【正文】 東發(fā)展，東部區(qū)域 未來發(fā)展前景良好。南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，交通網(wǎng)絡(luò)與珠三角形成融合，加強(qiáng)了中山與珠三角各城市的聯(lián)系，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。北部小欖、古鎮(zhèn)；東部火炬開發(fā)區(qū)；南部三鄉(xiāng)坦洲；西部沙溪均為中山經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿^大。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 二 、 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 分析 市場容量 新開工面積 歷年房地產(chǎn)投資情況 0102030405060702021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)投資總額（單位：億元） 中山房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，投資力度逐年加大， 2021 年增長尤其明顯。 2021 年一季度商品房開工、竣工面積 地域 商品房開工面積（萬平方米 ） 商品房竣工面積（萬平方米） 本季度 累計(jì)數(shù) 本季度 累記數(shù) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 合計(jì) 項(xiàng) 目 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 歷年商品房施工竣工面積 歷年商品房施工面積3 6 7 . 8 25 4 8 . 0 46 7 7 . 7 32 3 . 2 6 %3 3 . 8 4 %1 5 . 6 7 %02004006008002021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %施工面積（萬平米） 增長率歷年商品房竣工面積9 8 . 8 91 5 1 . 0 41 9 3 . 1 11 4 . 3 6 %8 . 9 0 %9 . 5 2 %0501001502002502021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %竣工面積（萬平米） 增長率 自 02 年開始，中山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的投資熱潮，開發(fā)量迅速上升，市場供給旺盛。 空置面積 歷年空置面積1 0 0 . 2 41 2 4 . 2 31 3 8 . 5 22 1 . 6 9 %1 3 . 3 3 %1 1 . 0 5 %0204060801001201401602021年 2021年 2021年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %空置面積（萬平米） 增長率昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 自 2021 年開始，中山市場供需兩旺，雖然空置面積不斷增加，但空置率則呈下降態(tài)勢，以往部分空置面積得到了一定的消化。 批準(zhǔn)預(yù)售面積 2021 年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積及預(yù)售套數(shù) 項(xiàng)目 地域 預(yù)售證宗數(shù) 批準(zhǔn)商品房預(yù)售建筑面積（萬平方米） 批準(zhǔn)商品房預(yù)售套數(shù) 住宅 商業(yè)用房 其他（含車房） 住宅 商業(yè)用房 其他（含車房） 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季 數(shù) 累計(jì) 數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 城區(qū) 17 17 1366 1366 379 379 189 189 鎮(zhèn)區(qū) 17 17 2332 2332 405 405 960 960 小 計(jì) 34 34 3698 3698 784 784 1149 1149 合計(jì) 第 1 季度： 萬平方米，累計(jì)： 萬平方米 第 1 季度： 5631 套，累計(jì)： 5631 套 預(yù)售面積戶型結(jié)構(gòu) 80 ㎡ （含80 ㎡ ） 80120 ㎡（含 120㎡ ） 120160 ㎡ （含160 ㎡ ） 160 ㎡ 以上 二房以下（含二房） 三 房 至 四 房（含三房和四房） 四房以上 13 月累計(jì) 862 套 1249 套 1053 套 534 套 1078 套 2336 套 284 套 自 2021 年開始，中山市場供需兩旺，雖然空置面積不斷增加 ， 但空置率則呈下降態(tài)勢，以往部分空置面積得到了一定的消化。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 銷售情況 0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)銷售面積 商品住宅銷售面積 從 02 年開始，商品房銷售量有了明顯的增加； 03 至 04 年銷售量持續(xù) 上漲，市場需求開始全面釋放，市場需求被高度消化。 020210040000060000080000010000002021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)銷售總額（萬元） 商品住宅銷售總額（萬元） 歷年銷售金額持續(xù)增加， 0 04 年銷售金額增長明顯，結(jié)合銷售面積和市場開發(fā)情況分析可以看出，從 03 年開始，中山房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 2021 年商品房合同銷售登記備案 數(shù)據(jù) 商品房合同銷售登記備案 其中非住宅 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價(jià) (元 ) 宗數(shù) 面積 (平方米 ) 產(chǎn)價(jià) (元 ) 城區(qū) 人民幣 955 256 港幣 2 0 鎮(zhèn)區(qū) 人民幣 1471 300 港幣 33 8 分類合計(jì) 人民幣 2426 556 港幣 35 8 合計(jì) 2461 564 本年累計(jì) 人民幣 29614 6295 港幣 443 38 合計(jì) 30057 6333 中山房地產(chǎn)市場中外銷房占有一定比例，從上表統(tǒng)計(jì)中看出，港人在中山置業(yè)的比例 只占到 %。 050100150200250歷年商品房銷售面積比較（萬平米）城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 市場均價(jià) 2021年 2021年 2021年 2021年前4月全市商品住宅成交均價(jià)（元/ 平米）全市商品住宅成交均價(jià)（元/ 平米） 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步增長，市場發(fā)展較為穩(wěn)定。 人均住房面積 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 城鎮(zhèn) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 農(nóng)村 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 中山人人均居住面 積較高，面積較高，結(jié)合中山經(jīng)濟(jì)水平，人均居民消費(fèi)水平分析，中山房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入以改善需求為主的發(fā)展階段。 小結(jié) 中山房地產(chǎn)進(jìn)入以改善需求為主的發(fā)展階段。 自 2021 年開始，中山房地產(chǎn)業(yè)全面啟動(dòng)， 03 年進(jìn)入快速發(fā)展階段， 0 05 年發(fā)展到一個(gè)高潮。 中山 房地產(chǎn) 市場被高度開發(fā)，房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較高；歷年來人口增幅不大，客戶群被高度消化。 自 2021 年，中山房地產(chǎn)市場發(fā)展重心已發(fā)生變化，城區(qū)市場存在上限，鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展較為迅速。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 市場潛力及市場周期分析 市場周期分析 結(jié)合中山的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房 地產(chǎn)開發(fā)、銷售狀況分析，從 02 年開始，中山房地產(chǎn)開始復(fù)蘇， 03 年中山進(jìn)入了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段， 0 05 年處于發(fā)展上升期。 未來發(fā)展預(yù)測 預(yù)計(jì)未來 2~3 年依然處于增長階段。當(dāng)達(dá)到某一高峰，整體市場在沒有外來需求（如啟動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、新的城市發(fā)展帶來外來有效需求）拉動(dòng)市場發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展則可能出現(xiàn)一段時(shí)間的平穩(wěn)后開始回落。 各片區(qū)住宅市場狀況及發(fā)展?jié)摿? 總體市場格局 中山總體房地產(chǎn) 格局 主要分為一區(qū)四組團(tuán)。（中心城區(qū)、東部組團(tuán)、南部組團(tuán)、西部組團(tuán)、北部 組團(tuán)） 中心城區(qū)經(jīng)多年沉淀，已形成石歧、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四大片區(qū)市場，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟。 其他四大組團(tuán)主要為中山鎮(zhèn)區(qū)所在地，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不均衡， 經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)小欖、古鎮(zhèn)、東鳳 以及農(nóng)業(yè)強(qiáng)鎮(zhèn) 三角、民眾 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展良好，其余鎮(zhèn)區(qū)處于起步階段。 南部組團(tuán) 西部組團(tuán) 東部組團(tuán) 北部組團(tuán) 中心城區(qū) 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 中心城區(qū)市場分析 中山中心城區(qū)市場分為石歧區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四大片區(qū)。 石岐區(qū)（含原北區(qū)）：北至海景路附近，南到博愛路，東至興中道，西至石岐河。 東區(qū)：北至康華路附近，南到博愛路，西至興中道的市內(nèi)大部分區(qū)域。 西區(qū)：北至廣珠公路，南至博愛路，東到石岐河，西至 105 國道。 南區(qū)：博愛路、沙石公路南側(cè)的距市區(qū)較近大部分區(qū)域。 石歧區(qū) ： 石歧為老城區(qū)，是中山最繁華的商業(yè)文化中心，也是中山市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域。 石歧區(qū)住宅市場特點(diǎn) 規(guī)模 中小盤 為主 建筑類型 以多層為主，小高層為輔，高層較為少見 產(chǎn)品類型 2 房－ 3 房，中小戶型為主 均價(jià)（元 /㎡ ） 30003500 開發(fā)商 以本地開發(fā)商為主 賣點(diǎn) /優(yōu)勢 片區(qū)配套成熟，居住氛圍濃郁，教育配套好，在市區(qū)的消費(fèi)者有較高的認(rèn)可度。 客戶 中山市區(qū)置業(yè)者為主，少量鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士。 石歧典型樓盤一覽表 名稱 均 價(jià) 建筑類型 占地 （㎡） 總 建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 匯星豪庭 3000 小高層 43334 107475 2 房 3 房 中山鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新成帝濤灣 2800 多層、小高層 46620 70063 2 房 3 房 中山新成置業(yè) 恒基花園 2280 多層 53774 128000 3 房 中山恒基實(shí)業(yè) 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 清溪花園 2400 多層 42021 68000 2 房 3 房 中山清溪地產(chǎn) 歧樂花園 2500 多層 18904 41940 2 房 3 房 中山格力置業(yè) 城市花園 2700 多層 34090 56989 2 房 3 房 厚興地產(chǎn) 永怡花園 2800 多層 12 萬 —— 3 房 4 房 中山永怡置業(yè) 半山翠苑 3300 小高層 3887 —— 3 房 中山儀表地產(chǎn) 東逸豪園 3300 多層 19720 39365 2 房 3 房 東逸房產(chǎn) 豪逸華亭 3780 小高層 40074 105000 3 房 4 房 中山華創(chuàng)置業(yè) 君悅豪庭 4000 高層 77115 177356 3 房 5房 中山君悅地產(chǎn) 石歧發(fā)展?jié)摿單? 石歧為中山老城區(qū)，受舊規(guī)劃限制，可開發(fā)用地少，且多數(shù)已掌握在本地開發(fā)商手中，土地資源稀缺性明顯，片區(qū)地 產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^小。 東區(qū) 住宅特點(diǎn) 由于 中山 市政府東移 ，市政重點(diǎn)對(duì)東區(qū)開展投資建設(shè)，東區(qū)市政配套完善，環(huán)境良好，是中山市民理想的置業(yè)區(qū)域。 東區(qū)住宅市場特點(diǎn) 規(guī)模 中 大 盤 建筑類型 小高層為主， 產(chǎn)品 3 房 —4 房，中大戶型為主 均價(jià)（元 /㎡） 35004000 開發(fā)商 以本地實(shí)力開發(fā)商為主，香港開發(fā)商為輔 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 東區(qū)典型樓盤一覽表 名稱 均價(jià) 建筑類型 占地（㎡） 總建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 華鴻水云軒 3800 小高層 58666 130000 3 房 4 房 中山華鴻地產(chǎn) 優(yōu)雅翠園 4000 小高層、高層 103287 —— 3 房 4 房 香港盈豐創(chuàng)建地產(chǎn)