【正文】 ........................................................................................................................................................................... 38 （二）個案分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 45 七、九龍湖板塊項目分析 .............................................................................................................................................................................................................................................49 (一 ) 九龍湖板塊概況 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 49 （二）個案分析 ................................................................................................................................................................................................................................................................................................................. 52 八、大學城板塊和九龍湖湖板塊的項目指標對比 ...................................................................................................................................................................................................58 (一 ) 項目指標對比表 ........................................................................................................................................................................................................................................................................................................ 58 (二 ) 項目指標對比分析 .................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 59 九、市場篇總結 .............................................................................................................................................................................................................................................................60 （一）區(qū) 域宏觀層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 60 （二）城市規(guī)劃層面 ......................................................................................................................................................................................................................................................................................................... 61 （三）宏觀房地產市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 61 （四）微觀房地產市場層面 ............................................................................................................................................................................................................................................................................................. 62 項目市場報告 3 一、 南京房地產行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀 （一） 指數(shù)情況 2021 年 15 月指數(shù)變化情況：各指數(shù)基本保持穩(wěn)中有升的態(tài)勢，與去年同期相比表現(xiàn)上揚，如表 1 所示。由于各項宏觀調控政策效果的慢慢顯現(xiàn)，許多理性的購房者仍在觀望之中。 圖 3 南京房地產開發(fā)投資額與商品房銷售額走勢圖 14 月，全市完成房地產開發(fā)投資 億元，比去年同期增長 %。 項目市場報告 6 （四）南京市土地市場狀況 2021 年 南京上半年住宅類土地交易情況 截至 2021 年 6 月 30 日，南 京共有公示土地成交數(shù)據(jù) 28 條，其中住宅類（含混合住宅類）成交土地共 22 塊，住宅類成交總面積為 2155166 平米，同比 07 年上半年土地總出讓面積增加了 %。 經(jīng)濟適用住房建筑面積約 225 萬平方米， 約 萬套。 （五） 本章小結 ◆ 上半年南京樓市仍不見起色 歷經(jīng) 2021 年樓市的瘋狂， 2021 的樓市可謂是平淡無奇。流拍、遇冷，成為今年國土出讓的關鍵詞。 （二） 土地資源 江寧區(qū)實際控制面積為 萬公頃，其中農用地 萬公頃（耕地 萬公頃、園地 萬公頃、林地 萬公頃、其他農用地 ） 。 銅井鎮(zhèn) 33166 9 1 陶吳鎮(zhèn) 28523 11 1 上坊街道 24556 10 1 淳化街道 40847 11 1 谷里鎮(zhèn) 36047 12 1 秣陵街道 33625 12 4 湖熟鎮(zhèn) 68519 26 5 上峰鎮(zhèn) 26800 69 10 1 橫溪鎮(zhèn) 30606 9 1 項目市場報告 10 （四） 交通運輸 1. 與南京主要聯(lián)系通道 13 個，交通方便快捷。結合南京鐵路南站建設長途汽車客運站。 項目市場報告 11 5. 鐵路： 南京是連接華中、華東、華北的重要交通樞紐，津浦、滬寧、寧蕪三條鐵路交匯于此，貨物可達全國各大城市。二是繼續(xù)加大城區(qū)基礎設施建設投資。其中本科錄取 1421 人，比上年凈增 379 人，本科錄取率 %，繼續(xù)位居南京市前列。 ? 諸多世界 500 強企業(yè)落戶江寧，江寧大學城的建設，以及多家科研院所的進駐，為江寧的經(jīng)濟騰飛提供新鮮動力的同時，更是使江寧地區(qū)成為一個新興的高收入消費階層生活工作的集聚地區(qū)，而此類人群的消費檔次及要求尚無法由江寧地區(qū)的現(xiàn)有商業(yè)提供有效滿足，這一市場現(xiàn)象為本案商業(yè)入市提供了良好契機。 項目市場報告 16 近幾年，江寧圍繞小城鎮(zhèn)、大戰(zhàn)略的要求，堅持新區(qū)建設與舊城改造同步，形成多元化、多格局城建運作體系。在總體規(guī)劃的指導下，以功能分區(qū)或以 2． 5 萬 — 3． 5 萬人口為單元劃分為若干層次的控制性規(guī)劃單元，編制控制性規(guī)劃。另外，新市區(qū)內的道路也是四通八達。 項目市場報告 18 （二） 江寧樓市的板塊劃分： 根據(jù)目前市場房地產開發(fā)集中的區(qū)域，可以將江寧的房地產市場分為五大板塊： 岔路口板塊 ： 位于主城區(qū)以南、秦淮新河以北，是江寧與南京主城連接的中心點，也是江寧與南京主城相鄰最近的區(qū)域。 百家湖板塊 ： 湖濱路以南、天元路以北，該板塊樓盤林立， 是江寧樓市發(fā)展最早的一個區(qū)域，配套較成熟，被江寧區(qū)政府定位成“江寧地區(qū)名片”。 岔路口板塊 東山鎮(zhèn)板塊 百家湖板塊 將軍山板塊 九龍湖板塊 科學園板塊 項目市場報告 19 片 區(qū) 市場形象 產品特征 價格特征 資源分析 發(fā)展趨勢 岔路口河定橋片區(qū) 市區(qū)普通中低收入居民疏散居住區(qū)，入住率較高，第一居所特征明顯 經(jīng)濟實用型大眾化物業(yè)，中小戶型為市場主流，普通公寓產品為主，有少量別墅 前期價格較低后期價格上揚較快，目前普通住宅均價已達 6500 元 /㎡。此外，江寧 的房價也較為適宜，與主城房價相差較大，只略高于江北板塊，性價比突出。建立行業(yè)誠信體系是為了杜絕房產行業(yè)的違規(guī)現(xiàn)象，更好地落實住有所居的戰(zhàn)略構想，提升社會滿意程度。實現(xiàn) GDP28 億元。 目前已有南京醫(yī)科大學、南京工程學院、江蘇經(jīng)貿學院、南京交通技術學院、江蘇海事學院、南京曉莊學院、金陵科技學院等七 所高校已正式開學，有近六萬名大學生在讀， 2021 年 9月將形成 8 萬名在校生的規(guī)模。 項目市場報告 23 方山風景區(qū)簡介 方山風景旅游度假區(qū)：方山位于大學城西南方向，海拔 208 米，為華東地區(qū)唯一的火山地貌區(qū)。 ——方山形成的傳說：民間流傳，遠古時這里是一片大海，海龍王有九個王子，十分頑皮，攪得水府、天界都不得安寧。 ——方山紫霧茶：方山多處山坡遍布茶葉，種植面