【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 其他多名購(gòu)房者分別向法院提起訴訟。近日，法院已對(duì)該案作出判決，在交易中違背了誠(chéng)信原則的開(kāi)發(fā)商將向購(gòu)房者們作出巨額賠償。法院判決認(rèn)為，訂立合同的雙方當(dāng)事人應(yīng)遵循誠(chéng)實(shí)信用原則。但本案中某房開(kāi)公司在認(rèn)購(gòu)協(xié)議簽訂完、購(gòu)房者按約支付了認(rèn)購(gòu)款后，卻提出了大大超過(guò)雙方預(yù)約時(shí)約定的價(jià)格條件，違背了我國(guó)合同法所規(guī)定的誠(chéng)實(shí)信用原則和公平原則，導(dǎo)致購(gòu)房者締約機(jī)會(huì)的喪失，應(yīng)對(duì)此承擔(dān)責(zé)任并作出賠償。最后，法院參照房開(kāi)公司向購(gòu)房者發(fā)出的通知中的售價(jià)與原認(rèn)購(gòu)價(jià)的差額，酌情確定了賠償標(biāo)準(zhǔn)。張先生獲得了2萬(wàn)元經(jīng)濟(jì)損失賠償，已支付的2萬(wàn)元認(rèn)購(gòu)款也如數(shù)返還。律師點(diǎn)評(píng)：商品房認(rèn)購(gòu)糾紛相當(dāng)復(fù)雜，一般認(rèn)為，根據(jù)現(xiàn)有法律規(guī)定，在違背認(rèn)購(gòu)協(xié)議的約定不履行簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同義務(wù)的情況下，違約方應(yīng)承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任。承擔(dān)締約過(guò)失責(zé)任的方式為損害賠償，其中包括直接利益的減少和失去與第三人訂立合同機(jī)會(huì)的損失，并不包括強(qiáng)制簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同的責(zé)任。熱點(diǎn)二：逾期交房糾紛案例回放：市民李女士于2010年2月與某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司簽訂了房屋買(mǎi)賣(mài)合同，合同約定房屋的交房日期為當(dāng)年8月31日。但在到期交房時(shí)，房開(kāi)公司卻無(wú)法出示房屋竣工驗(yàn)收合格證、消防驗(yàn)收合格證明、房屋驗(yàn)收備案表等證件及資料。為此，李女士以房屋達(dá)不到交房條件為由拒絕收房。事后，李女士將房開(kāi)公司告上法庭，申請(qǐng)法院判令房開(kāi)公司給付因逾期交房而產(chǎn)生的已付款利息、違約金、租房費(fèi)等損失共5萬(wàn)元。庭審中，房開(kāi)公司辯稱(chēng)，涉訴商品房并非李女士所說(shuō)，其實(shí)已經(jīng)符合了業(yè)主入住的條件，已經(jīng)取得竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。而且合同中約定的交付條件并不包含房屋驗(yàn)收備案表，故無(wú)需出示驗(yàn)收備案表給李女士。此外，房開(kāi)公司對(duì)李女士提交的租賃協(xié)議等均不認(rèn)可。法院認(rèn)為，原、被告簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》為雙方的真實(shí)意思表示，合同中明確了雙方的權(quán)利義務(wù)，對(duì)房開(kāi)公司逾期交房所要承擔(dān)的責(zé)任也有所規(guī)定，故法院對(duì)房開(kāi)公司的抗辯理由不予支持。此外，依照《合同法》規(guī)定，違約金和實(shí)際損失不能重復(fù)計(jì)算，在本案中，違約金數(shù)額不能彌補(bǔ)李女士的租房費(fèi)損失，則違約金應(yīng)以李女士的房租替代。最終，法院判令房開(kāi)公司賠償李女士已付款利息、。律師點(diǎn)評(píng)：對(duì)于商品房(建筑工程)的交付條件，我國(guó)多部法律、法規(guī)以及地方性法規(guī)都做出了相應(yīng)的規(guī)定?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條第二款規(guī)定：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用”。《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十五條規(guī)定：縣級(jí)以上地方人民政府城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)按照國(guó)務(wù)院規(guī)定對(duì)建設(shè)工程是否符合規(guī)劃條件予以核實(shí)。未經(jīng)核實(shí)或者經(jīng)核實(shí)不符合規(guī)劃條件的，建設(shè)單位不得組織竣工驗(yàn)收。這一條既對(duì)規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收作了強(qiáng)行性的規(guī)定，同時(shí)也表明規(guī)劃部門(mén)的驗(yàn)收應(yīng)在建設(shè)單位組織竣工驗(yàn)收之前。《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第十七條第一款規(guī)定：“建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗(yàn)收或者驗(yàn)收不合格的，不得交付使用”。根據(jù)上述法律、行政法規(guī)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)向買(mǎi)受人交付的商品房的強(qiáng)制性條件必須是“經(jīng)驗(yàn)收合格”的商品房。2008年新修訂的《消防法》對(duì)消防驗(yàn)收制度作了重大修改，即只有對(duì)國(guó)務(wù)院公安部門(mén)規(guī)定的大型的人員密集場(chǎng)所和其他特殊建設(shè)工程，才實(shí)行竣工驗(yàn)收制度，未經(jīng)驗(yàn)收合格不得投入使用；對(duì)于其他的建設(shè)工程，實(shí)行消防備案制度。因此，住宅小區(qū)的消防驗(yàn)收合格不再是法律規(guī)定的交付標(biāo)準(zhǔn)之一。就貴州省地方規(guī)定來(lái)看，自2009年5月1日起施行的《貴州省城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：“商品房交付使用，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：一是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目經(jīng)竣工驗(yàn)收合格，依法取得建設(shè)、城鄉(xiāng)規(guī)劃等有關(guān)部門(mén)出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件，并經(jīng)房地產(chǎn)主管部門(mén)備案；二是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的公共服務(wù)設(shè)施和水、電、道路、綠化等市政公用基礎(chǔ)設(shè)施具備國(guó)家規(guī)定的投入使用條件，已經(jīng)明確產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)，并且以書(shū)面形式明確管理責(zé)任；三是法律、法規(guī)規(guī)定的其他條件。”綜合上述法律法規(guī)的規(guī)定，不難看出，自2009年5月1日起，我省對(duì)于商品房的驗(yàn)收原則上實(shí)行的是備案制，驗(yàn)收主體是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。當(dāng)然，交房條件除了上述的法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)符合合同的約定。熱點(diǎn)三：房貸難引發(fā)的逾期違約責(zé)任糾紛案例回放：2010年3月，市民黃女士與某房開(kāi)公司簽訂了一份商品房買(mǎi)賣(mài)合同。合同約定，黃女士購(gòu)買(mǎi)該公司位于某區(qū)的一套房屋，房屋總價(jià)為40萬(wàn)元。其中，黃女士計(jì)劃貸款28萬(wàn)元。在簽訂合同當(dāng)日，黃女士即向房開(kāi)公司支付了12萬(wàn)元首付款。在黃女士與房開(kāi)公司簽訂合同后不久，“國(guó)十條”調(diào)控政策出臺(tái)?！皣?guó)十條”要求嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房。商品住房?jī)r(jià)格過(guò)高、上漲過(guò)快、供應(yīng)緊張的地區(qū)，商業(yè)銀行可根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)狀況，暫停發(fā)放購(gòu)買(mǎi)第三套及以上住房貸款。在隨后辦理貸款過(guò)程中，銀行以此套房屋屬于第三套房為由拒絕為黃女士發(fā)放貸款。在無(wú)法獲得銀行貸款的情況下，黃女士要求解除與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，并返還當(dāng)初支付的12萬(wàn)元首付款。房開(kāi)公司卻認(rèn)為，在黃女士申請(qǐng)銀行貸款問(wèn)題上房開(kāi)公司并無(wú)過(guò)錯(cuò)，黃女士不能以此為由拒絕履行合同。黃女士除一次性付清28萬(wàn)元余款外，還應(yīng)按合同約定承擔(dān)逾期付款的違約責(zé)任。至此，買(mǎi)賣(mài)雙方因貸款問(wèn)題引發(fā)的糾紛開(kāi)始不斷升級(jí)。律師點(diǎn)評(píng)：購(gòu)房者因無(wú)法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無(wú)法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰(shuí)承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。以黃女士買(mǎi)房糾紛為例，黃女士與房開(kāi)公司簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同是在房貸新政發(fā)布前簽訂的，合同成立后客觀(guān)情況發(fā)生了改變，這是黃女士在簽訂合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的。在此情況下，如果要求黃女士繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。根據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)合同法》若干問(wèn)題的解釋(二)第二十六條規(guī)定：“合同成立以后客觀(guān)情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無(wú)法預(yù)見(jiàn)的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除?！比绻咐m紛中商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立是在新政施行后發(fā)生的，就不適用情勢(shì)變更原則。在沒(méi)有其他約定的情況下，購(gòu)房者還可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第二十三條之規(guī)定，行使解除合同的權(quán)利。該規(guī)定明確：“商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人”。雖然人民法院可根據(jù)實(shí)際情況確定是否變更或解除合同，但適用形式變更原則并非簡(jiǎn)單地豁免債務(wù)人的義務(wù)而使債權(quán)人承受不利后果，而是要充分注意利益均衡，公平合理地調(diào)整雙方利益關(guān)系。在訴訟過(guò)程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭(zhēng)取調(diào)解解決。對(duì)買(mǎi)賣(mài)雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。那么，購(gòu)房者如何防范此類(lèi)糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國(guó)家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購(gòu)房前，最好能事先咨詢(xún)有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開(kāi)發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無(wú)法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。律師提醒：從以上幾個(gè)典型案例不難看出，商品房買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)合同的重視不夠或?qū)贤?