【正文】 ? 人車部分分流，難以融入當(dāng)?shù)噩F(xiàn)行居家習(xí)慣。 ? 西班牙合院美墅及美式陽光花房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)。 城市風(fēng)景 —— 戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 約占比例 2 房 2 廳 73~89 33 55％ 3 房 2 廳 104 ~126 181 35％ 4 房 2 廳 ~5 房 2 廳 153 ~190 46 10％ 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 （開盤以來平均每月銷售套數(shù) 為 30 套左右） 主力客戶分析 本項(xiàng)目成交客戶多為首次置業(yè)者，占 65%左右，其次為二次或多次置業(yè)著，占 35%左右 ； 外地客戶和本地客戶所占比例相當(dāng)，各占一半 。通過簡單的重復(fù)和細(xì)節(jié)上的變化使社區(qū)變得豐富異常。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 萬科 不足之處： ? 地段偏僻，片區(qū)發(fā)育程度不夠成熟，配套嚴(yán)重不足。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 營銷推廣活動(dòng)： 2021 年 7 月 4 日 —— “中海翠林蘭溪園”奠基慶典儀式 2021 年 9 月 26 日 —— 召開“中海翠林蘭溪園”產(chǎn)品推介會 2021 年 10 月 1 日 —— 參與中山房地產(chǎn)展銷會 2021 年 10 月 18 日 —— “中海翠林蘭溪園”會所封頂儀式 2021 年 11 月 17 日 —— “中海翠林蘭溪園”杯最有才華節(jié)目主持人選拔賽 2021 年 1 月 15 日 —— “中海翠林蘭溪園”開園系列 活動(dòng) 2021 年 1 月 23 日 —— 2021“寶路 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 景觀 充分利用原生植被結(jié)合坡地地形，保留或移植原生樹木形成森林觀感，利用原生水系匯入景觀湖，形成環(huán)湖景區(qū)。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 比例 2 房 2 廳 68~80 21％ 3 房 2 廳 104~135 46％ 4 房 2 廳 148~180 27％ TOHO 200~260 6％ 本項(xiàng)目平均每月銷售套數(shù) 大概在 20~30 套，銷售速度平緩 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 營銷推廣活動(dòng) 2021 年 6 月 ——國際酒店會展中心舉辦了業(yè)主聯(lián)誼聚餐會暨二期產(chǎn)品推介會。項(xiàng)目各單位通過層數(shù)的變 化使項(xiàng)目富于變化。 主臥室采用轉(zhuǎn)角凸窗，增大觀景面。園林的處理與建筑相得益彰。根據(jù)其規(guī)劃調(diào)整，我們發(fā)現(xiàn)其匯臻臺由原一梯兩戶變更為一梯多戶，有可能是大面積單位銷售阻力較大，致使開發(fā)商根據(jù)地塊特點(diǎn)和市場變 更其為較小面積單位。商鋪空置率在 90%左右，對樓盤整體形象造成很大影響 。同時(shí)在景觀次軸設(shè)置東西向水景豐富并提升了小區(qū)組團(tuán)綠化形象。豎向上均為 11 層小高層，缺乏變化。針對意向客戶舉辦了多次文化沙龍，營造了良好的口碑效應(yīng)。目前主要是圍繞開 發(fā)建設(shè)紫馬嶺南片區(qū)及彩虹商業(yè)片區(qū)，積極向市場供應(yīng)土地。因此，超過標(biāo)準(zhǔn)深度后的這一部分商業(yè)用地，其地價(jià)等同于住宅用地。 國有土地交易占絕大部分，市場收購的份額極少。 城、鎮(zhèn)土地成交金額比3%6%4%0%17%2%0%3%43%0%3%0%2%0%0%17%城區(qū)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)古鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)大涌鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 西區(qū)和東區(qū)依然是城區(qū)內(nèi)土地交易的主要市場 土地儲備中心的庫存儲備有限，土地存量市場份額遠(yuǎn)大于增量市場份額 土地儲備中心成立一年多來，其土地來源主要有三個(gè)方面。 注： 數(shù)據(jù)來源于中山市國土資源局， 土地交易的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中包括了工業(yè)用地、商業(yè)用地和住宅用地 ?！? 土地大限”之后，市場配置土地資源的基礎(chǔ)性作用明顯增強(qiáng)，土地市場交易日趨活躍，正處于逐漸由無形向有形、由隱蔽向公開過渡的過程。 “ 藏富于民 ” 的中山鎮(zhèn)區(qū)的 市場 潛能 正被陸續(xù) 挖掘出來， 對整個(gè)社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展以及 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 顯示出巨大的 促進(jìn) 效應(yīng)。 西區(qū)住宅市場特點(diǎn) 規(guī)模 中 等規(guī)模 建筑類型 以小高層為主 產(chǎn)品類型 3 房，中等戶型為主 均價(jià)（元 /平米） 2800－ 3000 左右 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 西區(qū)典型樓盤一覽表 西區(qū) 發(fā)展?jié)摿? 對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，商業(yè)所帶來的巨大人流同時(shí)也意味著巨大的消費(fèi)需求，同時(shí)，岐江河不可多得的自然景觀也是發(fā)展房地產(chǎn)的絕佳條件，多家發(fā)展商已經(jīng)瞄準(zhǔn)西區(qū)的部分區(qū)域，發(fā)展住宅項(xiàng)目以及商業(yè)項(xiàng)目。 南區(qū)住宅市場特點(diǎn) 南區(qū)的房地產(chǎn)市場發(fā)展嚴(yán)重滯后， 2021 年之前南區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展重點(diǎn)是對既往爛尾樓的處理、整治，商品房規(guī)模開發(fā)始于 2021 年； 南區(qū)發(fā)展?jié)摿? 南區(qū)交通網(wǎng)絡(luò)完善，規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 東區(qū)發(fā)展?jié)摿單? 東區(qū)為中山行政中心，配套完善，環(huán)境優(yōu)美，規(guī)劃中的東區(qū)將以旅游、商貿(mào)、房地產(chǎn)及行政為主，是中山市近五年內(nèi)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿薮螅登熬傲己谩? 東區(qū) 住宅特點(diǎn) 由于 中山 市政府東移 ，市政重點(diǎn)對東區(qū)開展投資建設(shè)，東區(qū)市政配套完善，環(huán)境良好，是中山市民理想的置業(yè)區(qū)域。 石歧區(qū) ： 石歧為老城區(qū)，是中山最繁華的商業(yè)文化中心，也是中山市房地產(chǎn)發(fā)展最為成熟的區(qū)域。 石岐區(qū)（含原北區(qū)）：北至海景路附近，南到博愛路，東至興中道，西至石岐河。 各片區(qū)住宅市場狀況及發(fā)展?jié)摿? 總體市場格局 中山總體房地產(chǎn) 格局 主要分為一區(qū)四組團(tuán)。 自 2021 年，中山房地產(chǎn)市場發(fā)展重心已發(fā)生變化，城區(qū)市場存在上限，鎮(zhèn)區(qū)發(fā)展較為迅速。 人均住房面積 2021 年 2021 年 2021 年 2021 年 城鎮(zhèn) ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 農(nóng)村 ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ 中山人人均居住面 積較高，面積較高，結(jié)合中山經(jīng)濟(jì)水平，人均居民消費(fèi)水平分析，中山房地產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入以改善需求為主的發(fā)展階段。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 銷售情況 0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)銷售面積 商品住宅銷售面積 從 02 年開始，商品房銷售量有了明顯的增加； 03 至 04 年銷售量持續(xù) 上漲，市場需求開始全面釋放，市場需求被高度消化。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 二 、 房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r 分析 市場容量 新開工面積 歷年房地產(chǎn)投資情況 0102030405060702021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)投資總額（單位：億元） 中山房地產(chǎn)投資額持續(xù)增加，投資力度逐年加大， 2021 年增長尤其明顯。經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步增長保證了房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。支線起自中山市小欖鎮(zhèn)，終止于江門市新會區(qū)，途經(jīng)中山市古鎮(zhèn)、江門市外海，支線全長 公里 ， 中山線路長 公里。 北部組團(tuán)位于中山的最北部，與順德、佛山、廣州相接。整合 組團(tuán)內(nèi)旅游資源，開發(fā)農(nóng)業(yè)旅游觀光項(xiàng)目，積極與珠海聯(lián)手打造珠三角西岸休閑旅游度假區(qū)，大力推進(jìn)房地產(chǎn)、物流等第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展。 火炬開發(fā)區(qū)是中山城區(qū)的副中心區(qū)，國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。 西部組團(tuán)與江門市僅一河之隔，西部組團(tuán)各鎮(zhèn)的城市規(guī)劃及發(fā)展都是實(shí)行“城鄉(xiāng)結(jié)合”，建成生態(tài)型的特色現(xiàn)代化城鎮(zhèn)。 起灣路以東一帶開發(fā)的樓盤也相對增多，北部新規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，南部本身環(huán)境較差，西部將規(guī)劃為商業(yè)功能。 社會消費(fèi)品零售總額 1 3 4 .31 5 1 .71 7 8 .81 1 9 .5 31 1 .5 0 %1 2 .4 0 %1 2 .9 0 %1 6 .4 0 %0204060801001201401601802002021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %1 4 .0 0 %1 6 .0 0 %1 8 .0 0 %社會消費(fèi)品零售總額（億元） 增率 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 人均可支配收入 118761280014208149061583611%3 .6 0 %7 .8 0 %4 .9 0 %6 .2 0 %0202140006000800010000120211400016000180002021年 2021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %2 .0 0 %4 .0 0 %6 .0 0 %8 .0 0 %1 0 .0 0 %1 2 .0 0 %城鎮(zhèn)人均可支配收入（元） 增長率 02 年中山城鎮(zhèn)人均可支配收入有一個(gè)明顯的增長，引發(fā)了當(dāng)年的房地產(chǎn)需求熱潮 ，可支配收入的持續(xù)增長帶動(dòng)了未來幾年中山的房地產(chǎn)市場供給。 各鎮(zhèn)區(qū)國民生產(chǎn)總值比較 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)國民生產(chǎn)總值比較1% 1% 2%2%2%2%2%3%3%3%3%3%3%3%4%4%5%5%5%5%5%5%14%16%神灣鎮(zhèn)五桂山鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)橫欄鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)南區(qū)南朗鎮(zhèn) 大涌鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)西區(qū) 民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)東升鎮(zhèn)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)石歧區(qū) 沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東區(qū)小欖鎮(zhèn)火炬區(qū) 東部的火炬 開發(fā) 區(qū)，北部的小欖鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)，南部的坦洲鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)，西部的沙溪鎮(zhèn)為中山經(jīng)濟(jì)實(shí)力最強(qiáng)的鎮(zhèn)區(qū)。 翠林蘭溪園 ……………………………………………………………………… … 4851 萬科 城市風(fēng)景 ……………………………………………………………….…….. …… 5256 碧堤灣畔 …………………………………………………………………………….. …… 5760 頤和山莊 …………………………………………………………………………… ……… 6164 水云軒 ……………………………………………………………………………….. …… 6568 尚城 ………………………………… ………………………………………………. …… 6971 五、中山房地產(chǎn)市場總結(jié) ……………………………………………………… ……… . …… 72 物業(yè)類型 ………………………………………………………………………… ….. …… … 72 產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r ……………………………………………………………………… … …… … 72 戶型 ……………………………………………………………………………... …. …… … 72 六、廣州參考樓盤分析 ……………… …………………………………………………. . …… 7280 匯景新城 …………………………………………………………………………… ….. … 7275 星河灣 ………………………………………………………………………………… …… 7578 四季花城 ……………………………………………………………………… …… ……… 7880 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 中山項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 一 、 中山 城市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 區(qū)域?qū)用? 珠三角各城市國民生產(chǎn)總值 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 GDP (億元 ) 較上年增速 ％ ％ ％ 15％ ％ 珠三角各城市人均可支配收入 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 人均可支配收入 (億元 ) 20210 15836 27596 16884 較上年增速 ％ ％ ％ ％ ％ 中山國民生產(chǎn)總值在珠三角