(yè)主驗(yàn)收的，理應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。另就交付后的房屋，被告雖有維修義務(wù)，但原告也應(yīng)積極采取措施，避免損失進(jìn)一步擴(kuò)大，否則就擴(kuò)大部分的損失應(yīng)自行承擔(dān)?！痉ü籴尫ā糠课荽嬖谥卮蟀踩[患或不能滿足基本使用功能時(shí)，購(gòu)房者可以拒絕收房。對(duì)于購(gòu)房者而言，如何判斷開發(fā)商交付的房屋是否符合交付條件，購(gòu)房者在哪些條件下可以拒絕收房。一要看當(dāng)事人的約定；二要看是否滿足法律法規(guī)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；三要考慮房屋存在的質(zhì)量瑕疵是否能夠滿足房屋的基本使用功能。同時(shí)，對(duì)于開發(fā)商而言，更應(yīng)該加強(qiáng)房屋質(zhì)量管理，改進(jìn)施工工藝，減少房屋質(zhì)量瑕疵，提升房屋品質(zhì)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)有序健康發(fā)展。案例六： 逾期辦證的違約責(zé)任【基本案情】裁判文書：（2007）園民一初字第1254號(hào)民事判決書2004年 10月27日，錢某與A房產(chǎn)開發(fā)公司簽訂《蘇州工業(yè)園區(qū)商品房預(yù)售合同（第四版）》，約定由原告購(gòu)買被告開發(fā)的星海國(guó)際商務(wù)廣場(chǎng)房屋。雙方對(duì)合同金額、房屋面積、違約責(zé)任等均作了約定。原告依約履行了付款義務(wù)，但被告未按期將房屋銷售合同交至房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)管理中心備案，且延期交房一年多，故錢某起訴要求A公司賠償延期辦理備案登記違約金23777元、延期交房違約金及損失127050元，延期辦理房產(chǎn)證違約金196166元。A房產(chǎn)公司辯稱，錢某提出賠償延期辦理備案登記的訴訟請(qǐng)求，已超過(guò)訴訟時(shí)效。其曾發(fā)函催告原告前來(lái)辦理產(chǎn)證，且因原告沒(méi)有向被告歸還借款13萬(wàn)元及利息，故未為原告辦理出房產(chǎn)證。法院經(jīng)審理后認(rèn)為，A公司存在延期辦理備案登記、延期交房、延期辦理房產(chǎn)證的違約事實(shí)，應(yīng)依法承擔(dān)違約責(zé)任。【案件評(píng)析】關(guān)于延期辦理合同備案登記違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，法律雖對(duì)延期備案違約金并無(wú)明確規(guī)定，但備案登記確實(shí)可能涉及購(gòu)買方的利益，雙方對(duì)此約定相關(guān)違約條款，是雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示，并不違反法律規(guī)定，應(yīng)予遵從。因A公司負(fù)責(zé)合同備案事宜，現(xiàn)其又無(wú)法舉證交付錢某備案登記合同的具體時(shí)間，故其辯稱缺乏事實(shí)依據(jù)，不予采信。原告訴稱2005年11月才拿到備案登記的合同，故原告之訴請(qǐng)未過(guò)訴訟時(shí)效。由于雙方已約定合同總房?jī)r(jià)不作變動(dòng)，故原告根據(jù)合同約定計(jì)算的延期辦理合同備案登記違約金，合法有據(jù)，予以支持。關(guān)于逾期辦證違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，雙方于2005年11月24日實(shí)際交接房屋時(shí)，原告向被告交付代辦費(fèi)、契稅、維修基金、印花稅、貼花、工本費(fèi)等費(fèi)用，與被告間構(gòu)成委托辦證關(guān)系，至今已逾270日，被告未能辦理兩證，構(gòu)成違約；且合同對(duì)逾期辦證違約條款已作具體約定，應(yīng)依據(jù)合同約定處理。而被告稱因原告未歸還13萬(wàn)元借款而不予辦證的抗辯，因借款與房屋買賣系不同法律關(guān)系，雙方并無(wú)約定作為抗辯事由，故該抗辯缺乏法律依據(jù)，法院不予采信。關(guān)于逾期交房違約金的認(rèn)定。法院認(rèn)為，據(jù)合同約定，被告在合同約定的交房時(shí)間未能如約交付房屋，構(gòu)成違約，理應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。【法官釋法】房屋所有權(quán)證是由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)發(fā)放的證明房屋所有權(quán)歸屬的書面憑證。對(duì)廣大消費(fèi)者而言，購(gòu)買房屋、取得房產(chǎn)證后，方才意味著擁有了法律意義上的房屋所有權(quán)，消費(fèi)者對(duì)逾期辦理房產(chǎn)證違約金的約定，最終目的不是求得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的賠償，而是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)全面履行辦證義務(wù)的約束，督促及時(shí)履行相關(guān)辦證義務(wù)。在此，提醒廣大消費(fèi)者在與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂商品房買賣合同時(shí)，應(yīng)明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)協(xié)助買房者辦理房權(quán)證及土地使用證時(shí)間，并且更要明確逾期辦證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)承擔(dān)的逾期辦證的違約金的具體計(jì)算方法。案例七：能否以限購(gòu)為由要求返還預(yù)約定金？【基本案情】裁判文書：（2013）蘇中民終字第1131號(hào)民事判決書2012年5月，葉某與A公司簽訂《房屋定購(gòu)單》，約定葉某定購(gòu)A公司開發(fā)的商品房，支付定金40000元；若買方未按約定時(shí)間簽訂正式的房屋買賣合同，視為買方違約，支付的定金罰沒(méi)歸賣方所有，定購(gòu)單解除；買方申明,簽署本定購(gòu)單時(shí)，買方符合2011年3月3日起實(shí)施的《蘇州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局通告》規(guī)定的購(gòu)房條件，另買方已知悉各商業(yè)銀行最新執(zhí)行的差別化信貸政策，如因買方申明內(nèi)容虛假，造成購(gòu)買房屋無(wú)法辦理產(chǎn)權(quán)登記、無(wú)法辦理按揭貸款等法律后果均由買方承擔(dān)。葉某在上述定購(gòu)單上簽字，交付定金4萬(wàn)元，但雙方最終未簽訂買賣合同。葉某認(rèn)為根據(jù)限購(gòu)政策已屬限購(gòu)人群，因開發(fā)商未告知其信貸及購(gòu)房政策，并以“買方申明”等格式條款形式來(lái)逃避義務(wù)，故其簽訂定購(gòu)單的行為屬重大誤解，要求撤銷合同，退還定金。A公司則認(rèn)為葉某支付定金，未履行簽約義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任；購(gòu)房時(shí)已出示限購(gòu)政策材料，且葉某可將已有房屋賣掉來(lái)滿足政策要求。法院經(jīng)審理認(rèn)為A公司已對(duì)購(gòu)房政策、貸款條件等作特別提示，已盡提醒義務(wù)，葉某應(yīng)承擔(dān)立約定金罰則責(zé)任，最終駁回葉某的請(qǐng)求?！景讣u(píng)析】本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)在于葉某簽訂訂購(gòu)單是否存在重大誤解，可否據(jù)此主張撤銷訂購(gòu)協(xié)議。重大誤解的構(gòu)成要件應(yīng)包括：表意人因?yàn)檎`解而作出意思表示、表意人的誤解是重大的、表意人的誤解并非由于其重大過(guò)失產(chǎn)生。葉某于2012年5月2