【正文】 品房現房買賣合同前簽訂文書的行為，是對雙方交易房屋有關事宜的初步確認。 這方面的案例： 案例一， 周某應房產公司要求與其簽訂《房產認購協(xié)議書》，并交付了定金2 萬元，約定購買該公司開發(fā)的一處房屋。簽訂協(xié)議后，周某遂于 約定日期 攜帶購房款到房產公司準備正式簽訂商品房買賣合同，簽訂合同前，周某經向產權機關查詢得知他預訂的該套住宅已于 認購協(xié)議簽訂前 抵押給銀行。并提出在房產公司解除對該房屋的抵押后，雙方再簽訂商品房買賣合同。周某遂將房產公司告上法庭，要求法院判令該公司撤銷《房產認購協(xié)議書》，返還已交的 2 萬元定金并加倍賠償 2 萬元。由于周某沒有按時簽訂商品房買賣合同，已經違約，故公司不退還購房定金的行為并無不當，請求 法院駁回其訴訟請求。 案例二， 陳 某 與 某地產 公司簽訂《房產定購協(xié)議書》，約定陳定購一套商品房，并支付定金 1 萬元。同年 4 月 19 日 ，陳簽訂《商品房買賣合同》時，認為該合同的補充協(xié)議有許多不公平條款，兩次發(fā)函要求修改不公平條款。 法院審理后認為： 該協(xié)議明確載明：陳已詳細閱讀和了解該《商品房買賣合同》范本、補充協(xié)議等購房文本的內容，故陳應按定購協(xié)議約定的合同基本條件與星星公司簽訂正式的《商品房買賣合同》，星星公司有權拒退定金，駁回陳的訴訟請求。到底什么時候通知沒有約定，有時長達幾個月，使購房者錯過貸款優(yōu)惠政策或趕上不利政策，審查合同時注意此方面。 ” 第五條 商品房的認購、訂購、預訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內容，并且出賣人已經按照約定收受購房款的，該協(xié)議應當認定為商品房買賣合同?！? 這類糾紛主要集中在兩方面：第一，訂購協(xié)議的效力問題；第二，定金罰則問題。 首先，如果雙方簽訂的商品房訂購協(xié)議不具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同十三項（下稱 “十三項 ”）主要內容， （ 附：《商品房銷售管理辦法》第十六條 商品房銷售時，房地產開發(fā)企業(yè)和買受人應當訂立書面商品房買賣合同。 ） 那么該協(xié)議 不是正式的商品房買賣合同，而是預約合同，是獨立有效的合同。 其次，如果該協(xié)議體現了 “十三項 ”內容， 并且開發(fā)商已按照約定 收受購房款的，購房者 可向相關部門查實該房地產的開發(fā)商是否已取得房屋的預售許可證。 定金罰則問題，怎樣確定定金的性質。 在商品房買賣合同無法訂立的情況下，需區(qū)分以下幾種情形適用定金罰則： (1)如果購房者無正當理由沒有按照商品房認購書規(guī)定的時間、地點去簽約，則應視為因購房者原因未能訂立商品房買賣合同，開發(fā)商有權不予返還定金。因此，不應適用定金罰則，開發(fā)商只需返還定金即可。此種情形主要包括在認購書約定的期限到來時開發(fā)商尚未具備預售條件或者開發(fā)商將認購人認購的房屋又賣予他人以及開發(fā)商出售抵押房未履行法定義務而造成，開發(fā)商的過錯使得雙方簽訂認購書的目的不能實現，應當適用定金罰則。 (3)雙方對不能簽訂預售合同均無過錯的，定金應當返還。另外，如果雙方對于認購書中未確認的其他購房合同條款達不成一致意見，這種情況下對于買賣任何一方而言都不視為違約，導致購房合同無法簽訂，那么開發(fā)商就應把定金全部返還購房者，不應以此為由 “沒收定金 ”。 （三） 房貸難引發(fā)的 相關 糾紛 這類糾紛 2021 年呈快速上升趨勢，受國家調控政策影響。 案例一， 2021 年 2 月， 購房人 葉某與 某房地產開發(fā)公司 簽訂 了 《 天津 市 商品房買賣合同 》，約定：葉某 購買某房地產公司開發(fā)的 位于 天津市河西區(qū) 某 小區(qū)房屋，房屋成交總價為 1 480 000 元， 葉某 支付定金人民幣 50 000 元以及房屋首付款 430000 元， 剩余房款 100 萬元整以貸款形式支付給 房地產公司 ，如貸款不足 100 萬元，以現金形式補足；若貸款因 葉 某自身原因未獲批準，由 葉某 自行籌齊剩余房價款，以現金形式支付給 房地產公司 。 2021 年 4 月， 天津實施限購令后，葉某不能取得銀行按揭貸款， 銀行給出的理由是： 4 月 17 日國務院發(fā)布《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，對不能提供 1 年以上當地納稅證明或社保證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。因無法辦理貸款 ， 葉某 兩次向 房地產公司 發(fā)出解約函，主張現其沒有履約能力?！?關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知 》涉及的房貸新政屬于國家宏觀政策調整，對購房人的履約能力產生重大影響。若合同繼續(xù)履行對于一方當事人已明顯不公平，而購房人履約能力的變化亦導致合同目的難以實現。故 葉某 請求法院解除合同，應予支持。 案例二，我的一個朋友 2021 年在河東紅城買了一套商品房，簽訂了《商品房買賣合同》，總價 130 余萬，首付 50 萬，其余辦理按揭貸款。按照合同，應自 60 日內辦理完畢按揭貸款，因購房人原因致使貸款無法辦理，購房人應一次性補齊房款，否則按照逾期付款處理。 貽成案例， 2021 年上半年，對于貸款遲遲未辦理的集中起訴，法院傳票后大部分可以交齊房款， 2021 年下半年，市場形勢急轉之下，不再起訴了，購房人要求退房，退后， 2021 年上半年又報復性反彈，后悔不已。 ” 《最高人民法院關于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二十三條之規(guī)定 ， 該規(guī)定明確： “商品房買賣合同約定，買受人以擔保貸款方式付款、因當事人一方原因未能訂立商品房擔保貸款合同并導 致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當事人可以請求解除合同和賠償損失。 要看致使貸款辦不下來的責任到底在哪一方， 如果是因為購房戶的信用等問題導致銀行不予辦理按揭貸款的，購房戶又沒有能力全額支付房款，導致商品房買 賣合同不能繼續(xù)履行的，那么違約責任在購房戶，開發(fā)商可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。購房戶如果無能力現款支付的，則可以請求解除合同、主張違約責任和賠償損失。對第三種情況，因為合同沒有約定辦理按揭貸款，所以在支付房款時購房戶可 以現款支付，也可以辦理按揭貸款。否則將會承擔違約責任。對買賣雙方而言，不管是主動還是被動違約，都有可能要承擔違約責任。 （四）延期交房糾紛 交房時間是《商品房買賣合同》中必須載明的事項，延期交房毋庸置疑是開發(fā)商違約行為，按照合同約定應按日支付違約金，比例雙方可以事先約定。案例順馳太陽城。 案例： 20217 年 2 月 26 日，天津市河東區(qū)星河花園住宅小區(qū) 196 名業(yè)主，以選民的身份向區(qū)人大遞交聯(lián)合簽名的罷免函，要求罷免星河花園住宅小區(qū)的開發(fā)商丁冰的河東區(qū)人大代表資格。同時，這也是業(yè)主運用選民的身份來維權，期待以此解決與開發(fā)商的矛盾。 星河花園在沒有取得《準入證》的情況下通知業(yè)主交房， 到了合同約定的交房日，我發(fā)現小區(qū)的配套設施還沒有搞好，更沒有準住證，這些商品房還不具備交房條件。 ” 拿到鑰匙 10 天后，李高翎將開發(fā)商告上法庭，索賠違約金 7 萬多元。記者看到了去年 1 月 17 日下發(fā)的這份判決書。李上訴后，天津市第二中級法院維持原判。 2021 年 10 月 24 日，天津市人民代表大會常務委員會出臺了《天津市商品房管理條例》，該《條例》對 “ 準入證 ” 進行了初步規(guī)定。 該《條例》第 10 條規(guī)定： “ 房地產開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設的住宅商品房，必須在領取建設行政主管部門 核發(fā)的住宅商品房準許交付使用證后，方可交付使用。 ” 為全面落實新建住宅商品房準許交付使用證管理工作，天津市建委專門制定了《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規(guī)定》（ 2021 年 12 月 1 日起施行）。 不按規(guī)定辦理準許使用證的新建住宅商品房不得交付使用。 ” 以往我國的法律法規(guī)只規(guī)定了房屋交付時間是在建筑工程竣工并經驗收合格后。天津市的上述規(guī)定嚴格限定了商品房交付的條件，客觀上有利于維護業(yè)主的權益。 辦理《新建住宅商品房準許交付使用證》（準入證）需要的材料 按照《天津市商品房管理條例》和《天津市新建住宅商品房準許交付使用證管理規(guī)定》的規(guī)定，房地產開發(fā)企業(yè)申辦《新建住宅商品房準許交付使用證》需要提供以下材料： 項目竣工驗收報告； 建設工程規(guī)劃驗收合格證； 非經營性公建配套證明； 供水、供電、供氣、供熱、排水等配套證明；