【文章內(nèi)容簡介】 奕翠園 4200 小高層、高層 348000 —— 3 房 4 房 香港新宏基地產(chǎn) 頤和山莊 4000 小高層、別墅 175000 355000 3 房 5 房 中山中經(jīng)置業(yè) 朗晴軒 3500 小高層、高層 133333 285148 3 房 中山新龍基公司 雍景園三期 4200 小高層 7000 —— 3 房 4 房 雅居樂集團(tuán) 高云臺(tái) 3500 小高層 6666 22221 2 房 3 房 中山弘泰貿(mào)易 盛景園 3500 多層、小高層 19689 33270 3 房 4 房 中山南盛地產(chǎn) 賣點(diǎn) /優(yōu)勢(shì) 新興的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，片區(qū)規(guī)劃良好，配套成熟完善，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)關(guān)注度較高。東區(qū)的商品房價(jià)格因其地域性預(yù)計(jì)將保持較高的價(jià)格并微幅上漲 。 客戶 市區(qū)私營企業(yè)主，政府公 務(wù)員為主， 醫(yī)生 、 律師及 部分鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士 。 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 東區(qū)發(fā)展?jié)摿單? 東區(qū)為中山行政中心，配套完善，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃中的東區(qū)將以旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)及行政為主，是中山市近五年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮?，升值前景良好? 目前中山的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在東區(qū)，在東區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投 資開發(fā)，必然面臨眾多競爭對(duì)手，競爭壓力較大。 南區(qū) 南區(qū)距離市中心有一定距離，市政配套缺乏，區(qū)域建設(shè)相對(duì)落后，且之前開發(fā)的項(xiàng)目市民口碑不好等相關(guān)原因，南區(qū)目前在購房者心目中仍不屬于首選考慮范圍之內(nèi)。在中山近年的房地產(chǎn)開發(fā)中，南區(qū)幾乎是被忽略的片區(qū)。 南區(qū)住宅市場(chǎng)特點(diǎn) 南區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重滯后， 2021 年之前南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)是對(duì)既往爛尾樓的處理、整治，商品房規(guī)模開發(fā)始于 2021 年； 南區(qū)發(fā)展?jié)摿? 南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。目前房地產(chǎn) 業(yè)的興起將帶動(dòng)南區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將成為本片區(qū)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。 南外環(huán)交通便捷，品牌發(fā)展商聚集，將成為中山城區(qū)新熱點(diǎn)。 西區(qū) 住宅市場(chǎng)特點(diǎn) 西區(qū)是 中山市著名的商業(yè)區(qū)，區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)凸顯，區(qū)內(nèi)擁有全市最大的酒店群和美食城、擁有全市最多的專業(yè)特色商場(chǎng)，飲食服務(wù)業(yè)、物流業(yè)高度集中，商貿(mào)繁華。 西區(qū)住宅市場(chǎng)特點(diǎn) 規(guī)模 中 等規(guī)模 建筑類型 以小高層為主 產(chǎn)品類型 3 房，中等戶型為主 均價(jià)（元 /平米） 2800－ 3000 左右 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 西區(qū)典型樓盤一覽表 西區(qū) 發(fā)展?jié)摿? 對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，商業(yè)所帶來的巨大人流同時(shí)也意味著巨大的消費(fèi)需求，同時(shí)，岐江河不可多得的自然景觀也是發(fā)展房地產(chǎn)的絕佳條件，多家發(fā)展商已經(jīng)瞄準(zhǔn)西區(qū)的部分區(qū)域，發(fā)展住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目。隨著西區(qū)的各項(xiàng)配套的完善，西區(qū)板塊 住宅市場(chǎng) 已經(jīng)逐步升溫 ，市場(chǎng)具一定發(fā)展?jié)摿?。 小結(jié) 中山 鎮(zhèn)區(qū)房產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)向大規(guī)模、大配套、深層次邁進(jìn)。從 2021 年起 ， 鎮(zhèn)區(qū)樓盤交易對(duì)整個(gè)商品房交易市場(chǎng)的貢獻(xiàn)率不斷上升，銷售 宗 數(shù)及銷售面積 直逼 城區(qū)數(shù)量。 “ 藏富于民 ” 的中山鎮(zhèn)區(qū)的 市場(chǎng) 潛能 正被陸續(xù) 挖掘出來， 對(duì)整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 顯示出巨大的 促進(jìn) 效應(yīng)。開發(fā)商 本地、外地開發(fā)商 賣點(diǎn) /優(yōu)勢(shì) 交通便利， 娛樂業(yè)相對(duì)其他片區(qū)完善，外銷市場(chǎng)比例大于其他區(qū)域。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，部分港澳人士，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。 名稱 均價(jià) 建筑類型 占地（㎡） 總建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 藍(lán)波灣 3000 小高層 188541 500000 3 房 珠海華策置業(yè) 翠景灣四期 3300 小高層 120210 186000 3 房 中山長洲實(shí)業(yè)集團(tuán) 星辰廣場(chǎng) 2750 小高層 33798 61000 2 房 3 房 中山星辰廣場(chǎng)地產(chǎn) 柏景臺(tái) 3000 高層 —— —— 3 房 中山富源地產(chǎn) 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 三 、 土地市場(chǎng)情況及未來預(yù)期 土地市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 中山市國土資源局分別于 1998 年底和 2021 年初成立了土地招標(biāo)拍賣辦和土地儲(chǔ)備中心，“ 土地大限”之前，土地市場(chǎng)、尤其是大宗土地交易基本以協(xié)議出讓為主，通過招、拍的僅為零星地塊?！? 土地大限”之后，市場(chǎng)配置土地資源的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)，土地市場(chǎng)交易日趨活躍，正處于逐漸由無形向有形、由隱蔽向公開過渡的過程。 近年土地成交情況 年份 宗數(shù) 增長率 面積（萬㎡） 增長率 價(jià)格（萬元） 增長率 2021 2758 － － － 2021 3904 ％ ％ 14％ 2021 4894 ％ ％ ％ 土地成交量連續(xù)三年大幅上漲， 04 年土地成交面積和成交產(chǎn)價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成交宗數(shù)的上漲幅度，說明土地市場(chǎng)中，個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的零星地塊比例下降，而高價(jià)值大宗土地成交比例加大。 交易價(jià)格穩(wěn)步上漲 據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，之前中山地價(jià)基本上是 30 萬元／畝的價(jià)格， 現(xiàn)在經(jīng)過拍賣，不少土地都要超過 100 萬元／畝。前不久，古鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心位置推出的一塊土地，地價(jià)竟然達(dá)到 萬元／畝的高價(jià)，成為中山市土地有形市場(chǎng)成立以來，土地使用權(quán)交易成交單價(jià)最高、增價(jià)幅度最大的一宗。 注： 數(shù)據(jù)來源于中山市國土資源局， 土地交易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中包括了工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地 。 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 協(xié)議轉(zhuǎn)讓仍然是交易的主要方式，招、拍、掛比例逐年增高； 協(xié)議出讓 方式使 同一地段的發(fā)展商土地成本可能相差很遠(yuǎn)， 造成非 公平競爭的市場(chǎng)環(huán)境。2021 年通過土地招標(biāo)拍賣辦公室交易的招、拍、掛土地有 204 宗，雖然市場(chǎng)公開度依然較低，但與 2021 年同期相比，土地交易總面積、總成交額增長了 100%。 鎮(zhèn)區(qū)土地市場(chǎng)成為全市主力，各鎮(zhèn)分化嚴(yán)重 從 以上圖表 的數(shù)據(jù)分析，鎮(zhèn)區(qū)土地成交面積和成交金額均占全市總量的絕大部分，顯然是市場(chǎng)主力，其中土地市場(chǎng)比較活躍的分別為三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)。 城、鎮(zhèn)土地成交金額比3%6%4%0%17%2%0%3%43%0%3%0%2%0%0%17%城區(qū)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 西區(qū)和東區(qū)依然是城區(qū)內(nèi)土地交易的主要市場(chǎng) 土地儲(chǔ)備中心的庫存儲(chǔ)備有限，土地存量市場(chǎng)份額遠(yuǎn)大于增量市場(chǎng)份額 土地儲(chǔ)備中心成立一年多來，其土地來源主要有三個(gè)方面。一是接收原財(cái)政局代管的的國有土 地；二是征用農(nóng)地；三是通過市場(chǎng)收購。其中，接收國有土地占絕大部分，市場(chǎng)收購的份額極少。目前，土地儲(chǔ)備是以中心城區(qū)為重點(diǎn)，對(duì)南北外環(huán)兩側(cè)沿線土地開展有計(jì)劃征用儲(chǔ)備，對(duì)未成熟地塊暫實(shí)施規(guī)劃預(yù)控。 國有土地交易占絕大部分，市場(chǎng)收購的份額極少。城區(qū)可出讓土地集中在博愛路 、 彩虹橋附近及藍(lán)波灣南面等區(qū)域，約 1000 畝左右。 城區(qū)土地成交面積比25%13%58%4%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)城區(qū)土地成交金額比2%21%75%2%石岐區(qū)東區(qū)西區(qū)南區(qū)昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 政府提高房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻，小發(fā)展商 很 難在一級(jí)市場(chǎng)上拿地 根據(jù)中山市政府剛剛頒布的新規(guī)定，城區(qū)新開發(fā)項(xiàng)目不能低于 50 畝，鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目不能少于40 畝，一般的小發(fā)展商由于缺乏相當(dāng)?shù)耐恋剡\(yùn)營能力及 資金實(shí)力，難以同一線發(fā)展商相競爭，只能爭奪二級(jí)市場(chǎng)上企業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地。 土地市場(chǎng)上各類土地的供應(yīng)情況、價(jià)格以及未來三年預(yù)期 土地市場(chǎng)上各類土地的供應(yīng)情況不詳，下表為各類土地的現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià) 類別 鎮(zhèn)區(qū) 商業(yè) 住宅 工業(yè) 一 級(jí) 二 級(jí) 三 級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 一 級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 一級(jí) 二級(jí) 三級(jí) 四級(jí) 五級(jí) 1 中山城區(qū) 2700 1980 1500 1120 560 1480 1110 760 520 340 570 510 440 320 190 小欖 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 500 400 320 270 225 古鎮(zhèn) 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 490 370 300 260 195 2 東鳳 1950 1395 900 600 900 750 580 380 300 250 180 南頭 1050 780 550 420 900 675 450 330 240 290 240 210 130 東升 1800 1050 750 600 375 700 580 440 300 200 290 190 150 沙溪 1500 1200 900 675 320 525 380 300 240 160 330 230 140 三鄉(xiāng) 1350 1050 825 600 300 610 470 320 270 200 240 195 150 火炬區(qū) 1300 980 730 520 380 570 420 330 240 170 300 230 190 130 3 坦洲 1300 950 620 450 560 450 400 250 190 200 140 120 港口 830 470 370 310 230 560 380 310 260 170 225 180 110 大涌 900 750 600 500 375 450 290 230 150 330 260 200 140 黃圃 1070 740 610 510 330 590 490 360 300 230 230 180 140 120 4 南朗 930 660 490 280 225 650 420 250 160 200 155 125 板芙 1025 725 370 200 290 250 170 180 140 120 民眾 820 630 420 320 320 360 280 180 130 200 140 100 橫欄 800 650 440 320 290 240 190 180 160 120 5 神灣 570 490 430 190 160 135 160 150 110 阜沙 600 430 300 230 300 230 110 225 160 105 五桂山 450 330 220 300 210 160 200 150 105 三角 580 480 430 300 220 370 270 200 150 105 200 180 150 120 注 :商業(yè)用地是指城區(qū)路邊以外 60 米深（按建筑規(guī)劃紅線為準(zhǔn)），鎮(zhèn)區(qū) 30 米深的用地為標(biāo)準(zhǔn)深度（按建筑規(guī)劃紅線為準(zhǔn)）， 超過這一深度的商業(yè)用地因其商業(yè)價(jià)值明顯減低。因此，超過標(biāo)準(zhǔn)深度后的這一部分商業(yè)用地，其地價(jià)等同于住宅用地。 商住用地的地價(jià)按如下公式計(jì)算：商住地價(jià) =商業(yè)地價(jià) *15%+住宅地價(jià) *85% 基準(zhǔn)地價(jià)是以五通一平的土地，容積率為多高層 別墅 為標(biāo)準(zhǔn)的。 編制日期： 2021 年 （以上地價(jià)單位為：元 /平方米） （ 2021 年編制），新的基準(zhǔn)地價(jià)將于 2021 年編制完成。 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 各片區(qū)土地市場(chǎng)狀況、供應(yīng)量、價(jià)格狀況以及未來三年預(yù)期 據(jù)國土資源局土地儲(chǔ)備中心副主任周婷介紹，未來兩到三年全市的土地儲(chǔ)備是以城區(qū)為重點(diǎn)，征收城區(qū)邊緣的農(nóng)地。目前主要是圍繞開 發(fā)建設(shè)紫馬嶺南片區(qū)及彩虹商業(yè)片區(qū)，積極向市場(chǎng)供應(yīng)土地。 未來兩到三年政府土地工作重點(diǎn)仍將放在儲(chǔ)備方面，因此，土地交易來源也仍將以存量市場(chǎng)為主。昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 四、 重點(diǎn)競爭樓盤分析 聚豪園 基本概況 項(xiàng)目位置：博愛七路 開發(fā)商