【正文】 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)規(guī)劃面積 70 平方公里，以江寧開發(fā)區(qū)為龍頭，東起方山腳下，西至牛首山麓，南至南京二環(huán)路，計(jì)劃用 10 年時(shí)間投入 50 億元，建成以信息、生物工程、醫(yī)藥環(huán)保、新材料為重點(diǎn)的產(chǎn)業(yè)帶。 新市區(qū)今后共有 4 條軌道交通線直接將東山與主城相連。 對(duì)外交通 四通八達(dá) 規(guī)劃還建議公路二環(huán)從上坊 鎮(zhèn)區(qū)南側(cè)沿十里長(zhǎng)山凹走線，在東山新市區(qū)邊緣設(shè)寧丹路、機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、科學(xué)園、寧杭高速幾個(gè)立交。該板塊是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，是南京別墅最為集中區(qū)域，公寓類物業(yè)正逐步成為該區(qū)域市場(chǎng)重要產(chǎn)品。隨著萬(wàn)科等幾家品牌開發(fā)商的相繼進(jìn)入，該板塊 有望 是 玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖 之后，成為南京下一個(gè)高檔湖景住宅區(qū)。與此同時(shí)，江寧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，形成了 “扎堆 ”效應(yīng)，也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐和市場(chǎng)。但是在鼓勵(lì)合理的 改善型需求的同時(shí)，江寧今年將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入人群的住房問(wèn)題，達(dá)到完善供應(yīng)體系和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 21 (四 ) 江寧科學(xué)園區(qū)域概況介紹 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè) 350 多家，投資總額 25 億美元，南汽集團(tuán)、格滿林實(shí)業(yè)、高精齒輪、華為科技、奧賽康藥業(yè)等一大批高新技術(shù)企業(yè)在園區(qū)蓬勃發(fā)展，初步形成汽車制造、電子信息、機(jī)電一體化、建材、制藥等產(chǎn)業(yè)群。 省屬高校有五所：中國(guó)傳媒大學(xué)、南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南京交通技術(shù)學(xué)院、江蘇海事學(xué)院。 充分注重學(xué)科互補(bǔ)。兩千多年前秦始皇登祖龍頂，執(zhí) “驅(qū)山鋒 ”(趕山鞭 )鞭方山、碎天印、斷石壟、鑿秦淮、泄王氣，賦予方山很深的歷史文化內(nèi)涵。句容河和溧水河在方山南麓西北村匯合成秦淮河，沿方山南麓和西麓北流。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 25 （五） 小結(jié) ? 近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。 ——八卦泉在定林禪寺西側(cè)半山，泉水常流不斷，日產(chǎn)泉水 50 噸以上，大旱之年都不受影響。這九位龍子被關(guān)得不耐煩，在匣中喧鬧不已。從三千年前泰 伯奔吳、兩千年前秦始皇鎮(zhèn)金陵王氣，到六朝繁華舊事，方山凝聚了半部金陵文化史，至今仍有定林寺塔、洞玄觀、孫權(quán)點(diǎn)將臺(tái)、王僧辯墓等一百多處遺跡或民俗傳說(shuō)，與山腳蜿蜒流過(guò)的九曲秦淮一起，組成了集山、水、林、寺為一體的迷人風(fēng)景。 江寧大學(xué)城入駐的高校具有以下三個(gè)特點(diǎn)： 1 、全部是公辦高校。 經(jīng)過(guò)多年，特別是 2021 年 二次創(chuàng)業(yè) 以來(lái)的迅猛發(fā)展，科學(xué)園現(xiàn)已成為南京地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為開放型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)踐區(qū)。 隨著地鐵一號(hào)線南延線的建設(shè)不斷推 進(jìn)，萬(wàn)科、恒大、東渡等全國(guó)知名品牌開發(fā)商陸續(xù)入駐，曾經(jīng)一度因江北、河西板塊的崛起而略顯沉寂的江寧板塊再度發(fā)力，醞釀著新的騰飛。與其他板塊相比，較高的性價(jià)比、日趨完善的交通、豐富的自然環(huán)境和人文資源、產(chǎn)業(yè)集聚等是江寧板塊的最大優(yōu)勢(shì)，這也是江寧房產(chǎn)民生屬性的直接體現(xiàn) 2021 年 江寧新建商品住宅上市量預(yù)計(jì)高達(dá) 330 萬(wàn)平方米，較去年增加近 40 萬(wàn)平方米 2021 年 是江寧房源的供應(yīng) “大年 ”， 江寧今年新建商品住宅上市量預(yù)計(jì)達(dá)到 330 萬(wàn)平方米，較 2021 年增加近 40 萬(wàn)平方米主要上市區(qū)域?qū)⒓性诳茖W(xué)園片區(qū)和九龍湖片區(qū)。 自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善 板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開發(fā)已近尾聲，逐步向民營(yíng)科技園延伸 科學(xué)園 板塊 江寧 最具 發(fā)展 潛力與活力的現(xiàn)代化中檔公寓社區(qū) 舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主，目前這一區(qū)域產(chǎn)品方面，做逐步向小高層和高層過(guò)渡 前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價(jià)入市，價(jià)格逐步走高，目前普通住宅市場(chǎng)的均價(jià)達(dá)到了 6450 元 自然資源一般，但 江寧大學(xué)城 、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富 板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景 良好 將軍山片區(qū) 高檔低密度景觀休閑居住區(qū) 高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓 現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域，別墅的均價(jià)在 10000 元 以上，普通住宅的均價(jià)也較高，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到了 6300 元 將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏 逐步成為南京市最熱門的高檔景觀休閑住宅區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，?jìng)爭(zhēng)激烈 九龍湖板塊 新興 湖景住宅區(qū) 萬(wàn)科、中糧、 明月、新城創(chuàng)置、盈嘉 等品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入該板塊，發(fā)展?jié)摿薮? 在售的樓盤有同仁康橋水岸、合家春天、頤 和南園、天澤苑等。 科學(xué)園 板塊 ： 天元東路、南京民營(yíng)科技園、江寧大學(xué)城附近。 東山鎮(zhèn)板塊 ： 依托東山鎮(zhèn)，是江寧房產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域，配套成熟，人氣旺盛，生活便捷，該區(qū)域房?jī)r(jià)處于抬升中。 根據(jù)該規(guī)劃，今后東山新市區(qū)內(nèi)將由宏運(yùn)大道和天元路 — 誠(chéng)信路西段，形成新市區(qū)內(nèi)東西向的快速通道，與主城之間的南北向通道則分別為 104 國(guó)道北延線、天印路北延線、雙龍街和寧丹路，這恰好像一個(gè)稍稍變形的 “ 中 ” 字。 “ 一軸 ” 就是以秦淮河貫通江寧南北，穿越東山而過(guò)，規(guī)劃打造秦淮河 “ 風(fēng)情一條街 ” ； “ 六片 ” 就是在新市區(qū)建設(shè)好百家湖、將軍山、九龍湖、吉山、成山、方山等六大城市片區(qū)，同時(shí)提升老城、岔路兩大老片區(qū)的建設(shè)水準(zhǔn)，實(shí)施錯(cuò)位發(fā)展； “ 兩翼 ” 就是依托新市區(qū)，將濱江地區(qū)和湯山地區(qū)設(shè)置為兩個(gè)側(cè) 翼，形成布局合理、功能互補(bǔ)、規(guī)模適度的城鎮(zhèn)體系。 江寧城市未來(lái)規(guī)劃為“南京新市區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)” 南京新市區(qū)：江寧按照省、市委的要求，城區(qū)建成區(qū)面積拓展到 60 平方公里，拉開框架 達(dá) 170 平方公里，將建成商業(yè)服務(wù)配套齊全、交通便利、環(huán)境優(yōu)美的新型住宅社區(qū)和南京都市圈的商業(yè)副中心。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 15 三、 江寧區(qū)城市規(guī)劃 （一） 城市總體規(guī)劃 【 規(guī)劃范圍 】 ：東山新市區(qū)是南京中心城區(qū)內(nèi)一個(gè)相對(duì)獨(dú)立的組團(tuán)，規(guī)劃北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃的寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線，面積約 107 平方公里。 2021 年末，全區(qū)擁有醫(yī)療衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 47 個(gè)，衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位 2951 張，其中衛(wèi)生系統(tǒng)機(jī)構(gòu) 29 個(gè)，擁有床位 1318 張；衛(wèi)生技術(shù)人員 2413 人，執(zhí)業(yè)醫(yī)師 696 人，注冊(cè)護(hù)士 745 人，其中衛(wèi)生系統(tǒng)衛(wèi)生技術(shù)人員 1974 人，執(zhí)業(yè)醫(yī)師 555 人，注冊(cè)護(hù)士 566 人。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 13 （六） 教育及醫(yī)療 2021 年末，全區(qū)擁有普通中學(xué) 41 所，在校學(xué)生 萬(wàn)人，比上年減少 萬(wàn)人；中等職業(yè)學(xué)校在校學(xué)生 萬(wàn)人，比上年增加 萬(wàn)人。江寧距離火車站 7 公里。年公路貨物運(yùn)輸總量超過(guò) 7000 萬(wàn)噸。 2. 軌道交通： 地鐵 1 號(hào)線（延伸線） 安德門站 寧丹路 共青團(tuán)路 花神廟 南京南站 岔路口 河定橋 勝太路 百家 湖 小龍灣（預(yù)留） 竹山路 天印大道 城東路站 。 （三） 人口與 行政劃分 鄉(xiāng)鎮(zhèn) 總?cè)藬?shù) 總面積 （平方公里） 村委會(huì) 居委會(huì) 東山街道 136200 111 19 18 祿口鎮(zhèn) 68425 144 34 6 江寧鎮(zhèn) 56578 18 3 土橋鎮(zhèn) 34681 69 14 2 丹陽(yáng)鎮(zhèn) 25412 61 9 1 麒麟鎮(zhèn) 28383 11 1 東善橋街道 24933 8 1 湯山鎮(zhèn) 39268 14 3 周崗鎮(zhèn) 23666 10 1 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 9 全區(qū)現(xiàn)轄 13 個(gè)鎮(zhèn)、 7 個(gè)街道辦事處。由于信貸緊縮資金壓力過(guò)大，不少中小開發(fā)商為了避免被活活 “ 撐死 ” ，只能 “ 吐 ” 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 8 二 、 江寧區(qū)域宏觀背景 （一） 區(qū)域地理位置 江寧區(qū)位于長(zhǎng)江三角洲 “ 江南佳麗地 ” 的南京市南部，從東西南三面環(huán)抱南京，介于北緯 30176。如果用一個(gè)詞語(yǔ)來(lái)形容過(guò)去半年的南京樓市，開發(fā)們?cè)V說(shuō) “ 迷茫 ” ，專家們?cè)u(píng)論 “ 正常 ” ，購(gòu)房者們追問(wèn) “ 房?jī)r(jià)到底了沒(méi)？ ” 不同身份的人用不同的眼光看南京樓市走過(guò)的這半年。 2021 年新建廉租住房投資共計(jì)投入 億元。 2021 年上半年南京住宅土地交易分布圖 2021 年南京市 住宅建設(shè) 計(jì)劃 2021 年全市各類住房建設(shè)用地計(jì)劃供應(yīng) 1050 公頃，其中各類普通商品住宅建設(shè)用地 850 公頃，保障性住房建設(shè)用地 200 公頃。 14 月全市共完成商品房銷售額 %，同比減少 %。 6 月住宅成交量表現(xiàn)穩(wěn)中有升。南京市綜合指數(shù)走勢(shì)情況如圖 1 所示。 4 月，氣溫仍在上升 ，而南京住宅市場(chǎng)卻在 “降溫 ”。 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢(shì)如圖 3 所示。 14 月，別墅和高檔公寓的累計(jì)新開工面積為 萬(wàn)平方米，累計(jì)施工面積 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售面積 萬(wàn)平方米，累計(jì)銷售額 億元。 二是經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)年度目標(biāo)。 2021 年擬實(shí)施危舊房片區(qū)改造 100 萬(wàn)平方米；擬出新小區(qū) 80 個(gè) 左右，整治房屋 900 幢左右。和去年同期成交 59 幅，地王頻出的火熱行情 相比，不少業(yè)內(nèi)人士均稱 “ 變化很明顯 ” ：不僅開發(fā)商拿地的熱情大減，南京國(guó)土部門推地的步伐也大為放緩。 東與句容市接壤，東南與溧水縣毗連，南與安徽省當(dāng)涂縣銜接，西南與安徽省馬鞍山市相鄰，西與安徽省和縣及南京市浦口區(qū)隔江相望。全區(qū)計(jì)劃生育率達(dá) 98%。寧溧路二環(huán)以北改造為城市高速路；拓寬改造寧丹公路。 2021 年祿口機(jī)場(chǎng)年旅客吞吐量將超過(guò) 450 萬(wàn)人次，貨物吞吐量將超過(guò) 萬(wàn)噸，位居全國(guó)第五，并進(jìn)入快速發(fā)展期 。投資 1600 萬(wàn)元完成農(nóng)村公路標(biāo)準(zhǔn)化改造 50 公里、自然村公路 “水泥化 ”50 公里；投資 3500 萬(wàn)元完成公路危橋改造和撤渡建橋 37 座，在全市率先實(shí)現(xiàn) “無(wú)渡區(qū) ”目標(biāo)；投資 500 萬(wàn)元完成祿口機(jī)場(chǎng)東大門至銅 山集鎮(zhèn)道路改造工程；淳湖公路養(yǎng)護(hù)改善工程和大谷線道路改造工程進(jìn)展迅速。全區(qū)高 中畢業(yè)參加高考學(xué)生 4198 人，被各類高校錄取3321 人，錄取率 %，比上年下降 個(gè)百分點(diǎn)。 這些同時(shí)也表明了 政府將進(jìn)一步發(fā)力建設(shè)江寧新區(qū) 的決心。 【 城市總體布局結(jié)構(gòu) 】：“ 一軸六片 ” ； “ 一軸 ” 就是以秦淮新河和秦淮河為城市功能景觀發(fā)展主軸， “ 六片 ” 指以秦淮河、秦淮新河、牛首山河為自然邊界，結(jié)合城市主 干路網(wǎng)布局，劃分為岔路 口 、百家湖、九龍湖、機(jī)場(chǎng)、老城、科學(xué)園等六個(gè)片區(qū)。 根據(jù)規(guī)劃，未來(lái)東山新市區(qū)的總面積約 107 平方公里，具體 范圍是北抵繞城公路，南至公路二環(huán)，東起規(guī)劃中的寧杭高速，西至寧丹路及江寧區(qū)行政界線。即軌道 1 號(hào)線南延，從安德門站出發(fā)，接在岔路口片區(qū)、新城路與規(guī)劃中的站南路交匯處的鐵路南站南下，沿利源路至天元路向東至大學(xué)城，遠(yuǎn)期轉(zhuǎn)化為軌道 7 號(hào)線；軌道 3 號(hào)線由夫子廟向南，交寧溧路后至鐵路南站； 5 號(hào)線自城東干道，穿過(guò)大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)，沿竹山路南下 ，至殷巷組團(tuán)；機(jī)場(chǎng)輕軌線自鐵路南站出發(fā)，向南通往祿口機(jī)場(chǎng)。在繞城公路、秦淮新河中間地帶，岔路口附近設(shè)鐵路南站，作為對(duì)外交通樞紐，并同時(shí)對(duì)京滬高速鐵路、滬漢蓉快速鐵路、滬寧杭城際鐵路、寧杭鐵路 、 寧蕪鐵路等進(jìn)行技術(shù)改造和擴(kuò)容。典型樓盤： 香山美墅、翠屏國(guó)際、托樂(lè)嘉等。目前 在售的樓盤有同仁康橋水岸、合家春天、頤和南園、天澤苑等 ，萬(wàn)科的 金域藍(lán)灣 項(xiàng)目也即將開盤。地鐵南延線開工建設(shè)后，購(gòu)房者對(duì)江寧與主城的心理距離縮短了。江寧區(qū)房產(chǎn)局 2021 年工作的重點(diǎn)，主要是建立健全市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障、行業(yè)誠(chéng)信、公共服務(wù)和行政運(yùn)行五大體系，其中行業(yè)誠(chéng)信是 其 工作的重中之重。目前科學(xué)園共引進(jìn)外資企業(yè) 100 多家，合同外資 4 億美元，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 240 多家，總投資 160 億元； 2021 年科學(xué)園將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 8 億元，引進(jìn)外資項(xiàng)目 40 個(gè)，合同外資 億美元。 市屬高校有兩所：南京曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院。這些高校的特色分別有工程、醫(yī)學(xué)、經(jīng)濟(jì)、交通、師范、藥學(xué)、航空、水利、宗教、藝術(shù)等，學(xué)科非常齊全，為今后大學(xué)城內(nèi)實(shí)現(xiàn)師資交流、學(xué)分互認(rèn)和教育資源共享打下良好的基礎(chǔ)。東晉、宋、齊、梁、陳五朝，方山周圍濃縮了半部金陵文化史。與周邊高密度城市建設(shè)相對(duì)照，方山將成為江寧科學(xué)園的 “綠肺 ”、民眾休閑的 “綠洲 ”。江寧區(qū)按照“南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實(shí)施“西進(jìn)南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生。生長(zhǎng)在方山的茶葉憑借山體賦予的良好生長(zhǎng)環(huán)境，造就了享譽(yù)省內(nèi)外的優(yōu)良品牌 ——方山紫霧茶。玉帝把他們抓住，關(guān)在一個(gè)玉匣里，交由太白金星看管。這座 500 萬(wàn)年前噴發(fā)的死火山，留下了奇特的自然景觀和悠久的歷史文化遺存。 大學(xué)城資源共享區(qū)的體育中心、文化中心、國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心、三甲醫(yī)院、大學(xué)城購(gòu)物中心、影視劇院、四星級(jí)迎賓館、現(xiàn)代化游泳館、藝術(shù)中心、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)一條街、大學(xué)城企業(yè)孵化器等項(xiàng)目正在積極規(guī)劃建設(shè)和招商引資。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，南汽集團(tuán)、南京機(jī)電集團(tuán)、日立產(chǎn)機(jī)、高精齒輪、漢德森、中圣高科、奧賽康藥業(yè)等