【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 ...................................................................... 58 (二 ) 項(xiàng)目指標(biāo)對(duì)比分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 59 九、市場(chǎng)篇總結(jié) .............................................................................................................................................................................................................................................................60 （一）區(qū) 域宏觀層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 60 （二）城市規(guī)劃層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 61 （三）宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 61 （四）微觀房地產(chǎn)市場(chǎng)層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 62 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 3 一、 南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 指數(shù)情況 2021 年 15 月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，與去年同期相比表現(xiàn)上揚(yáng)，如表 1 所示。南京市綜合指數(shù)走勢(shì)情況如圖 1 所示。 表 1 南京 15 月城市綜合指數(shù)及各分物業(yè)指數(shù)變化表 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 4 （二） 商品住宅交易行情 1 月隨天氣轉(zhuǎn)冷，南京樓市步入淡季，再加上暴雪天氣的影響，整體銷售乏力。隨著年關(guān)的逼近，和各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購(gòu)房者選擇繼續(xù)觀望。 2 月受到天氣和春節(jié)長(zhǎng)假的影響，南京住宅市場(chǎng)整體銷售乏力，人們?nèi)栽谟^望之中。 3 月隨著氣溫的上升，觀望氣氛有所減淡。 4 月，氣溫仍在上升 ，而南京住宅市場(chǎng)卻在 “降溫 ”。由于各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購(gòu)房者仍在觀望之中。 5 月，由于季節(jié)性因素及南京春季房展會(huì)的召開(kāi)，住宅供應(yīng)量和成交量雙雙表現(xiàn)上揚(yáng)。 6 月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。 16 月住宅成交變化情況如表 2 所示。 表 2 南京 16 月住宅成交變化情況表 南京七成左右的住宅銷 量都集中在江寧、浦口和河西板塊， 16 月分板塊成交情況如圖 2 所示。南京住宅成交面積以中等戶型為主，成交價(jià)格以中低價(jià)為主。 圖 2 南京市 16 月住宅分板塊交易情況 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 5 （三） 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)分析 南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)在 08 年商品房的投資額繼續(xù)增加，但增幅較去年同期減緩，竣工面積出現(xiàn)大幅增長(zhǎng)，而銷售面積 表現(xiàn)下降。 南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售額走勢(shì)如圖 3 所示。 圖 3 南京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額與商品房銷售額走勢(shì)圖 14 月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比去年同期增長(zhǎng) %。 14 月，全市共完成住宅投資額 億元，同比增長(zhǎng) %。 14 月全市共完成商品房銷售額 %，同比減少 %。 14 月，南京住宅投資額為 億元，同比增長(zhǎng) %；施工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 21%；竣工面積為 萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng) 154%。 14 月，南京住宅的累積銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 35%，其中現(xiàn)房銷售面積為 萬(wàn)平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬(wàn)平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)住宅累積銷售額 億元，同比減少 %，其中現(xiàn)房銷售額為 億元，同比下降 %，期房銷售額為 億元，同比下降 %。 14 月，住宅的累積空置面積為 萬(wàn)平方米，較去年有所增加，占整個(gè)商品房空置面積的 %，近期市場(chǎng)供應(yīng)和銷量都有所增加，住宅空置面積有所減少。 住宅中的別墅和高檔公寓歷來(lái)價(jià)位都較高，供給也較少。 14 月，別墅和高檔公寓的累計(jì)新開(kāi)工面積為 萬(wàn)平方米，累計(jì)施工面積 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售額 億元。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 6 （四）南京市土地市場(chǎng)狀況 2021 年 南京上半年住宅類土地交易情況 截至 2021 年 6 月 30 日，南 京共有公示土地成交數(shù)據(jù) 28 條，其中住宅類（含混合住宅類）成交土地共 22 塊，住宅類成交總面積為 2155166 平米，同比 07 年上半年土地總出讓面積增加了 %。 十三個(gè)行政區(qū)中，玄武、秦淮和雨花的住宅類土地成交數(shù)據(jù)為 0，成交面積最多的是江寧，一共為 653834 平米，成交面積其次的是鼓樓，共為 445938 平米。 2021 年上半年南京住宅土地交易分布圖 2021 年南京市 住宅建設(shè) 計(jì)劃 2021 年全市各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) 1050 公頃，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地 850 公頃，保障性住房建設(shè)用地 200 公頃。 根據(jù)計(jì)劃， 2021 年南京將建普通商品住房約 9 萬(wàn)套，建筑面積 800萬(wàn)㎡。 2021 年度南京市住房建設(shè)計(jì)劃，住房建設(shè)總量與這幾年大致持平，主要建設(shè)指標(biāo)表現(xiàn) 在以下幾個(gè)方面： 一是普通商品住房建設(shè)目標(biāo)。 本年度（即 2021 年度，下同）普通商品住房約 9 萬(wàn)套，住宅建筑面積 800 萬(wàn)平方米。其中，中低價(jià)位、中 小戶型 商品房約 萬(wàn)套，住宅建筑面積約 560 萬(wàn)平方米。 二是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年度目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積約 225 萬(wàn)平方米， 約 萬(wàn)套。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 7 三是廉租住房建設(shè)年度目標(biāo)。 2021 年新建廉租住房投資共計(jì)投入 億元。其中投入 億元，籌建廉租住房 1000 套， 5 萬(wàn)平方米；回購(gòu)廉租住房投入 7000 萬(wàn)元；對(duì)符合條件的低收入住房困難家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼 億元等。 四是中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）年度建設(shè)目標(biāo)。 2021 年可上市供應(yīng)中低價(jià)商品房（含限價(jià)房、拆遷復(fù)建房）總量為 60 萬(wàn)平方米，約 7000 套。 五是危舊房改造、小區(qū)整治出新年度建設(shè)目標(biāo)。 2021 年擬實(shí)施危舊房片區(qū)改造 100 萬(wàn)平方米；擬出新小區(qū) 80 個(gè) 左右，整治房屋 900 幢左右。 （五） 本章小結(jié) ◆ 上半年南京樓市仍不見(jiàn)起色 歷經(jīng) 2021 年樓市的瘋狂， 2021 的樓市可謂是平淡無(wú)奇。 一、二月樓市冰凍，金三銀四銷售平淡，紅五月不紅，六月樓市跌宕起伏 ??2021 上半年的南京樓市沒(méi)有了去年的火熱與瘋狂。如果用一個(gè)詞語(yǔ)來(lái)形容過(guò)去半年的南京樓市，開(kāi)發(fā)們?cè)V說(shuō) “ 迷茫 ” ，專家們?cè)u(píng)論 “ 正常 ” ，購(gòu)房者們追問(wèn) “ 房?jī)r(jià)到底了沒(méi)？ ” 不同身份的人用不同的眼光看南京樓市走過(guò)的這半年。 ◆ 上半年樓市宏觀調(diào)控未見(jiàn)松動(dòng) 與 2021 年國(guó)家頻出的調(diào)控政策相比， 2021 年的調(diào)控力 度似乎減輕了許多。 2021 新年剛過(guò)，南京市公積金管理中心就首發(fā)公積金新政，另外，今年 4 月，南京市物業(yè)維修資金新政也重新制定新標(biāo)準(zhǔn)。盡管這兩項(xiàng)政策措施并沒(méi)有實(shí)質(zhì)上直接促進(jìn)樓市的回暖，但卻被業(yè)內(nèi)一致看做是政府政策松綁的一個(gè)明顯信號(hào) ◆ 上半年南京土地市場(chǎng)遭遇寒流 31 塊地 24 幅底價(jià)成交 3 幅流標(biāo) 從去年的 “ 瘋狂競(jìng)價(jià) ” ，到如今的 “ 出手謹(jǐn)慎 ” ，南京土地市場(chǎng)也隨之 “ 冷風(fēng)嗖嗖 ” 。據(jù) HOUSE365 統(tǒng)計(jì)，今年 1 到 6 月份，南京共有 31 幅地塊公開(kāi)拍賣，其中底價(jià)成交 24幅，流標(biāo) 3 幅 。和去年同期成交 59 幅，地王頻出的火熱行情 相比，不少業(yè)內(nèi)人士均稱 “ 變化很明顯 ” ：不僅開(kāi)發(fā)商拿地的熱情大減，南京國(guó)土部門推地的步伐也大為放緩。流拍、遇冷，成為今年國(guó)土出讓的關(guān)鍵詞。而坊間的土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)卻非常熱鬧，某開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓某地塊的消息不時(shí)傳出。由于信貸緊縮資金壓力過(guò)大，不少中小開(kāi)發(fā)商為了避免被活活 “ 撐死 ” ，只能 “ 吐 ” 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 8 二 、 江寧區(qū)域宏觀背景 （一） 區(qū)域地理位置 江寧區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲 “ 江南佳麗地 ” 的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，介于北緯 30176。38? ～ 32176。13? ，東經(jīng) 118176。31? ～ 119176。04? 之間，總面積 平方公里。 東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與安徽省當(dāng)涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍山市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望。 （二） 土地資源 江寧區(qū)實(shí)際控制面積為 萬(wàn)公頃，其中農(nóng)用地 萬(wàn)公頃（耕地 萬(wàn)公頃、園地 萬(wàn)公頃、林地 萬(wàn)公頃、其他農(nóng)用地 ） 。建設(shè)用地 萬(wàn)公頃（居民點(diǎn)和獨(dú)立工礦用地３ .０９萬(wàn)公頃、交通運(yùn)輸用地 萬(wàn)公頃、水利設(shè)施用地 ）；未利用地 萬(wàn)公頃（未利用地 萬(wàn)公頃，河流水面等其它土地 萬(wàn)公頃）。 （三） 人口與 行政劃分 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù) 總面積 （平方公里） 村委會(huì) 居委會(huì) 東山街道 136200 111 19 18 祿口鎮(zhèn) 68425 144 34 6 江寧鎮(zhèn) 56578 18 3 土橋鎮(zhèn) 34681 69 14 2 丹陽(yáng)鎮(zhèn) 25412 61 9 1 麒麟鎮(zhèn) 28383 11 1 東善橋街道 24933 8 1 湯山鎮(zhèn) 39268 14 3 周崗鎮(zhèn) 23666 10 1 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 9 全區(qū)現(xiàn)轄 13 個(gè)鎮(zhèn)、 7 個(gè)街道辦事處。全區(qū)共有居民委員會(huì) 49 個(gè)，村民委員會(huì) 344 個(gè)。全區(qū)總?cè)丝?萬(wàn)人。 2021 年末全區(qū)戶籍總戶數(shù) 萬(wàn)戶，總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，比上年增長(zhǎng) 4. 07%，其中：男性人口 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人；女性人口 萬(wàn)人，增加 萬(wàn)人。全年出生人口 萬(wàn)人，出生率為?；全年死亡人口 萬(wàn)人，死亡率為 ?；人口自然增長(zhǎng)率為 ?。全區(qū)計(jì)劃生育率達(dá) 98%。 銅井鎮(zhèn) 33166 9 1 陶吳鎮(zhèn) 28523 11 1 上坊街道 24556 10 1 淳化街道 40847 11 1 谷里鎮(zhèn) 36047 12 1 秣陵街道 33625 12 4 湖熟鎮(zhèn) 68519 26 5 上峰鎮(zhèn) 26800 69 10 1 橫溪鎮(zhèn) 30606 9 1 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 10 （四） 交通運(yùn)輸 1.