【導(dǎo)讀】項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告。1. 目錄

　　

【正文】 板塊 ： 位于主城區(qū)以南、秦淮新河以北，是江寧與南京主城連接的中心點(diǎn)，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。典型樓盤(pán)：明 月港灣、天地新城等。 東山鎮(zhèn)板塊 ： 依托東山鎮(zhèn)，是江寧房產(chǎn)開(kāi)發(fā)較早的區(qū)域，配套成熟，人氣旺盛，生活便捷，該區(qū)域房?jī)r(jià)處于抬升中。以中國(guó)女人街、浙江商品城為代表的商業(yè)地產(chǎn)在江寧樓市占據(jù)了相當(dāng)重要的地位。典型樓盤(pán)：匯景新苑、中國(guó)女人街等。 將軍山 板塊 ： 共青團(tuán)路以南、將軍路沿線。該板塊是江寧最新崛起的高尚居住區(qū)，江寧幾乎三分之二的別墅都落戶在這里，是南京別墅最為集中區(qū)域，公寓類(lèi)物業(yè)正逐步成為該區(qū)域市場(chǎng)重要產(chǎn)品。典型樓盤(pán)： 香山美墅、翠屏國(guó)際、托樂(lè)嘉等。 百家湖板塊 ： 湖濱路以南、天元路以北，該板塊樓盤(pán)林立， 是江寧樓市發(fā)展最早的一個(gè)區(qū)域，配套較成熟，被江寧區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片”。典型樓盤(pán)： 21 世紀(jì)現(xiàn)代城、百家湖花園等。 科學(xué)園 板塊 ： 天元東路、南京民營(yíng)科技園、江寧大學(xué)城附近。這是一個(gè)全新的板塊，依托科技園和大學(xué)城的發(fā)展而逐漸發(fā)展，該區(qū)域人文環(huán)境較佳，但配套和交通有所欠缺。典型樓盤(pán)：天元吉地、市政天元城、書(shū)香名門(mén)等。 九龍湖板塊 ： 雙龍大道 南端，江寧九龍湖周邊。隨著萬(wàn)科等幾家品牌開(kāi)發(fā)商的相繼進(jìn)入，該板塊 有望 是 玄武湖、莫愁湖、月牙湖、百家湖 之后，成為南京下一個(gè)高檔湖景住宅區(qū)。目前 在售的樓盤(pán)有同仁康橋水岸、合家春天、頤和南園、天澤苑等 ，萬(wàn)科的 金域藍(lán)灣 項(xiàng)目也即將開(kāi)盤(pán)。 岔路口板塊 東山鎮(zhèn)板塊 百家湖板塊 將軍山板塊 九龍湖板塊 科學(xué)園板塊 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 19 片 區(qū) 市場(chǎng)形象 產(chǎn)品特征 價(jià)格特征 資源分析 發(fā)展趨勢(shì) 岔路口河定橋片區(qū) 市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住率較高，第一居所特征明顯 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場(chǎng)主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅 前期價(jià)格較低后期價(jià)格上揚(yáng)較快，目前普通住宅均價(jià)已達(dá) 6500 元 /㎡。 自然資源缺乏， 但公共交通便捷，是板塊最大的競(jìng)爭(zhēng)力 后續(xù)土地儲(chǔ)備不多，供應(yīng)量逐漸減少，板塊開(kāi)發(fā)進(jìn)入中期，逐漸與市區(qū)融合，在售項(xiàng)目成為版塊內(nèi) 的稀缺資源 百家湖片區(qū) 中高收入白領(lǐng)階層第二居所聚集地，隨著時(shí)間推進(jìn)入住率開(kāi)始提高 舒適享受型物業(yè)，大中型普通公寓、躍層、別墅產(chǎn)品兼有 前期為江寧高檔住宅代表片區(qū)，價(jià)格在整個(gè)江寧區(qū)域最高，目前在售的普通住宅項(xiàng)目的均價(jià)達(dá)到了 7000 元/㎡ 百家湖獨(dú)特的自然環(huán)境是此板塊的最大支撐點(diǎn)，目前交通、生活配套都欠佳 可開(kāi)發(fā)用地少，周邊湖景住宅基本面市售出，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲 東山鎮(zhèn)片區(qū) 江寧本地居民生活區(qū) 工作居家型大眾化物業(yè)，中等戶型為市場(chǎng)主體，公寓為主 價(jià)格相對(duì)適中，成為江寧本地居民置業(yè)安家的首選，但供應(yīng)量的減少 促使價(jià)格上漲較快，目前這個(gè)區(qū)域的普通住宅市場(chǎng)的均價(jià)達(dá)到了5600 元左右。 自然資源缺乏但公共交通便利，生活配套設(shè)施完善 板塊內(nèi)土地資源有限，板塊開(kāi)發(fā)已近尾聲，逐步向民營(yíng)科技園延伸 科學(xué)園 板塊 江寧 最具 發(fā)展 潛力與活力的現(xiàn)代化中檔公寓社區(qū) 舒適實(shí)用型物業(yè)，普通公寓產(chǎn)品為主，目前這一區(qū)域產(chǎn)品方面，做逐步向小高層和高層過(guò)渡 前期項(xiàng)目以低質(zhì)低價(jià)入市，價(jià)格逐步走高，目前普通住宅市場(chǎng)的均價(jià)達(dá)到了 6450 元 自然資源一般，但 江寧大學(xué)城 、輕軌等規(guī)劃使區(qū)域想象力豐富 板塊形象正在形成，交通、生活配套等公建配套匱乏，但發(fā)展前景 良好 將軍山片區(qū) 高檔低密度景觀休閑居住區(qū) 高檔、低密度休閑別墅區(qū)，以聯(lián)排別墅、雙拼別墅為主，兼有少量公寓 現(xiàn)階段江寧市場(chǎng)高品質(zhì)高價(jià)位的代表區(qū)域，別墅的均價(jià)在 10000 元 以上，普通住宅的均價(jià)也較高，個(gè)別項(xiàng)目達(dá)到了 6300 元 將軍山、翠屏山、韓府山、秦淮河良好的自然環(huán)境獨(dú)具魅力，但生活配套設(shè)施缺乏 逐步成為南京市最熱門(mén)的高檔景觀休閑住宅區(qū)，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿薮?，?jìng)爭(zhēng)激烈 九龍湖板塊 新興 湖景住宅區(qū) 萬(wàn)科、中糧、 明月、新城創(chuàng)置、盈嘉 等品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入該板塊，發(fā)展?jié)摿薮? 在售的樓盤(pán)有同仁康橋水岸、合家春天、頤 和南園、天澤苑等。這些項(xiàng)目的住宅均價(jià)不到 5310 元 /㎡，別墅部分的均價(jià)接近 10000 元 /㎡。 有南京 第五湖之稱(chēng)的九龍湖將成為南京樓市的下一個(gè)關(guān)注點(diǎn)，但目前交通，配套條件較差 幾家 品牌開(kāi)發(fā)商相繼進(jìn)入該板塊，有望成為下一個(gè)高檔湖景住宅區(qū)。 （三） 江寧房地產(chǎn)發(fā)展規(guī)劃 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 20 在江寧撤縣設(shè)區(qū)后，城市化進(jìn)程快速推進(jìn)，聚集了大量的人流和物流，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。與此同時(shí)，江寧產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，形成了 “扎堆 ”效應(yīng)，也為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了有力支撐和市場(chǎng)。地鐵南延線開(kāi)工建設(shè)后，購(gòu)房者對(duì)江寧與主城的心理距離縮短了。此外，江寧 的房?jī)r(jià)也較為適宜，與主城房?jī)r(jià)相差較大，只略高于江北板塊，性?xún)r(jià)比突出。這是江寧房產(chǎn)受到購(gòu)房者青睞的重要原因。與其他板塊相比，較高的性?xún)r(jià)比、日趨完善的交通、豐富的自然環(huán)境和人文資源、產(chǎn)業(yè)集聚等是江寧板塊的最大優(yōu)勢(shì)，這也是江寧房產(chǎn)民生屬性的直接體現(xiàn) 2021 年 江寧新建商品住宅上市量預(yù)計(jì)高達(dá) 330 萬(wàn)平方米，較去年增加近 40 萬(wàn)平方米 2021 年 是江寧房源的供應(yīng) “大年 ”， 江寧今年新建商品住宅上市量預(yù)計(jì)達(dá)到 330 萬(wàn)平方米，較 2021 年增加近 40 萬(wàn)平方米主要上市區(qū)域?qū)⒓性诳茖W(xué)園片區(qū)和九龍湖片區(qū)。 國(guó)內(nèi)知名品牌 房企紛紛進(jìn)入江寧，帶來(lái)新的開(kāi)發(fā)理念，全面提升開(kāi)發(fā)水平 國(guó)內(nèi)品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐表明其對(duì)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Φ年P(guān)注與內(nèi)在價(jià)值的認(rèn)同，將給江寧板塊帶來(lái)新的住宅消費(fèi)理念與思路，豐富購(gòu)房者選擇的多樣性，滿足不同層次、不同階段的需求。總體上來(lái)看，品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)入將會(huì)提升江寧房地產(chǎn)業(yè)層次和樓盤(pán)品質(zhì)，推動(dòng)江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)健康、快速發(fā)展。 正在建設(shè)的房產(chǎn)誠(chéng)信體系將使市場(chǎng)更加規(guī)范有序，進(jìn)一步提升購(gòu)房滿意度 目前江寧的住宅價(jià)格基本與市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)力相適應(yīng)，隨著居民收入水平的提高，住宅消費(fèi)升級(jí)需求增加是發(fā)展的必然。但是在鼓勵(lì)合理的 改善型需求的同時(shí)，江寧今年將加大保障性住房的建設(shè)力度，解決中低收入人群的住房問(wèn)題，達(dá)到完善供應(yīng)體系和優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的目標(biāo)。江寧區(qū)房產(chǎn)局 2021 年工作的重點(diǎn)，主要是建立健全市場(chǎng)監(jiān)管、住房保障、行業(yè)誠(chéng)信、公共服務(wù)和行政運(yùn)行五大體系，其中行業(yè)誠(chéng)信是 其 工作的重中之重。建立行業(yè)誠(chéng)信體系是為了杜絕房產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象，更好地落實(shí)住有所居的戰(zhàn)略構(gòu)想，提升社會(huì)滿意程度。計(jì)劃在 2021 年 上半年完成建立房產(chǎn)主管部門(mén)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)四位一體的行業(yè)誠(chéng)信體系。 隨著地鐵一號(hào)線南延線的建設(shè)不斷推 進(jìn)，萬(wàn)科、恒大、東渡等全國(guó)知名品牌開(kāi)發(fā)商陸續(xù)入駐，曾經(jīng)一度因江北、河西板塊的崛起而略顯沉寂的江寧板塊再度發(fā)力，醞釀著新的騰飛。 備受矚目的地鐵一號(hào)線南延工程正在緊鑼密鼓地施工，對(duì)于江寧房產(chǎn)的發(fā)展意義重大。地鐵對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，具體表現(xiàn)在地鐵對(duì)沿線遠(yuǎn)離市區(qū)一端（如科學(xué)園片區(qū)）的住宅需求有促進(jìn)作用，但對(duì)沿線中心區(qū)一端（如南京主城）的住宅需求有 緩解 作用。遠(yuǎn)離市區(qū)的區(qū)域房?jī)r(jià)的上升幅度會(huì)快于主城房?jī)r(jià)的上升幅度。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 21 (四 ) 江寧科學(xué)園區(qū)域概況介紹 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)入駐企業(yè) 350 多家，投資總額 25 億美元，南汽集團(tuán)、格滿林實(shí)業(yè)、高精齒輪、華為科技、奧賽康藥業(yè)等一大批高新技術(shù)企業(yè)在園區(qū)蓬勃發(fā)展，初步形成汽車(chē)制造、電子信息、機(jī)電一體化、建材、制藥等產(chǎn)業(yè)群。目前科學(xué)園共引進(jìn)外資企業(yè) 100 多家，合同外資 4 億美元，引進(jìn)內(nèi)資企業(yè) 240 多家，總投資 160 億元； 2021 年科學(xué)園將實(shí)現(xiàn)財(cái)政收入 8 億元，引進(jìn)外資項(xiàng)目 40 個(gè)，合同外資 億美元。實(shí)現(xiàn) GDP28 億元。 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)內(nèi)，南汽集團(tuán)、南京機(jī)電集團(tuán)、日立產(chǎn)機(jī)、高精齒輪、漢德森、中圣高科、奧賽康藥業(yè)等一大批高新技術(shù)企業(yè)蓬勃發(fā)展初步形成了汽車(chē)、裝備 制造、電子信息、新型建材、醫(yī)藥等五大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)群 。 經(jīng)過(guò)多年，特別是 2021 年 二次創(chuàng)業(yè) 以來(lái)的迅猛發(fā)展，科學(xué)園現(xiàn)已成為南京地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)，成為開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的實(shí)踐區(qū)。到目前為止，科學(xué)園已吸引了來(lái)自美國(guó)、德國(guó)、英國(guó)、日本、韓國(guó)、澳大利亞、臺(tái)灣、香港等 15 個(gè)國(guó)家和地區(qū)的內(nèi)外資企業(yè) 360 多家，其中世界 500 強(qiáng)企業(yè) 12 家（截止 2021 年 6 月），科研院所、研發(fā)中心 10 家 。 江蘇南京（江寧）大學(xué)城：南京江寧大學(xué)城位于江寧城區(qū)東南，江寧科學(xué)園內(nèi)，規(guī)劃占地面積 30 平方公里，由大學(xué)城集中區(qū)、資 源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成。 大學(xué)集中區(qū)分布在大學(xué)城四周，目前已有十二所高校本部入駐， 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 22 大學(xué)城標(biāo)志 部屬高校有五所：南京航天航空大學(xué)、中國(guó)藥科大學(xué)、河海大學(xué)、金陵協(xié)和神學(xué)院。 省屬高校有五所：中國(guó)傳媒大學(xué)、南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南京交通技術(shù)學(xué)院、江蘇海事學(xué)院。 市屬高校有兩所：南京曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院。 目前已有南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南京交通技術(shù)學(xué)院、江蘇海事學(xué)院、南京曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院等七 所高校已正式開(kāi)學(xué)，有近六萬(wàn)名大學(xué)生在讀， 2021 年 9月將形成 8 萬(wàn)名在校生的規(guī)模。 大學(xué)城資源共享區(qū)的體育中心、文化中心、國(guó)際學(xué)術(shù)交流中心、三甲醫(yī)院、大學(xué)城購(gòu)物中心、影視劇院、四星級(jí)迎賓館、現(xiàn)代化游泳館、藝術(shù)中心、高爾夫球場(chǎng)、商業(yè)一條街、大學(xué)城企業(yè)孵化器等項(xiàng)目正在積極規(guī)劃建設(shè)和招商引資。 江寧大學(xué)城入駐的高校具有以下三個(gè)特點(diǎn)： 1 、全部是公辦高校。我們沒(méi)有引進(jìn)一所民辦高?；蚨?jí)學(xué)院，原因是公辦高校的辦學(xué)歷史悠久，師資隊(duì)伍、教育科研、管理制度、校舍建設(shè)、校風(fēng)學(xué)風(fēng)、人才培育等方面均具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 。 都是本部搬遷，而不是作分校。各所高校均規(guī)劃了行政中心、教學(xué)中心和科研中心，真正把辦學(xué)的重點(diǎn)放到江寧大學(xué)城內(nèi)。 充分注重學(xué)科互補(bǔ)。這些高校的特色分別有工程、醫(yī)學(xué)、經(jīng)濟(jì)、交通、師范、藥學(xué)、航空、水利、宗教、藝術(shù)等，學(xué)科非常齊全，為今后大學(xué)城內(nèi)實(shí)現(xiàn)師資交流、學(xué)分互認(rèn)和教育資源共享打下良好的基礎(chǔ)。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 23 方山風(fēng)景區(qū)簡(jiǎn)介 方山風(fēng)景旅游度假區(qū)：方山位于大學(xué)城西南方向，海拔 208 米，為華東地區(qū)唯一的火山地貌區(qū)。這座 500 萬(wàn)年前噴發(fā)的死火山，留下了奇特的自然景觀和悠久的歷史文化遺存。從三千年前泰 伯奔吳、兩千年前秦始皇鎮(zhèn)金陵王氣，到六朝繁華舊事，方山凝聚了半部金陵文化史，至今仍有定林寺塔、洞玄觀、孫權(quán)點(diǎn)將臺(tái)、王僧辯墓等一百多處遺跡或民俗傳說(shuō)，與山腳蜿蜒流過(guò)的九曲秦淮一起，組成了集山、水、林、寺為一體的迷人風(fēng)景。方山旅游度假區(qū)面積 15 平方公里，規(guī)劃歷經(jīng)兩年時(shí)間，幾易其稿， 去 年年底定稿后正式對(duì)外招商，吸引外資進(jìn)行景點(diǎn)開(kāi)發(fā)、遺跡修復(fù)、園林設(shè)計(jì)以及少量高檔房地產(chǎn)點(diǎn)綴。 宗教、歷史文化 方山的人文景觀資源十分豐富。佛教、道教都有遺址；眾多的歷史人物如秦始皇、齊武帝、孫權(quán)、蔣介石等都在此留下了傳 說(shuō)故事，葛洪、謝靈運(yùn)、王羲之等都在此留下仙蹤。兩千多年前秦始皇登祖龍頂，執(zhí) “驅(qū)山鋒 ”(趕山鞭 )鞭方山、碎天印、斷石壟、鑿秦淮、泄王氣，賦予方山很深的歷史文化內(nèi)涵。東晉、宋、齊、梁、陳五朝，方山周?chē)鷿饪s了半部金陵文化史。 ——方山形成的傳說(shuō)：民間流傳，遠(yuǎn)古時(shí)這里是一片大海，海龍王有九個(gè)王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。玉帝把他們抓住，關(guān)在一個(gè)玉匣里，交由太白金星看管。這九位龍子被關(guān)得不耐煩，在匣中喧鬧不已。太白金星只好帶著匣子去找玉帝，途中不慎，跌落人間，成為今日的方山。九位龍子變成了方山周?chē)木艂€(gè)山 嶺，圍繞著方山。 定林寺和定林寺塔 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 24 山地生態(tài)環(huán)境 山體區(qū)域植被覆蓋面極高，除大面積的茶木外，另有榆樹(shù)、栗樹(shù)、檀樹(shù)、槳王樹(shù)、櫸樹(shù)等繁多樹(shù)種的蔥郁林木，生態(tài)環(huán)境良好。句容河和溧水河在方山南麓西北村匯合成秦淮河，沿方山南麓和西麓北流。與周邊高密度城市建設(shè)相對(duì)照，方山將成為江寧科學(xué)園的 “綠肺 ”、民眾休閑的 “綠洲 ”。 ——方山紫霧茶：方山多處山坡遍布茶葉，種植面積近千畝。生長(zhǎng)在方山的茶葉憑借山體賦予的良好生長(zhǎng)環(huán)境，造就了享譽(yù)省內(nèi)外的優(yōu)良品牌 ——方山紫霧茶。 ——八卦泉在定林禪寺西側(cè)半山，泉水常流不斷，日產(chǎn)泉水 50 噸以上，大旱之年都不受影響。當(dāng)年定林寺僧人，全盛時(shí)達(dá)三百余人，生活用水全賴(lài)此泉。時(shí)至今日，山下方前村村民全飲此泉猶綽綽有余。據(jù)化驗(yàn)，八卦泉為優(yōu)質(zhì)礦泉水。 項(xiàng)目市場(chǎng)報(bào)告 25 （五） 小結(jié) ? 近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。江寧區(qū)按照“南京新區(qū)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)密集區(qū)、都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)”這三大定位，快速實(shí)施“西進(jìn)南拓”戰(zhàn)略，建成有高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)支撐，有與主城配套完善的功能，有更加適宜生活居住的生