【正文】 城區(qū)經(jīng)多年沉淀，已形成石歧、東區(qū)、西區(qū)、南區(qū)四大片區(qū)市場，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟。當(dāng)達(dá)到某一高峰，整體市場在沒有外來需求（如啟動(dòng)新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)、新的城市發(fā)展帶來外來有效需求）拉動(dòng)市場發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)市場的發(fā)展則可能出現(xiàn)一段時(shí)間的平穩(wěn)后開始回落。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 市場潛力及市場周期分析 市場周期分析 結(jié)合中山的宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及房 地產(chǎn)開發(fā)、銷售狀況分析，從 02 年開始，中山房地產(chǎn)開始復(fù)蘇， 03 年中山進(jìn)入了房地產(chǎn)快速發(fā)展階段， 0 05 年處于發(fā)展上升期。 中山 房地產(chǎn) 市場被高度開發(fā)，房地產(chǎn)發(fā)展水平相對(duì)較高；歷年來人口增幅不大，客戶群被高度消化。 小結(jié) 中山房地產(chǎn)進(jìn)入以改善需求為主的發(fā)展階段。 050100150200250歷年商品房銷售面積比較（萬平米）城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 市場均價(jià) 2021年 2021年 2021年 2021年前4月全市商品住宅成交均價(jià)（元/ 平米）全市商品住宅成交均價(jià)（元/ 平米） 商品房銷售價(jià)格穩(wěn)步增長，市場發(fā)展較為穩(wěn)定。 020210040000060000080000010000002021年 2021年 2021年 2021年全市房地產(chǎn)銷售總額（萬元） 商品住宅銷售總額（萬元） 歷年銷售金額持續(xù)增加， 0 04 年銷售金額增長明顯，結(jié)合銷售面積和市場開發(fā)情況分析可以看出，從 03 年開始，中山房地產(chǎn)市場已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。 批準(zhǔn)預(yù)售面積 2021 年一季度商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積及預(yù)售套數(shù) 項(xiàng)目 地域 預(yù)售證宗數(shù) 批準(zhǔn)商品房預(yù)售建筑面積（萬平方米） 批準(zhǔn)商品房預(yù)售套數(shù) 住宅 商業(yè)用房 其他（含車房） 住宅 商業(yè)用房 其他（含車房） 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季 數(shù) 累計(jì) 數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 本季數(shù) 累計(jì)數(shù) 城區(qū) 17 17 1366 1366 379 379 189 189 鎮(zhèn)區(qū) 17 17 2332 2332 405 405 960 960 小 計(jì) 34 34 3698 3698 784 784 1149 1149 合計(jì) 第 1 季度： 萬平方米，累計(jì)： 萬平方米 第 1 季度： 5631 套，累計(jì)： 5631 套 預(yù)售面積戶型結(jié)構(gòu) 80 ㎡ （含80 ㎡ ） 80120 ㎡（含 120㎡ ） 120160 ㎡ （含160 ㎡ ） 160 ㎡ 以上 二房以下（含二房） 三 房 至 四 房（含三房和四房） 四房以上 13 月累計(jì) 862 套 1249 套 1053 套 534 套 1078 套 2336 套 284 套 自 2021 年開始，中山市場供需兩旺，雖然空置面積不斷增加 ， 但空置率則呈下降態(tài)勢，以往部分空置面積得到了一定的消化。 2021 年一季度商品房開工、竣工面積 地域 商品房開工面積（萬平方米 ） 商品房竣工面積（萬平方米） 本季度 累計(jì)數(shù) 本季度 累記數(shù) 城區(qū) 鎮(zhèn)區(qū) 合計(jì) 項(xiàng) 目 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 廣州 市 本土行 地產(chǎn)顧問有限公司 歷年商品房施工竣工面積 歷年商品房施工面積3 6 7 . 8 25 4 8 . 0 46 7 7 . 7 32 3 . 2 6 %3 3 . 8 4 %1 5 . 6 7 %02004006008002021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %施工面積（萬平米） 增長率歷年商品房竣工面積9 8 . 8 91 5 1 . 0 41 9 3 . 1 11 4 . 3 6 %8 . 9 0 %9 . 5 2 %0501001502002502021年 2021年 2021年0 . 0 0 %2 . 0 0 %4 . 0 0 %6 . 0 0 %8 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 2 . 0 0 %1 4 . 0 0 %1 6 . 0 0 %竣工面積（萬平米） 增長率 自 02 年開始，中山房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了明顯的投資熱潮，開發(fā)量迅速上升，市場供給旺盛。北部小欖、古鎮(zhèn)；東部火炬開發(fā)區(qū)；南部三鄉(xiāng)坦洲；西部沙溪均為中山經(jīng)濟(jì)強(qiáng)鎮(zhèn)，片區(qū)發(fā)展?jié)摿^大。中山整體城市向東發(fā)展，東部區(qū)域 未來發(fā)展前景良好。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 市場 小結(jié) 中山經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長，人均可支配消費(fèi)金額較高，居民消費(fèi)潛力較大，藏富于民的情況較為明顯。廣珠城軌南段 采用新的 “南朗方案 ”， 設(shè)東升、石岐（中山北）、中山、翠亨、金鼎等 5 個(gè)站 ， 吸引了東升、港口、石岐、火炬開發(fā)區(qū)、南朗、珠海金鼎大學(xué)城、金鳳路、明珠路沿線的客流，兼顧到孫中山故居的參觀客流。 廣珠城際軌道 廣州至珠海（含中山至江門）城際快速軌道交通位于珠江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)珠江口中西岸，概算總投資約為 195 億元，全長 140 公里，含主線和支線段，主線北起新廣州站，南至珠海市，途經(jīng)廣州市番禺區(qū)、佛山市順德區(qū)、中山市，主線全長 公里 ， 中山段 公里。北部組團(tuán)的鎮(zhèn)區(qū)是中山特色經(jīng)濟(jì)發(fā)展非常好的區(qū)域，以小欖鎮(zhèn)的五金產(chǎn)業(yè)，古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的燈飾產(chǎn)業(yè)最為著名。三鄉(xiāng)為南部組團(tuán)的核心鎮(zhèn)區(qū)，客戶以港澳人士居多，片區(qū)規(guī)劃良好，配套完善，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展已形成規(guī)模。 南部組團(tuán)房地產(chǎn)市場主要集中在三鄉(xiāng)、坦洲兩鎮(zhèn)，其他鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后，房地產(chǎn)發(fā)展滯后。 南部組團(tuán)以三鄉(xiāng)和坦洲為核心，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)配套環(huán)境，加強(qiáng)承載新一輪國際產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力，著力打造出口加工基地?；鹁骈_發(fā)區(qū)的發(fā)展吸引了一批外來的白領(lǐng)。充分利用豐富的海岸資源、水系發(fā)達(dá)的自然條件和深厚的人文歷史，努力建設(shè)既適宜創(chuàng)業(yè)又適宜居住的、環(huán)境優(yōu)美的現(xiàn)代化生態(tài)濱海新城。西部組團(tuán)的房地產(chǎn)開發(fā)主要集中在沙溪鎮(zhèn)。 中山四大組團(tuán)發(fā)展模式 西 部 組團(tuán)以小欖和古鎮(zhèn)為核心，憑借特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，主動(dòng)承接廣佛經(jīng)濟(jì)圈的輻射，提升產(chǎn)業(yè)層次，提高產(chǎn)品檔次，打造新型特色產(chǎn)業(yè)群 ———以專業(yè)市場、大型商貿(mào)、特色商業(yè)街為基礎(chǔ)，以物流產(chǎn)業(yè)、技術(shù)創(chuàng)新為重點(diǎn)，著力發(fā)展生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)，提升資本營運(yùn)能力。 南區(qū)規(guī)劃定位為以工業(yè)為主，集物流、旅游、行政、餐飲、汽配及商住為一體的新興城區(qū)。 受中山市原有規(guī)劃向東發(fā)展的影響，中山市目前的商品住宅的開發(fā)重心在市政府周圍和城市花園開發(fā)組團(tuán)，整體有向東發(fā)展的趨勢。 人口發(fā)展情況 1321331341351361371381391402021年 2021年 2021年 2021年全市人口總量（萬人） 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 2021 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口比較1% 1% 1%2%2%3%3%3%3%3%3%4%4%4%4%5%5%5%5%5%6%6%7%13%五桂山鎮(zhèn)小欖鎮(zhèn)神灣鎮(zhèn)南區(qū)大涌鎮(zhèn)板芙鎮(zhèn)阜沙鎮(zhèn)西區(qū)三鄉(xiāng)鎮(zhèn)南朗鎮(zhèn)南頭鎮(zhèn)火炬區(qū)橫欄鎮(zhèn)三角鎮(zhèn)港口鎮(zhèn)沙溪鎮(zhèn)坦洲鎮(zhèn)東區(qū)東升鎮(zhèn)古鎮(zhèn)鎮(zhèn)東鳳鎮(zhèn)民眾鎮(zhèn)黃圃鎮(zhèn)石歧區(qū) 04 年中山各鎮(zhèn)區(qū)人口數(shù)量分布從多到少一次為：石歧區(qū)、黃圃鎮(zhèn)、民眾鎮(zhèn)、東鳳鎮(zhèn)、古鎮(zhèn)鎮(zhèn)、東升鎮(zhèn)、東區(qū)、坦洲鎮(zhèn)、沙溪鎮(zhèn)、港口鎮(zhèn)、三角鎮(zhèn)、橫欄鎮(zhèn)、火炬區(qū)、南頭鎮(zhèn)、南朗鎮(zhèn)、三鄉(xiāng)鎮(zhèn)、西區(qū)、阜沙鎮(zhèn)、板芙鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)、南區(qū)、神灣鎮(zhèn)、小欖鎮(zhèn)、五桂山鎮(zhèn)。城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資大型項(xiàng)目及新開工項(xiàng)目個(gè)數(shù)增多，規(guī)模趨大，拉動(dòng) 全市 固定資產(chǎn)投資增長。 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 歷年固定資產(chǎn)投資 1 7 7 . 9 92192 6 2 . 0 52 9 1 . 2 86 1 . 9 0 %2 3 . 0 4 %1 9 . 6 6 %1 1 . 5 4 %0501001502002503003502021年 2021年 2021年 2021年0 . 0 0 %1 0 . 0 0 %2 0 . 0 0 %3 0 . 0 0 %4 0 . 0 0 %5 0 . 0 0 %6 0 . 0 0 %7 0 . 0 0 %固定資產(chǎn)投資總額（億元） 增長率 中山歷年固定資產(chǎn)投資保持穩(wěn)定增長，社會(huì)經(jīng)濟(jì)增長潛力持續(xù)加強(qiáng)。 城市層面 城市宏觀經(jīng)濟(jì) 歷年國民生產(chǎn)總值 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 3 5 9 .44 1 5 .54 9 7 .16 1 0 .1 41 5 .5 0 %1 6 .5 0 %1 7 .8 0 %1 8 .7 0 %01002003004005006007002021年 2021年 2021年 2021年0 .0 0 %5 .0 0 %1 0 .0 0 %1 5 .0 0 %2 0 .0 0 %國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）（億元） 增長率 中山國民生產(chǎn)總值歷年來保持穩(wěn)定快速增長， 04 年增長速度在珠三角各市當(dāng)中處于前列。 城市風(fēng)景 ……………………………………………………………….…….. …… 5256 碧堤灣畔 …………………………………………………………………………….. …… 5760 頤和山莊 …………………………………………………………………………… ……… 6164 水云軒 ……………………………………………………………………………….. …… 6568 尚城 ………………………………… ………………………………………………. …… 6971 五、中山房地產(chǎn)市場總結(jié) ……………………………………………………… ……… . …… 72 物業(yè)類型 ………………………………………………………………………… ….. …… … 72 產(chǎn)品發(fā)展?fàn)顩r ……………………………………………………………………… … …… … 72 戶型 ……………………………………………………………………………... …. …… … 72 六、廣州參考樓盤分析 ……………… …………………………………………………. . …… 7280 匯景新城 …………………………………………………………………………… ….. … 7275 星河灣 ………………………………………………………………………………… …… 7578 四季花城 ……………………………………………………………………… …… ……… 7880 昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 中山項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告 一 、 中山 城市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 區(qū)域?qū)用? 珠三角各城市國民生產(chǎn)總值 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 GDP (億元 ) 較上年增速 ％ ％ ％ 15％ ％ 珠三角各城市人均可支配收入 城市 佛山 東莞 中山 廣州 深圳 2021 年 人均可支配收入 (億元 ) 20210 15836 27596 16884 較上年增速 ％ ％ ％ ％ ％ 中山國民生產(chǎn)總值在珠三角屬于第三梯隊(duì)，僅為第二梯隊(duì)的佛山、東莞的二分之一。昌生博愛項(xiàng)目 市場調(diào)研報(bào)告 目 錄 一、 中山城市宏觀經(jīng)濟(jì)現(xiàn)狀 ……………… ………………………………………………… 19 區(qū)域?qū)用?……………………………… …………………………………………………… 1 城市層面 …………………………………………… ……………………………………… 29 市場小結(jié) ………………………………………………………………….……….……… … 9 二、房地產(chǎn)市場發(fā)展?fàn)顩r分析 ………………………………………….………………… . 1021 市場容量 ………………………………………………………………… ……….……… 1015 市場潛力及市場周期分析 ……………………………………………………………… … 16 各片區(qū)住宅市場狀況及發(fā)展?jié)摿?…………………………………………………….. … 1621 三、土地市場情況及未來預(yù)期 …………………………………………………… ……… … 2226