【正文】 屬于第三梯隊，僅為第二梯隊的佛山、東莞的二分之一。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 歷年固定資產(chǎn)投資 1 7 7 . 9 92192 6 2 . 0 52 9 1 . 2 86 1 . 9 0 %2 3 . 0 4 %1 9 . 6 6 %1 1 . 5 4 %0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資總額（億元） 增長率 中山歷年固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長，社會經(jīng)濟增長潛力持續(xù)加強。 人口發(fā)展情況 1321331341351361371381391402021年 2021年 2021年 2021年全市人口總量（萬人） 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口比較1% 1% 1%2%2%3%3%3%3%3%3%4%4%4%4%5%5%5%5%5%6%6%7%13%五桂山鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)南區(qū)大涌鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)西區(qū)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)東區(qū)東升鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)石歧區(qū) 04 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)量分布從多到少一次為：石歧區(qū)、黃圃鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、東區(qū)、坦洲鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、火炬區(qū)、南頭鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、西區(qū)、阜沙鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、南區(qū)、神灣鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)。 南區(qū)規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。西部組團的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在沙溪鎮(zhèn)?；鹁骈_發(fā)區(qū)的發(fā)展吸引了一批外來的白領(lǐng)。 南部組團房地產(chǎn)市場主要集中在三鄉(xiāng)、坦洲兩鎮(zhèn)，其他鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟相對落后，房地產(chǎn)發(fā)展滯后。北部組團的鎮(zhèn)區(qū)是中山特色經(jīng)濟發(fā)展非常好的區(qū)域，以小欖鎮(zhèn)的五金產(chǎn)業(yè)，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)最為著名。廣珠城軌南段 采用新的 “南朗方案 ”， 設(shè)東升、石岐（中山北）、中山、翠亨、金鼎等 5 個站 ， 吸引了東升、港口、石岐、火炬開發(fā)區(qū)、南朗、珠海金鼎大學(xué)城、金鳳路、明珠路沿線的客流，兼顧到孫中山故居的參觀客流。中山整體城市向東發(fā)展，東部區(qū)域 未來發(fā)展前景良好。 2021 年一季度商品房開工、竣工面積 地域 商品房開工面積（萬平方米 ） 商品房竣工面積（萬平方米） 本季度 累計數(shù) 本季度 累記數(shù) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 合計 項 目 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 歷年商品房施工竣工面積 歷年商品房施工面積3 6 7 . 8 25 4 8 . 0 46 7 7 . 7 32 3 . 2 6 %3 3 . 8 4 %1 5 . 6 7 %02004006008002021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %施工面積（萬平米） 增長率歷年商品房竣工面積9 8 . 8 91 5 1 . 0 41 9 3 . 1 11 4 . 3 6 %8 . 9 0 %9 . 5 2 %0501001502002502021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %竣工面積（萬平米） 增長率 自 02 年開始，中山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的投資熱潮，開發(fā)量迅速上升，市場供給旺盛。 020210040000060000080000010000002021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)銷售總額（萬元） 商品住宅銷售總額（萬元） 歷年銷售金額持續(xù)增加， 0 04 年銷售金額增長明顯，結(jié)合銷售面積和市場開發(fā)情況分析可以看出，從 03 年開始，中山房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入了快速發(fā)展階段。 小結(jié) 中山房地產(chǎn)進入以改善需求為主的發(fā)展階段。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 市場潛力及市場周期分析 市場周期分析 結(jié)合中山的宏觀經(jīng)濟指標及房 地產(chǎn)開發(fā)、銷售狀況分析，從 02 年開始，中山房地產(chǎn)開始復(fù)蘇， 03 年中山進入了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段， 0 05 年處于發(fā)展上升期。（中心城區(qū)、東部組團、南部組團、西部組團、北部 組團） 中心城區(qū)經(jīng)多年沉淀，已形成石歧、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四大片區(qū)市場，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對成熟。 東區(qū)：北至康華路附近，南到博愛路，西至興中道的市內(nèi)大部分區(qū)域。 石歧區(qū)住宅市場特點 規(guī)模 中小盤 為主 建筑類型 以多層為主，小高層為輔，高層較為少見 產(chǎn)品類型 2 房－ 3 房，中小戶型為主 均價（元 /㎡ ） 30003500 開發(fā)商 以本地開發(fā)商為主 賣點 /優(yōu)勢 片區(qū)配套成熟，居住氛圍濃郁，教育配套好，在市區(qū)的消費者有較高的認可度。 東區(qū)住宅市場特點 規(guī)模 中 大 盤 建筑類型 小高層為主， 產(chǎn)品 3 房 —4 房，中大戶型為主 均價（元 /㎡） 35004000 開發(fā)商 以本地實力開發(fā)商為主，香港開發(fā)商為輔 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 東區(qū)典型樓盤一覽表 名稱 均價 建筑類型 占地（㎡） 總建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 華鴻水云軒 3800 小高層 58666 130000 3 房 4 房 中山華鴻地產(chǎn) 優(yōu)雅翠園 4000 小高層、高層 103287 —— 3 房 4 房 香港盈豐創(chuàng)建地產(chǎn) 奕翠園 4200 小高層、高層 348000 —— 3 房 4 房 香港新宏基地產(chǎn) 頤和山莊 4000 小高層、別墅 175000 355000 3 房 5 房 中山中經(jīng)置業(yè) 朗晴軒 3500 小高層、高層 133333 285148 3 房 中山新龍基公司 雍景園三期 4200 小高層 7000 —— 3 房 4 房 雅居樂集團 高云臺 3500 小高層 6666 22221 2 房 3 房 中山弘泰貿(mào)易 盛景園 3500 多層、小高層 19689 33270 3 房 4 房 中山南盛地產(chǎn) 賣點 /優(yōu)勢 新興的政治、經(jīng)濟、文化中心，片區(qū)規(guī)劃良好，配套成熟完善，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，社會關(guān)注度較高。 目前中山的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在東區(qū)，在東區(qū)進行房地產(chǎn)投 資開發(fā)，必然面臨眾多競爭對手，競爭壓力較大。目前房地產(chǎn) 業(yè)的興起將帶動南區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將成為本片區(qū)的新經(jīng)濟增長點，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。隨著西區(qū)的各項配套的完善，西區(qū)板塊 住宅市場 已經(jīng)逐步升溫 ，市場具一定發(fā)展?jié)摿?。開發(fā)商 本地、外地開發(fā)商 賣點 /優(yōu)勢 交通便利， 娛樂業(yè)相對其他片區(qū)完善，外銷市場比例大于其他區(qū)域。 近年土地成交情況 年份 宗數(shù) 增長率 面積（萬㎡） 增長率 價格（萬元） 增長率 2021 2758 － － － 2021 3904 ％ ％ 14％ 2021 4894 ％ ％ ％ 土地成交量連續(xù)三年大幅上漲， 04 年土地成交面積和成交產(chǎn)價的上漲幅度遠遠超過成交宗數(shù)的上漲幅度，說明土地市場中，個人之間轉(zhuǎn)讓的零星地塊比例下降，而高價值大宗土地成交比例加大。 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 協(xié)議轉(zhuǎn)讓仍然是交易的主要方式，招、拍、掛比例逐年增高； 協(xié)議出讓 方式使 同一地段的發(fā)展商土地成本可能相差很遠， 造成非 公平競爭的市場環(huán)境。一是接收原財政局代管的的國有土 地；二是征用農(nóng)地；三是通過市場收購。城區(qū)可出讓土地集中在博愛路 、 彩虹橋附近及藍波灣南面等區(qū)域，約 1000 畝左右。 商住用地的地價按如下公式計算：商住地價 =商業(yè)地價 *15%+住宅地價 *85% 基準地價是以五通一平的土地，容積率為多高層 別墅 為標準的。 未來兩到三年政府土地工作重點仍將放在儲備方面，因此，土地交易來源也仍將以存量市場為主。 聚豪園 ——成功及不足分析 成功之處： ? 項目產(chǎn)品設(shè)計和周邊地形、地貌特征緊密結(jié)合，挖掘出地塊獨有的地理特征，昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 成功打造坡地大盤形象 ? 依山就勢設(shè)置了近 2 萬㎡大面積疊水，引入山水概念 ? 項目緊鄰 GOLF 球場與廣東博文學(xué)校，有利于吸引注重運動和教育的高端客戶 ? 營銷中心大氣恢弘，在現(xiàn)樓實體之外，針對項目各類潛在客戶設(shè)計了多款風(fēng)格各異的樣板房示范單位，提前體驗社區(qū)的高尚生活 不足之處： ? 項目附近建有儲氣站，客戶對小區(qū)安全隱患有所顧忌 ? 前期推廣由廣州一家專業(yè)策劃公司擔綱顧問，效果良好，但近期開始獨立操作，這難免會對后期銷售產(chǎn)生不利影響 朗晴軒 基本概況 項目位置：博愛五路 開發(fā)商：肇慶新龍基地產(chǎn) 園林設(shè)計：加拿大奧雅園境 物業(yè)定位：中山東區(qū)新加坡風(fēng)情健康園林高尚社區(qū) 占地： 200 余畝 總建面： 萬㎡ 容積率： 產(chǎn)品類型： 29 棟小高層 總戶數(shù)：約 1700 多戶 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 社區(qū)配套 ? 萬㎡雙主題會所及泛會所 ? 室外游泳池 ? 乒乓球室 ? 壁球室 ? 醫(yī)療服務(wù)中心 ? 中英雙語教育幼兒園 ? 5 萬㎡新加坡風(fēng)情互動式健康園林 ? 小區(qū)將引進萬佳或百佳等大型超市 ? 商業(yè)步行街鋪 商業(yè)情況 昌生博愛項目 市場調(diào)研報告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 商鋪價格： 10000 元 /㎡ 面積劃分： 30－ 100 ㎡ 商業(yè)狀況分析： 全部商鋪具有鄰街優(yōu)勢，但博愛五路周邊居民人數(shù)少，難以形成對街鋪有利的人氣支撐，目前店鋪的銷售和招商工作形式嚴峻。規(guī)劃傳統(tǒng)注重各住宅單位均好性，各戶通風(fēng)采光具佳，基本情況接近，利于健康住宅的宣傳，不易形成價差，對項目價格提升有一定影響，不利于炒作。 建筑風(fēng)格 現(xiàn)代主義風(fēng)格，項目外觀人以普通白領(lǐng)住宅的感覺，用色較輕快，外墻采用淺黃色大面積瓷磚貼面，高層陽臺及屋頂檐口用檸檬黃高明度色彩裝飾。 規(guī)劃 B 區(qū)規(guī)劃結(jié)合地形，形成以中央水景為景觀中心的圍合式組團布局。 景觀 B 區(qū)景觀以中央泳池或大面積水池作為園林的靈魂，通過水景提升項目檔次。 建筑風(fēng)格 項目采用雅居樂成熟的新古典南洋風(fēng)格，外立面沿用其常用淺米黃色，局部點綴橘黃等色，配綠色窗框及淺色玻璃，同時注重空調(diào)百葉細部處理。 臥室客廳均朝南向，連續(xù)窗的設(shè)計使立面規(guī)整，然而其只是假凸窗設(shè)計，沒給到業(yè)主實惠。 景觀： 結(jié)合項目地塊之原始山丘，形成自高處而跌落的水系。 2021 年 8 月 23 日 ——邀請香港著名主持人朱慧珊小姐作為本項目的形象代言人，并現(xiàn)場主持二期的開盤儀式。 建筑風(fēng)格 南歐風(fēng)情類西班牙殖民式風(fēng)格，外墻采用淺米黃色涂料結(jié)合深色仿原木色花架塑造異國風(fēng)情。米蘭”春夏流行趨勢時裝秀 2021 年 2 月 27 日 —— “相約翠林蘭溪園、愛心八分鐘約會”交友活動 2021 年 3 月 8 日下午 —— 承辦沙溪鎮(zhèn)“新沙溪、新女性、新風(fēng)采” 婦女節(jié)表彰大會 2021 年 5 月 1 日至 5 日 —— 承辦中山市 2021 年度高考“專家咨詢會” 成功及不足分析 成功之處： ? 成功利用地塊原有果嶺坡地形態(tài)，營造了森林城邦式的歐風(fēng)美景，并引入 “森林水岸 .托斯卡納城邦 ”概念作為營銷主線。 ? 南環(huán)路尚處施工期，交通不便，客戶認同度低。 城市風(fēng)景 基本概 況 項目位置 ：城南一路，南海漁村旁 開發(fā)商 ：萬科地產(chǎn) 物業(yè)定位 ：院落生活城 總占地 ： 524 畝 總建面 ： 52 萬 ㎡ 容積率 ： 綠化率 ： 30% 一期 ：