【文章內(nèi)容簡介】 院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責于當事人雙方的事由未能訂立商品房擔保貸款合同并導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”這類糾紛的焦點是：購房者因無法獲得銀行貸款而導致無法繼續(xù)履行合同的，違約責任究竟該由誰承擔？要具體情況具體分析，不能一概而論。要看致使貸款辦不下來的責任到底在哪一方，如果是因為購房戶的信用等問題導致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，那么違約責任在購房戶，開發(fā)商可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。如果是因為開發(fā)商原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，那么開發(fā)商應(yīng)該允許購房戶以現(xiàn)款分期支付房款。購房戶如果無能力現(xiàn)款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。 如果是因為政策調(diào)整原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，購房戶又不愿現(xiàn)款支付的，那么雙方都可以請求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔違約責任。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可以現(xiàn)款支付，也可以辦理按揭貸款。但如果是各種原因無法辦理按揭貸款的，購房戶應(yīng)該以現(xiàn)款支付以全面履行合同。否則將會承擔違約責任。 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導當事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。（四）延期交房糾紛交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為，按照合同約定應(yīng)按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。如果合同交房期屆滿，開發(fā)商未通知業(yè)主收房，責任很好認定。案例順馳太陽城。但是，近些年隨著人們法律意識的逐漸提高，對于商品房交付時是否具備交付條件有了明顯的關(guān)注，很多業(yè)主在辦理入住手續(xù)時會提到《準入證》這個名詞，貽成交房，河北區(qū)某一樓盤交房時沒有準入證，很多業(yè)主不辦理手續(xù)，那么究竟準入證是什么，未取得準入證的商品房是否具備交付條件，先看案例。案例：20007年2月26日，天津市河東區(qū)星河花園住宅小區(qū)196名業(yè)主，以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河東區(qū)人大代表資格。這是國內(nèi)目前規(guī)模最大的一次由選民直接提請的人大代表罷免動議。同時，這也是業(yè)主運用選民的身份來維權(quán)，期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。實際上也攙雜了如何對待天津“準許交付使用證”制度的因素。星河花園在沒有取得《準入證》的情況下通知業(yè)主交房，到了合同約定的交房日，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施還沒有搞好，更沒有準住證，這些商品房還不具備交房條件。我等了一年多，開發(fā)商仍遲遲拿不出準住證，我父親都79歲了，這個房子就是為父母買來養(yǎng)老的，無奈之下領(lǐng)取了房屋鑰匙?！薄　∧玫借€匙10天后，李高翎將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金7萬多元。讓李高翎吃驚的是，河東區(qū)法院判她敗訴。記者看到了去年1月17日下發(fā)的這份判決書。法院認為，雖然開發(fā)商未按照《天津市商品房管理條例》的規(guī)定領(lǐng)取住宅商品房準住證，但天津市人大制定的這個條例是下位法，而全國人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收格后即可交付使用，而沒有規(guī)定準住證制度，所以李高翎敗訴。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。法律分析：“新建住宅商品房準許交付使用證”概述“新建住宅商品房準許交付使用證”一般被簡稱為“準入證”，是指政府職能部門對新建住宅商品房在交付使用前，對其品質(zhì)及配套設(shè)施進行綜合驗收合格之后發(fā)放的許可證件。2002年10月24日，天津市人民代表大會常務(wù)委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對“準入證”進行了初步規(guī)定。屬于地方性法規(guī)中的內(nèi)容。該《條例》第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用?！薄稐l例》第12條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當向購房人明示住宅商品房準許交付使用證?！睘槿媛鋵嵭陆ㄗ≌唐贩繙试S交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規(guī)定》（2002年12月1日起施行）。該《規(guī)定》第12條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時，應(yīng)當向購房人出示該幢住宅的準許使用證。不按規(guī)定辦理準許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。對未取得準許使用證的商品房，購房人有權(quán)拒絕入住?！币酝覈姆煞ㄒ?guī)只規(guī)定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經(jīng)驗收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第61條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第17條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第16條等。天津市的上述規(guī)定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業(yè)主的權(quán)益。但由于習慣性思維和房地產(chǎn)開發(fā)商慣有的強勢地位，使得該《天津市商品房管理條例》出臺時，開發(fā)企業(yè)往往不能形成足夠的重視，對如何預(yù)防風險上也缺乏深度的思考，導致這幾年天津市形成了“準入證”糾紛集中爆發(fā)的時期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦《新建住宅商品房準許交付使用證》需要提供以下材料：項目竣工驗收報告；建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證；非經(jīng)營性公建配套證明；供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；土地使用權(quán)證書；地名管理部門批準的地名文件；小區(qū)竣工資料（現(xiàn)狀照片4張，一份小區(qū)情況簡介）。其中，1—4項為法定要件，5—7項為附件資料。需要注意的是“準入證”按幢發(fā)放，即所謂的“一樓一證”。未取得《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）的后果依據(jù)《天津市商品房管理條例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設(shè)行政主管部門責令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準許使用證而將住宅商品房交付使用的”?！短旖蚴行陆ㄗ≌唐贩繙试S交付使用證管理規(guī)定》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定辦理準許使用證而將項目交付使用的，由建設(shè)行政主管部門按《天津市商品房管理條例》第38條有關(guān)規(guī)定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔相應(yīng)的賠償責任”天津市地方條例關(guān)于“準入證”規(guī)定的效力問題如上面案例所述，某法院認定《天津市商品房管理條例》的規(guī)定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規(guī)定，因為訴訟過程中沒有依據(jù)《天津市商品房管理條例》進行判決。實際上，對于認定《天津市商品房管理條例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題，從二者的立法本意和關(guān)系來看，“準入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關(guān)于房屋交付的規(guī)定，只是制定了嚴于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定看，《天津市商品房管理條例》并不違反我國上位法的規(guī)定。部分