【正文】 ............................................................58 (一 ) 項(xiàng)目指標(biāo)對比表 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 58 (二 ) 項(xiàng)目指標(biāo)對比分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 59 九、市場篇總結(jié) .............................................................................................................................................................................................................................................................60 （一）區(qū) 域宏觀層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 60 （二）城市規(guī)劃層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 61 （三）宏觀房地產(chǎn)市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 61 （四）微觀房地產(chǎn)市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 62 項(xiàng)目市場報告 3 一、 南京房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 指數(shù)情況 2021 年 15 月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，與去年同期相比表現(xiàn)上揚(yáng)，如表 1 所示。隨著年關(guān)的逼近，和各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，更多的購房者選擇繼續(xù)觀望。由于各項(xiàng)宏觀調(diào)控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購房者仍在觀望之中。 表 2 南京 16 月住宅成交變化情況表 南京七成左右的住宅銷 量都集中在江寧、浦口和河西板塊， 16 月分板塊成交情況如圖 2 所示。 圖 3 南京房地產(chǎn)開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢圖 14 月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比去年同期增長 %。 14 月，南京住宅的累積銷售面積為 萬平方米，同比下降 35%，其中現(xiàn)房銷售面積為 萬平方米，同比下降 %，期房銷售面積 萬平方米，同比下降 %；實(shí)現(xiàn)住宅累積銷售額 億元，同比減少 %，其中現(xiàn)房銷售額為 億元，同比下降 %，期房銷售額為 億元，同比下降 %。 項(xiàng)目市場報告 6 （四）南京市土地市場狀況 2021 年 南京上半年住宅類土地交易情況 截至 2021 年 6 月 30 日，南 京共有公示土地成交數(shù)據(jù) 28 條，其中住宅類（含混合住宅類）成交土地共 22 塊，住宅類成交總面積為 2155166 平米，同比 07 年上半年土地總出讓面積增加了 %。 2021 年度南京市住房建設(shè)計劃，住房建設(shè)總量與這幾年大致持平，主要建設(shè)指標(biāo)表現(xiàn) 在以下幾個方面： 一是普通商品住房建設(shè)目標(biāo)。 經(jīng)濟(jì)適用住房建筑面積約 225 萬平方米， 約 萬套。 四是中低價商品房（含限價房、拆遷復(fù)建房）年度建設(shè)目標(biāo)。 （五） 本章小結(jié) ◆ 上半年南京樓市仍不見起色 歷經(jīng) 2021 年樓市的瘋狂， 2021 的樓市可謂是平淡無奇。 2021 新年剛過，南京市公積金管理中心就首發(fā)公積金新政，另外，今年 4 月，南京市物業(yè)維修資金新政也重新制定新標(biāo)準(zhǔn)。流拍、遇冷，成為今年國土出讓的關(guān)鍵詞。13? ，東經(jīng) 118176。 （二） 土地資源 江寧區(qū)實(shí)際控制面積為 萬公頃，其中農(nóng)用地 萬公頃（耕地 萬公頃、園地 萬公頃、林地 萬公頃、其他農(nóng)用地 ） 。全區(qū)總?cè)丝?萬人。 銅井鎮(zhèn) 33166 9 1 陶吳鎮(zhèn) 28523 11 1 上坊街道 24556 10 1 淳化街道 40847 11 1 谷里鎮(zhèn) 36047 12 1 秣陵街道 33625 12 4 湖熟鎮(zhèn) 68519 26 5 上峰鎮(zhèn) 26800 69 10 1 橫溪鎮(zhèn) 30606 9 1 項(xiàng)目市場報告 10 （四） 交通運(yùn)輸 1. 與南京主要聯(lián)系通道 13 個，交通方便快捷。地鐵 3 號具體規(guī)劃尚未出臺 線 建設(shè)“二橫一縱”的快速干道系統(tǒng)：宏運(yùn)大道，天元路、雙龍大道。結(jié)合南京鐵路南站建設(shè)長途汽車客運(yùn)站。橫跨江 寧的南京二環(huán)路、寧杭高速公路也即將竣工通車。 項(xiàng)目市場報告 11 5. 鐵路： 南京是連接華中、華東、華北的重要交通樞紐，津浦、滬寧、寧蕪三條鐵路交匯于此，貨物可達(dá)全國各大城市。南京港擁有萬噸以上泊位 16 個，年貨物吞吐量已達(dá) 5000 萬噸以上，其中進(jìn)出口貨物達(dá) 600 萬噸以上，集裝箱吞吐量已達(dá) 15 萬標(biāo)箱以上。二是繼續(xù)加大城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資?，F(xiàn)有小學(xué) 56 所，比上年減少 19 所；小學(xué)在校生 萬人，比上年減少 萬人； 6 周歲～ 11 周歲學(xué)齡兒童入學(xué)率 %。其中本科錄取 1421 人，比上年凈增 379 人，本科錄取率 %，繼續(xù)位居南京市前列。加快改善居民就醫(yī)條件，區(qū)醫(yī)院、第二醫(yī)院門診大樓開工建設(shè)，開發(fā)區(qū)同仁醫(yī)院主體工程順利封頂，區(qū)中醫(yī)院病房樓改造工程竣工并交付使用。 ? 諸多世界 500 強(qiáng)企業(yè)落戶江寧，江寧大學(xué)城的建設(shè)，以及多家科研院所的進(jìn)駐，為江寧的經(jīng)濟(jì)騰飛提供新鮮動力的同時，更是使江寧地區(qū)成為一個新興的高收入消費(fèi)階層生活工作的集聚地區(qū)，而此類人群的消費(fèi)檔次及要求尚無法由江寧地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)提供有效滿足，這一市場現(xiàn)象為本案商業(yè)入市提供了良好契機(jī)。發(fā)展目標(biāo)為努力建設(shè)成為重要的知識創(chuàng)新基地，南京都市圈內(nèi)新興的高科技花園式城區(qū)和最佳人居環(huán)境城區(qū)，成為率先實(shí)現(xiàn)信息化和生態(tài)化的示范城區(qū)。 項(xiàng)目市場報告 16 近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅(jiān)持新區(qū)建設(shè)與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運(yùn)作體系。 都市農(nóng)業(yè)集中區(qū)：充分利用江寧獨(dú)特的區(qū)位和山水資源優(yōu)勢，突出經(jīng)濟(jì)功能、城市服務(wù)功能、生態(tài)調(diào)節(jié)功能的有機(jī)結(jié)合，形成產(chǎn)業(yè)化、集約化、科技化、市場化，融經(jīng)濟(jì)、社會、生態(tài)功能于一體的都市型現(xiàn)代農(nóng)業(yè)。在總體規(guī)劃的指導(dǎo)下，以功能分區(qū)或以 2． 5 萬 — 3． 5 萬人口為單元劃分為若干層次的控制性規(guī)劃單元，編制控制性規(guī)劃。 項(xiàng)目市場報告 17 交通通行能力 將快速提升 新近出臺的《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》已通過專家論證。另外，新市區(qū)內(nèi)的道路也是四通八達(dá)。 軌道交通 拉近與主城的距離 從軌道交通控制線路來看 ： 總體規(guī)劃上 “ 現(xiàn)身 ” 的地鐵 1 號線南延線將從安德門經(jīng)寧丹路、共青團(tuán)路至南京南站，然后穿秦淮新河，沿利源路南下，經(jīng)過天元路向江寧大學(xué)城延伸。 項(xiàng)目市場報告 18 （二） 江寧樓市的板塊劃分： 根據(jù)目前市場房地產(chǎn)開發(fā)集中的區(qū)域，可以將江寧的房地產(chǎn)市場分為五大板塊： 岔路口板塊 ： 位于主城區(qū)以南、秦淮新河以北，是江寧與南京主城連接的中心點(diǎn)，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。典型樓盤：匯景新苑、中國女人街等。 百家湖板塊 ： 湖濱路以南、天元路以北，該板塊樓盤林立， 是江寧樓市發(fā)展最早的一個區(qū)域，配套較成熟，被江寧區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片”。典型樓盤：天元吉地、市政天元城、書香名門等。 岔路口板塊 東山鎮(zhèn)板塊 百家湖板塊 將軍山板塊 九龍湖板塊 科學(xué)園板塊 項(xiàng)目市場報告 19 片 區(qū) 市場形象 產(chǎn)品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢 岔路口河定橋片區(qū) 市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住率較高，第一居所特征明顯 經(jīng)濟(jì)實(shí)用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產(chǎn)品為主，有少量別墅 前期價格較低后期價格上揚(yáng)較快，目前普通住宅均價已達(dá) 6500 元 /㎡。 有南京 第五湖之稱的九龍湖將成為南京樓市的下一個關(guān)注點(diǎn)，但目前交通，配套條件較差 幾家 品牌開發(fā)商相繼進(jìn)入該板塊，有望成為下一個高檔湖景住宅區(qū)。此外，江寧 的房價也較為適宜，與主城房價相差較大，只略高于江北板塊，性價比突出?？傮w上來看，品牌開發(fā)企業(yè)進(jìn)入將會提升江寧房地產(chǎn)業(yè)層次和樓盤品質(zhì)，推動江寧房地產(chǎn)市場健康、快速發(fā)展。建立行業(yè)誠信體系是為了杜絕房產(chǎn)行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象，更好地落實(shí)住有所居的戰(zhàn)略構(gòu)想，提升社會滿意程度。地鐵對于房地產(chǎn)市場的影響，具體表現(xiàn)在地鐵對沿線遠(yuǎn)離市區(qū)一端（如科學(xué)園片區(qū)）的住宅需求有促進(jìn)作用，但對沿線中心區(qū)一端（如南京主城）的住宅需求有 緩解 作用。實(shí)現(xiàn) GDP28 億元。 江蘇南京（江寧）大學(xué)城：南京江寧大學(xué)城位于江寧城區(qū)東南，江寧科學(xué)園內(nèi)，規(guī)劃占地面積 30 平方公里，由大學(xué)城集中區(qū)、資 源共享區(qū)和后勤服務(wù)區(qū)三大功能區(qū)組成。 目前已有南京醫(yī)科大學(xué)、南京工程學(xué)院、江蘇經(jīng)貿(mào)學(xué)院、南京交通技術(shù)學(xué)院、江蘇海事學(xué)院、南京曉莊學(xué)院、金陵科技學(xué)院等七 所高校已正式開學(xué)，有近六萬名大學(xué)生在讀， 2021 年 9月將形成 8 萬名在校生的規(guī)模。 都是本部搬遷，而不是作分校。 項(xiàng)目市場報告 23 方山風(fēng)景區(qū)簡介 方山風(fēng)景旅游度假區(qū)：方山位于大學(xué)城西南方向，海拔 208 米，為華東地區(qū)唯一的火山地貌區(qū)。 宗教、歷史文化 方山的人文景觀資源十分豐富。 ——方山形成的傳說：民間流傳，遠(yuǎn)古時這里是一片大海，海龍王有九個王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。九位龍子變成了方山周圍的九個山 嶺，圍繞著方山。 ——方山紫霧茶：方山多處山坡遍布茶葉，種植面積近千畝。時至今日，山下方前村村民全飲此泉猶