【正文】 萬㎡新加坡風(fēng)情互動(dòng)式健康園林 ? 小區(qū)將引進(jìn)萬佳或百佳等大型超市 ? 商業(yè)步行街鋪 商業(yè)情況 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 商鋪價(jià)格： 10000 元 /㎡ 面積劃分： 30－ 100 ㎡ 商業(yè)狀況分析： 全部商鋪具有鄰街優(yōu)勢，但博愛五路周邊居民人數(shù)少，難以形成對街鋪有利的人氣支撐，目前店鋪的銷售和招商工作形式嚴(yán)峻。 聚豪園 ——洋房戶型配比及成交狀況分析 戶型 面積區(qū)間（㎡） 套數(shù) 比例 2 房 2 廳 87 33 ％ 3 房 2 廳 121~151 181 63％ 4 房 2 廳 150 46 16％ 復(fù) 式 218~270 28 ％ 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 聚豪園 ——主力客戶群分析 洋房： 政府公務(wù)員、教師、醫(yī)生等 別墅： 私營企業(yè)主、政府公務(wù)員、律師及部分港澳客戶等 聚豪園 ——營銷活動(dòng)分析 本項(xiàng)目尚未正式開盤，目前沒有大規(guī)模的營銷活動(dòng)，只是 2021 年在中山日報(bào)和中山商報(bào)上各發(fā)表了幾 篇軟文，主要宣傳本項(xiàng)目的絕版山地環(huán)境，樹立項(xiàng)目形象，為后續(xù)營銷作鋪墊。 未來兩到三年政府土地工作重點(diǎn)仍將放在儲(chǔ)備方面，因此，土地交易來源也仍將以存量市場為主。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 各片區(qū)土地市場狀況、供應(yīng)量、價(jià)格狀況以及未來三年預(yù)期 據(jù)國土資源局土地儲(chǔ)備中心副主任周婷介紹，未來兩到三年全市的土地儲(chǔ)備是以城區(qū)為重點(diǎn)，征收城區(qū)邊緣的農(nóng)地。 商住用地的地價(jià)按如下公式計(jì)算：商住地價(jià) =商業(yè)地價(jià) *15%+住宅地價(jià) *85% 基準(zhǔn)地價(jià)是以五通一平的土地，容積率為多高層 別墅 為標(biāo)準(zhǔn)的。 土地市場上各類土地的供應(yīng)情況、價(jià)格以及未來三年預(yù)期 土地市場上各類土地的供應(yīng)情況不詳，下表為各類土地的現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià) 類別 鎮(zhèn)區(qū) 商業(yè) 住宅 工業(yè) 一 級 二 級 三 級 四級 五級 一 級 二級 三級 四級 五級 一級 二級 三級 四級 五級 1 中山城區(qū) 2700 1980 1500 1120 560 1480 1110 760 520 340 570 510 440 320 190 小欖 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 500 400 320 270 225 古鎮(zhèn) 2280 1250 1000 670 1240 930 760 620 420 490 370 300 260 195 2 東鳳 1950 1395 900 600 900 750 580 380 300 250 180 南頭 1050 780 550 420 900 675 450 330 240 290 240 210 130 東升 1800 1050 750 600 375 700 580 440 300 200 290 190 150 沙溪 1500 1200 900 675 320 525 380 300 240 160 330 230 140 三鄉(xiāng) 1350 1050 825 600 300 610 470 320 270 200 240 195 150 火炬區(qū) 1300 980 730 520 380 570 420 330 240 170 300 230 190 130 3 坦洲 1300 950 620 450 560 450 400 250 190 200 140 120 港口 830 470 370 310 230 560 380 310 260 170 225 180 110 大涌 900 750 600 500 375 450 290 230 150 330 260 200 140 黃圃 1070 740 610 510 330 590 490 360 300 230 230 180 140 120 4 南朗 930 660 490 280 225 650 420 250 160 200 155 125 板芙 1025 725 370 200 290 250 170 180 140 120 民眾 820 630 420 320 320 360 280 180 130 200 140 100 橫欄 800 650 440 320 290 240 190 180 160 120 5 神灣 570 490 430 190 160 135 160 150 110 阜沙 600 430 300 230 300 230 110 225 160 105 五桂山 450 330 220 300 210 160 200 150 105 三角 580 480 430 300 220 370 270 200 150 105 200 180 150 120 注 :商業(yè)用地是指城區(qū)路邊以外 60 米深（按建筑規(guī)劃紅線為準(zhǔn)），鎮(zhèn)區(qū) 30 米深的用地為標(biāo)準(zhǔn)深度（按建筑規(guī)劃紅線為準(zhǔn)）， 超過這一深度的商業(yè)用地因其商業(yè)價(jià)值明顯減低。城區(qū)可出讓土地集中在博愛路 、 彩虹橋附近及藍(lán)波灣南面等區(qū)域，約 1000 畝左右。目前，土地儲(chǔ)備是以中心城區(qū)為重點(diǎn)，對南北外環(huán)兩側(cè)沿線土地開展有計(jì)劃征用儲(chǔ)備，對未成熟地塊暫實(shí)施規(guī)劃預(yù)控。一是接收原財(cái)政局代管的的國有土 地；二是征用農(nóng)地；三是通過市場收購。 鎮(zhèn)區(qū)土地市場成為全市主力，各鎮(zhèn)分化嚴(yán)重 從 以上圖表 的數(shù)據(jù)分析，鎮(zhèn)區(qū)土地成交面積和成交金額均占全市總量的絕大部分，顯然是市場主力，其中土地市場比較活躍的分別為三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、坦洲鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)和火炬開發(fā)區(qū)。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 協(xié)議轉(zhuǎn)讓仍然是交易的主要方式，招、拍、掛比例逐年增高； 協(xié)議出讓 方式使 同一地段的發(fā)展商土地成本可能相差很遠(yuǎn)， 造成非 公平競爭的市場環(huán)境。前不久，古鎮(zhèn)的鎮(zhèn)中心位置推出的一塊土地，地價(jià)竟然達(dá)到 萬元／畝的高價(jià)，成為中山市土地有形市場成立以來，土地使用權(quán)交易成交單價(jià)最高、增價(jià)幅度最大的一宗。 近年土地成交情況 年份 宗數(shù) 增長率 面積（萬㎡） 增長率 價(jià)格（萬元） 增長率 2021 2758 － － － 2021 3904 ％ ％ 14％ 2021 4894 ％ ％ ％ 土地成交量連續(xù)三年大幅上漲， 04 年土地成交面積和成交產(chǎn)價(jià)的上漲幅度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過成交宗數(shù)的上漲幅度，說明土地市場中，個(gè)人之間轉(zhuǎn)讓的零星地塊比例下降，而高價(jià)值大宗土地成交比例加大。 名稱 均價(jià) 建筑類型 占地（㎡） 總建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 藍(lán)波灣 3000 小高層 188541 500000 3 房 珠海華策置業(yè) 翠景灣四期 3300 小高層 120210 186000 3 房 中山長洲實(shí)業(yè)集團(tuán) 星辰廣場 2750 小高層 33798 61000 2 房 3 房 中山星辰廣場地產(chǎn) 柏景臺(tái) 3000 高層 —— —— 3 房 中山富源地產(chǎn) 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 三 、 土地市場情況及未來預(yù)期 土地市場現(xiàn)狀分析 中山市國土資源局分別于 1998 年底和 2021 年初成立了土地招標(biāo)拍賣辦和土地儲(chǔ)備中心，“ 土地大限”之前，土地市場、尤其是大宗土地交易基本以協(xié)議出讓為主，通過招、拍的僅為零星地塊。開發(fā)商 本地、外地開發(fā)商 賣點(diǎn) /優(yōu)勢 交通便利， 娛樂業(yè)相對其他片區(qū)完善，外銷市場比例大于其他區(qū)域。從 2021 年起 ， 鎮(zhèn)區(qū)樓盤交易對整個(gè)商品房交易市場的貢獻(xiàn)率不斷上升，銷售 宗 數(shù)及銷售面積 直逼 城區(qū)數(shù)量。隨著西區(qū)的各項(xiàng)配套的完善，西區(qū)板塊 住宅市場 已經(jīng)逐步升溫 ，市場具一定發(fā)展?jié)摿?。 西區(qū) 住宅市場特點(diǎn) 西區(qū)是 中山市著名的商業(yè)區(qū)，區(qū)域特色經(jīng)濟(jì)凸顯，區(qū)內(nèi)擁有全市最大的酒店群和美食城、擁有全市最多的專業(yè)特色商場，飲食服務(wù)業(yè)、物流業(yè)高度集中，商貿(mào)繁華。目前房地產(chǎn) 業(yè)的興起將帶動(dòng)南區(qū)的第三產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)將成為本片區(qū)的新經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，片區(qū)未來發(fā)展?jié)摿^大。在中山近年的房地產(chǎn)開發(fā)中，南區(qū)幾乎是被忽略的片區(qū)。 目前中山的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在東區(qū)，在東區(qū)進(jìn)行房地產(chǎn)投 資開發(fā)，必然面臨眾多競爭對手，競爭壓力較大。 客戶 市區(qū)私營企業(yè)主，政府公 務(wù)員為主， 醫(yī)生 、 律師及 部分鎮(zhèn)區(qū)置業(yè)人士 。 東區(qū)住宅市場特點(diǎn) 規(guī)模 中 大 盤 建筑類型 小高層為主， 產(chǎn)品 3 房 —4 房，中大戶型為主 均價(jià)（元 /㎡） 35004000 開發(fā)商 以本地實(shí)力開發(fā)商為主，香港開發(fā)商為輔 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 東區(qū)典型樓盤一覽表 名稱 均價(jià) 建筑類型 占地（㎡） 總建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 華鴻水云軒 3800 小高層 58666 130000 3 房 4 房 中山華鴻地產(chǎn) 優(yōu)雅翠園 4000 小高層、高層 103287 —— 3 房 4 房 香港盈豐創(chuàng)建地產(chǎn) 奕翠園 4200 小高層、高層 348000 —— 3 房 4 房 香港新宏基地產(chǎn) 頤和山莊 4000 小高層、別墅 175000 355000 3 房 5 房 中山中經(jīng)置業(yè) 朗晴軒 3500 小高層、高層 133333 285148 3 房 中山新龍基公司 雍景園三期 4200 小高層 7000 —— 3 房 4 房 雅居樂集團(tuán) 高云臺(tái) 3500 小高層 6666 22221 2 房 3 房 中山弘泰貿(mào)易 盛景園 3500 多層、小高層 19689 33270 3 房 4 房 中山南盛地產(chǎn) 賣點(diǎn) /優(yōu)勢 新興的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，片區(qū)規(guī)劃良好，配套成熟完善，周邊自然環(huán)境優(yōu)美，社會(huì)關(guān)注度較高。 石歧典型樓盤一覽表 名稱 均 價(jià) 建筑類型 占地 （㎡） 總 建面（㎡） 主力戶型 開發(fā)商 匯星豪庭 3000 小高層 43334 107475 2 房 3 房 中山鴻盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 新成帝濤灣 2800 多層、小高層 46620 70063 2 房 3 房 中山新成置業(yè) 恒基花園 2280 多層 53774 128000 3 房 中山恒基實(shí)業(yè) 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 清溪花園 2400 多層 42021 68000 2 房 3 房 中山清溪地產(chǎn) 歧樂花園 2500 多層 18904 41940 2 房 3 房 中山格力置業(yè) 城市花園 2700 多層 34090 56989 2 房 3 房 厚興地產(chǎn) 永怡花園 2800 多層 12 萬 —— 3 房 4 房 中山永怡置業(yè) 半山翠苑 3300 小高層 3887 —— 3 房 中山儀表地產(chǎn) 東逸豪園 3300 多層 19720 39365 2 房 3 房 東逸房產(chǎn) 豪逸華亭 3780 小高層 40074 105000 3 房 4 房 中山華創(chuàng)置業(yè) 君悅豪庭 4000 高層 77115 177356 3 房 5房 中山君悅地產(chǎn) 石歧發(fā)展?jié)摿單? 石歧為中山老城區(qū)，受舊規(guī)劃限制，可開發(fā)用地少，且多數(shù)已掌握在本地開發(fā)商手中，土地資源稀缺性明顯，片區(qū)地 產(chǎn)發(fā)展?jié)摿^小。 石歧區(qū)住宅市場特點(diǎn) 規(guī)模 中小盤 為主 建筑類型 以多層為主，小高層為輔，高層較為少見 產(chǎn)品類型 2 房－ 3 房，中小戶型為主 均價(jià)（元 /㎡ ） 30003500 開發(fā)商 以本地開發(fā)商為主 賣點(diǎn) /優(yōu)勢 片區(qū)配套成熟，居住氛圍濃郁，教育配套好，在市區(qū)的消費(fèi)者有較高的認(rèn)可度。 南區(qū)：博愛路、沙石公路南側(cè)的距市區(qū)較近大部分區(qū)域。 東區(qū)：北至康華路附近，南到博愛路，西至興中道的市內(nèi)大部分區(qū)域。 南部組團(tuán) 西部組團(tuán) 東部組團(tuán) 北部組團(tuán) 中心城區(qū) 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 中心城區(qū)市場分析 中山中心城區(qū)市場分為石歧區(qū)、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四大片區(qū)。（中心城區(qū)、東部組團(tuán)、南部組團(tuán)、西部組團(tuán)、北部 組團(tuán)） 中心