【文章內(nèi)容簡介】 院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定，該規(guī)定明確：“商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人”這類糾紛的焦點(diǎn)是：購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。要看致使貸款辦不下來的責(zé)任到底在哪一方，如果是因?yàn)橘彿繎舻男庞玫葐栴}導(dǎo)致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，那么違約責(zé)任在購房戶，開發(fā)商可以請(qǐng)求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。如果是因?yàn)殚_發(fā)商原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，那么開發(fā)商應(yīng)該允許購房戶以現(xiàn)款分期支付房款。購房戶如果無能力現(xiàn)款支付的，則可以請(qǐng)求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。 如果是因?yàn)檎哒{(diào)整原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，購房戶又不愿現(xiàn)款支付的，那么雙方都可以請(qǐng)求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔(dān)違約責(zé)任。對(duì)第三種情況，因?yàn)楹贤瑳]有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時(shí)購房戶可以現(xiàn)款支付，也可以辦理按揭貸款。但如果是各種原因無法辦理按揭貸款的，購房戶應(yīng)該以現(xiàn)款支付以全面履行合同。否則將會(huì)承擔(dān)違約責(zé)任。 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對(duì)買賣雙方而言，不管是主動(dòng)還是被動(dòng)違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對(duì)樓市調(diào)控力度加大，不時(shí)會(huì)有房產(chǎn)新政策出臺(tái)的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。（四）延期交房糾紛交房時(shí)間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項(xiàng)，延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為，按照合同約定應(yīng)按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。如果合同交房期屆滿，開發(fā)商未通知業(yè)主收房，責(zé)任很好認(rèn)定。案例順馳太陽城。但是，近些年隨著人們法律意識(shí)的逐漸提高，對(duì)于商品房交付時(shí)是否具備交付條件有了明顯的關(guān)注，很多業(yè)主在辦理入住手續(xù)時(shí)會(huì)提到《準(zhǔn)入證》這個(gè)名詞，貽成交房，河北區(qū)某一樓盤交房時(shí)沒有準(zhǔn)入證，很多業(yè)主不辦理手續(xù)，那么究竟準(zhǔn)入證是什么，未取得準(zhǔn)入證的商品房是否具備交付條件，先看案例。案例：20007年2月26日，天津市河?xùn)|區(qū)星河花園住宅小區(qū)196名業(yè)主，以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河?xùn)|區(qū)人大代表資格。這是國內(nèi)目前規(guī)模最大的一次由選民直接提請(qǐng)的人大代表罷免動(dòng)議。同時(shí)，這也是業(yè)主運(yùn)用選民的身份來維權(quán)，期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。實(shí)際上也攙雜了如何對(duì)待天津“準(zhǔn)許交付使用證”制度的因素。星河花園在沒有取得《準(zhǔn)入證》的情況下通知業(yè)主交房，到了合同約定的交房日，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施還沒有搞好，更沒有準(zhǔn)住證，這些商品房還不具備交房條件。我等了一年多，開發(fā)商仍遲遲拿不出準(zhǔn)住證，我父親都79歲了，這個(gè)房子就是為父母買來養(yǎng)老的，無奈之下領(lǐng)取了房屋鑰匙?！薄　∧玫借€匙10天后，李高翎將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金7萬多元。讓李高翎吃驚的是，河?xùn)|區(qū)法院判她敗訴。記者看到了去年1月17日下發(fā)的這份判決書。法院認(rèn)為，雖然開發(fā)商未按照《天津市商品房管理?xiàng)l例》的規(guī)定領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)住證，但天津市人大制定的這個(gè)條例是下位法，而全國人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗(yàn)收格后即可交付使用，而沒有規(guī)定準(zhǔn)住證制度，所以李高翎敗訴。李上訴后，天津市第二中級(jí)法院維持原判。法律分析：“新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證”概述“新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證”一般被簡稱為“準(zhǔn)入證”，是指政府職能部門對(duì)新建住宅商品房在交付使用前，對(duì)其品質(zhì)及配套設(shè)施進(jìn)行綜合驗(yàn)收合格之后發(fā)放的許可證件。2002年10月24日，天津市人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)出臺(tái)了《天津市商品房管理?xiàng)l例》，該《條例》對(duì)“準(zhǔn)入證”進(jìn)行了初步規(guī)定。屬于地方性法規(guī)中的內(nèi)容。該《條例》第10條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。”《條例》第12條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人明示住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證?！睘槿媛鋵?shí)新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》（2002年12月1日起施行）。該《規(guī)定》第12條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時(shí)，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的準(zhǔn)許使用證。不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。對(duì)未取得準(zhǔn)許使用證的商品房，購房人有權(quán)拒絕入住?！币酝覈姆煞ㄒ?guī)只規(guī)定了房屋交付時(shí)間是在建筑工程竣工并經(jīng)驗(yàn)收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第61條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第27條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第17條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第16條等。天津市的上述規(guī)定嚴(yán)格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。但由于習(xí)慣性思維和房地產(chǎn)開發(fā)商慣有的強(qiáng)勢(shì)地位，使得該《天津市商品房管理?xiàng)l例》出臺(tái)時(shí)，開發(fā)企業(yè)往往不能形成足夠的重視，對(duì)如何預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)上也缺乏深度的思考，導(dǎo)致這幾年天津市形成了“準(zhǔn)入證”糾紛集中爆發(fā)的時(shí)期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。辦理《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）需要的材料按照《天津市商品房管理?xiàng)l例》和《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》需要提供以下材料：項(xiàng)目竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證；非經(jīng)營性公建配套證明；供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；土地使用權(quán)證書；地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件；小區(qū)竣工資料（現(xiàn)狀照片4張，一份小區(qū)情況簡介）。其中，1—4項(xiàng)為法定要件，5—7項(xiàng)為附件資料。需要注意的是“準(zhǔn)入證”按幢發(fā)放，即所謂的“一樓一證”。未取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）的后果依據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》第38條規(guī)定：“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證而將住宅商品房交付使用的”?！短旖蚴行陆ㄗ≌唐贩繙?zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第13條規(guī)定：“開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證而將項(xiàng)目交付使用的，由建設(shè)行政主管部門按《天津市商品房管理?xiàng)l例》第38條有關(guān)規(guī)定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任”天津市地方條例關(guān)于“準(zhǔn)入證”規(guī)定的效力問題如上面案例所述，某法院認(rèn)定《天津市商品房管理?xiàng)l例》的規(guī)定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規(guī)定，因?yàn)樵V訟過程中沒有依據(jù)《天津市商品房管理?xiàng)l例》進(jìn)行判決。實(shí)際上，對(duì)于認(rèn)定《天津市商品房管理?xiàng)l例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題，從二者的立法本意和關(guān)系來看，“準(zhǔn)入證”制度并未從根本上顛覆《建筑法》關(guān)于房屋交付的規(guī)定，只是制定了嚴(yán)于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定看，《天津市商品房管理?xiàng)l例》并不違反我國上位法的規(guī)定。部分