【正文】 ：永怡地產 物業(yè)定位：中山東區(qū)首席坡地高尚社區(qū) 占地： 800 余畝 總建面： 53 萬㎡ 容積率： 產品類型：由 50 余棟 9~11 層的小高層與 600 多套別墅組成 總戶數(shù)：約為 3000 多戶 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 星級酒店 ? 別墅業(yè)主獨享會所 ? 社區(qū)配套會所 ? 室外泳池 ? 茶藝館 ? SPA ? 紅酒店 ? 中西餐廳 一期價格定位 洋房均價： 3100 元 /㎡ 聯(lián)排別墅均價： 5000 元 /㎡ 獨立別墅均價： 8000 元 /㎡ 本項目自內部認購以來推出 55 套別墅已基本售完、 288 套洋房已銷售過半，銷售勢頭較好，由于整體規(guī)模大，需要分期開發(fā)，預計整個項目開發(fā)銷售周期需 5年左右。 聚豪園 ——洋房戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 比例 2 房 2 廳 87 33 ％ 3 房 2 廳 121~151 181 63％ 4 房 2 廳 150 46 16％ 復 式 218~270 28 ％ 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 聚豪園 ——主力客戶群分析 洋房： 政府公務員、教師、醫(yī)生等 別墅： 私營企業(yè)主、政府公務員、律師及部分港澳客戶等 聚豪園 ——營銷活動分析 本項目尚未正式開盤，目前沒有大規(guī)模的營銷活動，只是 2021 年在中山日報和中山商報上各發(fā)表了幾 篇軟文，主要宣傳本項目的絕版山地環(huán)境，樹立項目形象，為后續(xù)營銷作鋪墊。針對意向客戶舉辦了多次文化沙龍，營造了良好的口碑效應。 聚豪園 ——成功及不足分析 成功之處： ? 項目產品設計和周邊地形、地貌特征緊密結合，挖掘出地塊獨有的地理特征，昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 成功打造坡地大盤形象 ? 依山就勢設置了近 2 萬㎡大面積疊水，引入山水概念 ? 項目緊鄰 GOLF 球場與廣東博文學校，有利于吸引注重運動和教育的高端客戶 ? 營銷中心大氣恢弘，在現(xiàn)樓實體之外，針對項目各類潛在客戶設計了多款風格各異的樣板房示范單位，提前體驗社區(qū)的高尚生活 不足之處： ? 項目附近建有儲氣站，客戶對小區(qū)安全隱患有所顧忌 ? 前期推廣由廣州一家專業(yè)策劃公司擔綱顧問，效果良好，但近期開始獨立操作，這難免會對后期銷售產生不利影響 朗晴軒 基本概況 項目位置：博愛五路 開發(fā)商：肇慶新龍基地產 園林設計：加拿大奧雅園境 物業(yè)定位：中山東區(qū)新加坡風情健康園林高尚社區(qū) 占地： 200 余畝 總建面： 萬㎡ 容積率： 產品類型： 29 棟小高層 總戶數(shù)：約 1700 多戶 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 社區(qū)配套 ? 萬㎡雙主題會所及泛會所 ? 室外游泳池 ? 乒乓球室 ? 壁球室 ? 醫(yī)療服務中心 ? 中英雙語教育幼兒園 ? 5 萬㎡新加坡風情互動式健康園林 ? 小區(qū)將引進萬佳或百佳等大型超市 ? 商業(yè)步行街鋪 商業(yè)情況 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 商鋪價格： 10000 元 /㎡ 面積劃分： 30－ 100 ㎡ 商業(yè)狀況分析： 全部商鋪具有鄰街優(yōu)勢，但博愛五路周邊居民人數(shù)少，難以形成對街鋪有利的人氣支撐，目前店鋪的銷售和招商工作形式嚴峻。由于博愛路為中山快速干道，因此難以積聚商 機。 規(guī)劃 住宅單元按照行列式南北向布局，通過南北向一條主軸線形成中心景觀帶，中軸布置景觀樓王，地塊南北向及東向臨路方向規(guī)劃為一梯四戶或三戶單元，中間地塊基本設為一梯兩戶南北通透的戶型單元。豎向上均為 11 層小高層，缺乏變化。規(guī)劃傳統(tǒng)注重各住宅單位均好性，各戶通風采光具佳，基本情況接近，利于健康住宅的宣傳，不易形成價差，對項目價格提升有一定影響，不利于炒作。商業(yè)均布置在北向及東向南向沿路方向，有集中商業(yè)和獨立街鋪兩種。 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 景觀 該 項目注重景觀設計，主打新加坡風情園林概念，在項目北向主入口設置噴泉水景、主題雕塑、名貴加納利海棗等熱帶植物，提升項目檔次。同時在景觀次軸設置東西向水景豐富并提升了小區(qū)組團綠化形象。 建筑風格 現(xiàn)代主義風格，項目外觀人以普通白領住宅的感覺，用色較輕快，外墻采用淺黃色大面積瓷磚貼面，高層陽臺及屋頂檐口用檸檬黃高明度色彩裝飾。 戶型特色 四陽臺設計 主臥室步入式更衣間 客廳附帶大進深陽臺 餐廳和客廳的錯層設計 餐廳客廳南北通透 價格策略分析 一期入市均價： 2800 元 /㎡ 二期均價： 3600 元 /㎡升至 3800 元 /㎡ 一期最早推出緊臨博愛路的幾棟小高層單位，銷售價格較低；隨著博愛路的昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 建設，以及項目工程形象和小區(qū)園林的逐步展示，二期比一期價格有了較大的漲幅，但仍屬于自然漲幅。 戶型配比及成交狀況分析 年份 2021 年 2021 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年總計 1 2 3 4 5 套數(shù) － － － － － － － － 95 33 105 48 － － 31 56 59 75 排名 － － － － － － － － 3 12 3 10 － － 3 6 4 4 本項目至開盤以來平均每月銷售套數(shù)約為 50~60 套 本項目主力戶型為 2 房、 3 房單位，同時配有 4 房及少量復式單位，主力戶型面積區(qū)間是 96~130 ㎡，定位偏重于首次置業(yè)群體 主力客戶分析 本項目已成交客戶當中，外地客戶與中山本地客戶各占 50% 客戶構成比例20%5%40%35%公務員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員 其它昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 9 月 22 日 ——“朗晴軒杯 ”體育節(jié)攝影大賽 2021 年 1 月 23 日 ——全體業(yè)主下鄉(xiāng)活動 2021 年 2 月 27 日 ——學童開筆活動 2021 年 3 月 2 7 日 ——“朗晴軒杯 ”家庭才藝大賽 2021 年 6 月 12 日 ——冠名中山第五屆體育節(jié)及體育三下鄉(xiāng)活動 本項目在各個銷售節(jié)點及周末分別舉辦了以下營銷推廣活動： ? 國家健康住宅示范小區(qū)授牌活動 ? 2021 和諧中山健康社區(qū)專家論壇 ? 我愛我家 “朗晴軒杯 ”中山市少兒書畫大賽 ? 雜藝晚會 ? 燈謎會 ? 茶藝表演 ? 中秋追月聯(lián)誼會 ? 與葵園中學、坦背中學的教師舉辦各式各樣的聯(lián)誼活動 成功及不足分析 成功之處： ? 以健康生活住宅作為本項目的營銷主題，并通過國家建設部授牌 “健康住宅 ” ? 營銷活動貼近 中山本地文化，有效地針對目標客戶進行實效營銷 ? 售樓處現(xiàn)場、看樓通道、樣板房的包裝到位 ? 采用了子母煙道、隔音樓板等較新穎的特色建筑產品 ? 5 萬㎡新加坡風情互動式健康園林更好地體現(xiàn)本項目的健康主題概念 不足之處： ? 整個小區(qū)建筑規(guī)劃布局比較傳統(tǒng)，過于注重各單位的均好性，但未能形成價值最大化 ? 幼兒園建設滯后影響了銷售 ? 主題推廣語和項目命名沖擊力不足 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 雍逸廷 基本概況 項目位置：興中路與博愛路交匯處 開發(fā)商：雅居樂地產 物業(yè)定位：新一代精巧 豪?。▍R臻臺）鉆石級豪宅（匯星臺） 總占地： 21 萬 ㎡ 總建面： 22 萬 ㎡ 容積率： 社區(qū)配套 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 ? 大規(guī)模商業(yè)街 ? 雙會所配套樓盤 ? 西餐廳 ? 健身室 ? 多功能運動場 ? 露天網球室 ? 閱覽室 ? 24 小時便利店 ? 兩個大型的特色泳池 ? 歐陸商業(yè)步行街 ? 幼兒園 商業(yè)情況 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 街鋪價格： 12021 元 /㎡ 街鋪數(shù)： 112 個 面積劃分： 50～ 137 ㎡ 商業(yè)狀況分析： 商鋪鋪位數(shù)量過多，在目前城桂公路周邊商業(yè)氛圍不濃的整體商業(yè)環(huán)境下，銷售及招商都很艱難。商鋪空置率在 90%左右，對樓盤整體形象造成很大影響 。 規(guī)劃 B 區(qū)規(guī)劃結合地形，形成以中央水景為景觀中心的圍合式組團布局。比較容易形成各中朝向不同景觀有差異的各層次單位，也容易形成較好的圍合感，通過各組團來區(qū)分客戶群。同時說明開發(fā)商認為景觀優(yōu)于朝向為其最佳賣點。根據其規(guī)劃調整，我們發(fā)現(xiàn)其匯臻臺由原一梯兩戶變更為一梯多戶，有可能是大面積單位銷售阻力較大，致使開發(fā)商根據地塊特點和市場變 更其為較小面積單位。 景觀 B 區(qū)景觀以中央泳池或大面積水池作為園林的靈魂，通過水景提升項目檔次。結合半地下停車場，形成各組團高差，形成有層次的景觀變化。園林風格采用東南亞風情，配以夸張廊架，石雕結合噴水，植物綠化采用歐式處理形成各種紋理圖案。園林的處理與建筑相得益彰。 建筑風格 項目采用雅居樂成熟的新古典南洋風格，外立面沿用其常用淺米黃色，局部點綴橘黃等色，配綠色窗框及淺色玻璃，同時注重空調百葉細部處理。 戶型特點 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 入戶花園和客廳陽臺相連，客廳隔墻用玻璃作隔斷，顯得通透寬敞。 客廳與餐廳設兩級臺階，使空間富有變化。 主臥室采用轉角凸窗，增大觀景面。 臥室客廳均朝南向，連續(xù)窗的設計使立面規(guī)整，然而其只是假凸窗設計，沒給到業(yè)主實惠。 項目規(guī)劃調整 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 價格定位 B 區(qū) 一期： 4300 元 / ㎡ 二期： 4700 元 / ㎡ 三期： 4100 元 / ㎡ 項目 B 區(qū)整體均價 4400 元 / ㎡ 戶型配比 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 2 房 2 廳 83— 97 18％ 3 房 2 廳 94— 125 30％ 復式 — 39％ 4 房 2 廳 125— 142 12％ 5 房 2 廳 152— 185 2％ 昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 成交狀況分析 年份 2021 年 2021 年 月份 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 年總計 1 2 3 4 5 套數(shù) － － － 54 49 117 37 － － － － 35 484 － － － 38 53 排名 － － － 11 13 11 15 － － － － 16 7 － － － 8 11 2021 年共銷售 544 套，消化量為 45 套 /月 2021 年共銷售 484 套 ,消化量為 40 套 /月 2021 年平均每月銷售套數(shù)大概在 50 套左右 主力客戶分析 該項目以本地客戶為主，外地客戶為輔，其中以東區(qū)工作客戶居多 二次置業(yè)以上的客戶占 75%左右，首次置業(yè)的客戶僅為 25%左右 25%30%22%5%8%10%公務員 教師、醫(yī)生、律師 企業(yè)管理人員其它 私營企業(yè)主 個體小業(yè)主昌生博愛項目 市場調研報告 廣州 市 本土行 地產顧問有限公司 營銷推廣活動 2021 年 1 月 1 日 ——針對 1 月 10 日匯星臺公開發(fā)售的形象宣傳活動 2021 年 4 月 ——英倫之春魅力四月、傾心人文關懷、彰顯藝術人生系列活動 4 月 10 日～ 11 日 （品嘗紅茶休閑） 4 月 17 日 （人體藝術攝影沙龍） 4 月 18 日～ 27 日 （香水彩畫展） 2021 年 4 月 23 日 ——雅居樂組織專家建筑、業(yè)主工程質量巡展活動 2021 年 5 月 1 日 ——五