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中山項目市場調研報告修改版(參考版)

2024-12-08 06:27本頁面
  

【正文】 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 碧堤灣畔 基本概況 項目位置 :恒海路歧江邊 開發(fā)商 :雅居。 ? 項目周邊配套 不全,交通不便。 不足之處: ? 項目三房戶型品種過多,推廣難度大。 ? 準現(xiàn)樓入市,工法式樣板間,給市場注入信心。 營銷推廣活動 2021 年 3 月 19 日 ——2021 年萬科地產大型車展活動 2021 年 6 月 25 日 ——長城、萬科聯(lián)名信用卡新聞發(fā)布會 2021 年 10 月 1 日 ——實景開放主題 “花街 7 日,玩轉世界 ”系列活動 10%28%10%35%3%14%公務員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員公司普通職員 私營企業(yè)主 個體小業(yè)主昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 2021 年 1 月 30 日 ——城市風景合院美墅二號開放儀式 2021 年 5 月 1 日 ——舉辦了 “萬科同一風景中,同一首歌 ”歌唱比賽 2021 年 5 月 16 日 ——萬科城市風景 “院落生活城 ”公開發(fā)售系列活動 2021 年 6 月 1 19 日 ——萬科城市風景二期樓盤開放日 “橙色假日 ”系列活動 成功及不足分析 成功之處: ? 成功引入 “國際 6A” 新城市主義概念。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 戶型特色 陽光房: 價格定位 一 期均價: 3600 元 / ㎡ 二期均價: 3800 元 /㎡ 其中:無電梯的多層單位銷售均價為 3300 元 / ㎡ 帶電梯的多層單位銷售均價為 3700 元 / ㎡ 情景洋房銷售均價為 4300 元 / ㎡ 萬科 景觀 景觀處理主要以院落綠化為主,通過一些高差處理,和各種植物的搭配,結合一些具有細部處理的建筑小品,配以隨處可坐下休息的花壇圍欄或其他人姓化處理,打造院落感。中心道路與小區(qū)周邊路人車部分分流,通過道路中間緩坡及駝峰來限制車速,車輛 可直達自家院落最近之停車位。 城市風景 基本概 況 項目位置 :城南一路,南海漁村旁 開發(fā)商 :萬科地產 物業(yè)定位 :院落生活城 總占地 : 524 畝 總建面 : 52 萬 ㎡ 容積率 : 綠化率 : 30% 一期 :占地 萬平米,總建面約 萬平方米, 其中住宅約 萬平米,容積率為 ,車位比為 1: ,共 485 戶 二期 :于 2021 年 5 月 29 日推出,建筑面積 10 萬平米左右,容積率約 ,共797 戶 社區(qū) 配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 4000 ㎡的中央公園 ? 健康會所 /泛會所 ? 游泳池 ? 商業(yè)廣場 /風情商業(yè)內街 ? 中西餐廳 ? 幼兒園 規(guī)劃 總平面以中心景觀道路為主軸,小區(qū)路為次軸形成多個圍合院落式組團。 ? 形象導入期過短,中海企業(yè)品牌尚未本土化,導致開盤不利。 ? 南環(huán)路尚處施工期,交通不便,客戶認同度低。 ? 利用中海會進行會員制人脈網(wǎng)絡營銷積聚 客戶。米蘭”春夏流行趨勢時裝秀 2021 年 2 月 27 日 —— “相約翠林蘭溪園、愛心八分鐘約會”交友活動 2021 年 3 月 8 日下午 —— 承辦沙溪鎮(zhèn)“新沙溪、新女性、新風采” 婦女節(jié)表彰大會 2021 年 5 月 1 日至 5 日 —— 承辦中山市 2021 年度高考“專家咨詢會” 成功及不足分析 成功之處: ? 成功利用地塊原有果嶺坡地形態(tài),營造了森林城邦式的歐風美景,并引入 “森林水岸 .托斯卡納城邦 ”概念作為營銷主線。 別墅: 僅于五一前售出 3 套湖邊別墅,四月下旬更換為本土的崇基地產代理銷售,整個五月別墅成交量為零。 建筑風格 南歐風情類西班牙殖民式風格,外墻采用淺米黃色涂料結合深色仿原木色花架塑造異國風情。 成功及不足分析 成功之處: ? 充分利用了自然地形,將小山丘保留,賦予文化內涵,使得環(huán)境空間層次感異常豐富 ? 小區(qū)規(guī)劃合理,點式、板式結合,園林設計成功,形成水岸山地住宅,利于項目價值最大化 ? 東西向單位僅設計為 4 層,增強整個小區(qū)的圍合感與區(qū)域感 ? 半地下陽光車庫, 4 層起均帶電梯設置提高了項目的自身素質 不足之處: ? 整個小區(qū)建筑外立面顏色較深,視覺感較差,影響樓盤接受度 ? 會所和幼兒園建設滯后,未能有效帶動銷售 ? 售樓處較小,看樓通道的包裝不到位 ? 項目臨近博愛醫(yī)院太平間,影響客戶購房心理 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 中海翠林蘭溪園 基本概況 項目位置: 105 國道與南環(huán)路交匯處 開發(fā)商:中海地產 建筑規(guī)劃:澳洲哲思 景觀設計:美國 SWA 物業(yè)定位:南歐托斯卡納休閑城邦 占地: 萬㎡ 總建面: 30 萬 ㎡ 容積率: 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 大面積水體及原生植被 ? 高檔酒樓 ? 健身房 ? 休閑吧 ? 閱讀室 ? 桌球室、乒乓球室 ? 露天泳池 ? 社區(qū)超市 規(guī)劃 總 平面布局按照原地形地貌,依坡就勢,按照地形自然布局,以 105 國道和中心湖景為中心景觀軸,將小高層洋房、疊加別墅、 TOWNHOUSE 按地塊景觀優(yōu)劣布局,形成具有異國風情的托斯卡納城邦。 2021 年 8 月 23 日 ——邀請香港著名主持人朱慧珊小姐作為本項目的形象代言人,并現(xiàn)場主持二期的開盤儀式。 建筑風格: 采用加拿大風情,建筑外墻顏色較深,灰縫都采用同色水泥溝填,由于色彩較深沉,陰天會比較有壓抑感。 景觀: 結合項目地塊之原始山丘,形成自高處而跌落的水系。通過景觀綠軸和水系使各單位具有較強向心力。 臥室客廳均朝南向,連續(xù)窗的設計使立面規(guī)整,然而其只是假凸窗設計,沒給到業(yè)主實惠。 客廳與餐廳設兩級臺階,使空間富有變化。 建筑風格 項目采用雅居樂成熟的新古典南洋風格,外立面沿用其常用淺米黃色,局部點綴橘黃等色,配綠色窗框及淺色玻璃,同時注重空調百葉細部處理。園林風格采用東南亞風情,配以夸張廊架,石雕結合噴水,植物綠化采用歐式處理形成各種紋理圖案。 景觀 B 區(qū)景觀以中央泳池或大面積水池作為園林的靈魂,通過水景提升項目檔次。同時說明開發(fā)商認為景觀優(yōu)于朝向為其最佳賣點。 規(guī)劃 B 區(qū)規(guī)劃結合地形,形成以中央水景為景觀中心的圍合式組團布局。 戶型配比及成交狀況分析 年份 2021 年 2021 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年總計 1 2 3 4 5 套數(shù) - - - - - - - - 95 33 105 48 - - 31 56 59 75 排名 - - - - - - - - 3 12 3 10 - - 3 6 4 4 本項目至開盤以來平均每月銷售套數(shù)約為 50~60 套 本項目主力戶型為 2 房、 3 房單位,同時配有 4 房及少量復式單位,主力戶型面積區(qū)間是 96~130 ㎡,定位偏重于首次置業(yè)群體 主力客戶分析 本項目已成交客戶當中,外地客戶與中山本地客戶各占 50% 客戶構成比例20%5%40%35%公務員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員 其它昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 9 月 22 日 ——“朗晴軒杯 ”體育節(jié)攝影大賽 2021 年 1 月 23 日 ——全體業(yè)主下鄉(xiāng)活動 2021 年 2 月 27 日 ——學童開筆活動 2021 年 3 月 2 7 日 ——“朗晴軒杯 ”家庭才藝大賽 2021 年 6 月 12 日 ——冠名中山第五屆體育節(jié)及體育三下鄉(xiāng)活動 本項目在各個銷售節(jié)點及周末分別舉辦了以下營銷推廣活動: ? 國家健康住宅示范小區(qū)授牌活動 ? 2021 和諧中山健康社區(qū)專家論壇 ? 我愛我家 “朗晴軒杯 ”中山市少兒書畫大賽 ? 雜藝晚會 ? 燈謎會 ? 茶藝表演 ? 中秋追月聯(lián)誼會 ? 與葵園中學、坦背中學的教師舉辦各式各樣的聯(lián)誼活動 成功及不足分析 成功之處: ? 以健康生活住宅作為本項目的營銷主題,并通過國家建設部授牌 “健康住宅 ” ? 營銷活動貼近 中山本地文化,有效地針對目標客戶進行實效營銷 ? 售樓處現(xiàn)場、看樓通道、樣板房的包裝到位 ? 采用了子母煙道、隔音樓板等較新穎的特色建筑產品 ? 5 萬㎡新加坡風情互動式健康園林更好地體現(xiàn)本項目的健康主題概念 不足之處: ? 整個小區(qū)建筑規(guī)劃布局比較傳統(tǒng),過于注重各單位的均好性,但未能形成價值最大化 ? 幼兒園建設滯后影響了銷售 ? 主題推廣語和項目命名沖擊力不足 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 雍逸廷 基本概況 項目位置:興中路與博愛路交匯處 開發(fā)商:雅居樂地產 物業(yè)定位:新一代精巧 豪?。▍R臻臺)鉆石級豪宅(匯星臺) 總占地: 21 萬 ㎡ 總建面: 22 萬 ㎡ 容積率: 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 雙會所配套樓盤 ? 西餐廳 ? 健身室 ? 多功能運動場 ? 露天網(wǎng)球室 ? 閱覽室 ? 24 小時便利店 ? 兩個大型的特色泳池 ? 歐陸商業(yè)步行街 ? 幼兒園 商業(yè)情況 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 街鋪價格: 12021 元 /㎡ 街鋪數(shù): 112 個 面積劃分: 50~ 137 ㎡ 商業(yè)狀況分析: 商鋪鋪位數(shù)量過多,在目前城桂公路周邊商業(yè)氛圍不濃的整體商業(yè)環(huán)境下,銷售及招商都很艱難。 建筑風格 現(xiàn)代主義風格,項目外觀人以普通白領住宅的感覺,用色較輕快,外墻采用淺黃色大面積瓷磚貼面,高層陽臺及屋頂檐口用檸檬黃高明度色彩裝飾。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 景觀 該 項目注重景觀設計,主打新加坡風情園林概念,在項目北向主入口設置噴泉水景、主題雕塑、名貴加納利海棗等熱帶植物,提升項目檔次。規(guī)劃傳統(tǒng)注重各住宅單位均好性,各戶通風采光具佳,基本情況接近,利于健康住宅的宣傳,不易形成價差,對項目價格提升有一定影響,不利于炒作。 規(guī)劃 住宅單元按照行列式南北向布局,通過南北向一條主軸線形成中心景觀帶,中軸布置景觀樓王,地塊南北向及東向臨路方向規(guī)劃為一梯四戶或三戶單元,中間地塊基本設為一梯兩戶南北通透的戶型單元。 聚豪園 ——成功及不足分析 成功之處: ? 項目產品設計和周邊地形、地貌特征緊密結合,挖掘出地塊獨有的地理特征,昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 成功打造坡地大盤形象 ? 依山就勢設置了近 2 萬㎡大面積疊水,引入山水概念 ? 項目緊鄰 GOLF 球場與廣東博文學校,有利于吸引注重運動和教育的高端客戶 ? 營銷中心大氣恢弘,在現(xiàn)樓實體之外,針對項目各類潛在客戶設計了多款風格各異的樣板房示范單位,提前體驗社區(qū)的高尚生活 不足之處: ? 項目附近建有儲氣站,客戶對小區(qū)安全隱患有所顧忌 ? 前期推廣由廣州一家專業(yè)策劃公司擔綱顧問,效果良好,但近期開始獨立操作,這難免會對后期銷售產生不利影響 朗晴軒 基本概況 項目位置:博愛五路 開發(fā)商:肇慶新龍基地產 園林設計:加拿大奧雅園境 物業(yè)定位:中山東區(qū)新加坡風情健康園林高尚社區(qū) 占地: 200 余畝 總建面: 萬㎡ 容積率: 產品類型: 29 棟小高層 總戶數(shù):約 1700 多戶 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 社區(qū)配套 ? 萬㎡雙主題會所及泛會所 ? 室外游泳池 ? 乒乓球室 ? 壁球室 ? 醫(yī)療服務中心 ? 中英雙語教育幼兒園 ? 5
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