【文章內(nèi)容簡介】 原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。 ” 《最高人民法院關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定 ， 該規(guī)定明確： “商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo) 致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人 ” 這類糾紛的焦點是： 購房者因無法獲得銀行貸款而導(dǎo)致無法繼續(xù)履行合同的，違約責(zé)任究竟該由誰承擔(dān)？要具體情況具體分析，不能一概而論。 要看致使貸款辦不下來的責(zé)任到底在哪一方， 如果是因為購房戶的信用等問題導(dǎo)致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導(dǎo)致商品房買 賣合同不能繼續(xù)履行的，那么違約責(zé)任在購房戶，開發(fā)商可以請求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。如果是因為開發(fā)商原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，那么開發(fā)商應(yīng)該允許購房戶以現(xiàn)款分期支付房款。購房戶如果無能力現(xiàn)款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責(zé)任和賠償損失。 如果是因為政策調(diào)整原因?qū)е聼o法辦理按揭貸款的，購房戶又不愿現(xiàn)款支付的，那么雙方都可以請求解除合同，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人，雙方都不用承擔(dān)違約責(zé)任。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可 以現(xiàn)款支付，也可以辦理按揭貸款。但如果是各種原因無法辦理按揭貸款的，購房戶應(yīng)該以現(xiàn)款支付以全面履行合同。否則將會承擔(dān)違約責(zé)任。 在訴訟過程中，人民法院一般采取的是積極引導(dǎo)當(dāng)事人重新協(xié)商，改訂合同；重新協(xié)商不成的，爭取調(diào)解解決。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔(dān)違約責(zé)任。 那么，購房者如何防范此類糾紛的發(fā)生呢？在現(xiàn)階段國家對樓市調(diào)控力度加大，不時會有房產(chǎn)新政策出臺的情況下，市民在準(zhǔn)備購房前，最好能事先咨詢有關(guān)銀行，全面了解當(dāng)前貸款政策后，再與開發(fā)商簽訂正式合同，以避免因 無法貸款而引發(fā)不必要的違約糾紛。 （四）延期交房糾紛 交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為，按照合同約定應(yīng)按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。如果合同交房期屆滿，開發(fā)商未通知業(yè)主收房，責(zé)任很好認(rèn)定。案例順馳太陽城。 但是，近些年隨著人們法律意識的逐漸提高，對于商品房交付時是否具備交付條件有了明顯的關(guān)注，很多業(yè)主在辦理入住手續(xù)時會提到《準(zhǔn)入證》這個名詞，貽成交房，河北區(qū)某一樓盤交房時沒有準(zhǔn)入證，很多業(yè)主不辦理手續(xù)，那么究竟準(zhǔn)入證是什么，未取得準(zhǔn)入證的商品房是否具備 交付條件，先看案例。 案例： 20217 年 2 月 26 日，天津市河?xùn)|區(qū)星河花園住宅小區(qū) 196 名業(yè)主，以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河?xùn)|區(qū)人大代表資格。這是國內(nèi)目前規(guī)模最大的一次由選民直接提請的人大代表罷免動議。同時，這也是業(yè)主運(yùn)用選民的身份來維權(quán)，期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。實際上也攙雜了如何對待天津 “ 準(zhǔn)許交付使用證 ” 制度的因素。 星河花園在沒有取得《準(zhǔn)入證》的情況下通知業(yè)主交房， 到了合同約定的交房日，我發(fā)現(xiàn)小區(qū)的配套設(shè)施還沒有搞好，更沒有準(zhǔn)住證，這些商品房還不具備交房條件。我等了一年多，開發(fā)商仍遲遲拿不出準(zhǔn)住證，我父親都 79 歲了，這個房子就是為父母買來養(yǎng)老的，無奈之下領(lǐng)取了房屋鑰匙。 ” 拿到鑰匙 10 天后，李高翎將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金 7 萬多元。讓李高翎吃驚的是，河?xùn)|區(qū)法院判她敗訴。記者看到了去年 1 月 17 日下發(fā)的這份判決書。法院認(rèn)為，雖然開發(fā)商未按照《天津市商品房管理條例》的規(guī)定領(lǐng)取住宅商品房準(zhǔn)住證，但天津市人大制定的這個條例是下位法，而全國人大制定的《建筑法》是上位法，上位法的效力高于下位法，而《建筑法》規(guī)定，建筑工程竣工經(jīng)驗收格后即可交付使用，而沒有規(guī)定準(zhǔn) 住證制度，所以李高翎敗訴。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。 法律分析： “ 新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 ” 概述 “ 新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證 ” 一般被簡稱為 “ 準(zhǔn)入證 ” ，是指政府職能部門對新建住宅商品房在交付使用前，對其品質(zhì)及配套設(shè)施進(jìn)行綜合驗收合格之后發(fā)放的許可證件。 2021 年 10 月 24 日，天津市人民代表大會常務(wù)委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對 “ 準(zhǔn)入證 ” 進(jìn)行了初步規(guī)定。 屬于地方性法規(guī)中的內(nèi)容。 該《條例》第 10 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的住宅商品房，必須在領(lǐng)取建設(shè)行政主管部門 核發(fā)的住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證后，方可交付使用。 ” 《條例》第 12 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人明示住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證。 ” 為全面落實新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》（ 2021 年 12 月 1 日起施行）。 該《規(guī)定》第 12 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將新建的住宅商品房交付使用時，應(yīng)當(dāng)向購房人出示該幢住宅的準(zhǔn)許使用證。 不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。 對未取得準(zhǔn)許使用證的商品房，購房人有 權(quán)拒絕入住。 ” 以往我國的法律法規(guī)只規(guī)定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經(jīng)驗收合格后。比如《中華人民共和國建筑法》第 61 條、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第 27 條、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第 17 條、《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第 16 條等。天津市的上述規(guī)定嚴(yán)格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。但由于習(xí)慣性思維和房地產(chǎn)開發(fā)商慣有的強(qiáng)勢地位，使得該《天津市商品房管理條例》出臺時，開發(fā)企業(yè)往往不能形成足夠的重視，對如何預(yù)防風(fēng)險上也缺乏深度的思考，導(dǎo)致這幾年天津市形成了 “ 準(zhǔn)入證 ” 糾紛集中爆發(fā)的 時期，不僅行政層涉及面較廣，而且在司法界也形成了較多的爭議。 辦理《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）需要的材料 按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申辦《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》需要提供以下材料： 項目竣工驗收報告； 建設(shè)工程規(guī)劃驗收合格證； 非經(jīng)營性公建配套證明； 供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明； 土地使用權(quán)證書； 地名管理部門批準(zhǔn)的地名文件； 小區(qū)竣工資料（現(xiàn)狀照 片 4 張，一份小區(qū)情況簡介）。 其中， 1— 4 項為法定要件， 5— 7 項為附件資料。 需要注意的是 “ 準(zhǔn)入證 ” 按幢發(fā)放，即所謂的 “ 一樓一證 ” 。 未取得《新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》（準(zhǔn)入證）的后果 依據(jù)《天津市商品房管理條例》第 38 條規(guī)定： “ 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有下列行為之一的，建設(shè)行政主管部門責(zé)令改正，并可處以十萬元以下罰款：違反本條例第十條規(guī)定，未取得住宅商品房準(zhǔn)許使用證而將住宅商品房交付使用的 ” 。 《天津市新建住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證管理規(guī)定》第 13 條規(guī)定： “ 開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定辦理準(zhǔn)許使用證而將項目交付使用的，由 建設(shè)行政主管部門按《天津市商品房管理條例》第 38 條有關(guān)規(guī)定給予處罰。給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任 ” 。 天津市地方條例關(guān)于 “ 準(zhǔn)入證 ” 規(guī)定的效力問題 如 上面案例 所述，某法院認(rèn)定《天津市商品房管理條例》的規(guī)定違反了全國人大制定的《建筑法》即上位法的規(guī)定，因為訴訟過程中沒有依據(jù)《天津市商品房管理條例》進(jìn)行判決。 實際上，對于認(rèn)定《天津市商品房管理條例》是否違反《建筑法》的規(guī)定的問題，從二者的立法本意和關(guān)系來看， “ 準(zhǔn)入證 ” 制度并未從根本上顛覆《建筑法》關(guān)于房屋交付的規(guī)定，只是 制定了嚴(yán)于《建筑法》的交房條件，從《立法法》和行政法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定看，《天津市商品房管理條例》并不違反我國上位法的規(guī)定。 部分司法判例對