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20xx地產(chǎn)文案-南京江寧區(qū)房地產(chǎn)市場研究報告_61-24打包下載-doc-_20xx年(存儲版)

2025-01-15 13:51上一頁面

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【正文】 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里,以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭,東起方山腳下,西至牛首山麓,南至南京二環(huán)路,計劃用 10 年時間投入 50 億元,建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點的產(chǎn)業(yè)帶。 新市區(qū)今后共有 4 條軌道交通線直接將東山與主城相連。 對外交通 四通八達 規(guī)劃還建議公路二環(huán)從上坊 鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)沿十里長山凹走線,在東山新市區(qū)邊緣設寧丹路、機場高速、寧溧路、科學園、寧杭高速幾個立交。該板塊是江寧最新崛起的高尚居住區(qū),江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里,是南京別墅最為集中區(qū)域,公寓類物業(yè)正逐步成為該區(qū)域市場重要產(chǎn)品。隨著萬科等幾家品牌開發(fā)商的相繼進入,該板塊 有望 是 玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖 之后,成為南京下一個高檔湖景住宅區(qū)。與此同時,江寧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展,形成了 “扎堆 ”效應,也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐和市場。但是在鼓勵合理的 改善型需求的同時,江寧今年將加大保障性住房的建設力度,解決中低收入人群的住房問題,達到完善供應體系和優(yōu)化住房供應結(jié)構(gòu)的目標。 項目市場報告 21 (四 ) 江寧科學園區(qū)域概況介紹 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè) 350 多家,投資總額 25 億美元,南汽集團、格滿林實業(yè)、高精齒輪、華為科技、奧賽康藥業(yè)等一大批高新技術(shù)企業(yè)在園區(qū)蓬勃發(fā)展,初步形成汽車制造、電子信息、機電一體化、建材、制藥等產(chǎn)業(yè)群。 省屬高校有五所:中國傳媒大學、南京醫(yī)科大學、南京工程學院、江蘇經(jīng)貿(mào)學院、南京交通技術(shù)學院、江蘇海事學院。 充分注重學科互補。兩千多年前秦始皇登祖龍頂,執(zhí) “驅(qū)山鋒 ”(趕山鞭 )鞭方山、碎天印、斷石壟、鑿秦淮、泄王氣,賦予方山很深的歷史文化內(nèi)涵。句容河和溧水河在方山南麓西北村匯合成秦淮河,沿方山南麓和西麓北流。 項目市場報告 25 (五) 小結(jié) ? 近幾年,江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求,堅持新區(qū)建設與舊城改造同步,形成多元化、多格局城建運作體系。 ——八卦泉在定林禪寺西側(cè)半山,泉水常流不斷,日產(chǎn)泉水 50 噸以上,大旱之年都不受影響。這九位龍子被關(guān)得不耐煩,在匣中喧鬧不已。從三千年前泰 伯奔吳、兩千年前秦始皇鎮(zhèn)金陵王氣,到六朝繁華舊事,方山凝聚了半部金陵文化史,至今仍有定林寺塔、洞玄觀、孫權(quán)點將臺、王僧辯墓等一百多處遺跡或民俗傳說,與山腳蜿蜒流過的九曲秦淮一起,組成了集山、水、林、寺為一體的迷人風景。 江寧大學城入駐的高校具有以下三個特點: 1 、全部是公辦高校。 經(jīng)過多年,特別是 2021 年 二次創(chuàng)業(yè) 以來的迅猛發(fā)展,科學園現(xiàn)已成為南京地區(qū)重要的經(jīng)濟增長點,成為開放型經(jīng)濟快速發(fā)展的實踐區(qū)。 隨著地鐵一號線南延線的建設不斷推 進,萬科、恒大、東渡等全國知名品牌開發(fā)商陸續(xù)入駐,曾經(jīng)一度因江北、河西板塊的崛起而略顯沉寂的江寧板塊再度發(fā)力,醞釀著新的騰飛。與其他板塊相比,較高的性價比、日趨完善的交通、豐富的自然環(huán)境和人文資源、產(chǎn)業(yè)集聚等是江寧板塊的最大優(yōu)勢,這也是江寧房產(chǎn)民生屬性的直接體現(xiàn) 2021 年 江寧新建商品住宅上市量預計高達 330 萬平方米,較去年增加近 40 萬平方米 2021 年 是江寧房源的供應 “大年 ”, 江寧今年新建商品住宅上市量預計達到 330 萬平方米,較 2021 年增加近 40 萬平方米主要上市區(qū)域?qū)⒓性诳茖W園片區(qū)和九龍湖片區(qū)。 自然資源缺乏但公共交通便利,生活配套設施完善 板塊內(nèi)土地資源有限,板塊開發(fā)已近尾聲,逐步向民營科技園延伸 科學園 板塊 江寧 最具 發(fā)展 潛力與活力的現(xiàn)代化中檔公寓社區(qū) 舒適實用型物業(yè),普通公寓產(chǎn)品為主,目前這一區(qū)域產(chǎn)品方面,做逐步向小高層和高層過渡 前期項目以低質(zhì)低價入市,價格逐步走高,目前普通住宅市場的均價達到了 6450 元 自然資源一般,但 江寧大學城 、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富 板塊形象正在形成,交通、生活配套等公建配套匱乏,但發(fā)展前景 良好 將軍山片區(qū) 高檔低密度景觀休閑居住區(qū) 高檔、低密度休閑別墅區(qū),以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主,兼有少量公寓 現(xiàn)階段江寧市場高品質(zhì)高價位的代表區(qū)域,別墅的均價在 10000 元 以上,普通住宅的均價也較高,個別項目達到了 6300 元 將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨具魅力,但生活配套設施缺乏 逐步成為南京市最熱門的高檔景觀休閑住宅區(qū),市場發(fā)展?jié)摿薮?,競爭激? 九龍湖板塊 新興 湖景住宅區(qū) 萬科、中糧、 明月、新城創(chuàng)置、盈嘉 等品牌開發(fā)商相繼進入該板塊,發(fā)展?jié)摿薮? 在售的樓盤有同仁康橋水岸、合家春天、頤 和南園、天澤苑等。 科學園 板塊 : 天元東路、南京民營科技園、江寧大學城附近。 東山鎮(zhèn)板塊 : 依托東山鎮(zhèn),是江寧房產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域,配套成熟,人氣旺盛,生活便捷,該區(qū)域房價處于抬升中。 根據(jù)該規(guī)劃,今后東山新市區(qū)內(nèi)將由宏運大道和天元路 — 誠信路西段,形成新市區(qū)內(nèi)東西向的快速通道,與主城之間的南北向通道則分別為 104 國道北延線、天印路北延線、雙龍街和寧丹路,這恰好像一個稍稍變形的 “ 中 ” 字。 “ 一軸 ” 就是以秦淮河貫通江寧南北,穿越東山而過,規(guī)劃打造秦淮河 “ 風情一條街 ” ; “ 六片 ” 就是在新市區(qū)建設好百家湖、將軍山、九龍湖、吉山、成山、方山等六大城市片區(qū),同時提升老城、岔路兩大老片區(qū)的建設水準,實施錯位發(fā)展; “ 兩翼 ” 就是依托新市區(qū),將濱江地區(qū)和湯山地區(qū)設置為兩個側(cè) 翼,形成布局合理、功能互補、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。 江寧城市未來規(guī)劃為“南京新市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)” 南京新市區(qū):江寧按照省、市委的要求,城區(qū)建成區(qū)面積拓展到 60 平方公里,拉開框架 達 170 平方公里,將建成商業(yè)服務配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。 項目市場報告 15 三、 江寧區(qū)城市規(guī)劃 (一) 城市總體規(guī)劃 【 規(guī)劃范圍 】 :東山新市區(qū)是南京中心城區(qū)內(nèi)一個相對獨立的組團,規(guī)劃北抵繞城公路,南至公路二環(huán),東起規(guī)劃的寧杭高速,西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線,面積約 107 平方公里。 2021 年末,全區(qū)擁有醫(yī)療衛(wèi)生機構(gòu) 47 個,衛(wèi)生機構(gòu)床位 2951 張,其中衛(wèi)生系統(tǒng)機構(gòu) 29 個,擁有床位 1318 張;衛(wèi)生技術(shù)人員 2413 人,執(zhí)業(yè)醫(yī)師 696 人,注冊護士 745 人,其中衛(wèi)生系統(tǒng)衛(wèi)生技術(shù)人員 1974 人,執(zhí)業(yè)醫(yī)師 555 人,注冊護士 566 人。 項目市場報告 13 (六) 教育及醫(yī)療 2021 年末,全區(qū)擁有普通中學 41 所,在校學生 萬人,比上年減少 萬人;中等職業(yè)學校在校學生 萬人,比上年增加 萬人。江寧距離火車站 7 公里。年公路貨物運輸總量超過 7000 萬噸。 2. 軌道交通: 地鐵 1 號線(延伸線) 安德門站 寧丹路 共青團路 花神廟 南京南站 岔路口 河定橋 勝太路 百家 湖 小龍灣(預留) 竹山路 天印大道 城東路站 。 (三) 人口與 行政劃分 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù) 總面積 (平方公里) 村委會 居委會 東山街道 136200 111 19 18 祿口鎮(zhèn) 68425 144 34 6 江寧鎮(zhèn) 56578 18 3 土橋鎮(zhèn) 34681 69 14 2 丹陽鎮(zhèn) 25412 61 9 1 麒麟鎮(zhèn) 28383 11 1 東善橋街道 24933 8 1 湯山鎮(zhèn) 39268 14 3 周崗鎮(zhèn) 23666 10 1 項目市場報告 9 全區(qū)現(xiàn)轄 13 個鎮(zhèn)、 7 個街道辦事處。由于信貸緊縮資金壓力過大,不少中小開發(fā)商為了避免被活活 “ 撐死 ” ,只能 “ 吐 ” 項目市場報告 8 二 、 江寧區(qū)域宏觀背景 (一) 區(qū)域地理位置 江寧區(qū)位于長江三角洲 “ 江南佳麗地 ” 的南京市南部,從東西南三面環(huán)抱南京,介于北緯 30176。如果用一個詞語來形容過去半年的南京樓市,開發(fā)們訴說 “ 迷茫 ” ,專家們評論 “ 正常 ” ,購房者們追問 “ 房價到底了沒? ” 不同身份的人用不同的眼光看南京樓市走過的這半年。 2021 年新建廉租住房投資共計投入 億元。 2021 年上半年南京住宅土地交易分布圖 2021 年南京市 住宅建設 計劃 2021 年全市各類住房建設用地計劃供應 1050 公頃,其中各類普通商品住宅建設用地 850 公頃,保障性住房建設用地 200 公頃。 14 月全市共完成商品房銷售額 %,同比減少 %。 6 月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。南京市綜合指數(shù)走勢情況如圖 1 所示。 4 月,氣溫仍在上升 ,而南京住宅市場卻在 “降溫 ”。 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢如圖 3 所示。 14 月,別墅和高檔公寓的累計新開工面積為 萬平方米,累計施工面積 萬平方米,累計銷售面積 萬平方米,累計銷售額 億元。 二是經(jīng)濟適用住房建設年度目標。 2021 年擬實施危舊房片區(qū)改造 100 萬平方米;擬出新小區(qū) 80 個 左右,整治房屋 900 幢左右。和去年同期成交 59 幅,地王頻出的火熱行情 相比,不少業(yè)內(nèi)人士均稱 “ 變化很明顯 ” :不僅開發(fā)商拿地的熱情大減,南京國土部門推地的步伐也大為放緩。 東與句容市接壤,東南與溧水縣毗連,南與安徽省當涂縣銜接,西南與安徽省馬鞍山市相鄰,西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望。全區(qū)計劃生育率達 98%。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路;拓寬改造寧丹公路。 2021 年祿口機場年旅客吞吐量將超過 450 萬人次,貨物吞吐量將超過 萬噸,位居全國第五,并進入快速發(fā)展期 。投資 1600 萬元完成農(nóng)村公路標準化改造 50 公里、自然村公路 “水泥化 ”50 公里;投資 3500 萬元完成公路危橋改造和撤渡建橋 37 座,在全市率先實現(xiàn) “無渡區(qū) ”目標;投資 500 萬元完成祿口機場東大門至銅 山集鎮(zhèn)道路改造工程;淳湖公路養(yǎng)護改善工程和大谷線道路改造工程進展迅速。全區(qū)高 中畢業(yè)參加高考學生 4198 人,被各類高校錄取3321 人,錄取率 %,比上年下降 個百分點。 這些同時也表明了 政府將進一步發(fā)力建設江寧新區(qū) 的決心。 【 城市總體布局結(jié)構(gòu) 】:“ 一軸六片 ” ; “ 一軸 ” 就是以秦淮新河和秦淮河為城市功能景觀發(fā)展主軸, “ 六片 ” 指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河為自然邊界,結(jié)合城市主 干路網(wǎng)布局,劃分為岔路 口 、百家湖、九龍湖、機場、老城、科學園等六個片區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃,未來東山新市區(qū)的總面積約 107 平方公里,具體 范圍是北抵繞城公路,南至公路二環(huán),東起規(guī)劃中的寧杭高速,西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線。即軌道 1 號線南延,從安德門站出發(fā),接在岔路口片區(qū)、新城路與規(guī)劃中的站南路交匯處的鐵路南站南下,沿利源路至天元路向東至大學城,遠期轉(zhuǎn)化為軌道 7 號線;軌道 3 號線由夫子廟向南,交寧溧路后至鐵路南站; 5 號線自城東干道,穿過大校場機場,沿竹山路南下 ,至殷巷組團;機場輕軌線自鐵路南站出發(fā),向南通往祿口機場。在繞城公路、秦淮新河中間地帶,岔路口附近設鐵路南站,作為對外交通樞紐,并同時對京滬高速鐵路、滬漢蓉快速鐵路、滬寧杭城際鐵路、寧杭鐵路 、 寧蕪鐵路等進行技術(shù)改造和擴容。典型樓盤: 香山美墅、翠屏國際、托樂嘉等。目前 在售的樓盤有同仁康橋水岸、合家春天、頤和南園、天澤苑等 ,萬科的 金域藍灣 項目也即將開盤。地鐵南延線開工建設后,購房者對江寧與主城的心理距離縮短了。江寧區(qū)房產(chǎn)局 2021 年工作的重點,主要是建立健全市場監(jiān)管、住房保障、行業(yè)誠信、公共服務和行政運行五大體系,其中行業(yè)誠信是 其 工作的重中之重。目前科學園共引進外資企業(yè) 100 多家,合同外資 4 億美元,引進內(nèi)資企業(yè) 240 多家,總投資 160 億元; 2021 年科學園將實現(xiàn)財政收入 8 億元,引進外資項目 40 個,合同外資 億美元。 市屬高校有兩所:南京曉莊學院、金陵科技學院。這些高校的特色分別有工程、醫(yī)學、經(jīng)濟、交通、師范、藥學、航空、水利、宗教、藝術(shù)等,學科非常齊全,為今后大學城內(nèi)實現(xiàn)師資交流、學分互認和教育資源共享打下良好的基礎。東晉、宋、齊、梁、陳五朝,方山周圍濃縮了半部金陵文化史。與周邊高密度城市建設相對照,方山將成為江寧科學園的 “綠肺 ”、民眾休閑的 “綠洲 ”。江寧區(qū)按照“南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位,快速實施“西進南拓”戰(zhàn)略,建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐,有與主城配套完善的功能,有更加適宜生活居住的生。生長在方山的茶葉憑借山體賦予的良好生長環(huán)境,造就了享譽省內(nèi)外的優(yōu)良品牌 ——方山紫霧茶。玉帝把他們抓住,關(guān)在一個玉匣里,交由太白金星看管。這座 500 萬年前噴發(fā)的死火山,留下了奇特的自然景觀和悠久的歷史文化遺存。 大學城資源共享區(qū)的體育中心、文化中心、國際學術(shù)交流中心、三甲醫(yī)院、大學城購物中心、影視劇院、四星級迎賓館、現(xiàn)代化游泳館、藝術(shù)中心、高爾夫球場、商業(yè)一條街、大學城企業(yè)孵化器等項目正在積極規(guī)劃建設和招商引資。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi),南汽集團、南京機電集團、日立產(chǎn)機、高精齒輪、漢德森、中圣高科、奧賽康藥業(yè)等
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