【正文】 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 目 錄 一、 中山城市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ……………… ………………………………………………… 19 區(qū)域?qū)用?……………………………… …………………………………………………… 1 城市層面 …………………………………………… ……………………………………… 29 市場(chǎng)小結(jié) ………………………………………………………………….……….……… … 9 二、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?fàn)顩r分析 ………………………………………….………………… . 1021 市場(chǎng)容量 ………………………………………………………………… ……….……… 1015 市場(chǎng)潛力及市場(chǎng)周期分析 ……………………………………………………………… … 16 各片區(qū)住宅市場(chǎng)狀況及發(fā)展?jié)摿?…………………………………………………….. … 1621 三、土地市場(chǎng)情況及未來預(yù)期 …………………………………………………… ……… … 2226 土地市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ……………………………………………………………………… … 2225 土地市場(chǎng)上各類土地的供應(yīng)情況、價(jià)格以及未來三年預(yù)期 ………………………… … 25 各片區(qū)土地市場(chǎng)狀況、供應(yīng)量、價(jià)格狀況以 及未來三年預(yù)期 ………………….….. … 26 四、重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)樓盤分析 ………………………………………………………….……… . … 2772 聚豪園 ………………………………………………………………………….……. …… 2730 朗晴軒 ………………………………………………………………………………... …… 3135 雍逸廷 ………………………………………………………………….…. ……………… 3642 優(yōu)雅翠園 …………………………………………………………………………….. …… 4347 中海 翠林蘭溪園 ……………………………………………………………………… … 4851 萬科 城市風(fēng)景 ……………………………………………………………….…….. …… 5256 碧堤灣畔 …………………………………………………………………………….. …… 5760 頤和山莊 …………………………………………………………………………… ……… 6164 水云軒 ……………………………………………………………………………….. …… 6568 尚城 ………………………………… ………………………………………………. …… 6971 五、中山房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié) ……………………………………………………… ……… . …… 72 物業(yè)類型 ………………………………………………………………………… ….. …… … 72 產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r ……………………………………………………………………… … …… … 72 戶型 ……………………………………………………………………………... …. …… … 72 六、廣州參考樓盤分析 ……………… …………………………………………………. . …… 7280 匯景新城 …………………………………………………………………………… ….. … 7275 星河灣 ………………………………………………………………………………… …… 7578 四季花城 ……………………………………………………………………… …… ……… 7880 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 中山項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一 、 中山 城市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 區(qū)域?qū)用? 珠三角各城市國民生產(chǎn)總值 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 GDP (億元 ) 較上年增速 ％ ％ ％ 15％ ％ 珠三角各城市人均可支配收入 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 人均可支配收入 (億元 ) 20210 15836 27596 16884 較上年增速 ％ ％ ％ ％ ％ 中山國民生產(chǎn)總值在珠三角屬于第三梯隊(duì)，僅為第二梯隊(duì)的佛山、東莞的二分之一。但國民生產(chǎn)總值增幅快，人均國民生產(chǎn)總值及人均可支配收入與排在第一第二梯隊(duì)的佛山、廣州相距不大，說 明中山人生活水平較高，消費(fèi)潛力較大，藏富于民的情況相對(duì)明顯。 城市層面 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 歷年國民生產(chǎn)總值 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 3 5 9 .44 1 5 .54 9 7 .16 1 0 .1 41 5 .5 0 %1 6 .5 0 %1 7 .8 0 %1 8 .7 0 %01002003004005006007002021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）（億元） 增長(zhǎng)率 中山國民生產(chǎn)總值歷年來保持穩(wěn)定快速增長(zhǎng)， 04 年增長(zhǎng)速度在珠三角各市當(dāng)中處于前列。 各鎮(zhèn)區(qū)國民生產(chǎn)總值比較 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)國民生產(chǎn)總值比較1% 1% 2%2%2%2%2%3%3%3%3%3%3%3%4%4%5%5%5%5%5%5%14%16%神灣鎮(zhèn)五桂山鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)南區(qū)南朗鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)西區(qū) 民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)石歧區(qū) 沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東區(qū)小欖鎮(zhèn)火炬區(qū) 東部的火炬 開發(fā) 區(qū)，北部的小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，南部的坦洲鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西部的沙溪鎮(zhèn)為中山經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)。 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 歷年固定資產(chǎn)投資 1 7 7 . 9 92192 6 2 . 0 52 9 1 . 2 86 1 . 9 0 %2 3 . 0 4 %1 9 . 6 6 %1 1 . 5 4 %0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資總額（億元） 增長(zhǎng)率 中山歷年固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長(zhǎng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)潛力持續(xù)加強(qiáng)。 從 2021 年 4 月份開始， 固定資產(chǎn)投資增勢(shì)止跌回升 ， 同比增長(zhǎng) %，與上月相比提高 個(gè)百分點(diǎn)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資大型項(xiàng)目及新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多，規(guī)模趨大，拉動(dòng) 全市 固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1 3 4 .31 5 1 .71 7 8 .81 1 9 .5 31 1 .5 0 %1 2 .4 0 %1 2 .9 0 %1 6 .4 0 %0204060801001201401601802002021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %1 6 .0 0 %1 8 .0 0 %社會(huì)消費(fèi)品零售總額（億元） 增率 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 人均可支配收入 118761280014208149061583611%3 .6 0 %7 .8 0 %4 .9 0 %6 .2 0 %0202140006000800010000120211400016000180002021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 增長(zhǎng)率 02 年中山城鎮(zhèn)人均可支配收入有一個(gè)明顯的增長(zhǎng)，引發(fā)了當(dāng)年的房地產(chǎn)需求熱潮 ，可支配收入的持續(xù)增長(zhǎng)帶動(dòng)了未來幾年中山的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給。 人口發(fā)展情況 1321331341351361371381391402021年 2021年 2021年 2021年全市人口總量（萬人） 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口比較1% 1% 1%2%2%3%3%3%3%3%3%4%4%4%4%5%5%5%5%5%6%6%7%13%五桂山鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)南區(qū)大涌鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)西區(qū)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)東區(qū)東升鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)石歧區(qū) 04 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)量分布從多到少一次為：石歧區(qū)、黃圃鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、東區(qū)、坦洲鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、火炬區(qū)、南頭鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、西區(qū)、阜沙鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、南區(qū)、神灣鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)。 城市未來發(fā)展規(guī)劃 中心城區(qū)發(fā)展規(guī)劃 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 中山市市政規(guī)劃建設(shè)以石岐老區(qū)呈放射性向外發(fā)展，以中區(qū)舊城改造、東區(qū)快速發(fā)展、北區(qū)開發(fā)為主、西區(qū)南區(qū)為次的方向開發(fā)。 受中山市原有規(guī)劃向東發(fā)展的影響，中山市目前的商品住宅的開發(fā)重心在市政府周圍和城市花園開發(fā)組團(tuán)，整體有向東發(fā)展的趨勢(shì)。 起灣路以東一帶開發(fā)的樓盤也相對(duì)增多，北部新規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，南部本身環(huán)境較差，西部將規(guī)劃為商業(yè)功能。 南區(qū)規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，與珠三角交通網(wǎng)絡(luò)形成聯(lián)系 南區(qū)城市道路網(wǎng)絡(luò)： 105 國道、南環(huán)路、城南路、東環(huán) 路、西環(huán)路和興福路是中山中心城區(qū)向南、向西輻射的主要交通樞紐。 中山四大組團(tuán)發(fā)展模式 西 部 組團(tuán)以小欖和古鎮(zhèn)為核心，憑借特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，主動(dòng)承接廣佛經(jīng)濟(jì)圈的輻射，提升產(chǎn)業(yè)層次，提高產(chǎn)品檔次，打造新型特色產(chǎn)業(yè)群 ———以專業(yè)市場(chǎng)、大型商貿(mào)、特色商業(yè)街為基礎(chǔ)，以物流產(chǎn)業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新為重點(diǎn)，著力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提升資本營運(yùn)能力。 西部組團(tuán)與江門市僅一河之隔，西部組團(tuán)各鎮(zhèn)的城市規(guī)劃及發(fā)展都是實(shí)行“城鄉(xiāng)結(jié)合”，建成生態(tài)型的特色現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。西部組團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在沙溪鎮(zhèn)。 東部組團(tuán)以火炬開發(fā)區(qū)為核心，依托國家級(jí)高新區(qū) 和臨港優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和裝備制造業(yè)，提升與南沙開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)配套能力，強(qiáng)化高新技術(shù)的推廣和應(yīng)用，帶動(dòng)全市昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。充分利用豐富的海岸資源、水系發(fā)達(dá)的自然條件和深厚的人文歷史，努力建設(shè)既適宜創(chuàng)業(yè)又適宜居住的、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)濱海新城。 火炬開發(fā)區(qū)是中山城區(qū)的副中心區(qū)，國家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)?；鹁骈_發(fā)區(qū)的發(fā)展吸引了一批外來的白領(lǐng)。隨著該片區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展壯大，片區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展?jié)摿^大。 南部組團(tuán)以三鄉(xiāng)和坦洲為核心，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，加強(qiáng)承載新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力，著力打造出口加工基地。整合 組團(tuán)內(nèi)旅游資源，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游觀光項(xiàng)目，積極與珠海聯(lián)手打造珠三角西岸休閑旅游度假區(qū)，大力推進(jìn)房地產(chǎn)、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 南部組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)主要集中在三鄉(xiāng)、坦洲兩鎮(zhèn)，其他鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，房地產(chǎn)發(fā)展滯后。坦洲臨近珠海，樓盤置業(yè)客戶主要來自坦洲以及珠海白領(lǐng)。三鄉(xiāng)為南部組團(tuán)的核心鎮(zhèn)區(qū)，客戶以港澳人士居多，片區(qū)規(guī)劃良好，配套完善，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已形成規(guī)模。 北部組團(tuán)位于中山的最北部，與順德、佛山、廣州相接。北部組團(tuán)的鎮(zhèn)區(qū)是中山特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常好的區(qū)域，以小欖鎮(zhèn)的五金產(chǎn)業(yè)，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)最為著名。目前小欖、古鎮(zhèn)房地產(chǎn)開 發(fā)相對(duì)成熟，產(chǎn)品形象好，檔次較高。 廣珠城際軌道 廣州至珠海（含中山至江門）城際快速軌道交通位于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)珠江口中西岸，概算總投資約為 195 億元，全長(zhǎng) 140 公里，含主線和支線段，主線北起新廣州站，南至珠海市，途經(jīng)廣州市番禺區(qū)、佛山市順德區(qū)、中山市，主線全長(zhǎng) 公里 ， 中山段 公里。支線起自中山市小欖鎮(zhèn)，終止于江門市新會(huì)區(qū)，途經(jīng)中山市古鎮(zhèn)、江門市外海，支線全長(zhǎng) 公里 ， 中山線路長(zhǎng) 公里。廣珠城軌南段 采用新的 “南朗方案 ”， 設(shè)東升、石岐（中山北）、中山、翠亨、金鼎等 5 個(gè)站 ， 吸引了東升、港口、石岐、火炬開發(fā)區(qū)、南朗、珠海金鼎大學(xué)城、金鳳路、明珠路沿線的客流，兼顧到孫中山故居的參觀客流。 廣珠輕軌全程全部采用高架橋，從中山到廣州最快 27 分鐘 。 昌生博愛項(xiàng)目 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 市場(chǎng) 小結(jié) 中山經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)，人均可支配消費(fèi)金額較高，居民消費(fèi)潛力較大，藏富于民的情況較為明顯。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長(zhǎng)保證了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。中山整體城市向